商业地产营销策划策略及其效果研究

刘晓光

摘要：我国经济的发展加快了我国城镇化的进程，而且也促进了我国商业地产的发展。当前，市场营销的支持作用变得越来越明显，在商业地产运行中合理运用市场营销方法，有助于商业地产突破当前所处的尴尬局面，保障商业地产的可持续发展。

关键词：商业地产;营销;策划

长期以来我国商业地产发展一直处于摸索中前进的状态，商业地产市场发展存在着一定的问题，商业地产产品在开发过程中也有着许多的情况，十分不利于商业地产项目的整体规划。商业地产开发项目前期规划工作有利于开发者对项目整体有一个更加清晰、直观的了解，在未来的整体销售过程中，可以将资源进行合理的配置，也使房产企业更加具有市场竞争力，在激烈的商业地产市场竞争中可以独占鳌头，获得一席之地。

1.商业地产市场营销

商业地产市场营销主要以现代销售理论为基础，结合有效的销售方法，销售商业地产产品，从而获取利润，保证企业的正常运营以及健康发展。狭义的商业地产营销是将商业地产产品出售给消费者的过程，广义的商业地产营销是根据营销原则以及企业自身特点制定不同的计划，结合营销策略，满足社会需要。商业地产营销是一个整体营销过程，是商业地产开发、销售以及售后过程，其中涉及的内容不仅包括市场流通，还包括社会生产以及市场调研、产品设计以及售后服务等。

2.我国商业地产营销的不足之处

2.1没有树立市场营销观念

当前，许多地产商家对市场营销概念理解尚浅，还停留在产品销售概念的阶段，没有仔细分析市场的实际需要，仅根据自身原有经验进行生产，结果不如人意，往往需要大量的时间和精力去推销，导致销售额度不能达到预期，这种问题在中小型商业地产企业中频发。

2.2宣传效果较差

商业地产市场营销活动是全方位的，由于商业地产竞争比较激烈，许多开发商会借助媒体进行宣传，实现资金的快速回流甚至盈利的目的，而地产商家通常借助电视广告以及传单宣传，不仅成本过高，而且实际的宣传效果差强人意。现在新媒体行业逐渐兴起，其广告费用相对较低，如何借助新媒体提升宣传效果，是值得关注的问题。

2.3市场定位不明确

市场是企业发展的主要场所，也是企业获得真实数據的主要来源，但商业地产行业的前期调研数据普遍不准确，具体体现如下：（1）信息缺乏真实性。大多数企业在前期对市场的调研不够，调查方式陈旧，甚至偷工减料，利用之前的调研数据，使得企业对市场的了解不够透彻，忽视了消费者的需求。在这种情况下，企业在制定市场计划时，参考错误的信息，对消费者的实际需要、支付状况都缺乏真实的了解，最终会造成企业制定的计划与实际需要产生偏差，影响企业资金回笼;（2）企业在前期数据的基础上，应该对数据进行科学化的处理，利用不同的数据模型以及统计分析，使市场计划更加科学，但在实际制定计划的过程中，由于企业对市场盲目乐观，通常会忽视科学化市场营销方案的制定，从而出现楼盘滞销的情况;（3）随着经济的不断发展，高收入人群逐渐增多，对商业地产产品的要求也不断提高，城市居民由于收入以及思想差异，对商业地产产品的需求也各式各样。但许多地产商家忽视了这一社会诉求，建造单一房型，只适合高收入人群，说明企业对社会的需求不明确，建造的房屋类型不合理，导致住房困难问题不能得到解决。

3.提升我国商业地产营销的建议和措施

3.1有效的市场调研

地产商家在项目启动前，应该了解市场发展趋势、当地政策形势、市场实际需要以及产品实际供应情况，从而推出满足市场需要的产品，解决市场的燃眉之急。对于企业的滞销商品，应该根据相关政策，通过降低价格、增加产品附加品、刺激销售等方式，在现有的市场中另辟蹊径，同时，为后续的企业发展奠定基础。

3.2重视招商与运营环节

地产商家应该注重商品招商与运营时的关键环节，增加产品的亮点，推动产品的销售。商业是项目的关键环节，效果良好则有助于提升产品销量，失败则会造成产品滞销等严重后果，所以，地产商家应该注重招商环节，聘请有专业经验的人才进行相关操作，在产品设计之前就应该确定有实力的商家，根据商家特点推出个性化产品，打造新品牌并发展口碑，有助于吸引其他商家，形成羊群效应，确保商业地产行业的健康发展。商业地产开发商不仅开发住宅产品，也开发商业产品。商业产品在运营阶段的问题也需要重视，负责商业产品开发与销售的部门应该开展多种形式的活动，帮助用户体验商业产品，打造火热营销氛围，进一步增加住宅产品的销量。

3.3创新营销方案

地产商家应该根据新时期的社会需求，不断发展营销新形式。当前，人们接收信息不局限于电视、广播以及报刊，更多的是使用手机、电脑等新型互联网设备，要想达到宣传效果，必须结合时代发展特点，根据产品自身的特点来制作媒体广告。同时，可以采用微信、抖音、直播等方式进行多种多样的营销，真正带动产品销量、树立良好的企业形象，保证企业在激烈的竞争中获得一席之地，维持可持续发展。

3.4树立科学的企业扩张体制

在商业地产行业不断发展的今天，地产商家应该树立一个科学的扩张体制并实施个性化的营销管理模式。在这一过程中，地产商家应该保持科学、清晰的扩张思路，完善企业内部管理模式，明确企业内部各部门的职能，以总公司为主要的指导单位，各个分公司为执行单位，各司其职，将指挥工作与具体工作区分开来。同时，吸收与借鉴国内外管理经验，引进市场信息管理系统，对市场中收集的信息做到及时处理，并准确把握当前市场动态，帮助企业管理者对发展动态迅速作出正确的反应。

4.结束语

随着商业地产市场规范化、品牌化的不断发展，商业地产市场走向了日趋成熟的状态，商业地产企业管理层逐渐意识到了在正式销售前，对产品进行清晰定位，了解产品实际情况的重要性，通过完成的策划体系，来实现商业地产产品的营销策划工作，真正实现商业地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]张宏生.基于STP战略理论的商业地产营销应用研究[D].西安建筑科技大学，2016.

[2]王林杰.商业房地产营销策划流程[J].基建管理化，2013.