供给侧改革背景下“以房养老”产品定价的缺陷及其优化——基于“幸福房来宝”的分析

周 延 沈 飞 华东师范大学经济与管理学部

吕慧娴 黄 家 平安科技（深圳）有限公司

以房养老产品的推出曾引起学界和业界的广泛关注和热议，但雷声大雨点小，六年的试点，累计签约不过百余单。究竟是什么掣肘了以房养老的发展？本文从供给侧角度出发，选取“幸福房来宝”产品作为以房养老研究的对象，在分析其产品特点和缺陷的基础上，通过建立无套利的Black-Karasinsk利率二叉树模型，利用精算学收支平衡的原理，优化“幸福房来宝”产品定价模型，并与现行产品进行比较。研究表明：市场上现存的“幸福房来宝”产品具有重大缺陷，主要体现在定价机制不合理；优化后的“幸福房来宝”产品充分考虑了通货膨胀等重要因素的影响，不仅在价格方面更具优势，并且有效地区分了参保群体的差异，使得产品更具多元化。因此，在产业供给侧改革的背景下，精准的产品定价是以房养老产品成功的关键之举；优化以房养老运行机制和加大政府的支持力度也是其发展必不可少的重要环节。

一、引言

作为当下经济改革的重大举措，供给侧结构性改革在适度扩大总需求的同时，以“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）作为改革的突破口，从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构的适应性和灵活性。其中，产业又是供给侧结构性改革的主要载体和着力点，改革的各项举措最终要在各个产业得到落实。因此，以房养老产业转型升级，也是以房养老产业供给侧结构性改革路径的重要体现。其中，产品定价机制优化和完善是以房养老产业供给侧改革的重要环节。

“幸福房来宝”作为一种新型的以房养老（又称反向抵押贷款）模式，从2014年首次在北京、上海、广州和武汉四地开展试点，到2018 年试点范围扩大到全国，已经四年有余，但市场上真正推出的以房养老产品只有幸福房来宝（A 款）一款，累计签约不过百余单，这与我国2亿多60岁以上老年人的规模相比可以忽略不计。可以看出，以房养老在实践中遇冷，除了市场因素以外，产品本身定价偏保守是导致老年人参保意愿不高的重要原因。

在此背景下，本文以“幸福房来宝”为例，从供给侧视角研究以房养老产品定价机制，对以房养老产品价格进行优化和完善，利用无套利的B-K 利率二叉树模型对产品进行重新定价，以期提高人们对以房养老产品的认知和接受程度，扩大产品销售，设计并推出更加符合市场预期的以房养老产品，推动以房养老产业的发展。此外，文章还对“幸福房来宝”产品其他方面存在的问题进行深入探讨，并提出进一步完善之思考。

二、文献评述

从宏观层面来看，我国的以房养老产业发展明显滞后，以房养老产品供给能力不足，参保老人的参保意愿不高，难以形成供需两旺的市场交易现象（章萍，2014）。不论是以房养老产品本身设计原则，还是以房养老产品合同的条款细则，都存在较大缺陷（周延、吕慧娴、汪伟，2015）。从发达国家以房养老产业发展的成熟经验看，从供给侧对产品本身进行创新，改变条款信息并进行市场化设计，可以提高参保人对以房养老产品的接受率（Thomas Davidoff etc. 2017）。除此之外，模式的选择也是困扰以房养老产业发展的重要因素。以房养老产业发展过程中，出现多种模式并存的现象，如以房租养、以房换养以及贷款抵押等，这些模式大多以失败告终。因此，部分学者从以房养老模式选取的角度研究适合市场发展的最佳模式。周延、沈飞（2019）利用效用函数测算市场上主要的几种以房养老模式，认为住房反向抵押贷款模式比较符合我国大部分参保老人的利益。可以看出，以房养老产业至今收效甚微，问题颇多，主要集中在以房养老产业供给侧能力严重不足，不仅仅包括具体的合同设计，也包括模式选择不明确。

