城市运营模式的逻辑体系与实施路径

文/马珣

引言

城市运营业务是指政府和企业按照“收益共享、风险共担”的原则，以产业链整合为宗旨，以资本运作为手段，以综合开发运营为形式构建新型公私合作关系的复合型商业模式。

产业与城市互动发展是城镇化的逻辑[1]，产业链整合贯穿城市运营业务模式的始末。我国关于产业链的研究已扩展到包含制造业与服务业在内的广泛的产业领域，但针对城市或区域产业统筹的研究不多。随着越来越多“城市运营商”的出现，产业导入、产业孵化与产业招商服务在城市运营业务中将日益发挥重要的作用。以城市运营为代表的综合开发业务需要厘清在资源整合、赢利模式及实施路径等方面的问题，因此探讨产业链视角下的城市运营发展模式具有重要的现实意义。

一、城市运营模式内涵与关键能力培育

（一）城市运营模式的内涵

新型城镇化进程的加速全面推动了城乡相关产业的发展，此前主要遵循政府主导的城市发展规划并由国资控股的地方城投公司，近年来转型为城市运营商，开始参与城市或大片区的综合开发。在“政府引导、市场主导”的背景下，催生了政府统筹管理与市场有限参与的需求：政府代表公众利益，强调生活空间可接受性、生产空间可行性、生态空间适应性；企业通过区域整体规划、产业整合与招商、高品质管理输出等手段推动基础设施建设、商业业态布局以及公共服务配套等工作。

因此，对政企双方而言，“合作共赢、风险共担”成为城市运营业务的基本原则。城市运营作为近年来新型房地产开发模式，相较于传统开发模式，在土地获取、投资密度、融资渠道等方面更加开放与友好。[2]以市场为导向，通过资本运作实现产业链整合，并贯穿整个综合开发运营的始末，对多种产业资源进行有效整合，实现城市资源重新配置与城市价值再创造，是城市运营模式的基本内涵（图1）。

（二）城市运营业务的赢利模式

城市运营业务本身包含复杂的业态元素，其收益模式也呈现出多元化的态势。按照收益时序，可归纳为短期赢利、中期赢利及长期赢利三个类型。

1．短期赢利主要来自土地一级开发收益、厂房租售收益和土地出让收益等。短期赢利通常是以产业规划为撬动点，进行土地一级开发或一、二级联动开发获取收益，通过出让部分或整体土地获取溢价收益。

图1 城市运营业务模式的逻辑体系

2．从中期来看，赢利主要来自产业服务收益、配套物业开发收益、产业政策扶持收益等。中期赢利是当前城市运营模式探索的一大方向，具体包括生活、商务、娱乐及物业服务等配套型收益，通过给予金融支持、咨询辅导、园区展会等获取的产业服务型收益，通过政府承诺税收分成、企业税收返还减免优惠及产业专项资金补贴等获取的政策型收益。

3．追求持续赢利是城市运营业务的基本特点，长期赢利主要包含园区企业上市收益、股权投资收益以及增值服务收益等，如产业园区通过概念包装、吸引风投、实现上市获取溢价，采取构架或控股创投基金或产业投资基金获取公司成长收益（IPO等形式）等。

（三）产业链视角下城市运营的关键能力

我国产业发展踏入了资本密集度提升阶段，逐步由要素与投资驱动转变为创新驱动，需要采取产业规划、生态保护、社区管理及城市设计等综合手段，研究城市经营和发展策略。[3]因此，“城市运营商”应培育与区域性产业链发展相匹配的关键能力。

1．依托产业，培育“规划引领能力”。城市运营项目应契合城市发展与演变周期，通过前瞻性的规划方案来配置商办空间、住宅空间、文体空间及娱乐载体等，各业态构件彼此形成相匹配的关系并发挥作用，围绕用户场景强化产业整合能力，全面介入绿色能源的设计、制造、运营产业链，实现多功能与高效率的“多规合一”。

2．塑造资源，培育“全域管控能力”。通过把握城市核心区的旧城改造、城市远郊区的新城开发、生态禀赋区的特色小镇等“全域”资源，实现资源的再塑造和区域产业升级，大力应用数字化、智能化、网络化等新技术革命成果，[4]保障智慧社区、智慧能源、智慧安防的需求，增强智慧管理、研发设计、实验应用、设备运维等方面的综合能力，形成差异化的竞争优势。

3．持续收益，培育“产业服务能力”。城市规划精细程度的深入，对大数据的精细度及交付模式提出了更高要求。[5]传统房地产行业与城市运营有较大区别，前者重在“建房”， 而后者重在“造城”，这就要求“城市运营商”有能力整合产业资源，培育长期税源和保障长期就业，推动城市消费升级与实现组合式服务，例如城市运营数据平台的打造，应包括环境数据、用户行为数据和能源运行数据，通过大数据和云计算，发现并分析规律，进而将其转化成自动触发的能源运行策略。

