真房源的探索

潘丽

【摘要】假房源一直是困扰房屋租售交易的痼疾之一。虚假房源多，房屋信息不透明，价格被经纪机构操纵等问题，不仅严重影响房屋交易效率，制约房地产市场的健康发展，更有甚者成为炒房的罪魁祸首之一。为了切实保护租售双方的合法权益，本文在实现真房源上提出新的探索，提出以政府管理部门为主导，利用网络信息技术，以楼盘表为依托，搭建与房屋相关的主客体和行为监管的安全公开的房屋管理基础平台，实现市场上所有发布的房源均为经平台核验并经授权发布的真实有效房源，并且平台提供房源发布及核验以及网签备案和交易资金监管等一系列公开服务。

【关键词】真房源;楼盘表;房屋管理基础平台

1、引言

当前，在房地产经纪机构线下实体店铺及线上信息平台上铺天盖地的房源信息里，虚假信息不时出现----租售房源或早已租售或根本不存在，或严重夸大房屋的自身状况，甚至出现房价被经纪机构操纵，为赚取差价，经纪机构利用信息不对称，尽可能地压低卖方报价或只推售有差价可赚的房源，逼迫卖方降低价格，或垄断房源，对买方故意抬高价格，造成区域房价虚高的假相。这些现象的出现主要源于我国房屋交易规则缺失，真房源标准缺失，房屋信息不公开透明以及市场诚信体系的不完善。笔者依据住建部关于提升房屋网签备案服务效能的意见精神，提出建立安全公开的房屋管理基础平台，实现真房源。

2、搭建房屋基础管理平台的目的和功能。

2.1目的

保证市场上租售的房源是真实有效的，这是房地产市场健康发展的必要条件之一。要实现这一目的，必须将房源核验提前至房源发布之前，并且对房屋信息进行动态更新，搭建有公信力并且公开透明的房屋管理基础平台，将能很好的解决这些问题。

2.2功能

为实现真房源，可以以政府管理部门为主导，利用网络信息技术，以楼盘表为依托，以网签备案数据为基础，搭建与房屋相关的主客体和行为监管的安全公开的房屋管理基础平台，需租售的房屋由业主自行登录平台申请房源核验以及主体核验，同时平台提供区间比价及税费预算功能，可以给予租售者以价格参考。业主获取房屋核验二维码后可以自行决定在平台发布房源或委托经纪机构在其门店或网上信息平台发布房源信息。

3、有关概念

3.1楼盘表

2015年10月29日，住房和城乡建设部办公厅印发了《房屋交易与产权管理工作导则》以下简称《导则》，正式提出房屋交易与产权管理中“楼盘表”概念。楼盘表最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一栋房屋以及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况。但在《导则》中楼盘表赋予了新的作用。它不仅记载房屋的物理状态信息，还可记载房屋交易状态与权力状态信息，包括业务数据，统计数据和发布数据。楼盘表可广泛应用于自然资源、住建部门及其他公共服务部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。

3.2房屋管理基础平台

在已记载每一个房屋基本单元的唯一的、关联数据的楼盘表的基础上，将纳入房屋管理的所有信息围绕这唯一的房屋进行记载和叠加，即整合资质许可、竣工验收、交易资金监管、住房专项维修资金监管、物业管理、房屋征收、信用管理等系统，建设具有自动校验、便捷查询、统计监测等功能的房屋管理基础平台。

3.3真房源

真房源即真实有效房源。其主要包括三个方面：主体真实即房屋出售（租）方真实，必须是房屋所有权人;客体真实即房屋本身真实，包括物理状况、权利状况及交易状况信息真实;行为真实即委托或自行售（租）房意愿和价格真实。

4、目前市场上虚假房源存在形式及相关部门为实现真房源所作的努力和收效

4.1虚假房源主要存在形式

（1）不存在的虚构的或已租（售）的房源

（2）为吸引眼球价格虚假的房源

（3）房屋现状虚假的房源

（4）保障性住房及禁止交易的房源

分析这些虚假房源存在的主要目的是为了吸引客户，寻找潜在房源或客源，利用信息不对称侵害客户利益，非法谋利。

4.2相关部门为了实现真房源，所作的工作及成效

4.2.1监管部门

（1）针对新建商品房市场，房屋交易管理部门推出了房屋销售公示平台，房屋的状况及价格均于销售现场公示，基本杜绝了虚假房源问题。

（2）针对存量房，为了实现网益备案工作的顺利进行，在进行网益备案之前，增设了房源核验及房源发布功能，但由于避免信息泄露，经纪机构往往是已成交的房屋才进行房源核验以及房源发布，而且平台仅供办理业务使用，不利于推广。

