基于制度分析与发展框架的城市更新用地混合利用研究框架

文/高荆民

随着我国经济社会的不断发展，城市更新已经成为城市发展顺应社会和经济发展趋势、推进产业结构调整、提高城市发展水平和发展质量的必要手段。在城市更新的实施过程中，一方面普遍存在城市土地资源日益紧张、存量建设用地不足的问题，另一方面又存在着大量用地效率低下的现象，严重制约了城市经济、社会和生态多目标相协调、可持续发展的城市有机更新。城市更新用地的复合功能布局和混合利用是提高土地的节约集约利用率的重要方式，因此，探索城市更新用地混合利用的管理机制与实践模式成为实现城市有机更新的核心内容，也是当务之急，势在必行。

一、研究意义

城市更新用地混合利用研究，不仅要健全和完善土地资源管理理论体系，更要着力拓宽城市更新的研究视角。

1.本研究探索城市更新用地混合利用制度以及应用模式，丰富城市土地混合利用这一细分领域的研究内容，健全和完善我国土地资源管理理论体系。

2.本研究运用新制度主义的制度分析与发展框架，分析制度因素影响城市更新用地混合利用的微观行为机理，以及行为主体互动所形成的土地利用效果，拓宽土地混合利用在城市更新研究领域的新视角。

二、研究目标

本研究总体目标为：以我国城市更新为背景，以城市更新用地效率提升为目标，积极破解城市更新中土地资源紧约束的难题，利用城市土地利用方式转变，促进产业结构升级和城市转型发展，力争在理论探索和实践应用上，探索土地利用模式的创新。

1.探索城市变更用地混合利用的制度安排影响。本研究在梳理、总结和拓展国内外土地混合利用研究的基础上，运用新制度经济学的理论方法，开发土地混合利用的制度分析和发展框架体系，揭示城市土地混合利用的制度安排对微观土地混合利用行为的影响机理和作用机制，阐明从土地混合利用制度要素供给的角度激发微观土地混合利用的积极性、创造性的制度规则，提高城市更新用地混合利用的效率，同时也为土地利用制度的优化和完善指明方向，提供制度制定的理论依据。

2.探索城市更新用地混合利用的应用模式选择。本研究在利用新制度经济学理性选择模型进行理论分析的基础上，进一步以杭州未来科技城的土地混合利用为对象开展实证研究，分析杭州未来科技城互联网时代原有产业结构派生出的很多新功能以及跨产业、跨部门的深度融合催生出的大量新兴业态对城市更新的用地需求，探索城市更新用地混合利用的应用模式选择，并比较分析不同模式的实际成效。

3.构建城市更新用地混合利用的管理体制机制。本研究以增强我国城市绿色全要素生产力为制度目标，提出土地混合利用管理范式转变、管理体系优化和管理方式改进等建议，以健全和完善土地混合利用制度安排，应对土地利用管理理念、方法的新挑战，突破工业、住宅、商业、办公等单一用途管理的制度束缚，释放混合利用制度活力，挖掘土地利用潜力，满足城市产业结构融合、经济转型升级的实际需求。

三、研究内容

在城市转型升级的实践探索中，土地混合利用作为一种高效紧凑、挖掘内涵的土地利用方式，在破解城市用地瓶颈、促进功能融合等方面显示了越来越突出的优势。多样化的土地混合利用新模式或在政府引导下出现，或在市场中自发涌现。

1.城市更新用地混合利用的目标方向。解析城市更新的理念和目标，以及城市更新进程中“产业、人居与城市”三者融合、可持续发展趋势，阐明城市更新用地混合利用的目标。

2.城市更新用地混合利用的概念内涵。分析城市更新用地混合利用的概念内涵，阐明总体目标、指导原则和核心要求。

3.城市更新用地混合利用的制度规则。在分析城市更新用地的物质属性和社群属性的基础上，重点阐明我国现有城市更新用地混合利用的制度规则。

4.城市更新用地混合利用制度影响机制和作用机理。把城市更新用地混合利用的制度内生化，按照“制度——行为——绩效”的分析框架，分析制度对混合利用行动情景、微观主体行动机理和互动行为的影响及其造成的结果。

5.城市更新用地混合利用的实际应用模式和绩效比较。实地调研杭州未来科技城案例，实证分析土地混合利用实践模式以及管理体制机制，并利用调研得到的数据，评价管理制度的实际成效。

6.城市更新用地混合利用制度的管理机制和方法改进。实地调研当地政府对于杭州未来科技城实施的土地混合利用管理体制、机制和管理方法，并利用调研得到的土地混合利用成效数据，为改进和完善管理制度提供决策依据。

7.城市更新用地混合利用制度的绩效评价和指标构建。根据城市更新目标，以城市可持续发展为导向，运用城市绿色全要素生产率的定量测度方法，尝试构建城市更新用地混合利用单一测度评价指标，拓展和优化城市更新用地混合利用绩效的定量评价方法。

8.城市更新用地混合利用制度优化建议。综合理论分析和实证研究，开展规范性研究，对影响土地混合利用行为的关键制度提出有针对性的改进和优化建议。

四、研究思路

首先，本研究采用的制度分析与发展框架是城市更新用地混合利用行为决策的主要理论分析工具。该框架是新制度经济学中的理性选择模型，致力于解释制度等外生变量如何影响公共资源的自主治理，从而向资源使用者提供一套能够提升信任度与合作度的制度设计方案及评价标准。

图1 研究思路

本文将城市更新用地行为决策模型分解，将城市更新用地混合使用决策者状况、制度实施环境和城市更新用地混合利用规则联系起来作为外生变量，将土地混合使用者的行动选择以及行为预期感知结果作为内生变量，即认知改革变量，两种变量共同影响土地混合使用者的决策。

在收集整理杭州市未来科技城土地混合利用的样本数据的基础上，构建“制度——行为——绩效”的结构方程模型，揭示杭州未来科技城更新用地混合利用的应用模式，并比较分析不同模式的实际成效，从而验证制度分析与发展理论分析的结论，以深化理论研究成果。

用规范分析的方法对现行的城市更新用地混合利用制度绩效进行评价，并且在理论与实证研究的基础上，尝试运用土地混合利用绩效评价的单一指标，推动土地混合利用绩效的定量评价方法的拓展和改进。