多利益主体视角下我国物业管理风险研究

文/孟瑞琦

[关键字]物业管理；风险；模糊综合评价法；物业保证金制度

一、引言

近几年来，物业管理作为我国的新兴行业，受到了国家的大力支持，但其运营仍存在一定风险。总体来说，物业管理风险可定义为物业服务企业在进行物业经营管理的一系列活动中，因多种不确定因素而导致的企业经营效益、员工安全等受损失的可能性。通过对近几年来我国物业管理相关文献进行整理，采用模糊综合评价法（FAHP）对当前物业服务企业面临的共性风险进行识别与控制，有助于减少风险发生并形成完善的风控机制。本文从多利益主体视角出发，为各类住宅物业的风险预防提供经验借鉴。

当前，国内已有数位学者对物业管理风险进行了划分。郭立（2002）将风险的内在因素、内在原因、可控程度等作为划分依据，将物业管理风险分为不同类型。林隽中（2005）将高校物业管理的风险分为政治风险、体制风险、市场风险与法律风险四大类。程鸿群、毛洁（2010）将风险发生的各个环节作为分类依据，将风险划分为承接风险及服务风险。通过梳理各位学者的研究，可对物业管理风险作出划分如表1所示。

二、我国物业管理面临的问题

第一，收费问题凸显。虽然建设部已于1996年颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对各类收费明细作出了详细解释，但诸多具体细节仍存在问题，具体体现在以下两个方面：一方面，具体物业费用明细不透明、不公开，收费项目与标准不符，甚至存在重复收费现象。另一方面，定价缺乏依据，造成业主方的不信任并导致投诉量骤增。从经济学角度来说，双方属于委托代理关系，被委托方若受资源、资金约束而使委托方无法实现效益最优，双方便会产生利益冲突与矛盾。

表1 物业管理风险的分类

第二，多数物业服务企业面临融资困境。尤其对于中小企业来说，业主需求量的急速增加导致物业服务企业的融资需求增加，但因该类企业往往缺乏可抵押资产，短时间内资金难以回正，在实际融资过程中经常面临融资成本过高、融资用途单一以及渠道受限的难题。根据“同花顺”等网站统计数据可知，目前以银行贷款融资、“新三板”融资等为主的传统融资方式已经难以满足物业服务企业的资金需求，极易造成资金风险。

第三，业主委员会实际作用有限。业主委员会的维权意识与协调能力相对匮乏。有些委员会成员中大部分人员是由物业公司委派的，严重缺乏代表性。另外，部分业主委员会成员缺乏理论基础，对其权利与义务不甚明晰，无法从根本上解决广大业主的权益纠纷，具有较大的局限性。

第四，物业服务企业的服务意识有待加强。业主对物业管理的满意度是衡量企业服务能力的重要指标之一，从近几年的物业纠纷情况来看，当前业主对物业管理水平的要求日益提高，但部分物业服务企业的工作仍停留在对物业的管理上，缺乏经营服务意识及与业主沟通协调的能力，从而造成业主投诉、故意欠费等现象的发生，这给企业带来负面的经济影响，降低企业的市场占有率，也在很大程度上损害了物业服务企业的声誉。

三、风险评价及风险成因分析

（一）物业管理风险评价流程

当前，学者多以模糊数学为理论依据，采用模糊综合评价法（FAHP）建立风险评价指标体系，识别与衡量当前物业管理所涉及的风险。模糊综合评价模型的最大优势：避免了传统层次分析法因素分层具有较强主观性或指标过多导致分析效率低下等问题，同时解决了判断的模糊性和不确定性问题。如张会敏等人（2009）依托模糊综合评价法对商用物业投资进行了风险评价，为该方法在物业领域的进一步深入研究奠定了基础。为防止出现主观性过强等问题，保证选择体系的合理性与客观性，本文采用专家问卷法对初步建立的选择指标体系中不恰当的指标进行筛选与修正（图1）。