从微观层面来看，改变条款的设计方案最核心的就是定价机制。当前以房养老产品价格不合理，无法激发参保老人的积极性。此外，遗产动机是影响以房养老推广的重要因素，而市场主流的以房养老产品缺乏对其考虑并在定价中给予体现。定价优化主要分为两个方面：产品在设计和模型本身的优化。在产品设计方面，刘鹭（2016）等学者认为，如果设计产品时嵌入“赎回权”，则既可提高老年人口的养老收入，又能满足他们的遗赠动机。同时，针对产品功能单一的问题，陈秉正等（2014）结合住房反向抵押贷款与长期护理保险两款产品，设计了具有长期护理保障功能的住房反向抵押贷款产品。此外，周海珍、彭晓鹏等（2016）在长期护理保险中嵌入住房反向抵押贷款选择权，提出一个新的长期护理保险产品方案，并给出定价。

准确、合理的定价是以房养老产品获得市场认可的前提。对此，国内外学者的研究成果异彩纷呈，定价模型和方法也不断演进和完善，主要包括支付因子模型、保险精算定价模型、BKU 模型、B-K 模型等。Peter Chinloy和Isaac F. Megbolugbe（1994）设计的支付因子定价模型具有代表性，其他定价模型都是根据这一模型推演得出。利用保险精算模型进行定价的代表非YK.Tse（1995）莫属，Olivias 和John（2005）在定价过程中加入精算收支平衡原理的方法，而这一方法更为我国学者所青睐（柴效武，2008；路静、高鹏，2010）。鉴于利率和房价的波动性，张茜、任燕燕（2013）利用房价的瞬时增值率和波动率构建了房价波动模型并给出了定价。由于死亡率的预测对以房养老产品定价的影响至关重要，陈鹏军、代晨（2015）选择了与现实情况更接近的连续死亡模型进行定价，同时对以房养老产品的利率及房价波动敏感性进行了分析。

上述文献在丰富以房养老研究的同时，也存在一些不足之处，主要有两点：一是尽管上述部分文献从理论上探讨了以房养老定价问题，但都缺少对以房养老产品的比较研究，其定价结果大多缺乏参考性，甚至有些定价结果更低，根本无法保障参保老人的经济利益；二是在定价模型的选取上较少文献考虑对利率这一主要影响因素的刻画与度量，并且预期寿命的设置也未考虑国内老年人的实际情况。因此，本文的贡献在于，在结合“幸福房来宝”产品分析的同时，充分考虑利率等因素对最终价格的影响，选取无套利的B-K 二叉树利率模型对住房反向抵押贷款产品进行定价，并给出赎回权价格，同时和“幸福房来宝”产品进行比较，提出进一步完善的政策建议。

三、“幸福房来宝”的定价缺陷分析

从表1 可以看出，前四种以房养老模式均以失败告终，作为目前市场上仅存的以房养老产品——“幸福房来宝”，其虽然没有面临停办的命运，但也问题重重。2015年3月，幸福人寿保险股份有限公司的“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A 款）”获批上市销售（简称“幸福房来宝”）。截至2019 年4月底，幸福人寿累计承保194 单（133 户），其中北上广三地的保单数占总签单数的80%。2016年10月，中国人民人寿保险股份有限公司的《人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险》（简称“安居乐”）的保险条款和保险费率通过审核，但至今未见销售。

众所周知，“幸福房来宝”是幸福人寿推出的一款以房养老产品，其产品本质是住房反向抵押贷款，特点是房产抵押和年金养老相结合的一种养老模式。但仔细研究“幸福房来宝”的条款及给付条件发现，其定价偏保守，无论是“幸福房来宝”还是“安居乐”，均存在这一问题。这是导致产品难以推广的关键因素。从产品本身而言，“幸福房来宝”定价不合理主要源于以下几点：

▶表1 主要的以房养老模式比较

（一）定价结果偏谨慎，价格过于保守

“幸福房来宝”通过非参与型的产品定位，巧妙地隔离了部分房价波动风险，但正是由于这种非参与型的产品定位，使得幸福人寿放弃了大部分难以量化的房产增值收益，这不仅降低了此项业务的利润，而且产生了另一大缺陷——对被保险人的养老金给付设计过于保守。保险公司虽然不参与分享抵押贷款房屋增值后的收益，但其给付的养老年金现值远低于房产的初始价值，这也是实践中这一产品不被认可的重要原因之一。

