房地产企业破产特殊性研究

刘慰萱

摘要：根据人民法院公告网公示数据显示，目前已破产的房地产企业已达四百余家。房地产企业的破产大多并非由于其自身资产实际价值不足以清偿全部债务，而是因为开发商资金链断裂，无法继续开发又无法清偿债务，大量房产无法快速变现。但由于房地产企业的财产即不动产的变现价值波动大以及房地产企业的破产清算中无财产担保债权人受偿比例较低等原因，房地产企业相较于普通企业在破产中有其内部共性与特殊性。本文将从不同角度阐述房地产企业破产的特殊性，并探讨如何衡平各方当事人合法权益及维护社会秩序稳定。

关键词：房地产企业;破产;重整;取回权;合同解除权

1.房地产企业破产案件的特点

1.1房地产企业的破产缘由共性

近年来，全国主要城市房价上涨，房地产企业数量急速增多，但由于宏观调控等因素影响，许多房地产企业因资金链断裂而陷入经营困境。房地产企业的资金来源包括房地开发贷款、商品房预售收取的定金或首付款、自有资金、银行划拨的个人住房贷款、施工企业垫付的工程款等。我国房地产企业大多以银行贷款为主要资金来源进行房地产开发建设，伴随房地产企业贷款规模的扩大，风险进一步积累，一旦房地产企业自有的流动资金短缺，资金链即断裂，企业自身陷入困境，面临破产程序。

1.2房地产企业破产重整程序的高频率适用

当房地产企业进入破产清算，部分房地产企业的财产即不动产房屋只有在具备预售条件的情况下才能在短期内变现，但不同企业间存货变现的速度差异也很大，以破产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产房屋进行变现，很大程度上不利于实现不动产价值的最大化。故而目前大多数房地产企业更加倾向于破产重整程序。破产重整制度的确立体现了破产法立法宗旨从债权人本位到债权人与债务人利益平衡本位、再到社会利益本位变化的过程。[1]房地产企业破产对社会利益、社会经济秩序等造成的不利影响较为严重且具有挽救价值与希望，适用破产重整程序能够有效拯救企业，同时规避各类社会风险，适度限制债权人或者债务人的权利。

购房者利益保护等方面存在许多复杂的问题，往往难以充分保护债权人和债务人的正当利益，同时在维护行业稳定、社会稳定方面也不具有优势，对于房地产企业破产所引起的社会问题缺乏有效的全面解决途径。因此，破产清算并非房地产企业破产的最优方案，而重整程序的适用在解决这些问题方面更具有优势。

同时，房地产企业适用破产清算程序时，不动产的处分存在诸多困难。对于在建工程或者虽已竣工但未取得相关权利证书的建筑，其评估、拍卖、变卖程序难以进行，可能拖延长达数年，导致建筑物价值严重贬损，既影响当事人权利的实现，也使得破产程序进程缓慢、周期冗长。

2.小额债权组设置问题

债权人会议由全体债权人组成，用以表达债权人意见从而形成决议。债权人会议形成的符合法律规定的决议具有法律效力，效力及于所有债权人。小额债权组指债权类型属于普通债权，但以一定的、较小的债权数额为界限而划分的更具体、独立于普通债权组之外的债权表决组别。[2]房地产企业基于其体系庞大，涉及大量小额债权人，设立小额债权组，可以保护小额债权人在债权人会议上充分表达其权益的主张，维护小额债权人与其他债权人之间利 益相对公平，有利于重整计划草案的表决通过。我国《企业破产法》依据债权清偿顺位、债权性质将债权分为有担保债权、职工债权、税款债权及普通债权四大类。同时规定人民法院在必要时可以决定在普通债权组中设小额债权组对重整计划草案进行表决。从债权分类看，小额债权组归属于普通债权，只是债权数额较小而在普通债权内部所作的区分，并不是固定的表决分组，并未突破《企业破产法》关于债权分类的大框架，亦不违反法定分组的原则。法律对小额债权组作了比较灵活的规定，赋予法院自由裁量权。破产审判实践中，房地产企业重整案件普通债权涵盖债权人数量多，总债权额大，在普通债权内部又存在分化，小额债权人占普通债权的人数比例大，但债权金额小，而大额普通债权人人数少，债权金额大。房地产企业资产权属状况较复杂，相关利害关系人利益诉求不同。房地产企业的小额债权人很大比例为购房者，购房者相对于其他各方利害关系人而言，处于弱势地位。[3]房地产企业破产时，生活消费型购房者基本的生存居住需求无法得到满足，破产事项关乎其切身利益，购房者一旦爆发集体维权和信访等事件，对于破产处置工作的顺利推进影响大，不利于社会秩序稳定，可能引发严重的社会问题，从而导致政府的政治压力。此种情况下格外体现了房地产企业破产程序中对于小额债权组的迫切需求性。

