经济欠发达地区房地产业健康发展探究

文/李嘉珣

一、引言

我国幅员辽阔，不同地区发展差异巨大。房地产业凭借其投资金额大、纳税金额高和吸纳就业广的特点，成为众多经济欠发达地区的支柱产业，各地政府也不断通过政策引导促进当地房地产业的快速发展。一、二线城市由于基础设施强和产业完备率高等呈现人口持续流入状态，房地产业发展也较为迅速。广大的三、四线城市，尤其是一些经济欠发达地区，产业单一、市场容量小、没有足够的人口流入而导致大量空置房的产生，造成商品房库存高企。2017年至今，由于人口外溢及棚改货币化等原因，广大三、四线城市及其所属县域房价上涨迅速，积累了较大风险，而随着国家给出“房住不炒”的定位和提出房地产平稳发展长效机制，如何促进经济欠发达地区房地产市场的健康发展，成为各界关注的重点。2019年12月，住建部召开工作会议，提出要扎实做好防范化解房地产市场风险并加强村镇建设工作。本研究结合文献资料分析和实地调研，探究经济欠发达地区尤其是其广大县域地区的房地产业发展状况，总结其发展特点和存在的问题，从而有针对性地提出相应政策建议，以期为政府的决策提供参考，推动当地房地产业的良性发展。

二、经济欠发达地区房地产业发展的特点

（一）房地产业起步缓慢，但发展迅速

我国大部分经济欠发达地区的经济以县城为中心，辐射周围广大农村地区，形成一个相对完整的运营体系。但经济欠发达地区交通不便、资源匮乏、信息闭塞，多数地区以农业为主要就业渠道和收入来源。作为第三产业的房地产业，其起步和发展大多伴随着第一、第二产业经济活动范围的扩大和生产方式的转变，住宅分布也由经济活动区域周边向地势平坦和交通便利的地方延伸，由单个建筑体零星分布向集中化方向发展。但相比邻近的地级市，县域房地产业发展明显偏晚，大部分地区在2010年以前发展规模较小，城镇化水平也较低。随着国家政策的扶持和自身产业的聚集，各地利用城镇的扩张功能形成经济区域发展中心，住宅小区、商业写字楼、工业园区等多种房屋形式得以出现，此时房地产业步入高速发展期。县域房地产业的蓬勃发展也带动相关产业迅速发展，一方面消耗大量建筑材料，使县域内建筑建材、装饰行业企业数量增长迅速，碎石、石材和黄沙等资源得到充分开发和利用，另一方面促进了家具、家电、家纺等制造行业的发展。同时，住宅的开发和销售对当地金融、物流、物业等第三产业有明显的拉动效应。县域房地产业兼具聚集人口、拉动产业升级和促进商品流通等三大效应，在转移农村劳动力的同时，推动县域经济发展。

（二）购房人群相对单一，改善性住房逐渐占据主流

与一、二线城市置业人群分布广、置业形式和用途多样等特点不同，经济欠发达的县域内置业人群相对单一，主要分为两类：一是外出务工人员返乡置业，二是乡村人口进城发展。相对本地人员，外出务工人员收入较高，经济实力相对较强，回乡置业以改善性住房为主，兼顾教育医疗、生意往来、资产投资等目的，而乡村人口经济基础薄弱，工作技能较差，在县城置业的首要目的是改善居住环境和就业，部分进城人口居住在政府提供的各类保障性住房内，他们对房产价格敏感，对住房品质和配套服务要求较低。由于置业人群抗风险能力较弱，县域内家庭购房杠杆率普遍较低，房价涨幅也基本与当地常住居民人均可支配收入增幅保持同步，房价收入比相对较低，房价波动大部分取决于房屋供需关系。随着城镇化进程和经济发展的加快，县域内新建商品房品质和档次也不断提高，主要户型由二居室向三居室过渡，套均面积也以年均5%-8%的速度增长。各县域房地产开发模式由零星开发向成片开发和品牌开发转变，出现了一批优质住宅小区和精品楼盘。这些小区在开发理念、环境融入和配套设施方面较以往都有很大提升，一方面使县域内的建筑特色日趋多元化和美化，另一方面使县域人居环境得到较大改善。

