积极推进贯彻《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》

刘联伟

《办法》出台的原因

从国家层面说，在2013年的时候，国家发展改革委和住房城乡建设部的《绿色建筑行动方案》里就提出了要推动建筑工业化，积极推进住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或者采用菜单式的装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。

2017年住房和城乡建设部发布了《建筑业发展“十三五”规划》，提出到2020年，城镇新建民用建筑全部达到节能标准，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。所以推进全装修绿色建筑和工业化装配式装修是大势所趋，也是一种新的生产方式。为了提升住宅的品质，从省级层面上来说，也是为了推动绿色发展，加快房地产业的转型升级，保证房屋的质量安全，在2017年5月份，经过省政府同意，我们印发了《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》，从 2017年7月1日以后，我省取得施工许可证的商品住宅工程全面施行全装修，我省的房地产市场正式进入全装修的时代。当时为了做好全装修的工作，我们在比较短的时间里面，大概也就是半年的时间，配套出台了一系列的管理的规范性文件，这里面包括了对设计的要求、对验收的要求、对污染控制的要求，具体来说就是：《海南省全装修住宅室内装修设计标准》，这个是指导设计单位的;《海南省全装修住宅装修施工图设计文件图审要点》，这是给图审机构用的;《海南省全装修住宅装修工程质量验收规范》，这个是对工程的竣工验收进行把关的;《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》，因为我们海南生态环境非常好，我们的住宅必须是绿色住宅、健康住宅，所以我们专门制定了污染控制技术规程，加上当时修订的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些规范文件配套起来之后，明确了全装修质量的要求和住宅的使用说明，规范了全装修住宅质量，应该说这些管理办法和相关的技术标准，都为我们省2017年开始推进全装修打下了良好基础。从2017年到2019年全省全装修住宅工程建设量逐年递增，这个增长速度是非常快的，同时涉及到全装修质量房屋问题的投诉也时有发生。尤其是在去年，随着越来越多全装修住宅交付，渗漏的问题、开裂的问题、空鼓的问题、材料质量等的相关投诉已经成为了一个热点，引起社会和我们建设主管部门的高度关注，在这个阶段，我们感觉到必须要进一步加强管理。所以我们对存在问题进行了专门分析、归纳、总结。针对性研究制定了系统、全面、可操作性强的分户验收管理规定。这个管理办法就是《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》。它从分户验收程序、装修材料透明化、质量监督等方面做出明确的规定，提出相关要求、细化的要求，加强工程的质量管理，落实参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平将会起到很重要的作用。那么可以这么说，我们要解决这些涉及全装修的质量管理问题，这个管理办法和2017年发布的全装修管理办法，还有包括之前出台的一系列规范性文件，形成了一整套配套管理规范性文件体系，从本质上为了解决当前商品房全装修交付存在的一系列问题，真正把全装修质量得到有效提升，针对性解决目前市场投诉发生的问题。

为起草办法所做的工作

为了起草好《办法》，海南省住房和城乡建设厅派出相关的人员前往南京、厦门等地考察调研，结合先进城市的做法和海南的实际情况，在2019年11月形成《办法》的初稿，先后召开两次讨论会，2019年12月12日召开全省监督系统内部讨论会，相关市县质监站和相关责任人员一起参加了讨论;12月24日，我们又专门邀请参建各方相关人员组织专题研讨，对初稿进行补充完善，形成《办法（征求意见稿）》。然后，在今年的1月20日，面向社会公布并进行为期2周征求意见。到今年的3月5日-31日，又到各市县开展全省全装修住宅装修工程质量监督相关工作的调研，面向各建设单位开展全省住宅工程质量维保热点调研，从质量投诉、维保热点和质量管理薄弱环节等方面进行全面调查、分类统计和汇总。采取了书面调查、上门听取汇报、电话访谈、查资料、奔现场等多种形式。同时，我们也将《办法（征求意见稿）》用在了多个全装修住宅项目中进行试点。根据收集到的意见，调研和试点的情况，我们组织专人认真进行研究，廣泛吸收和采纳各方合理意见，对《办法》做进一步的修改完善，直到最后形成了我们现在正式发布的《办法》。