3.管理人的合同解除权问题

《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”而房地产企业破产案件审理的最大难点是商品房买卖合同的继续履行与破产解除权行使的权益冲突问题。在进入破产程序后，对于双方均未履行完毕的商品房买卖合同，管理人有权根据上述第十八条使合同归于解除。管理人对待履行商品房买卖合同行使破产解除权后，首先购房人无法取得房产，其次，在破产企业缺乏有效资产变现的情况下，可能连先期投入的购房款也无法收回。

最高人民法院于2015年发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《2015执行异议复议规定》），第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”上述规定对于商品房买卖合同的买受人，在其符合签订书面买卖合同、名下无其他用于居住的房屋、已支付了超过合同约定总价款50%的条件下，给予其特别的保護，即赋予其提出排除执行争议房屋的权利。虽然该规定没有明确将上述买受人界定为消费者，但从保护的力度和规定的特别性来看，已经将其与消费者地位等同，其根本出发点是基于保障购房消费者生存权的需要。因而管理人对于购房合同的代履行性质认定应兼顾法定性和公平性，谨慎为之且权衡利弊。若管理人在行使房地产企业破产解除权时向其他合同解除权一样而不受其他限制，购房消费者的基本生存权利将会受到重大影响，甚至影响社会的安全稳定。

管理人依据《破产法》第十八条行使破产解除权对合同相对人的权益和破产企业的财产影响甚大，应当对其进行规范和限制。针对不同的待履行商品房买卖合同，依据《破产法》规定把握不同标准进行准确界定，对不同的合同破产解除权行使亦有所不同，且存在不同的法律后果。在房地产企业破产案件中，基于对购房消费者生存权的保障及现有法律的立法精神，应给予消费型购房人的合法权益给予特殊保障。为了保障消费者能够在破产程序中主张随时的受偿权，应将其已经给付的定金及购房本金确定为公益债权。但是，公益债权的设立是基于公平原则、比例原则，用于保障受损债权人的基本生活权利，对于本金、定金之外的其他债权，如利息、违约金、赔偿金等不应再予以特殊保护，将其认定为普通破产债权。

4.房地产企业破产中购房人的房产取回权问题

部分房地产企业通过《破产法》规定的重整程序化解债务危机，不仅实现了开发项目的成功处置，其中涉及的各类利害关系人的权益亦得到最大化的维护。在房地产企业重整程序中，购房人因此面临房产取回权还是购房款返还请求权的两难选择。取回权是所有权人或其他权利人不受破产程序约束，向破产管理人或破产债务人请求返还其“不属于债务人的财产”的权利。购房人付清全部购房款时，管理人行使破产解除权的对象限于债务人向对方双方均未履行完毕的合同，

如果购房人已全部付清房款，该商品房买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同。管理人不得以登记为由或者以购房人未取得所有权为由对购房人的继续履行请求权行使抗辩权。在购房人取回权成立的情况下，如果出于房地产企业引入新融资及“烂尾楼”整体改造的需要，购房人同意放弃对所购房产权利的，管理人应当按照公允价格给予购房人相应的对价，即作为共益债务在破产程序中随时支付。

