关于我国住房反向抵押养老保险的思考

（上海工程技术大学 管理学院，上海 201620）

一、引言

我国2019 年全国65 岁人口已达17 603 万人，占全国总人口12.57%，人口老龄化不断加深，养老问题日益成为政策和舆论关注的焦点，“以房养老”是在探讨养老问题时研发出的一种新型保险金融产品。住房反向抵押养老保险即“以房养老”，是指老人将自己完全所有的房屋在抵押给保险公司后，保险公司向老人提供贷款，老人继续享有居住权并负责维修，身故后保险公司将拥有房屋所有权，进行偿还贷款[1]。老人将房产变现，用于解决目前的现金困境，又不会居无定所，对于一些拥有房产却没有充足收入养老的老年人来说，是一种不错的养老选择。

住房反向抵押养老保险首次出现在2013 年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，2014—2018 年间在北京、上海、广州等地推广，但是反响并不热烈，推行效果不佳[2]。2018 年中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，以房养老再次进入大众视野。

二、以房养老的现实需求

我国在计划生育政策实施后，现在“4-2-1”家庭占比逐渐增大，伴随人口迁徙，越来越多的青年人上大学、工作都不在父母所在地，我国的传统家庭养老模式遭到冲击，对于日益年迈的父母和正在成长的儿童，青年人的压力越来越大，我国的住房自有率在世界排名靠前，父母一代基本都有自己的住房，有参保基础，这也是对我国社会保险三支柱有效补充，填补了一、二支柱的不足，在生命周期中削峰填谷的保险模式是对每个人跨入老年后的有力经济支持。

我国养老保险日益收支不抵，抚养比逐渐增大，想要单纯依靠养老金生活可以保障基本生活水平，但是较难提高老年生活质量，所以将年轻时的资产投资于老年生活，这种新型的养老模式，在青年人中逐步被接受[3]。随着社会的发展，不婚主义和丁克家庭越来越多，这无疑更加是一种资产与养老的完美结合，对于未来的发展趋势较为光明。

三、以房养老实施困境

以房养老符合现在的老龄化趋势的国情，但并未受到多数人的推崇，原因主要在于传统观念影响、房屋产权等法律问题以及配套措施的缺失。我国自古就有养儿防老等传统家庭观念，对于新式的养老思想需要时间消化，一套房子可能是一代人奋斗得来的，按照中国国情，一般都是要代代相传，除非是无子女或者子女移居等特殊原因[4]，很少有人倾向于将房子反向抵押用于养老贷款，另外我国养老金制度的不断完善，部分老年人有基本生活费用，也不会考虑将房屋抵押提高老年生活质量。而对于房屋的70 年产权、房产税和遗产税等法律原因也影响了以房养老的推进和实施。并且会受到长寿风险、利率风险等影响，供需双方都对抵押房产有顾虑，政府缺少职能部门做好中介和监管，因此配套措施的缺失影响了以房养老的推行。

以房养老还滋生出一种新的骗局，骗老人抵押房产给第三方，进行估值贷款，并进行公证，前几个月骗子支付老人养老金并为其偿还利息，之后突然消失，老人无法偿还贷款只能用房子还债[5]。这个骗局主要利用老人消息闭塞，无子女咨询，编造政策文件，片面告诉老人收益高，只让老人签字，最后骗子将房子骗到手。这说明政府的监管和准入非常重要，如何审查保险公司资质，如何估值都需要一系列精细的计算，保障老人和保险公司利益都不受损[6]，这样才能将政策逐步推行。

结合河南、江苏部分城市的实际情况和文献资料来看，影响因素大致相同，但随着地区不同，各地又有各自的独特的风土人情，河南是农业大省，除省会郑州发展成为超一线城市之外，大部分都是二、三线城市，再加上村镇，整体来说，河南的农业人口基数大，思想上更难改变传统的房产继承方式。江苏由于经济发展良好，造成了各个城市都有独特的城市发展较难统一，江苏的房价和GDP 也远超河南，这样的省市差异就需要有更加灵活的政策，不能一刀切。根据国家统计局的数据，江苏省2018 年居民人均可支配收入是38 095.79 元，河南省2018 年是21 963.54 元，我国房产价格逐年上涨的趋势会导致在保险公司收回房屋处置权时，不免会有老人的后代对房屋增值提出异议，这些要考虑的因素也造成以房养老的推行困难。