（二）风险原因分析

图1 基于FAHP的物业管理风险评价流程图

各方信息不对称，具体表现如下：第一，物业服务企业与市场信息不对称。从全国范围来看，当前物业服务企业质量良莠不齐，其应对市场波动风险的能力也不尽相同，能力相对薄弱的中小型企业很难在风险中生存。第二，业主与市场信息不对称。因业主长期处于弱势地位，个人往往无法抵挡物业市场的波动，故存在较大的不确定性风险。虽然当前大多数物业服务企业的服务意识在不断增强，但从当前业主投诉量来看，仍有诸多问题没有得到有效处理。此外，部分业主缺乏法律意识，由于业主与物业管理者在交流问题时难免产生意见不同的现象，部分业主会选择采取暴力、过激的方式解决问题，或拒交物业管理费。近几年来，国家物业相关法律虽在不断完善之中，但仍未形成完善的风控机制，行业体制不尽完善，无法实现双赢的目的。

四、风险控制建议

（一） 拓宽融资渠道

结合上文所述，当前多数物业服务企业面临融资难问题，极易引发相关金融风险，尤其对于中小企业来说，拓宽融资渠道十分关键。具体提出以下两点建议：第一，开拓以REITs为代表的融资方式。以南都物业为例，2017年底，该物业在A股市场成功上市，截至2019年底，我国已有多项物业REITs项目落地，对物业服务企业的A股融资进行了有益尝试。第二，尝试物业领域的资产证券化，以获得资产支持。作为物业管理的“稳定器”与“助推器”，证券化融资方式具有一定的防范风险作用。结合当前已经发行的证券化项目，借鉴当前多主体联合视角下真正实现各相关企业间利益共享、风险共担的机制，在最大程度上满足其融资需求。

（二）加强法律框架约束

我国虽已颁布了一系列法规及制度，但仍存在诸多需要完善的地方。法律保障作为最具强制性的保障措施，应发挥其特点和优势，故物业管理相关法律条例及政策应得到落实与强化。一方面，加强政策支持，重点是针对财政方面的法律支持。这不但能减轻企业负担，规范物业服务企业的行为，也能使消费者权益得到最大程度的保障，能积极引导企业树立责任意识并增强核心竞争力，使得多利益主体形成联动机制。另一方面，适当引入第三方监管机构。当前，信息不透明现象十分明显，政府当前充当物业管理最主要的“监管者”角色，但其效力有限，建议由第三方机构负责提供客观的评估结果，实现外部有效监督，与政府监督一起形成“组合拳”，逐步建立风险管理机制。

（三）多主体共同组建风险评估专家组

建议由相关专家牵头，形成官方的风险评估系统，使得风险评估数据更具科学性、严谨性。一方面，依照物业管理风险识别的目标和原则，对相关风险进行精准识别、分析与管控，及时更新评估数据，加强动态监测。另一方面，定时更新相关的专业人才库，监督相关职业资格证书的评定与发放（图2）。

图2 专家主导的物业管理风险评价机制

综上所述，在物业利益相关主体的多方努力之下，我国物业管理风险识别、防控与管理工作将得到官方支持，与之对应的龙头服务企业应发挥优势，结合当前项目落地的可行性，为其他企业提供借鉴，多方利益主体最大化地结合自身资源优势，形成“资源共享、风险共担”的运营模式。

（四）建立物业风险保证金制度

近些年来相关学者对国内物业风险管理提出了不少建议。稳定的资金链是物业风险管理顺利推行的重要基础，也将使企业在更大程度上赢得业主方信赖，故有多名学者尝试提出物业风险保证金制度，如：李延荣（2006）提出了物业保证金制度的设想与概念设计，可有效防范物业管理风险的发生。王占强（2009）提出，物业服务企业可通过缴付物业风险保证金明确各自责任，分担风险。在风险发生时，物业服务企业以保证金来抵扣相关的维修、赔付等费用，若在保证期未出现问题且符合相应退还条件，物业服务企业可依法全额取回所缴纳的保证金。2009年，吉林市开始实施《吉林市物业管理条例》，这一创新性制度在全国范围内首次得到了实践。但是，该制度设计目前在国内多数城市并未得到真正实践，配套制度不尽完善，故监管部门等仍需进一步探索其具体运用细则。