高负债房地产企业融资风险防范研究

权金熙 尚彩云

[摘 要]目前，房地产行业在我国属于经济支柱性产业，而房地产开发企业属于资金密集型企业，资金回收周期长。因此，融资的成败关乎房地产企业的成败。基于此，本文分析了高负债房地产企业的融资风险及其成因，并提出了防范高负债房地产企业融资风险的对策和建议，旨在为相关研究提供参考。

[关键词]融资风险;风险管理;高负债房地产企业

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.001

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2020）12-000-02

1     房地产企业融资风险防范的必要性

众所周知，房地产企业需要保证现金流，为了确保其发展，在所有阶段都需要大量的资金。因为房地产开发项目的特点是规模大、周期长和资金回收速度慢，当房地产企业的经营风险增加时，就会进一步加重房地产企业的资金短缺情况。自2010年起，国家加大对房地产行业的调控，频繁颁布多项限制房地产行业非理性增长的政策，这影响了房地产企业的资金状况，使房地产企业对融资的需求迅速增加。在当前环境的综合作用下，房地产企业的财务风险急剧增加，而房地产企业使用最广泛的融资模式是银行贷款，这种风险很容易通过金融系统传递到社会中，影响国民经济的健康发展。除此之外，一般的银行贷款期限短，不能满足房地产企业的持续发展需求，为了追求发展和扩张，许多房地产公司过分依赖债务融资方式，导致房地产企业的资产负债率过高，融资风险增加。

2     高负债房地产企业融资风险的成因

2.1   融资渠道局限

我国金融行业不健全，房地产企业在发展建设中大部分的资金来自商业银行贷款，高负债房地产企业的融资渠道单一，主要依赖银行等外源性融资，这种融资方式实际上使房地产企业处于极为被动的地位。由于目前银行贷款的门槛不断提高，央行在2019年多次发文要求中小银行机构加强对房地产企业贷款的监管，严禁房地产企业“四证”不齐融资现象。由于银行贷款政策的缩紧，再加上房地产企业的资金需求增加，一些房地产企业为了减少自有资本以获取土地，会采用明股实债等表外融资方式，而这种方式融资成本高，提高了企业的资产负债率，给房地产企业带来了融资风险。

2.2   资本结构不合理

企业资本结构指在企业资本中各种资本的构成及其比例关系。企业通常使用一定数量的资金作为开展业务活动的必要基础。企业通过获取各种不同来源的资金构成不同的资本结构，不同的资本结构对企业管理效率和风险管理有不同的影响。图1显示了2015-2017年我国内资房地产开发企业的资产负债率变化，可以看出房地产企业的资产负债率在2015-2017年持续增长，资产负债率高表示企业的偿债能力低，容易出现资金缺口。

2.3   企业信用风险高

高负债房地产企业的显著特點是资产负债率高，随时可能面临资金链断裂的危险，这类企业抵御风险的能力十分薄弱，在金融机构的企业信用评级低，大部分金融机构为了降低经营风险，不愿意为这类信用风险高且经营能力差的房地产企业贷款，使高负债房地产企业的融资出现困境。除此之外，高负债房地产企业的信用意识和信用管理不强，容易出现项目结束后有意拖欠贷款的现象。2014年，房地产行业非标准信用风险持续暴露，随着现金流动压力的增加，自2015年以来，大型房地产企业的信贷风险增加，其中，一些企业面临非标准信贷风险事件。2019年，共有22家房地产企业债券违约，违约债券余额总计113亿元。房地产企业违约的主要因素包括以下几点：房地产市场压力增加、企业依靠高杠杆快速发展、2015-2016年“房地产黄金时代”融资较多和目前限制性的融资政策等，使房地产企业融资陷入困局。

2.4   国家政策的调整变化

在房地产政策方面，自中央财经领导小组于2016年在中央经济工作会议上提出“房住不炒”以来，我国近年来陆续出台了一系列房地产调控政策，屡次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，各级地方政府近年来相继出台扩大限购、限售范围的政策。在货币政策方面，银监会、保监会、央行等部门密集表态加强房地产市场资金管控、审慎管理开发贷、遏制房地产泡沫化。在这一形势下，银行收紧了对房地产企业的贷款政策，并增加了对房地产企业的信用审核和要求。国家对房地产行业不断加强管控，无疑增加了房地产企业的融资风险，特别是对于成长中的房地产企业来说，其在追求快速成长的过程中，需要大量的资金支持，而不断紧缩的货币政策限制了融资，同时限售限购的政策又对其经营水平产生了影响。在这些政策的影响下，如果房地产企业没有合适的应对措施，不能及时调整融资模式，将增加融资风险。

