律师角度看民法典中设立居住权

周旭亮

2020年5月22日，《中华人民共和国民法典（草案）》提请十三届全国人大三次会议审议。全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨在会上介绍，草案第二编“物权”在现行物权法的基础上，进一步完善了物权法律制度，包括通则、所有权制度、用益物权制度、担保物权、占有等5个分编，其中最引人注目的就是物权编中设立了居住权。

关于居住权的问题早在2002年的《物权法（征求意见稿）》就已提出设立，但是在最后的审议中，全国人大法律委员会研究认为居住权制度的适用范围很窄。居住权纠纷多发于亲属朋友之间，可通过婚姻法、合同法等救济渠道加以解决，经过多方讨论后最终未写进正式出台的《物权法》之中。不过关于居住权保护的问题在这么多年的司法实践之中又出现了一些新的问题，特别是随着城镇化的深入和人口老龄化社会的到来，对居住权的保护提出了新的立法要求。

尽管学术上关于设立居住权的争论一直存在，但是从笔者近10年的律师生涯中，特别是各种类型的拆迁案件中仍可以窥探出设立居住权的重大意义。

如果说《物权法》的出台是为我国市场经济生活找到了一个产权制度的基础，那么《民法典》中“物权编”的通过就是在我们这么多年经济高速发展之后对物权保护的进一步完善。可以说一个是明确“有没有”的问题，另一个则是解决“适不适用”的问题。就像中国政法大学王轶教授谈到的“居住权入法实现了物尽其用”。什么叫物尽其用？就是充分利用资源，一点都不浪费。

首先，每条法律的出台都是基于社会的需求，符合民众的期待。显然，当下居住权的保护不仅仅局限于亲属朋友之间的居住利益的问题，而是放到整个社会经济生活中去考虑实现最大程度利用资源，保护人民利益的目标。

我国目前仍是最大的发展中国家，城镇化进程不断深入，物权保护除了直接体现在市场交易中，还深刻地体现在城镇化过程中发生房屋拆迁时，对拆迁户利益保护问题。以对社会经济影响最明显的不动产为例，市场交易中的不动产仅仅是符合交易的商品房，现有的物权法和合同法基本可以满足市场交易中的所有权人和居住权人利益的保护，但是基于特殊的历史背景和社会经济制度的发展，我国的房屋种类不仅仅包括商品房，还存在农村的自建房、拆迁的安置房、公租房、房改房、经济适用房等各种形式。依据原有的法律，在拆迁中保护所有权人利益的难度不大，但是对居住人的居住利益保护存在重大的立法需求。在面对历史原因造成的居住人利益保护问题时，法官往往只能通过公序良俗的原则去弥补立法上的空白，加大了法官审理案件时裁量统一的难度。

最开始对设立居住权的讨论主要是着眼于家庭居住利益保护，起初的觀点是认为婚姻法和合同法足以保护家庭成员的居住利益。诚然，《婚姻法》一定程度上保护了配偶的居住利益，比如《中华人民共和国婚姻法》第四十二条规定：离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时，由人民法院判决。在婚姻关系中保护对方的居住利益有相关的法律支撑，但是在遇到拆迁时，不仅居住利益无法得到保护，就连请求保护的主体资格都存在问题。

咱们举一个有趣的例子，一位老先生在晚年续弦，根据老先生的意愿，房子的所有权想留给子女，但又担心子女们不能善待后妈，所以遗嘱写明房子所有权归子女，但妻子可以居住在房子养老。假使这样的情况又刚巧碰上了拆迁，那么征收方必然会与房子的所有权人进行补偿的协商，而子女“后妈”的居住利益就很难得到保障。直接由征收方给予补偿法理上似乎说不通，毕竟征收房子发生的时候物权变动，补偿应当是征收主体与所有权人进行协商。后妈去找子女主张补偿，子女和后妈之间又没有合同关系，在此我们不考虑赡养问题，仅考虑在房产中的居住利益。那么居住权的设立，必然给居住人利益提供了更明确的保障，这样即使遇到拆迁这样的极端情况，维护自身的居住利益也能于法有据。

如果说家庭居住利益还有婚姻法调整，那么社会保障性的居住利益很难找到法条直接保护。在拆迁中有一个十分典型的类型，就是原有国有企业或者集体企业分配给员工居住的职工房问题。除了参加房改的部分，在现实中仍然存在大量的房屋所有权登记在企业名下，但是由员工长期居住，没有约定居住期限，不需要支付房租或者象征性地支付少量租金。此类房屋在遇到拆迁时明显需要考虑职工的居住利益。如果单纯地将员工与企业的关系看作民事上的租赁关系，那么拆迁利益显然大部分会被房屋的所有权人即企业分去，员工得到的补偿利益很难维持原有的居住水平。这样，员工作为弱势群体，其居住利益补偿的合理性和正当性如何主张存在很大难度。在发生补偿不合理的情况时，如何主张其相应的居住权，存在很大的不确定性，法官在分配拆迁利益时也只能更多地依靠公序良俗来裁判。在设立居住权后，居住权作为用益物权，居住人就不仅仅是面临侵害时拥有赔偿请求权，更重要的是面对补偿问题时，请求分配拆迁利益具有正当性和合理性。加之居住权的设立要求登记形成公示力，那么对明确实际居住人，也即实际被补偿人也有重大的实际意义。

除了职工房外，其他各类社会保障性住房更亟须设立居住权以明确相关利益保护。当然对居住利益的保护也应当是在合理的范围之内。如果规定保障性住房的居住人享有所有权或共有权，那显然对居住利益的保护过于放大，这样将给因特殊身份免费或低价获取的保障性住房作为投机工具提供机会，对其他社会成员明显不公平，也将让社会性保障住房失去原有的意义。

此外，《物权编》中提到居住权的设立原则上无偿，特别约定为例外。但居住权作为用益物权必然会影响到物的价值，这种价值的直接体现就是投资性与消费性的居住权。我国目前城乡差异仍然明显，城镇化任务完成不可能一蹴而就，在城镇化的过程中，有些潜在拆迁的区域房屋的出租价值明显受到影响。况且一些三四线城市的拆迁很难有明确的时间表，即使有时间表，因为经济形势的改变也不一定能保证严格按照拆迁的计划进行。这样，租户因为担心发生拆迁时原有的投入很难得到补偿就会放弃租赁，房东也会有相应的损失，难以实现物尽其用。尽管存在“买卖不破租赁”债权物化的规定，但拆迁不等同于买卖，实务中承租户在拆迁中维权确实存在一定难度。

通过分享实务中关于居住权的案例，我们可以直观感受到设立居住权的社会需求性和合理性。同时我们也不能否认，居住权以用益物权的形式确定下来也会出现因居住权而产生的新的纠纷，甚至是被一些别有用心的人恶意利用，后续相应的具体规定或者司法解释必然需要起到补充完善的作用。