4.2.2房地产经纪机构为打造真房源所作的努力和收效。

（1）从2008年开始，链家坚守真房源。为了保证真房源，需要建设楼盘字典，把一个城市的所有房屋一套一套的数出来，并见编码（相关于地址库）期间花费了5个亿，不仅花费了大量的财力物力，而且由于房屋的状态是变化的，不能达成对房源的动态更新，不能實现真房源。

（2）2018年6月12日，58同城及其他中介机构召开誓师大会，“双校保真，以誓筑势”，宣布联合打造“行业首个真房源标准公约”，以真实房源和诚信经营服务广大用户。但收效甚微，有些平台依然大量充斥着假房源。

5、由政府管理部门基于楼盘表打造公开安全房屋管理基础平台，实现真房源的可行性

5.1 法律上的可行性

5.1.1 2018年1月26日，原国土资源部公布并实施了《不动产登记资料查询暂行办法》并于2019年7月16日进行了修订。

5.1.2 《办法》第十六条，不动产登记机构可以设置自助查询终端为不动产权利人提供不动产结果查询服务，自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。

5.1.3 《办法》第二十一条明确规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向或者拟就不动产提起诉讼或仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记薄记载的下列信息：

（1）不动产的自然状况

（2）不动产是否存在共有情形

（3）不动产是否存在抵押权登记，预告登记或异议登记

（4）不动产是否存在查封登记或其他限制处分的情形，

由此可以看出，权利人查询本人房屋信息是允许通过软件应用（APP）或综合服务平台自助完成的，而且是可以分开查询的。

5.2 技术上的可行性

随着《优化营商环境条例》的全面贯彻，房地产领域“放管服”改革的推进，多数城市推出了“互联网+网签”服务，采用“网上大厅”模式，建立了集房屋交易、房屋核验、网签备案、信用管理等功能于一体的房屋交易监管系统，具备了良好的信息化基础，并且积极推进使用房屋交易电子合同，利用大数据、人脸识别、电子签名等技术，加快移动服务端建设，实现了网签备案掌上办理，不见面办理。本设想在此监管系统基础上增设了房屋区间区域比价功能和税费预算功能，增加房源对公众发布模块，这些为实现真房源提供了可操作性。

6、建立开放安全房屋管理基础平台，实现真房源的操作流程、实施保障及结果预测

6.1操作流程

6.1.1注册登录房屋管理基础平台或软件应用（APP）完成实名认证。

6.1.2查询名下房屋并勾选所要租售的房屋。

6.1.3房源校验包括主体资格校验及房源信息校验

6.1.4获取带有业务编号的校验二维码分级结果，用不同颜色二维码进行区分。红色二维码加载有详细房屋信息及联系方式，绿色二维码加载的内容较概括没有房主和房源具体坐落。另有三个可编辑区域：价格、房屋图片信息、授权发布经纪机构。

6.1.5利用平台提供的区间区域比价及税费预算功能，借鉴系统给出的价格参考，拟定租售价格。

6.1.6将价格及房屋相关图片等补充信息编辑进二维码可编辑区域内，形成正式可发布房源。可选择在当前平台上自行发布房源供公众选择，也可授权委托经纪机构在公司网站或门店发布房源信息，其中红色二维码可作录入数据库备查，绿色二维码必须显示于所发布房源中，如授权经纪机构发布，需将发布机构名单选入编辑区域。（发布机构名单是平台筛选的经备案的合法经紀机构）。二维码所加载的信息会随着房屋状况及委托情况的变更而时实更新。

6.1.7房屋承租方或买受人可通过扫描二维码确认房源的真实性及经纪机构是否有权代理。

6.1.8如果交易已达成，完成网签备案后，该二维码自动失效，无法扫描出相关信息，显示为无效信息。如需进行其他交易，需先撤销房源，撤销后二维码也自动失效。

6.2实施保障

房屋交易管理部门除需提供平台支持并做好宣传外，需联合其他市场监督部门加强对发布房源检查抽查，确保所有发布房源均为经核验并经授权发布的真房源。

6.3结果预测

6.3.1便于市场监管，根据经纪机构信用等级标准，进入黑榜的经纪机构将一段时间内无缘进入房源发布备选名录，无法进行房源发布。

6.3.2实现真房源后，使房源信息更加透明公开，促使经纪机构回归服务本质，提供更优质精准化的服务。

结语：

公平开放的房屋管理基础平台，保证所有发布房源均为经核验并经授权发布的真房源，极大地解决了监管难题。真实房源对公众发布，并提供交易资金监管、银行贷款等配套服务，有利于营造一个稳定、透明、公平、安全，可预期的良好市场环境。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》建办房[2015]45号2015年9月28日.

[2]住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见 建房规（2020）4号 2020年3月26日.

[3]赵鑫明.构建“三维”房屋管理信息平台的设想[J].中国房地产，2019（31）.

[4]王德响，侯星宇.二手房市场房源信息验证机制初探[J].中国房地产，2009（3）.