合肥市房地产泡沫测度分析

文/王文琴 贾丽 王巍

近几年来，合肥市的房价疯狂上涨，涨幅达到了全球第一，居民购房压力不断增加，由此，合肥市房地产市场是否存在泡沫，成为社会各界关注和讨论的焦点。因此，对合肥市的房地产泡沫进行研究分析，并对房地产泡沫提出相应的防范措施，对于目前合肥市的房地产市场调控以及促进房地产市场的稳健发展具有重大意义。

一、泡沫及房地产泡沫

（一）泡沫的内涵

根据金德尔伯格的观点，泡沫是连续过程中一个或一系列资产价格的突然上涨。最初的价格上涨导致人们预计未来价格会进一步上涨，遂吸引新买家。一般而言，投资者是对买卖产生的价差收益而不是资产本身的使用或其赢利能力有兴趣。资产价格的上涨通常伴随着预期的逆转和价格的快速下跌，最终将导致金融危机；这一非严格定义得到了许多学者认同。而唐纳德在他的经济学辞典中作出定义：资产泡沫是资产的价格连续上涨到高位直至崩溃；它是一种投机性冒险。除非有无数参与者，否则泡沫本质上是非理性的。日本金融学会会长三木谷良一认为，所谓泡沫，是资产价格（具体指股票与不动产等价格）严重偏离实体经济的暴涨。有学者认为泡沫是资产价格变动中无法用基本面来解释的一部分，另有学者认为投机泡沫是在一段时间内由于随机冲击而偏离价格基本价值的现象。

基于上述定义和讨论，可以得出泡沫的定义如下：泡沫本质上是一种价格运动现象，是资产价格相对于基本价值的非平稳偏离，这种偏离是由于人们的预期具有趋同性而产生投机行为导致的，主要表现为价格的持续性上涨。

（二）房地产泡沫的概念

房地产泡沫本质上是一种价格运动现象。一般来说，由于房屋所依附的土地资源的稀缺性以及房地产产品的特有属性，人们会对其未来价格产生同质性预期进而产生投机行为，使得房地产价格非平稳性地偏离其基本价值；主要表现是房地产商品价格脱离基本价值持续上涨，同时伴随产品所依附土地的价格的持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等各个领域的泡沫现象。

二、房地产泡沫的影响分析

房地产泡沫会给经济带来一系列危害，主要表现在以下几个方面。

(一)导致社会资源分配失衡

房地产业发展过热，过多的资金和资源涌向房地产业，便会使得投入其他行业的资金和资源减少，实体经济就得不到充分的发展，社会的经济结构产生失衡，其他行业发展缓慢的同时，与房地产相关的产业会出现过度繁荣的现象，如果房地产泡沫破灭，这些行业必定会受到冲击，产能过剩，工人失业，房地产价格下跌，这些都会导致社会资源的浪费。

（二）对金融机构产生影响

作为资金密集型的产业，房地产业所需要的大部分资金来自金融机构的贷款。在房地产业火热发展时期，金融机构的许多资金都投向房地产业，一旦泡沫破灭，就会出现大量的不良资产，抵押贷款价值大幅受损，金融机构将遭受巨大损失甚至造成金融危机。

（三）影响宏观经济的稳定

我国的房地产市场呈现现在的局面，是市场失灵的体现，投资者只看重投资所带来的回报，不论央行采取紧缩还是扩张的政策，他们都不会停下投资的步伐，从而加速房地产泡沫的膨胀和破灭。

（四）影响社会的和谐发展

在房地产业产生泡沫期间，会出现房价的不正常上涨现象，投机者也会因为投机房地产而取得巨大的利润，但是一般百姓购房只会使其背负更大的债务，从而会导致贫富差距的扩大，进而影响社会的和谐发展。

三、合肥市房地产泡沫的测度分析

（一）合肥市房地产市场概况

合肥市是安徽省的省会城市，是安徽省的经济、教育、科技、文化中心，长三角城市群副中心，一带一路和长江经济带战略双节点城市，是具有国际影响力的创新之都。2017年合肥市市区人口为270.11万人，地区生产总值达到7003亿元，房地产开发投资额从2001年的15.58亿元到2017年的1557.41亿元，翻了近百倍。同时，合肥市商品房价格也由2011年的 6374元/平方米涨到2017年的12086元/平方米，房地产价格在短短六年时间里翻了一倍。房地产协会发布的数据显示，合肥市2017年11月新开楼盘的均价达到了13368元/平方米，其中合肥政务区的楼盘价格29600元/平方米，达到了高峰。房地产价格的持续攀升，房地产行业的迅速发展，促进了经济社会的发展，使居民居住条件得到了很大的改善，但是短时间内房地产价格迅速上升也不得不引起重视，警示房地产泡沫的出现。

（二）合肥市房地产泡沫测度指标选取及分析

综合考虑合肥市房地产行业的发展，最终选取了以下六个指标对合肥市房地产泡沫进行测度，它们分别是房价收入比、租售比、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房地产开发投资占GDP的比重与商品房施工面积/商品房竣工面积。一方面是因为这六个指标具有固定的数据来源，数据真实可靠，具有权威性；另一方面是这六个指标在学术界有公认的警示线数值，确保了研究成果的可靠性。