（三）存量房市场处于起步阶段

目前，县域内的住房市场仍然是以新房交易为主，存量房交易和住房租赁市场还处于起步阶段，住房市场制度不完善、金融支持力度不够、从业机构不足等都限制了其发展。由于市场需求不足和业务发展滞后等原因，大部分县域仅有新建商品房备案系统而未建立存量房网签系统。近年来，各地不断“建新城、扩县城”，新建商品房多集中在规划的新区内，新房对二手房的分流效应在县城体现更为明显，加之县城居民普遍存在着“买新不买旧”的心理，对二手房怀有偏见，后者成交仅集中于学校和医院周围，导致存量房交易缺乏活跃度。此外，县域内提供二手房按揭的金融机构不足，造成二手房贷款难、周期长的局面。同时，缺乏专业化房屋租赁运营机构、房地产中介门店和人员工作，没有房屋发布和房屋真实性验证的途径，都导致县域内的存量房市场发展缓慢。

（四）人才保障住房制度日渐完善，租房租赁供给增加

由于政策支持力度加大，县域处于自身发展需要，近年来陆续出台各种人才引进与落户等政策，立足打造县域人才生态，吸引高级人才、特殊人才到县城的机关、企事业单位工作。各地陆续建设人才公寓为这些在当地无住房的人才提供住所，并出台管理办法提供租金和伙食费减免、子女就近上学等保障措施。各县域根据自身财政情况，以“分级建设、分层保障”方式，建设不同套数的青年人才公寓和大学生实习实训公寓，同时完善公寓周边交通、商业、教育等基础设施，留住更多优秀人才为当地经济发展作贡献。此外，在住房需求较大的地区，政府着手培育市场供给主体，增加租赁住房供给，在完善人才公寓的基础上探索“旅馆式”农村社区租赁点等特色租赁项目，同时要求开发商在新建商品房项目中增加自持租赁住房占比，并对专业化住房租赁企业给予政策支持和培育引导。

三、经济欠发达地区房地产业发展存在的问题

（一）房地产行业分化严重，抗风险能力不足

整体而言，经济欠发达地区房地产开发商资质状况不佳，呈现出金字塔形分布：一、二级资质较少，三、四级及暂定资质较多。大部分房企为当地民营房地产商，开发范围也仅限于本县域，注册资本少、土地储备少、开发楼盘少。部分地区房企头部集中度不断提高，排名靠前的房企拿地、开发势头不断增强，而更多房企变为项目公司或僵尸公司，分化日趋严重。此外，受国家房地产和金融政策的影响，县域内各银行对开发商贷款大多实行名单式管理，禁止开发商用土地作抵押品，导致房地产开发企业资金基本来自自筹，融资渠道单一。遇到房地产市场周期性调整或企业现金流紧张，将明显提升企业资金压力和开发成本，带来较大的经营风险。

（二）商品房供应结构失衡，非住宅类商品房去库存压力较大

经济欠发达地区住宅需求总体保持平稳，但非住宅类（办公楼、商业营业用房）商品房存量较多，部分地区供给严重过剩，供房结构比例失调。部分县域在规划之初未详细测算人口与商业配比，配套设施不完善、需求人口不足以及供给数量过大，导致城区中心地段商业地产建设面积过大，尽管引进了外部商业，仍完成不了商业用房去化目标，造成大批商业综合体的空置。此外，部分县城中心地段商业地产价格高企，严重超出居民承受范围，使得一些商业步行街、大市场的商业铺面滞销。对于部分紧邻省会、直辖市的县域而言，商业地产开发处于一种尴尬境地：高端消费基本流向了大城市，县城发展高端商业的市场容量不足，而中低档商业的竞争已趋白热化，叠加网购冲击，商业类地产空置率上升。此外，政府单一项目供地面积过大也是造成结构失衡的原因之一。目前单一项目供地面积持续增加，并要求住宅强制配建商业设施，用卖住宅赚的钱去养商业，导致商业地产去库存难度较大。

（三）商品房质量良莠不齐，配套设施不完善

由于县域大部分楼盘都实行预售制，交房质量难以得到保障，房屋质量良莠不齐，配套设施缩水、户型改变、房屋质量不达标等情况时有发生，导致房屋纠纷数量也逐年上升。此外，县域内的众多商品房项目配套设施不完善，影响居住体验。新建小区普遍缺少养老、托幼等配套设施，部分小区虽然有一定的配套教育设施，但过密的小区规模使得其承接周边学生能力不足。同时，县域开发商普遍没有在户型、结构、景观营造和配套服务等方面重视购房者的需求，楼盘趋同化明显，销售情况不佳，而有特色的项目价格增速过快，经济欠发达地区的居民收入水平仍然较低，购买力仍然偏弱，房价的过快上涨抑制了居民正常的购房需求。