以60 岁男性投保人、100 万元的有效保险价值为例进行说明。从表2 可以得出，若其选择“幸福房来宝”的方案一（延期年金，无身故和退保利益），其每月可以领取2514元的定额养老金，同时其还款需缴纳26 年、每年2544元的延期年金保费。若按产品条款中的年度累积利率5.5%折现，不难算出其现值为451573元（2544×A265.5%+2514×A26×125.5%/12=451573），也就是说60岁男性按照“幸福房来宝”方案一投保后，能趸领的贷款总额还不到房屋评估价值的一半。

按此计算，各年龄段的老人所领取的养老金额将会不同程度地缩水。虽然随着年龄的增大，参保老人所领取的养老金也随之增加，但85岁的参保老人领取养老金仍不足房屋价值的80%，即73.48 万元的养老金。可以看出，“幸福房来宝”现有的定价规则无法客观反应抵押房屋的真实价格水平，损害了参保老人未来可能获得的经济利益，这也是“幸福房来宝”市场遇冷的根本原因。

（二）依据固定利率，不符合利率波动规律

“幸福房来宝”的保单条款中明文载明“本主险合同保单年度累积利率为年复利5.5%”，作为一款长期的保险，将累积利率设定为固定利率无疑不符合利率波动的一般规律，不仅不利于被保险人和受益人获取收益，还有损参保人的经济利益。

一方面，通过整理和比较近年来人民币存款利率的变化情况可知，利率会在不同时期有所变动。根据《保险法》的规定，保险资金的运用应以安全性为首位，当利率下降时，保险公司在养老金给付上的支出很可能高于投资的收益，给公司带来巨大的压力；另一方面，当利率上升至5.5%左右甚至更高时，老人的参保意愿将会受到严重损害，对保险公司的信任也会大打折扣，最终影响以房养老产品的销售。因此，条款中固定利率的规定既不利于保险公司防范利率风险，也不利于保障老年人相对的收益。

（三）采用定额年金，忽略通胀等因素

由于“幸福房来宝”采用的是定额年金给付方式，即每期给付相同的金额，忽略了通货膨胀对参保老人最终领取的养老金金额的影响。这对期限较长的保险产品而言，无疑是重大的缺陷。从表2可以看出，以“幸福房来宝（A 款）”的费率表为例，对60 岁男性参保老人而言，每期参保老人大约可以领取2514 元的养老金，如果未来通货膨胀控制在平均3%的水平，那么26 年后2514 元的现值为1153 元，相当于现在领取金额的45.86%，这对参保老人的利益无疑是巨大的损失，不仅承担了通货膨胀带来的养老金现值损失，还失去了房屋价值上涨的机会成本。因此，“幸福房来宝”在定价过程中采用的定额给付方式无法保障参保老人未来的养老财务需求，也损害了其经济利益。

四、“幸福房来宝”产品定价模型的优化

透析“幸福房来宝”的特点和缺陷不难看出，导致其举步维艰的最重要因素就是定价不合理。“幸福房来宝”采用固定利率，即5.5%的年复利率对产品进行定价，这不仅不符合利率在现实中的波动规律，还有可能导致所测算出的平均利率水平的误差较大。同时，平均利率水平是计算养老金给付水平的主要依据，据此测算出的养老金给付水平的误差自然也较大，这就加大了保险公司面临利率风险的可能，最终会导致保险公司或投保人有一方会在利率剧烈波动时遭受利益损失。

▶表2 基于“幸福房来宝”产品费率表的现值计算（单位：元）

因此，本文在充分考虑各种影响因素的基础上，利用浮动利率构建动态定价模型。考虑到利率波动的规律性，建立无套利的Black-Karasinsk 二叉树模型，根据精算学收支平衡的原理，对以房养老产品进行了重新定价。除此之外，以房养老的影响因素众多，在定价过程中，应充分考虑各影响因素对定价精准性产生的影响，如通货膨胀率、房屋增值率、房屋折旧率、贷款开办费用占房产价值的比率，以及递增年金的年增长率等。同时，也应关注一些宏观层面的因素，如生存概率的变化、预期寿命的变化以及退休政策的变化等等，以尽可能根据实际情况提高定价的准确性。

（一）基于Black-Karasinsk 模型的浮动利率确定

由于利率市场的波动是“幸福房来宝”产品价格影响的重要因素，因此客观的刻画利率波动是接下来“幸福房来宝”完善的重要一步。本文通过利用Black 和Karasinsk（1991）所提出的B-K模型，将利率中无风险利率对数化，使用微分方程解出利率r(t)：

