“以赛谋城”：成都天府奥体城对房地产经济的影响浅析

2020-04-28卢乐欣

中国房地产业·中旬 2020年11期

卢乐欣

摘要：大型体育赛事能提升城市知名度，推动城市升级，还能为场馆周边区域带来新的发展机遇，促进城市区域经济发展，对当地房地产经济的促进影响尤为显著。因此，成都等城市规划修建体育综合体来承办大型体育赛事。正在建设中的四川首个大型体育多功能综合体——天府奥体城展现了成都欲通过举办更多大型赛事来促进城市扩张，带动东部区域发展的城市规划雄心。成都天府奥体城借鉴传统经验，对当地基础设施、空间功能和环境进行了升级，针对“奥运陷阱”的缺陷，设计了“分阶段渐进、分层级功能、产与城融合”的模式，尤其注重增加内生性发展需求和持续性生活需要。在成都政治经济环境的持续支持下，随着人们的体育意识不断加强，生活质量需求不断增加，天府奥体城有望更长效地促进当地房地产经济的发展，推动实施城市长期发展规划，为成都的城市发展注入强力的推动力。

基于对往届奥运会举办城市体育场馆建设过程和效果跟踪，以成都奥体城发展思路为例，本文对如何利用城市兴建体育场馆、承办体育赛事的契机，促进基础设施更新、城市环境改善和公共空间功能转变，刺激和提升房地产的需求，拉动投资和消费，实现经济正向循环，提出了自己的浅见。

关键词：成都天府奥体城;体育综合体;城市发展;房地产经纪

举办大型体育赛事被许多的城市纳入发展规划战略。赛事主办城市可通过建造场馆吸引大量投资，来改变公共空间功能，提升知名度，刺激城市的经济发展。例如 1992 年奥运会就成功拯救了处于经济危机中的巴塞罗那。房地产作为城市经济的重要支柱，是首当其冲受到影响的行业。修建大型体育场馆前后当地房价有明显波动，如美国国家橄榄球联盟的新体育场的建设将当地房屋均价推高了 8%。但城市管理者并不满足修建功能单一的场馆，因此体育综合体应运而生。1952 年芬兰赫尔辛基首创了奥运公园，1960 年后奥运公园的建设更频繁地与调整经济结构、振兴区域发展、更新城市布局及展示城市和国家面貌相结合。近年来我国多个城市相继开发建成城市“奥利匹克体育中心”这一极具代表性的体育综合区域。奥体中心借鉴国外奥林公园的理念，一般以承办顶级国际体育赛事为最终目标，在城市某片区域汇集多个运动馆、田径场和配套设施。其能改善基础设施和外部环境来吸引和聚集人流，增加房产需求，同时开发建设新项目增加住房供给，对房地产经济具有积极影响。但高昂的前期投资、缺乏可持续性的大型场馆、以及长期规划的缺失，可能对房地产经济的跃升产生副作用。因此，研究特定城市背景下的体育综合体的发展机制具有重要意义。

为贯彻国务院《体育强国建设纲要》，成都市体育发展“十三五”规划提出，推动体育产业高质量发展、打造成都体育文化品牌、加快建設国内一流体育城市和世界赛事名城。结合“东进”的城市战略，成都拟以“一城两区多点”布局重大体育场馆。其中，天府奥体城作为核心的“一城”，将创新性地集体育教育、康复医疗、观光旅游等多种功能于一体，满足了居民多样的内生需求，增强了可持续性。因此，相对于传统的体育综合体，天府奥体城对周边房地产经济预计会产生更强、更持续的正向影响。