1.房价收入比。房价收入比是为考察房地产泡沫成因中的过度投机需求而设计的，它反映了居民家庭的住房支付能力的标准，用于判断居民住房消费需求的可持续性。房价收入比的公式为城镇人均住宅建筑面积×商品房销售均价/城镇居民人均可支配收入。合肥市近七年房价收入比见表1。

由表1可知，合肥市的房价收入比从2011年以来一直处在大于6的水平，到2017年达到了11.43，并且呈现缓慢上升的趋势，表明房价超出人们的预期，居民的收入水平已经大大低于房价，市场上的投机现象比较多，存在房地产泡沫。

2.租售比。租售比是指每平方米的租赁价格与销售价格的比值，用来衡量该房地产投资价值的大小。简单来说，就是用售价与租金比来判断是租房更好还是买房更好。检验一个区域或一个楼盘投资价值的大小，主要的参考指标就是租金与售价的比值，如果房地产售价与租金差距巨大的话，就更适合用租房来满足居住需求。

租售比应处于1：200至1：300 之间。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值较低，房价被高估；如果高于1：200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。

与北京、上海、深圳、广州等大城市相比，合肥的外来人口较少，对房屋的租赁需求也不如一线城市旺盛，房屋租赁价格较低。由于各城区条件不同，各区租金也不尽相同，因此，为了更好地采集租金数据，根据安居客、链家提供的信息，忽略装修程度、楼层、朝向等因素，在各个区分别选取20个样本，取每平方米住宅的租金作为该区域的住宅租金值。合肥市各区域租金值见表2。

表2 合肥市各区房屋平均租金情况 单位：元/平方米

由此计算合肥市的平均租金R：

由此计算合肥市的租售比为29.41/12086=1：411

从上面的结果可以看出，如果购房者在合肥购买房屋，想要靠出租收回购房成本，需要近35年的时间，这个结果远低于1：300，可以得出合肥市房价较高、房地产投资价值较低的结论。

3.房地产价格增长率/GDP增长率。一般来说，房地产价格的涨幅应该与GDP的增幅相差不大。如果该比值很大，说明房地产价格与实体经济的偏离程度很大，很有可能产生房地产泡沫。许多学者认为，对于发展中国家来说，如果房价的上涨幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上，就存在房地产泡沫，如果超过2倍，房地产价格就很不正常，有非常大的泡沫。合肥市近七年的房地产价格增长率/GDP增长率见表3。

表3 房地产价格增长率/GDP增长率

由表3可以看出，2011年到2013年房地产价格增长率/GDP增长率均处于较低水平，虽然2014年该比值大于1，但仍低于1.3，在2016年之后，该指标大幅上涨，并且超过2倍，说明合肥市房地产价格的增长率远超GDP的增长率，合肥市房地产存在严重泡沫。

4.房地产开发投资额/全社会固定资产投资额。本指标说明有多少资金投入房地产业，可反映全社会固定资产投资结构是否合理。

衡量房地产行业发展是否稳定、持久，需要研究房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重。

一般来说，该指标如果大于25%，则认为房地产市场可能存在泡沫。对于合肥市房地产市场来说，如果该指标超过30%，则说明投入房地产业的资金过多。合肥市近七年的房地产开发投资额/社会固定资产投资额见表4。

表4 房地产开发投资额/全社会固定资产投资额

从表4可以看出，该指标2011年达到最大的26.48%，并且在其后的五年中均大于20%，虽然尚未达到25%，但合肥市的房地产泡沫仍然可能存在。

5.房地产开发投资占GDP的比重。该指标从投资的角度提示，社会对于未来房价的预期是否过高，各行业投资结构是否均衡。如果房地产投资增长率适中，将对经济发展产生拉动作用，但如果增长率较高，经济结构将变得不平衡。从以往房地产开发投资占GDP的比重来看，该指标在10%以内属于合理范围，如果比值大于10%而小于15%，需发出泡沫预警，当大于15%时，则能够认为房地产开发投资泡沫明显。合肥市近七年的房地产开发投资占GDP的比重见表5。

表5 房地产开发投资占GDP的比重

从表5可以看出，该指标值均处于15%以上，说明房地产行业投资过热，行业结构不平衡，房屋供给较多，人们对将来房价的预期过高，投资现象明显。由此可见合肥市房地产泡沫明显。

6.商品房施工面积/商品房竣工面积。该指标能反映合肥市将来一到两年的商品房供应量，如果该指标大于3，商品房市场上就会出现供不应求现象，当大于4的时候，供不应求现象更加严重，未来三四年的供应量都会被过度放大。该指标越大，说明房地产泡沫程度越高。合肥市近七年的商品房施工面积/商品房竣工面积见表6。

表6 商品房施工面积/商品房竣工面积

由表6可以看出，近几年合肥市的商品房施工面积与竣工面积之比近几年呈上升趋势，并逐步接近4，可以得出结论：未来几年合肥市的房地产市场将会供大于求，供应量增加，房地产泡沫程度比较严重。