式（1）中，σ为波动率，σ为大于0 的常数，θ(t)和ϕ(t)为时间t的函数，｛W(t),t≥0｝为布朗运动。下面将模型进行参数估计，并对B-K模型进行离散化处理，得：

如图1 所示，二叉树模型始点r，从上边移动后到ru，最下边移动到rud；相反，如从r出发，向下移动到达rd，然后到rud。风险中性理论使得上面的概率q 和下面的概率1-q 均为0.5。

▶图1 利率二叉树示意图

因此，得到如下关系等式（3）～（4）：

1.参数的确定

从图2 可得，初始利率期限结构选用国债到期收益率，时间是2018 年9 月1 日。为便于简化和研究，对波动率取固定值，为0.1767（侯峰、金大有，2010）。

2.无风险利率的计算

将初始利率期限结构（图2）和波动率代入式（5），得到即期至50年远期利率二叉树，如图3所示。

从图3 可知，T为十年期限单位，如T=1表示10 年的远期利率结构。即期利率为3.8%，10 年的远期利率分别为3.33%和4.74%，以此类推，每个远期利率会出现两个远期利率。到50 年时远期利率将有6 个远期利率，最小为1.77%，最大为10.38%，由此形成完整的50年期限的远期利率二叉树。

▶图2 2018年9月1日银行间固定利率国债到期收益率曲线

▶图3 远期利率二叉树部分图

▶图4 优化产品月度保险金额

（二）定价模型的构建

根据精算学收支平衡的原理：假设rki（k=1,2,Λ,wx）是一条满足B-K模型的利率游走路径，则单生命状态下趸领支付公式为：

屈哨兵：你提了一个十分重要的问题。不论是一个国家、一个地方或一个区域，作为教育行政主管部门，首先就要对本区域、本地区的教育布局有一个整体的认识，这样才能对教育全局进行顶层的政策设计。

对于利率游走路径i，单生命终身生存年金的精算现值为：

月度保险金额为PMT1/12，同一年月度保险金额相同。

（三）参数估计

1.房产初值H0：为便于和“幸福房来宝”产品比较，房产初值为100万元，即100万元有效保险价值。

2.房产增值率β：由2011 年1 月到2018年1 月上海市二手房价格指数（数据来源于中国房地产指数系统CREIS，鉴于2015年至2016 年房价的非正常上涨会使得计算结果失真，本文将这两年数据作平滑处理，降低数据的波动幅度；选取上海市二手房数据主要是上海市二手房市场较为完善，同时也是“幸福房来宝”销售最好的地区），分别对β进行计算，然后求七年增长率的几何平均值，结果为6.8429%。以2011年为例，2011年房价年增值率为

其他七年房价增值率计算方式与2011年相同。七年整体的房价增值率为

3.房屋的年折旧率α：本文对房屋折旧采用均速的方法处理，折旧率为1.43%。考虑到土地价格的波动，故房屋折旧率取1.25%。

4.贷款开办费用占房产价值的比率γ：本文借鉴美国HECM项目经验，对γ取值为6%。

5.借款人寿命：根据《中国人身保险业经验生命表（2010—2013）》计算男性和女性剩余寿命的概率。

6.年金年增长率δ：根据2011 年至2018年上海市居民月消费价格指数，其算术平均值为2.11%。

▶表3 优化产品与“幸福房来宝”产品定价结果的比较（单位：元）

五、优化产品与“幸福房来宝”产品的定价比较

（一）定价结果分析

本文采用蒙特卡洛方法对上述模型进行模拟，分别得到60 岁以上的男性和女性单生命状态下的保险年金，具体结果如图4所示。

从图4可以得出两点结论：

一方面，优化后的“幸福房来宝”产品给予参保人的保险年金与其年龄成正比，即参保老人年龄越大，则领取的养老金金额就会越多。主要原因是与贷款本身的合同期和参保人的年龄有关，即合同期越短，参保人年龄越大，那么所领取的保险年金就越多。同时，参保老人所领取的保险金金额增长速度会以指数形式增长，75岁以上参保群体的养老金增长最快。以男性参保人为例，60岁至75 岁之间的男性参保群体保险金增长速度为5.42%，而85 岁以上男性群体的保险金以6.73%的增速增长。