3     防范房地产企业融资风险的措施

3.1   扩大融资渠道，实现多元化融资

高负债房地产企业必须积极扩大资金来源，并使资金来源多样化。银行贷款的融资方式虽然融资成本低，但受国家政策影响大，不利于房地产企业的健康发展，可以通过以下手段建立多元化的融资渠道。第一，信托融资。信托融资可以降低企业融资成本，节约银行贷款。信托融资还具有隔离功能，能够隔离未来的现金流，并提供与融资企业的整体信贷分开的部分信贷担保。一旦建立了信任关系，受托人的所有权就会与客户或受托人的所有权分离。受托人的所有权与受让人的所有权不同，无论是客户、受托人、受益人还是债权人，相关方的破产对信托关系没有影响，为信托提供了风险分离功能。此外，如果企业能够将产生未来现金流量的资产或项目作为信托资金，通过信托取得的资金将不计入资产负债表，即企业可以在不提高利率的情况下取得资金，优化资本结构，降低金融风险。第二，合作基金融资。在符合相关监管要求、符合投资标准和风险控制条件的前提下，基金公司在中国证券投资基金行业协会共同注册为基金管理人的子公司发起设立一个或多个有限合伙企业，或契约式的人民币房地产投资基金，用于房地产企业项目投资或开发，或经双方认可的第三方开发的房地产项目进行投资。第三，资产证券化融资。资产证券化指将缺乏流动性但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，最大限度地提高资产的流动性。这种融资机制可以增加房地产企业的资金流动性，提高资产质量，减少融资风险。

3.2   优化资本结构

最优资本融资结构是将融资风险与融资成本相匹配的企业资本结构，这种资本结构有利于降低融资风险。资本结构不合理是高负债房地产企业产生融资风险的原因之一，表现为企业的债务规模大、财务杠杆过度使用和融资借款期限不合理等。高负债房地产企业应从以下几个方面降低这种融资风险：规划合适的债务规模，选择合理的融资模式组合和制定适宜的融资期限等。当公司经营状况良好，资金周转速度较快时，公司的偿付能力将会相应提高。

3.3   完善融资风险管理制度，提高信用等级

如果房地产企业希望在融资市场上获得良好的结果，则需要提高信用等级。提升信用等级的作用是扩大融资渠道、降低企业融资成本。高负债的房地产企业一旦出现违约记录，在下一次融资时就会出现融资困难的局面。因此，高负债房地产企业应建立资信体系，首先，制定完善的财务管理制度，建立透明公开的财务管理机制，保证财务数据的真实性和可信度;其次，与银行建立良好的合作关系，对企业获得融资资金的还款进度和使用期限建立台账，制订还款计划，及时向银行还款;最后，制定完善的经营管理制度，树立诚信意识，增强企业本身的自我约束能力，逐步提高企业的信用等级。

3.4   加强对政策风险的应对性

首先，建立国家政策的跟踪机制，提高对政策的敏感性。跟进和反馈关于国家对房地产及相关行业信贷规模的调整以及中央银行对贷款利率及其他内容的限制;提高对房地产开发政策的敏感性，最大限度地减少由于信息不对称和政策敏感性导致的融资成本和风险增加现象。其次，加强政策预测效果，利用宏观经济数据和微观企业财务数据进行风险预警，特别要密切关注央行的贴息政策、住房贷款利率调控政策和二级货币走势。最后，建立政策风险防御机制，分析政策趋势，清晰概述影响政策风险的一系列指标，包括GDP、通胀和紧缩指标、投资指标、消费和财务指标、财政指标等，阐明每个指标中各种数据的内部相关性，并进行政策风险预警。制订应对政策风险及其他风险的方案，防止国家宏观政策波动，影响房地产市场。

4     结 语

房地产出现融资风险有多种原因，例如，国家政策的调整和变化，融资渠道的限制以及公司资本结构等。特别是对高负债的房地产公司而言，信用评级不合理，信用等级低，融资存在很大的困难。由此可见，高负债房地产企业加强融资风险防范十分必要，因此，房地产企业应该积极扩大融资渠道，优化资本结构，完善融资风险管理体系，提高信用等级，加强对国家政策风险的应对性，防范房地产企业的融资风险。

主要參考文献

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