四、以房养老的路径选择

（一）基于AHP 的反向住房养老保险路径构成分析

从研究的基本情况来看，我国住房反向抵押养老保险面临问题众多，这是因为我国养老保险制度本身建立时间短，很多制度都还在研究完善中，而随着我国老龄化程度的加深出现的新型养老模式也正处于普及的阶段。

1.建立层次结构分析模型。本文将分析的以房养老困境分为思想观念、法律法规和配套措施三种，分别针对这三个困境分析相应的解决途径，将这三种分类作为三个层次，因此，层次结构分析模型可用图1 表示。

图1 以房养老措施评价层次结构分析图

2.构造判断矩阵。层次分析法中最基础的就是要建立判断矩阵，矩阵中的元素值可以反映人们对各元素相对重要性的认识，也会直接影响决策的效果。

（1）相对于解决措施，考虑各种渐层因素的相对重要性比较（判断矩阵A-B）：

矩阵中的数值为两个准则相对于总目标重要性的数值判断。

（2）相对于思想观念，其层次内的各因素的重要性比较（判断矩阵B1-C）：

（3）相对于法律法规，其层次内的各元素的重要性比较（判断矩阵B2-C）：

（4）相对于配套措施，其层次内的各元素重要性比较（判断矩阵B3-C）：

3.层次单排序并进行一致性检验。为保证可信性需要对判断矩阵进行一致性检验，经计算得出判断矩阵A-B 的权重W，最大特征根λmax及CR 分别如表1 所示。

表1

判断矩阵B1-C 的权重W，最大特征根λmax及CR 分别如表2 所示。

表2

判断矩阵B2-C 的权重W，最大特征根λmax及CR 分别如表3 所示。

表3

判断矩阵B3-C 的权重W，最大特征根λmax及CR 分别如表4 所示。

表4

4.层次总排序。计算同一层次所有因素对于最上层相对重要性的排序权重，成为层次总排序。在分析以房养老解决措施的过程中，各影响因素对于解决措施的层次总排序计算如表5 所示。

表5

5.层次总排序的一致性检验。C 层总排序的一致性比率为：，当CR＜0.1时，认为层次总排序通过一致性检验，否则需要重新调整判断矩阵的元素取值。

因此，通过计算CR=0.0918＜0.1，因此结果是可信的。

通过计算结果可以看出，金融风险、知识欠缺和养儿防老的排名非常靠前，房产对于多是人来说是非常重要的财产，其中涉及的风险是大众所关注的重要方面，正是因为老年人对相关知识的欠缺和对科技掌握的不熟练，使很多老年人不敢轻易尝试新型养老模式，而传统的养老模式是最为保险的。所以在之后的推行中，可以着重考虑这些序号靠前的因素。

（二）反向住房养老保险的应对策略

加强政策宣传，提供政府咨询，可以借鉴美国经验，老年人在参加住房反向抵押养老保险之前必须参加政府部门组织开展的讲座课堂，之后才有资格投保，这样可以防止老人被骗，给不法分子机会。利用社区工作优化舆论环境，使老人理解以房养老的优势，引导老人的观念转变。

完善政府的制度设计，如投保后的产权期限，将农村房屋归入保险范畴，建立严格公正的资产评估制度，使双方利益都受到保护。借鉴国外经验，高额遗产税可以助推以房养老的实施，国家可以使用宏观政策稳控房地产，遏制炒房等投机行为[7]。完善监管措施，联合多部门对以房养老的过程进行监管，严厉打击诈骗行为，保护老年人知情权和选择权。

金融机构可以采取担保的形式参与保险，由政府牵头，市场多部门分担风险，不至于只有老年人和保险公司承担，金融机构可以专业地对房地产行业和金融形势做出综合研判，对于长寿风险造成的房屋价值增减做出预估，使得整个缓解更加科学可预判，并且可以采取多种房屋担保形式，可以由子女偿还贷款后赎回[8]。

出台法律条文规范参与住房反向抵押养老保险的各个行业行为，使各个机构在每个环节依法做事，参保人有法可依，能够在利益受到侵害时依法提出诉讼。法律法规的出台能够加速以房养老迈向市场大众化[9]，我国养老保险立法时间晚，但是近几年城镇参加养老保险人数已经从2010 年25 707.3 万人增至2019 年43 482.0 万人，由此可见，住房反向抵押养老保险虽然一时遇冷，但是符合养老保险多支柱发展的总体战略。