另一方面，男性参保群体领取的保险金额明显高于女性参保人，差距随着年龄增大而增大。男性月度领取保险金额高于女性月度保险金额主要是受到男女生命预期不同的影响。在我国，男性的寿命预期要低于女性，在产品定价时需要考虑预期寿命的差异性对两种参保群体的影响。同时，这种差异化影响在大年龄段老人群体中，体现得愈发显著，如高年龄段女性的预期寿命明显高于男性，这一点在《中国人身保险业经验生命表（2010—2013）》有所表现。

（二）优化后定价比较

由于“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”是按照有效保险价值，即初始房屋价值为100 万元计算的费率表，并且分别给出男、女60～85 周岁之间的延期年金，所以，此费率表是单生命的延期年金。因此，为了更直观地和“幸福房来宝”的定价结果进行对比，本文选取100 万元的有效保险价值，按照上面给定的参数，利用B-K 模型分别对60 至85 周岁之间的男性和女性，计算单生命状态下的月度保险金额，并和“幸福房来宝”的费率进行对比，详细结果见表3。

首先，优化后的产品具有明显的价格优势。

从表3 可得出，不论是男性参保人还是女性参保人，优化后的“幸福房来宝”产品在价格方面更具有优势，符合参保人的利益。一是优化后的产品在各个年龄段的定价都明显高于原有的产品定价，这是“幸福房来宝”优化后最大的优势，直接提升参保人的参保意愿，也符合其以房养老意愿。二是通过计算发现，优化后的“幸福房来宝”产品能更真实地反映抵押房屋的价值。优化前的“幸福房来宝”产品在参保后所领取的保险金额现值总额不足房屋的75%，而优化后的产品提高至97%。总之，优化后的“幸福房来宝”显著改善了现有产品定价谨慎、价格保守的缺陷，更符合市场的需求。

其次，优化后的产品保险金额增长速度高于优化前，更好地反映了通货膨胀。

由表3和图5均可以得出，优化后的“幸福房来宝”产品月度保险年金的递增速度更高，有效地考虑了通货膨胀对参保老人实际领取的保险金额损失的影响。优化后男性保险金额以6.12%速度增长，女性以6.03%速度增长，均高于优化前产品的5.53%和5.43%，可更好地抵消通货膨胀带来的影响。

再则，优化后的产品更好地区分了群体差异。

优化后的“幸福房来宝”在产品差异上更加突出，主要体现在两方面，即性别差异和年龄差异。性别差异主要体现在优化后男性领取的保险金明显高于女性，不仅是绝对的领取金额，更体现在随着年龄增长，男性参保人所领取保险金的增长速度也高于女性，这主要是不同性别的预期寿命所决定的；此外，年龄差异主要体现在高年龄段的参保群体的保险金额高于低年龄段群体，优化后的保险金额在高年龄段增长速度高于优化前，这可从优化前后两者之间的差额对比得出。

综上所述，在充分考虑利率随机波动、通货膨胀等因素的基础上，优化后的“幸福房来宝”产品不仅在定价上更具优势，定价机制中充分考虑了通货膨胀对产品的影响，同时也在产品差异化方面作出了有益尝试，满足了以房养老市场的差异化需求。

▶图5 本优化产品定价结果与“幸福房来宝”产品费率比较图

（三）进一步思考

自“幸福房来宝”推广以来，老年人参保的意愿不高，是由于多种因素导致的，除了产品定价这一主要因素以外，还有另外两个方面需要引起重视。

一是对被保险人平均预期寿命的估算过长。截至2019年底，我国人均预期寿命为77.3 岁，“幸福房来宝”产品对老年人预期寿命的估计男女均为85岁，显然远高于实际情况。虽然未来20 年科技的进步所带来的医疗技术的提高和人们生活质量的提升会逐年抬高人均预期寿命，但提高到85岁仍需较长一段时间。对被保险人平均预期寿命的估算过长，会导致计算参保老人领取的养老金期限过长，结果每期养老金金额偏低，降低了产品对老年人的吸引力，使参保老人觉得领不到与房屋价值对等的养老金。

