房地产企业成本核算与管控措施

崔小女

摘 要：房地产企业是我国经济发展的重要载体，国家经济政策的变动或多或少都会影响房地产企业的发展。随着市场竞争日趋激烈，房地产企业面临的压力将会越来越大。如何做到控制成本，提升效益，并实现利益的最大化，是房地产企业当前应该关注并且思考的问题。本文中笔者通过对房地产企业成本核算与管控方面的分析研究，找出了房地产企业当前成本核算阶段存在的问题，并提出了相应的解决方案。

关键词：房地产企业;成本核算;管控

对企业来说，其生产经营的目的就是追求利益的最大化，房地产企业更是如此。近年来，由于房地产企业快速发展，各大地产集团不断拿地扩张，大量资金涌入房地产企业，地产行业竞争进入白热化阶段。从外部环境来说，国家针对房地产企业逐渐提出新的要求，各地的“限购”政策不断出台;而在内部环境方面，由于房地产项目具有投入资金量大、建设周期长、销售政策变化大、管控严等特性，房地产企业的发展与生存都受到了严峻的挑战。因此，要达到降本增效的目的，只有通过强化成本核算、加强成本管理、重视成本管控、做好基础财务工作等几种方式。

一、房地产企业会计成本的组成

房地产企业开发一般会经历拿地、开发建设、预售、完工交房、工程结算和尾盘清盘等五个阶段，房地产企业的成本管控与每个开发阶段都有密切的联系。以下主要讨论房地产开发成本的组成。

（一）拿地阶段

土地是房地产企业项目开发最重要的一项成本，占总成本的30%左右，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款，涉及不同的分配方式，掌握好不同的分配方式对成本的控制起着重要的作用。房地产项目不同类型及业态之间的分摊，对土地增值税也起着关键作用，因而对企业利润、现金流影响重大，所以土地成本分摊方法的选择尤为重要，要坚持合理、合规的原则，并结合项目实际情况来采取最妥当的分摊方法，从而保证企业的税收成本最低。

（二）开发建设阶段

在房地产开发建设阶段，建安成本是开发成本控制的重点内容，因为其占总成本的40%～60%左右，有效控制建安成本成为了关键环节。房地产企业在不同时期应采取相应的方法来管控建安成本，在投资决策阶段要建立成本控制体系与相关制度，严格筛选投标项目，在项目全过程中贯彻成本控制理念;在建设阶段严格按照规定招标，加强合同日常管控，对各项工程签证变更严格控制，认真完成竣工结算管理，从而有效控制成本。

（三）预售及完工交房阶段

在预售及完工交房阶段，销售产品可分为两部分，即预售未竣工产品和销售已竣工产品，因此，销售合同的订立、收款方式的确认，都会影响到收入成本的处理。按照税务规定，房地产行业预售未完工产品要先按预增率交纳增值税，产品完工后按实际税率计算税额同时进行相关的进项抵扣。不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税多交，而将预售和完工结算的住宅与其他商品房之间进行合理分配，则会达到有效降低土地增值税税负的目的。

（四）工程结算及尾盘清盘阶段

项目建设竣工后，工程结算和工程审计的管控，对降低项目建设成本也有较大的作用。房地产开发的绝大部分利润都在尾盘，若前期的銷售成功，成本能顺利收回，那尾盘销售的好坏就很关键，它决定了楼盘利润，因而企业应快速清除尾盘房源，加快资金回笼，节约销售费用、资金利息支出。

二、房地产企业当前在会计成本核算中存在的问题

（一）成本核算对象不清晰

相比其他行业，房地产企业具有一定的特殊性，因为开发的项目周期不同，涉及的内容也不同，有些项目是分为多期来进行的，会计准则并未严格划分，尤其是针对分期、分区、分业态的成本核算来说，这就会导致企业对成本核算对象的分类随意性较强，没有一个严格确定的界限和标准。

成本核算是通过快速确定核算对象然后进行统计汇总归集。但实际的成本汇总汇集过程中，开发产品类型、功能或者结构不同等都会导致成本差异较大，如果成本分配与分摊不合理，对一个核算对象多次进行成本划分，不仅会加大核算工作量，使核算的内容更加复杂，而且会给财务人员的工作带来较大困难，从而无法反映出企业的实际成本水平，使得成本分析难上加难。

（二）建筑安装成本与实际成本差距较大

一些企业通常为了规避税务，会采取虚增建筑安装成本的手段。例如，利用项目分期建设的特点，在完工的商品房的成本中增加未完工的项目成本，这样的成本分配直接造成了当期的安装成本激增，利润下降，看似帮助企业“缓解”了税务压力，但从长远来看，无法真实有效地反映企业的会计成本核算信息，也无法直观地显示企业建筑项目的真实利润与费用，反而增加了企业的经营风险，也使得企业有可能面临税务稽查风险，间接影响企业的长远发展。

（三）成本归集方式不同导致核算结果不准确

房地产企业的核算周期由于项目建设的原因会存在不稳定因素。当前，房地产企业在确认成本时，通常以对方企业开具的发票为依据，这就导致归集的成本与实际工程进度不匹配。这会影响成本结转，而不同的成本归集方式导致了最后成本核算不同。还有一些企业在出现未结算的工程时，企业会预估未结算的工程，提前进行成本归集，导致最后利润核算不准确。这些最终都会导致企业在某一阶段的财务报表中成本与利润不清晰，无法准确反映企业项目的实际利润情况，还因施工单位未及时开具发票，房地产开发企业面临着非常大的税务风险。

三、房地产企业加强成本核算管控的措施

（一）成本核算对象明确化

准确划分成本核算对象是房地产企业加强成本管控、提高经济效益的主要途径，因此，企业在进行成本核算时，首先应对成本核算对象进行明确化，严格以分类归集、功能区分、权益区分、成本差异原则来确定成本核算对象。可以将开发地点、开竣工时间相近，产品结构类型相同的项目作为一个成本对象进行核算。对存在明显差异的开发产品，并可能导致其建造成本出现较大偏差的，要分别作为不同成本对象进行核算。按照开发产品能否对外经营销售，可区分为可售、不可售的成本对象进行成本核算。只有确保成本核算对象划分明确，才能保障会计核算顺利进行。

（二）会计核算制度健全化

房地产企业要在完善会计核算制度的基础上引入审计监管，并提高审计强度。为防止再出现建设过程中预算成本与实际成本不符的情况，在会计成本核算期间，企业应结合自身情况健全内部会计核算制度，确保会计核算的有序性与准确性。可增加专门的审计部门，提高对各个工程进度及工程结算的审计强度，强化内部监管，加强各项成本管理。同时，在会计核算阶段，要加强对费用记录的控制，制定定期记录的相关制度，提升成本核算质量，减少误差现象，尽可能如实反映项目费用与成本的实际情况。

（三）成本归集方式合理化

要加强企业成本分配合理化，对不同的成本项目进行不同的成本分配。例如，对于一般的土地成本采用占地面积法进行分配，占地面积法能解决不同容积率产品的土地成本分配配比问题。而前期工程费、基础设施费、建筑安装费等应根据合同及工程进度归集成本。

四、结语

本文围绕房地产企业成本核算与管控问题，提出了相应的思考。在分析房地产企业会计成本构成的基础上，对会计核算中出现的问题进行了阐述，并提出了相应的管控措施，即成本核算对象明确化、会计核算制度完善化、成本归集方式合理化等，从而为保障房地产企业会计成本核算的真实性、准确性提供依据。

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