基于OLS的征收房产税对房价的影响研究

王萍

〔内容提要〕近十多年来，房地产成为中国经济热点和焦点问题之一。处理好房地产发展和调控问题，关系到中国经济未来发展质量。2011年1月，上海市、重庆市的房产税试点工作正式揭开了我国房产税改革的序幕。本文基于2006—2016年上海市商品房售价与固定资产投资等数据，使用一元线性回归模型的经典最小二乘法（OLS）估计征收房产税对房价的影响机制，结果表明：房产税的实施并没有达到抑制房价的作用，相反房产税对房价上涨有一定的贡献因素，即征收房产税反而会使房价上升。对此，本文提出了应加快政府保障性住房建设、建立健全购房机制等政策措施。

〔关键词〕房产税 房价 最小二乘法

一、选题背景及意义

自2003年开始，我国很多城市住房价格持续快速上涨。根据国家统计局的数据，我国35个大中城市住房价格在2003—2017年期间年均涨幅超过了9%。而美国在次贷危机之前，住房价格涨幅也没有超过5%。住房价格的快速上涨引起了人们对住房市场可持续性的关注。为了抑制住房价格过快上涨，建立长期稳定的住房市场，我国政府多次出台宏观调控政策。

2011年1月28日，上海市和重庆市同时实施差异化的税收政策对个人住房征收房产税，至今已八年有余。房产税试点的一个重要目的就是调控房价，在房地产税全面开征之前，有必要对试点税收政策的经济效应进行客观评价分析，一方面可以对试点地区经济情况受个人住房房产税的影响有清晰的认识；另一方面通过联合观察试点地区的个人住房房产税政策和经济效应，为其他地区未来的房地产税改革提供借鉴。

二、文献回顾

针对房产税对房价的影响及房产税政策的有效性，国内学者做了大量研究。目前主要的观点有三种：一是房产税对房价的影响小或者不显著。彭加亮等（2015）通过借鉴金融学LLS模型，研究了上海市房价的走势，指出低税率的房产税对房价的影响较小，杠杆作用不显著。二是房产税能够抑制房价。曾繁荣等（2017）的研究结论也支持了房产税平抑房价的作用。三是房产税影响房价，但存在地区差异。李言和毛丰付（2017）研究了房产税与商业用房价格波动之间的关系，指出房产税对房价波动的抑制作用随着房产税改革的推进有逐渐增强的趋势，且地区之间有所差异。

三、模型设定及数据处理

（一）模型估计及数据选取

根据阅读大量国内外学者的研究成果，发现多数学者认为影响房价的主要因素大致有通货膨胀率、固定资产投资、地方财政水平和工资收入水平等。笔者在理论分析中，通过研究房产税对房价影响的作用机制发现，房产税主要是通过住房需求、住房供给对房价产生影响。本文在结合多数学者的研究成果的基础上，再通过自己的分析和判断选取了房地产开发企业商品房销售面积（SA）、房地产开发住房投资额增量的滞后项（DlIRD）、居民消费价格指数（CPI）、房地产开发投资土地购置费（LAC）、国民生产总值的对数（lGDP）这五个控制变量作为房产税对房价影响模型的解释变量，用房地产开发企业商品房销售价格对数后的一阶差分项（Dlprice）作为被解释变量。

根据上面的讨论，本文将作为下列计量方程用以评估征收个人房产税对房价影响的政策效果，选取上述五个控制变量建立了如下计量模型用以控制这些变量对房价产生的影响：

（二）數据来源及描述性统计分析

本文使用的房价、数据来自2006—2015年的《中经网数据库》。该数据库是由国家信息中心中经网通过专业化加工处理组织而成的一个综合、有序的庞大经济统计数据库群。

本文研究的被解释变量：房价。在《中经网数据库》中，统计了上海的商品房和住宅房的总销售额和销售面积，通过将商品房销售额除以销售面积得到商品房平均价格，用于基准回归与稳健性回归。由于上海房产税在2011年1月开始实施，本文使用2011年前后48个月的数据。由于每年一月的房价数据没有更新，因此本文相关数据都未使用一月数据。尽管受到数据的限制，但是鉴于房价与房产税的联立性问题，数据影响问题不大。

四、回归结果及分析

（一）平稳性检验

对所有变量平稳性检验后发现，除因变量lprice与自变量DlIRD外，其他变量的平稳性检验结果均为平稳，故对因变量lprice与自变量DlIRD进行差分后，再次进行平稳性检验，检验结果显示差分后的时间序列是平稳的，该时间序列符合OLS回归条件。

（二）稳健的OLS回归结果

根据stata计量结果，tax的系数为0.0110，表明在其他因素不变的情况下，房产税的征收与房价之间呈正相关关系，从OLS回归和稳健的OLS回归分析所得的P值大小可知，在1%的显著性水平下仍可拒绝原假设，表明分析结果的准确度较高。

五、结论及建议

（一）结论

根据本文的对房产税试点地——上海的房价OLS模型回归结果得出，房产税的实施并未达到抑制房价的作用，相反房产税对房价上涨有一定的贡献因素，即征收房产税反而会使房价上升，从试点城市看，房产税显然没有对房价起到抑制作用。

（二）建议

1.加快政府保障性住房建设。我国的房价一直居高不下的原因很复杂，但其中最重要的一点是房产的供需结构不平衡。要想抑制房价不能只依靠政府，而房价仍持续快速上涨的主要原因是房地产市场的供应大多都是面向高收入人群，针对中低收入者的住房供给较少，因此加快廉租房和保障性住房的建设就显得尤为重要。

2.建立健全购房机制。房地产目前不仅是一种居住需求存在，而且也是一种重要的投资工具存在，房产价格高涨多是由于投资行为引起。因此，必须遏制不当的投资行为，投资可以转向商铺、写字楼、工业用地厂房等，但绝对不能投资在民用住房挤占有限的房子资源，对拥有多套住房的人建议征收高的物业占用税。

3.改革地方政府考核机制。房地产投资现已成为拉动地方经济GDP上升的重要源头，把房地产拉动GDP的数据排除在考察之外，减少虚报水分。每年解决需要房子住户的人数作为政绩考核之一。为了提升GDP数据，地方政府的积极推动，很大程度上的刺激了房地产的发展。考核应将房地产形成的GDP排除在外，换之以人为本的数据考核方法。

（作者单位：江西财经大学）