公租房建设项目造价控制的方法研究

黄娜

【摘要】公租房是保障性住房中的一种，是在限定建设标准和租金水平的条件下，为符合国家相关规定条件的城镇中低收入住房困难群体、新就业大学毕业生、机关企事业单位新就业的无房职工以及稳定就业的外来务工人员等提供住房保障。本文通过对公租房特征分析，阐述了公租房项目造价管理措施，从而对公租房项目造价进行有效管理与控制。

【关键词】公租房;造价控制;措施

近年来，我国建筑行业随着国家经济水平的提升以前所未有的速度向前发展着，建筑行业是我国国民经济发展的支柱性产业之一。其中公租房作为国家住房保障体系的重要组成部分，归政府或公共机构所有，一般以低于市场价格向城市中低收入群体出租。因此，公租房项目建设应根据其各项特征，在尽量满足住宅舒适性以及经济适用性的条件下，充分考虑成本控制以及投资效率，在项目建设中实现全过程造价管理，才能做到有效控制。

1、工程造价内涵

工程造价控制主要指在工程造价允许范围内，建设项目整体流程中，规划、控制并监管建设资金，通过相关技术纠正并改进项目建设中存在的偏差与错误预估等，以此实现项目投资建设目标。在此基础上，确保整个项目建设过程中，合理使用人力、物力与财力等资源，并保证工程竣工结算符合预算审定要求，同时提高项目最大化投资收益。工程造价控制包含前期可行性研究，还有招投标、投资决策、设计、施工及竣工等环节的造价控制。

2、工程造价的重要性

工程造价管理与控制是相关企业有效管理建筑工程项目投资的重要内容，只有科学地、合理地控制工程造价，才能够获得更加全面的项目投资效益以及社会效益。采用合理的造价管理及成本控制方式，才能够科学地做出投资预算。因此，工程项目的造价管理与控制水平越高，越有利于降低建设成本，有利于使人力、物力、财力等资源利用效率达到最大化。

3、公租房的特征

3.1社会保障性

公租房制度是社会保障中极为重要的环节，更是住房保障的核心内容，体现了政府履行社会保障职能，通过宏观政策调控来解决低收入群体的住房问题。我国的住房分配体系在商品化及社会化的进程中主要以市场机制调节，公租房只是社会保障中的一部分，用以弥补住房市场救济缺口，对于低收入者提供帮助，体现了人道主义精神。低收入群体无法通过市场化渠道购买商品房，只有依靠公租房这种具有保障性质的住房才能解决根本问题。

3.2政府主导性

公租房政策是以政府为主导集中社会力量提供住房保障措施，公租房政策落实和推动的重要特征之一即为以政府为主体。公租房制度建立的主要目的，就是为了解决市场调节无法改善低收入群体在住房保障上面临的难题。政府作为公租房政策的制定者与执行者，应充分考虑公租房建设的造价管理，研究从项目立项到竣工验收各个阶级的成本控制。

3.3公益性

公租房不仅可以解决低收入群体的住房保障问题，为低收入群体节约生活成本，还可以产生一定的社会效益。公益性主要体现为：解决低收入群体的住房保障问题可以提高城镇居民整体居住水平，提升市容市貌，增强群众的幸福感、获得感、安全感。

3.4福利性

公租房是由政府主导，为低收入群体建设的具有保障性质的住房，所以在建设过程中追求的是社会效益而不是经济效益，享受税费减免、无偿划拨等优惠政策，建设成本较为低廉。在政府的调控下，租赁价格、物业管理维护价格等往往低于市场价格，这些都体现了公租房的福利性。

4、公租房建设项目造价控制方法

工程造价的管理与控制是一项贯穿于整个建设过程的工作，现阶段，公租房项目实际施工中，工程造价控制方法主要包含以下几个方面：

（1）总投资估算控制。其主要指项目建设建议书及可行性研究等环节的估算。项目及施工技术扩大性初步设计阶段测算即为设计概算，投标阶段则是投标报价，施工图纸设计阶段测算属于施工图预算，最终结算就是结算价。建设项目结算价要符合项目扩初设计获得的总投资估算额度要求。

（2）工程量清单控制方法。工程造价包含分部分项、措施项目、其他项目、规费与税金等部分费用。这些费用中，税金与规费因是固定的无法控制，因此部分造价控制中，分部分项、措施项目及其他项目等费用是造价控制的重点。

（3）限额设计。其主要指确定总投资概算、建材与建设档次后，根据以往经验，限额设计项目施工图纸、措施方案与设备材料方案，在此基础上进行工程造价控制。其中，施工图设计中要综合考虑用钢量与建设外部造型引起的投资变化。

（4）变更与签证次数的减小。项目建设造价控制中，现场签证及工程变更是非常重要的。项目建设单位报告不均衡情况下，通过现场签证增加工程量与工程变更从源头增加项目内容设计，以提高项目整体投资额度。因此，工程量清单制定过程中，要重视可能发生现场签证及设计变更的地方，加强建设管理，尽量减小现场签证及工程变更频率。

（5）突破材料招标。公开招标是材料价格确定的有效途径，现行招投标法中，明确提出项目评标时，不能修改商务标部分。但在公开招标竞争谈判中其是能够被修改的，充分体现了其应用优势。

（6）多级审核。其要求在项目完成竣工后，建设单位要提供三份结算资料，并交由代建、监理与审计等单位造价工程师同时进行“背对背”审核，提供审核意见。甲方负责汇总分析三方审核意见，找出不同并分析其出现的原因，在此基础上确定项目最终结算价格。

结语：

综上所述，公租房项目建设中，加强工程造价控制力度，节省成本，创造更多的经济与社会效益，确保政府部门充分发挥有限资金的作用。项目管理为全链条管理体系，各个环节人员均要重视工程造价控制，为公租房项目健康发展提供推动力。

参考文献：

[1]吴红杰.浅析公租房项目的政府造价监管[J].河南建材，2015（03）.

[2]袁兴东.保障房项目建设管理关键内容[J].住宅与房地产，2018（12）.

[3]冯娜娜.公租房全寿命周期的成本控制探讨[J].江西建材，2016（01）.

作者简介：

黃娜，女 ，1982年10 月出生，湖南株洲人，主要从事：工程造价。