四、促进经济欠发达地区房地产业发展的政策与建议

（一）落实“因城施策”，实现多维度调控

面对县域房地产业现状，应着眼于当地房地产业主要矛盾，制定切实可行的房地产政策，落实“因城施策”，建立稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。首先，针对房价过快上涨情况，要对现有房地产开发项目实行开工面积调控制度，适当加快商品房预售证发放，从严控制别墅和超大户型的项目，打击囤积房源和哄抬房价行为，保持县域房价平稳有序。其次，针对部分县域房地产市场住宅与非住宅比例失调的情况，特别是非住宅商品房开发过剩的现状，在年度供地和房地产建设规划审批时，控制商业项目开发总量，原则上不再批准宾馆、写字楼、商场等商业用房项目，不允许库存较多的企业继续拿地。再次，要积极发展公租房、廉租房等各类保障性住房，完善管理办法，向县城低收入群体、由村进县人员和困难家庭提供住房保障。

（二）优化土地管理，加强房地产市场源头整治

土地是有效调控房地产市场的总闸门，也是实现居民“住有所居”的基础。首先，各地住建部门要根据当地人口、房地产库存、房屋价格等因素综合研判，按照“供需平衡、适度从紧”的原则，制订合理的短期土地供应计划，防止出现房地产投资过热和空置率快速上升等情况，提高土地市场价值。此外，要提升土地利用效率。对于增量土地，要尽量减少零星拍卖，增加大块土地出让力度，从源头上控制零星联建私建房的出售，通过整体性规划和连片式开发实现土地利用率和建筑质量的提升以及景观布局的优化。对于存量土地，对县城老旧企业或废弃工厂采取搬迁或转移措施，并逐步推动棚户区转移安置和老旧小区改造工程，将土地回收并重新规划开发，以大幅缓解县城中心地区土地供需矛盾。

（三）完善配套服务，激活二手房交易市场

随着城镇化水平逐步提高，部分县域常住人口也逐渐增加，但市区面积无法无限扩容，其住房市场面临由一手房交易为主向二手房交易为主的转换。未来二手房市场将作为该地房地产市场的重要组成部分，对当地房价走势、供需关系和财政收入起到关键作用。相关部门要加紧建立二手房网签系统、交易资金收付托管系统和资金监管系统，规范市场所有参与主体——政府相关部门、行业组织、房产中介、评估咨询及法律服务机构以及买卖双方等——的责权关系，还要加强市场监测，及时发布二手房市场统计数据及供求信息，提升二手房市场的透明度，进而推动二手房的市场价格趋于合理并稳定市场预期，防止虚假信息引发市场波动。此外，要积极培育房产交易中介机构，建立二手房交易绿色通道和交易信息平台，方便居民买卖二手房屋，并努力吸引外来的购买力。要积极指导县域金融机构提供二手房按揭贷款服务，降低民众支付门槛，解决目前存在的贷款难、周期长的问题，配合金融机构完善个人住房贷款信用体系，从信贷审批的源头上堵截潜在的二手房金融风险；同时通过制定并完善二手房交易的规章制度、配套服务和监管体系，共同推动县域内二手房市场的发展。

（四）规范市场秩序，提升房地产企业实力

健康的房地产市场需要优质的房地产企业和项目作保障，针对县域内房企普遍资质不高、项目风险事件频发的现状，规范房企管理、健全监管体系应成为各地住建部门的重要工作。首先，应加强房地产市场信息系统的建设，加强市场监测，全面、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度，严格查处违规交易行为。其次，加强企业资质管理，严格执行房地产开发市场准入制度，优化开发企业队伍，引进更高资质的开发商，或对本地有潜质的企业进行指导，帮助其完善公司治理和合规经营，争取提升开发资质，培育出一批品牌企业，树立县域内行业标杆，而对于达不到资质要求的企业，不准许其进入市场，将长期没有开发并扰乱市场秩序的企业坚决清退出场，并设立黑名单。

（五）调整产业结构，带动高新技术行业发展

房地产业虽然是部分县域的重要经济增长点，依靠房地产业能够快速拉动GDP，并带动建筑业、装饰业的蓬勃发展，但这种产业模式存在诸多隐患和风险，当房地产市场下行时将引发较大的连锁反应，自身资源禀赋、地理位置、外部环境等因素也会影响风险程度。因此，部分县域应及时调整和优化支柱产业结构，通过当地房地产业带动其他产业升级，以房地产业为依托，使其聚集和积累的劳动力、资本和信息要素充分流动，为电子商务、新材料、智能物流和新型建材等产业提供基础设施和配套服务，并通过政策倾斜和税收优惠，最终达到高技术、高附加值的产业取代房地产业成为拉动当地经济的新引擎的目标。紧邻省会、直辖市或都市圈的县域，应充分利用区位优势，承接城市部分功能和产业，发展县域特色经济，促进资源聚集、产业聚集和企业聚集，争取摆脱单一由房地产业拉动经济的发展模式。