（二）合肥市房地产泡沫研究总结

前文通过对合肥市房地产市场发展现状的分析，依据数据的获取性、准确性，选取了房价收入之比、租售比、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产开发投资额/社会固定资产投资额、房地产开发投资占GDP的比重、商品房施工面积/商品房竣工面积共六个指标来研究合肥市房地产泡沫是否存在及泡沫水平，结果显示：2011年到2017年间，合肥市房地产市场存在泡沫。目前对“房地产泡沫系数”的研究还不够深入，没有形成确切的泡沫系数，但通过各个指标值的分析对比可以看出，2015年、2016年、2017年合肥市房地产业各项指标都超过标准值，合肥市的房地产泡沫程度比较严重。

四、合肥市房地产泡沫防范对策

根据以上研究，综合这六个指标，可知2015年以前合肥市房地产泡沫程度较轻，2015、2016年和2017年这三年房地产价格迅速上涨，房地产泡沫程度非常严重。严重的房地产泡沫对国民经济会产生很强的破坏力，一旦泡沫破灭，虚假的繁荣消失，资金链破坏，很多楼盘烂尾，房屋有价无市，房地产经济就会停滞不前。鉴于合肥市房地产泡沫现象，提出以下防范对策与措施。

（一）加强对合肥市金融机构的监管

房地产业的发展需要大量的资金，因此与金融业是不可分割的。由于房地产生产周期长，需要巨额资金，大多数房地产公司都会向金融机构寻求贷款，扩大企业的生产规模，减轻资金压力。因此，必须健全房地产金融体系，加强对合肥市房地产金融机构的管理，防止金融机构盲目追求投资回报而造成房地产开发过热。

虽然目前合肥市个人房贷的不良贷款率还未到1%，不属于劣质资产，但也必须防范危机于未然。美国的金融体系非常成熟发达，但仍然爆发了严重的次贷危机，合肥市需要引以为鉴。对于合肥市金融市场来说，基础设施的建设应该放在首位，抵御金融风险的能力也要不断提高；同时，金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，严格监管。

（二）完善房地产租赁市场，发展房屋租赁业

合肥市房地产租赁市场发展并不完善，仍然存在许多缺陷，不能很好地保护租房者，并且租房者与购房者不能享有同样的权利，所以很少有人愿意租房，即使租房也是将其作为购房之前的过渡。

合肥市政府应该制定合理的政策，保护租房者的权利，加强对房屋租赁企业的管理，出台相关政策，促进房屋租赁企业发展，规范房地产租赁市场，完善住房的租赁制度，转变人们不合理的购房需求，改变供给结构，以此来防范房地产泡沫的产生。

（三）规范房地产市场秩序

2017年合肥市房地产价格出现“一天一个价”的短时间迅速高涨现象，开发商纷纷选择捂盘惜售，甚至联合中介一起抬高价格。部分开发商发布“日光盘、楼王、地王、楼市火爆”等广告语，给大众制造恐慌情绪。二手房市场秩序更是混乱，一些二手房中介和炒房团合作控制房源，使得老百姓恐慌情绪高涨，“摇号、彻夜排队”等现象时有发生，刚需群体深受其害。由于大众买涨不买跌，合肥市房价在2017年一年内翻了一倍。因此需要规范房地产市场秩序，积极贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚决抑制扰乱房地产市场秩序的行为。

政府部门要加强房地产市场信息管理工作，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息，完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。同时，要加强对房地产企业的管理，避免企业开发不合格产品，从资质审查、产权登记、信用档案等方面进行规范，相应提高企业的进入门槛，通过市场的优胜劣汰，扶持壮大一些市场口碑好、实力雄厚的房地产开发企业，更好地完善市场秩序。

（四）土地供给方式多样化

土地市场是房地产的一级市场，也是一种垄断竞争市场。目前城市商品房的土地使用权均来自国有土地使用权出让。2019年8月新出台的《土地管理法》中明确了集体建设用地在符合规划的条件下可以上市，这意味着以后集体建设用地可以不通过征收程序而进入市场。因此，在修改《土地管理法》的大背景下，增加农村集体建设用地的供给方式，可能会降低开发商的拿地成本，促进房地产价格的下降。

结语

本文在借鉴有关学者研究的基础上，阐述房地产泡沫的概念，分析房地产泡沫的影响，从合肥市房地产市场的实际情况出发，选取房价收入比、租售比、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房地产开发投资占GDP的比重和商品房施工面积/商品房竣工面积六个指标，对合肥市房地产泡沫的严重程度进行分析，并以此为依据，对合肥市防范房地产泡沫提出了对策与措施。政府部门应采取相应措施，引导房地产行业的健康发展，促进经济的平稳运行，帮助房地产企业了解行业状况，合理确定企业发展路径，避免造成巨大投资风险，帮助消费者正确认识合肥市房地产市场，理性消费，避免盲目投资，促进合肥市房地产市场健康有序发展。