二、基于产业链视角的城市运营业务实施路径

随着城市发展进程的提速，城市空间与城市功能得以不断更新，对城市发展战略再思考与城市价值的重新评估，亦将决定其产业资源的价值与可实现性。城市运营业务的实施路径通常是编制概念规划或产业策划，按照土地一级开发、基础设施建设、公共服务配套及产业资源导入等方面的操作顺序，增强城市片区的土地价值，优化功能结构，进而实现企业与政府的双赢。

基于产业链的统筹考虑，城市运营商应按照“三先三后一主线”的实施路径，凭借自身拥有或外界整合所得的细分产业资源进行导入配置，实现产能落地，打造特色产业链和企业集聚的新模式，由产业链整合带动城市功能的升级。城市运营业务“三先三后一主线”的实施路径，进行广泛的资源整合，这需要独特和领先的商业管理模式以及具有市场竞争力的产业运作能力作为支撑（图2）。

（一）坚持“合作共赢、风险共担”一条主线

政企合作是城市运营业务模式的基本特点，政企双方共同通过市场机制对城市资源进行优化配置，在效率和融资方面形成互补。政府按照协议条件给予企业一定的责任授权，给予城市运营项目以基础性的政策支持；企业以项目主体负责人的身份，参与城市片区的策划、建设、运营及后续管理等工作，并为城市运营项目提供战略性产业资源，通过资本要素的合理组合运作，实现土地、产业的价值再造及提升，从而使土地资产获得增值，使城市的竞争力得到提升。

图2 城市运营业务实施路径示意图

（二）坚持“三先”原则，注重产业先行

1．以产业规划为先导。通过市场研判对产业各门类市场情况进行专业化评估、提前布局；编制产业概念规划，引导城市总体规划、土地利用总体规划等的系统优化，通过“多规合一”解决规划编制权分散、规划层级不一、规划之间存在冲突等问题，以科学的产业规划支持产业项目的后期运作，为城市的可持续发展奠定基础。

2．以产业服务为引领。通过梳理可导入的产业资源，建立产业资源名录，纵向整合相关产业资源，导入主题性产业；打造包含产业孵化、金融创新、专业咨询、人才建设等的全功能产业服务平台，向改造运营团队提供产业运营的高附加值服务，获取融资性服务、咨询服务、培训服务等收益，例如通过引入AI智慧管家，横向联通产业客户系统和智慧物业服务系统，做到即时响应、过程监督和提醒、信息及时反馈。城市社区公共服务设施应加强引导分类指引，进行精准化差异化配置，完善最低层级的5分钟社区生活圈，满足市民的基本公共服务需求。[6]

3．以资源整合为手段。实行激励机制，组建招商团队，横向整合相关产业资源，丰富在规模体量上占主导地位或在开发时序上承担启动建设职责的产业的功能；在资源整合后期，根据需要成立特色产业联盟，联合优质资源注入项目，启动若干产业功能类别的优化组合。

（三）坚持“三后”原则，注重政策驱动

1．以政企合作为基础。在了解城镇资源禀赋的基础上，按照“住、办、公、产、城”一体化规划理念，因地制宜地为各个城市量身打造特色产业发展模式；与资本市场对接合作，从政策、法律、市场角度谋划产业资源的增值与发展最优化，为后续产业项目落地打下基础。

2.以协议锁定为节点。在城市运营项目建设中，不可避免地存在着政府与企业的博弈关系，因此需要采取ESS稳定策略来平衡彼此间的博弈因素。[7]通过签订协议保障项目推进时序，在政企战略框架协议的基础上，完善一揽子的细分协议或合同，商定项目实施主体的运营管控架构、盈利分配模式等。

3.以政策保障为支撑。适当介入政府产业决策以取得政策保障，确保产业空间布局、业态配比等得以有效落地；规避地方政策干预的风险，以协议形式维护产业政策扶持如税收分成、企业税收优惠、产业专项资金补贴等的持续有效性。

三、结语

综上所述，城市运营业务致力于提升整体产业功能，致力于实现区域的总体战略目标，致力于以超前规划创造城市价值，致力于打造可运营的城市产业集群。经济发展常态化已成为我国社会发展的一个主基调，其中产业链空间重构与功能重组的伟大进程，构成了城市运营事业持续发展的生命力。基于前文分析，城市运营商除了要积极、主动地转化业务模式，还应按照“三先三后一主线”的实施路径，提升规划引导、全域管控、产业服务能力，进一步向上下游附加值较高环节延伸，推进产业链的有效运转，将“以内涵式发展取代外延式增长”落到实处，形成政、企、产、商的高效联动。