《办法》的作用

第一方面，切实加强工程质量的监督管理，通过分户验收，尤其是全装修的分户验收。一户一户的验，不是整栋楼进行竣工验收，而是每一套房子都要进去一户一户得验，包括对外面公共部位进行验收。因为我们现在看很多公共部位装修完后也出很多问题。所以我们分户验收不是只管户内，户外的公共部分就不管了，这里也管了的。我们通过一户一户的验，加强工程质量的监管，这样就可以比较务实地保障购房者的权益。《办法》明确市县的住建主管部门负责管辖范围内的分户验收监督管理工作，市县是由建设工程质量监督管理机构具体实施分户验收的日常监督管理工作。在这个办法里面，我们明确在分户验收工作中监督机构和监督人员具体工作内容和工作职责，这是给他们提出了更高的要求，也是给市县监督机构和监管人员形成一个压力。

第二方面是倒逼各个参建单位来认真履行工程质量的主体责任，严格执行分户验收的管理制度。在这里面建设单位不能只管整个建筑主体有没有问题，每一户都要进行质量验收，形成验收意见。建设单位是第一责任主体，对全装修的质量负首要责任，由建设单位组织勘察设计、施工、监理等相关单位进行分户验收，各负其责。同时我们在办法里也很明确分户验收如果不合格，不得组织竣工验收，也就是说在竣工验收之前增加了分户验收的这一道环节。分户验收过不了，竣工验收就不要弄了。这就使得在竣工验收之前，建设单位得把分户验收质量抓好。我们现在就是要搞分户验收，一户一户搞明白，这里面实际是有很多考虑的，比如设计，在分户验收里面，我们对于设计单位做了特别的强调，为什么呢？主要的基于两个考虑，第一，是2017年出台全装修管理办法的时候，已经非常明确，我们这个全装修不是两张皮的全装修，而是一体化的全装修，我们强调的是设计施工一体化的全装修，所以这个设计单位参加分户验收，也是为了落实设计施工一体化到底有没有达到设计原来的要求。第二，我们国家现在推行的建筑师负责制。以后对设计师和建筑师赋予更大责任，设计师不认可你最后做出来的产品质量也不能够那么容易过关。所以这里面我们都做了比较多的考虑在里面。

第三方面，我们执行“样板先行”的質量管理模式。全装修使用的物品、物料、设备要与样板房一致。对样板房户型我们引导要有各种风格各种档次，主要材料的变更，包括样板房保留时间我们做了规定，要样板先行，使得后面施工也能够按照样板的要求来做。通过样板形成装修工程操作工艺及质量控制措施方可展开施工，也可以说样板也是一个依据。我们甚至把样板相关完工图，也纳入了相关竣工资料里面。

第四方面，在全装修住宅工程里面，也就是在装修施工前，制定一个交接验收方案。我们都知道，土建与装修施工有可能是不同单位完成，因为我们在2017年全装修管理办法里面很明确，谁来施工呢？只有两种情况搞全装修：一种总包单位自己干，总包单位，比如我是房建一级总承包单位，或者是二级总承包单位，你作为总承包单位就覆盖了装修;第二种是必须请专业装修公司去干。这个装修公司必须取得建设主管部门颁发资质，否则是不行的。所以在这种情况下，有可能土建是总包单位做完，装修可能是另外一个有资质的装修公司做完。我们为了防止施工脱节及工序间的交接存在漏洞，专门规定了交接验收要求，也就是装修之前对土建完成的，包括屋面、地面、墙体、管道、渗漏等等进行核查，交接验收，做好记录，做好交接验收记录并形成书面验收意见。交接验收划清了各方质量责任，确保工程质量。