如果购房人在人民法院受理破产申请前未付清购房款，管理人有权决定是否继续履行。围绕着解除后的购房款的处理，目前有三种观点即普通债权说、公益债权说和优先权说，司法实践中一般采用普通债权说。首先，现行法仅对管理人选择合同继续履行后的对方当事人的权利作出了以共益债务保护的规定;其次，共益债务作为全体债权人受益的债权种类，其范围应该得到限制;再者，如果把此类债权作为共益债务来保护的话，就会出现优先于第一顺位职工债权的结果，这种结果在实践中很难得到认同。由于解除后的购房款仅作为普通债权处理，从债务人财产保值增值以及债权人利益最大化的角度来看，管理人可以对此类商品房买卖合同予以解除，购房人已交付的购房款作为普通债权，由其向管理人申报，在重整程序中获得清偿。如购房人向管理人申请取回权，管理人不予认定其取回权之后，购房人将向法院起诉，如果购房人未向管理人申请取回权，可以由管理人直接起诉购房人。在法院作出相应判决后，再申请法院向登记部门送达解除备案登记或者预告登记的协助执行通知书，以此确定商品房的权利归属，进而实现债务人财产价值最大化。

同时购房人取回权与工程价款优先权之间存在权利顺位问题。笔者认为，工程价款优先受偿权作为《合同法》规定的优先权，具有债权优先于无权的特殊效力。而消费者没瘦人的购房请求权同样为债权请求权，根据物权优先效力的原则，在法律上本不具有优先于物权的特殊效力。而消费者买受人的购房请求权同样为债权请求权，根据物权优先效力的原则，在法律上本不具有优先于物权的效力，在权利主体上消费者和工程施工人同为弱势群体，司法解释赋予限定范围内的消费者权益更高优先等级的重要理由在于利益平衡。通常工程施工人与房地产企业为合作单位，自然对风险具有更强的控制能力，而消费者购房时难以对房地产企业资金状况及工程进展情况有所了解，因此该司法解释赋予取回权人中已经履行主要付款义务的自然人消费者优先取得房产的权利，在工程价款优先受偿权成立的情况下，工程价款优先受偿权行使范围不包括已支付全部或者大部分购房款的消费者买受人购买的特定房产。

购房人取回权与抵押权间亦存在权利顺位问题。如前所述，购房人在付清全款时应当属于已经完全履行了合同义务，管理人一般不应当行使破产解除权，而应确认购房人取回权成立。在购房人未付清全款但同时符合如下两个条件时亦应认定取回权成立：一是消费者为生活消费购买房屋;二是购房人已支付50%以上购房款。反之，非生活消费购房人或者支付50%以下购房款的消费者均不享有取回權。但是，在房地产企业重整案中，购房人取回权和抵押权将可能在同一特定物上产生权利冲突。

5.结语

近日《九民会议纪要》发不，会议认为审理好破产案件对于推动高质量发展、深化供给侧结构性改革、营造稳定公平透明可预期的营商环境具有十分重要的意义。要继续深入推进破产审判工作的法制化、市场化、专业化、信息化，充分发挥破产审判公平清理债权债务、优化资源配置等方面功能，一方面通过破产清算程序加快推动没有发展前景的企业尽快从时长退出，另一方面通过重整程序、和解程序积极挽救具有拯救价值的困境企业。

房地产企业破产，最缺乏资金“血液”。为消除不稳定因素和安全隐患，要创新资金筹措方式，确保续建资金及时到位。一是优先考虑管理人向金融机构借款或向民间融资;二是通过债务人提供的财产线索，及时通过催收、协调、诉讼等形式追回资金。同时要审慎区分多项优先权，衡平认定债权顺位。房地产企业破产重整尚有许多问题值得我们深入探讨，如融资涉及的资产证券化问题、新融资的引进和效力问题，转让资产涉及的税费问题、重整计划草案制作的特殊问题以及重整计划制定完毕标准问题等等，囿于篇幅所限，容后一一讨论。

参考文献：

[1]王欣新：《破产法》，中国人民大学出版社2007年版，第344页-345页.

[2]郭益敏主编：《企业破产与重整案件法律适用关键词与典型案例指导》，法律出版社2015年版，215页.

[3]徐德风：《破产法论》，北京大学出版社2015版.