因此，平均预期寿命的测算和评估需要充分考虑国情，特别是男性参保人和女性参保人的身体状况。一方面，在充分尊重我国人口生存规律的基础上，科学评估以房养老参保群体的预期寿命，这对定价模型的修正和参数的制定具有重要的参考价值；另一方面，根据男性和女性生存差异的情况，设计多种以房养老产品，以充分兼顾不同群体养老需求。

二是对投保人年龄有限制。“幸福房来宝”的保险条款中声明，投保人即被保险人的年龄范围要求在60 周岁（含）至85 周岁（含）之间，明确了对投保人年龄的限制。根据我国现有退休年龄的规定，即使考虑延迟退休的因素，近几年的退休年龄暂时仍难以达到60周岁。这意味着老人在退休后，投保“幸福房来宝”之前，会有一段空白期，这段时间的收入只有基本养老保险。如果投保人年龄能够适当放宽，让更多已退休人员能够加入以房养老项目中来，对已退休人员和保险公司是一件双赢的事。同时，现实中会存在过早失独又劳动力低下，却有完全产权房屋的人群，针对这类群体，“幸福房来宝”没有充分考虑，而失独群体恰恰是以房养老参保意愿最高的群体。

六、结论与政策建议

（一）结论

本文从供给侧角度出发，通过对以房养老市场上唯一在售的“幸福房来宝”产品的分析，研究了其定价机制以及存在的缺陷，利用B-K模型优化并重新构建了“幸福房来宝”产品定价模型，和现有“幸福房来宝”产品进行详细比较，得出如下结论：

一方面，目前的“幸福房来宝”产品存在重大缺陷。通过研究“幸福房来宝”产品定价原理发现，其定价偏保守，价格过低，难以反映抵押房屋的价值，同时也有损参保老人的经济利益，这是致使产品难以推广的最主要原因。此外，该产品在定价过程中忽视了通货膨胀和利率等因素的影响，对参保老人的预期寿命和参保的年龄限制缺乏合理假设，导致定价结果与市场实际大相径庭。

另一方面，优化后的产品更符合市场需求。从B-K定价模型的结果来看，不论是男性还是女性，优化后的产品定价每月所领取的保险金额都要大于“幸福房来宝”产品保险金额，说明该产品定价过于保守，这也是优化后的产品最大的优势所在。除此之外，优化后的产品充分考虑了通货膨胀和利率波动等重要因素，而且还有效地区分了参保群体的差异，有利于保险公司设计更加多元化的产品。

（二）政策建议

1.产品供给侧方面

首先，不断优化完善以房养老产品定价机制，合理定价是以房养老产品取胜的关键。另外，在借鉴国外经验以及充分考虑各种影响因素的基础上，构建更符合以房养老市场的B-K模型，完善已有的定价模型，对利率等重要影响因素重新修正，不仅有利于促进以房养老产品定价的创新和完善，也有利于调动借贷双方积极性，促使以房养老成功推出并稳定发展。其次，设计多元化的产品，准确定位产品消费群体。虽然以房养老主要是面向有独立产权房的老年群体，但老年人的情况迥异，尤其是失独老人情况就更为特殊，应针对不同的人群或地域特点，开发设计不同的产品，才能更好地进行市场定位。可借鉴国外经验，如美国的住房反向抵押贷款针对不同的人群主要有房屋价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage）、房屋保管者（Home Keeper）和财务自由计划（Financial Freedom）三种形式。

2.政府监管方面

一方面，政府要加强对以房养老的支持力度。如政府应创新宣传方式，加大宣传力度；完善相关法律法规，提高参与主体的准入门槛，增加其公信力，并对其进行监督和协调；政府在税费减免、资金上给予一定的支持；对失独老人的以房养老进行风险担保，确保失独老人能按时、足额领取贷款。另一方面，要优化运行机制，建立综合的以房养老保险运行机构。由于以房养老受到众多因素的影响，降低其风险需要不断优化运行机制，建议由多方机构联合起来共同开展相关业务，以此来实现优势互补、风险共担。商业银行在资金使用、借贷业务等方面具有丰富的经验，而寿险公司在长寿风险的管理、相关产品的设计和定价等方面具有较为明显的优势，应发挥各自的比较优势，共同推动以房养老产业的发展。