第五方面，也是《办法》的一个非常大的特色，我们大力倡导装配式内装修。大家可以看到在2017年的《办法》里面我们也强调了绿色装配式概念，包括专门制定了污染控制规程。在这个《办法》里面，为了进一步落实设计施工一体化，实施标准化的设计、工厂化的生产、装配化的施工，进一步提升工程品质，提升建造效率，按照装配式建造的要求，我们引导要采取装配化的装修、装配式内装修。要采用绿色、环保、防火、阻拦的材料物品和设备，要确保室内空气质量，严禁室内空气质量超标。我们都知道，省委省政府高度重视发展装配式建筑，现在已经把在全省装配式建筑作为推进“三区一中心”，海南建设国家生态文明试验区新的标志性工程。前天，我陪同沈省长去定安调研新竹装配式生产基地，沈省长专门再次强调对装配式建筑的大力推广是经过深思熟虑的。装配式建筑可以减少建筑垃圾，实行绿色建造，这是大家公认的。装配式建筑和装配化装修是密不可分的，在我们国家的装配式建筑认定标准里面装修是装配式建筑非常重要的组成内容。所以，我们只有大力推进装配式内装修才能顺利推进装配式建筑。可以这么说，装配式建筑在海南能不能顺利推进很大程度上取决于我们与全装修住宅装配式装修做得怎么样。因为装配式建筑绝对不是仅仅一个骨架做装配式那么简单，不是建筑主体结构做装配式就行了。我们打个比方，我们做一个汽车，这个汽车光有一个底盘，一个骨架是远远不够的，还得有发动机、变速箱、方向盘、内装饰、车灯、转向灯等等，后面这一大堆东西基本都与我们的全装修密不可分。所以呢主体结构要努力得往装配化、装配式走，全装修更要往装配式走。因为装修的装配化是不会影响到结构的主体安全的，尤其是厨房卫生间的全装修。大概在20多年前，我们在装修房子的时候都去建材城买木板，木工在房间里切割刷油漆，做成柜子做成门，一房间都是垃圾，尘土飞扬，味道大得不得了。现在厨房、门、卫生间、吊柜已经没有人去买木板了，那一种生产方式已经被淘汰了，现在都是相关人士去房间里量尺寸，海南的厨房、门、卫生间、吊柜有可能在广东、浙江生产，生产好后都是装配化工厂生产，模式化产品运到家里很快装好，也就两三个小时，全部装得干干净净，精度非常高，都是标准化生产。我们现在的厨房卫生间都是整体化的在工厂生产好，然后直接装进厨房卫生间。所以，我们未来的发展也要往这个方面去走。近一两年在全国范围内装配式全装修和装配式建筑发展是非常快的，我来给大家看一个数据，2019年全国全装修建筑面积2.4亿万平方米，2018年是1.2万亿平方米，增长了一倍;2018年装配化全装修的建筑面积全国才699万平方米，2019年是4529万平方米，2019年是2018年的5.5倍。海南作为国家生态文明试验区，绝对不允许再用落后的、建筑垃圾大量产生、人海建筑这种精度不高的建筑方式，应该推装配式建筑。

第六方面，《办法》进一步加强将参建各方责任管理，对于存在质量问题的，包括有违法违规、失信行为的责任单位和责任人，我们要予以处理的，要记入不良行为记录，甚至要列入黑名单，那么也就是说要形成诚实守信，质量第一这样一种理念，对于违反要求的要给与严肃处理，要让他要付出比较大的代价。

以上就是对《办法》概括性说明。我们认为对进一步规范全装修工程质量验收行为，对于目前全装修遇到的质量问题起到积极作用，下一步我们还会将对全省在建商品住宅项目建设单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目负责人和技术负责人、监理单位总监理工程师进行宣贯培训，对市县监督站进行指导，确保《办法》的全面落实。（本刊编辑 林凤鸣整理）