1 承办大型赛事对房地产市场的影响机制

1.1 外部环境提升

1.1.1 基础设施升级与公共空间功能转变

为在承办好奥运会的同时奠定城市进一步发展的基础，往届奥运会主办城多在赛前更新交通、污水和垃圾处理系统、通信设施和城市景观等城市基础设施。如 1965 年东

京将国民生产总值的 3.2% 用于整修道路、扩建码头、改善污水处理系统等;为筹备 1976年奥运会，蒙特利尔将地铁线路延长了 20 公里以连接城市和体育场馆，并且修建了新的机场航站楼、翻新了道路。此外，奥运综合体的修建也会影响城市规划和公共空间的功能。如 1988 年首尔奥运会，随着体育场馆、配套设施和奥运村在汉江南岸建成，新闻中心、众多企业和居民区南迁，江南区逐渐形成繁华的商业区，成为首尔的新城市中心。主办城市的区域功能因奥运综合体的建设而变化更为常见。曾经是二战后堆砌战后垃圾的荒地的慕尼黑Oberwiesenfeld 奥林匹克公园，如今已成为市民进行体育和娱乐活动的好去处。约有 2.2 亿游客前往公园参观，另约有 2000 当地居民每天在公园里锻炼和享受闲暇。优美的环境和大量消费者也吸引了宝马等众多公司进驻。随着建设奥运体育场馆，城市区域公共空间的功能发生了改变，政治权力、经济实力和文化氛围也随之逐步转移。奥运场地周边区域空间功能的优化提升，能给周边地产赋予更高的价值，促进周边房地产市场的发展。

1.1.2 城市环境优化

奥运会也是建立城市声誉、提升城市知名度的一大良机。因此，即使是成本高昂，挑战巨大，部分主办城市仍不遗余力优化城市环境。为达到奥运会的空气质量要求，自1998 年开始，北京政府共投入 1400 多亿元全面整治困扰城市多年的空气质量问题。工作共分为 13 个阶段，包含 200 多项治理和控制措施，重点治理燃煤电厂、机动车、工业和粉尘污染。奥运会期间，临时管控措施更加严格：要求 150 多家重污染的企业临时停工停产;城区工地暂停土石方工程和混凝土浇筑作业以避免粉尘污染;采取机动车单双号限行以尽可能减少尾气排放。北京 2008 年 8 月空气质量全部达标，全年空气质量良好的天数从 1998 年的 100 天增加到 2007 年的 246 天，各大污染物年均浓度大幅下降。环境改善也利于主办城市赛后的发展。借助奥运契机大力发展公共交通、关闭重污染工厂、出台污染监测和排放限制政策等措施，在赛后持续促进空气质量问题的改善，优化居住环境，吸引更多外来人口，增加了对不动产的需求，促使房地产经济积极发展。

1.2 房屋供给净增加

承办奥运会也能对不动产供应量产生积极影响。奥运会手册规定，主办城市需筹备超过 30 个场馆、容纳约 1.5 万人的奥运村和至少 4 万间酒店房间。比赛结束后，奥运村等建筑可被改造成新的商品房，伦敦就是成功的案例之一。2012 年奥运会后，原奥运村被改造成为 2800 多套新房，入住率达 95%，另有 2000 套住房正在规划中。此外，居住环境改善和市场需求的增加也会吸引大量的房地产开发商进入市场。伦敦奥运区域目前已有 5 个新社区建成，包括 2017 年位于伊丽莎白女王奥林匹克公园入口、耗资 13 亿英镑的 Glasshouse Gardens;另有更多项目正在建设中，如欧洲开发商 Vastint 计划将位于公园南部的一块土地改造成名为Sugar House Island 的新区，包括商业、住宅和两所小学。据估计，2031 年伦敦奥体区将入住 55，000 多名居民。

从以往数据来看，房地产经济大多受益于城市环境和空间功能优化的正外部性，以及改造奥运村和房地产开发商投资增加的房地产供给。如 1986-1992 年，巴塞罗那奥林匹克区新建房屋和原有房屋的价格分别提高了 240%、287%，重振了当地房地产市场;雅典奥运 7 年间的房价上涨超过 110%，2012 年伦敦奥运会后 5 年的房价上涨超过 64%。

2 成都天府奥体城

2.1 背景及项目简介

作为“西部经济金融中心城市”，成都拥有 1658 万常住居民，2019 年 GDP 超 1.7万亿元，比上年增长 7.8%。经济的繁荣和良好的发展战略使城市地位稳步上升。2016 年以来，成都一直位居中国“新一线城市”榜首;2018 年GaWC 世界城市评价体系中，成都跨越了 2 个等级跃升至 Beta+级、第 71 名。作为一个经济处于发展上升期的城市，成都有能力也有需求拓展城市外圍，寻求新的发展机会。2017 年 4 月，成都市第十三次党代会提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展策略。其中“东进”战略旨在龙泉山东侧规划建设三大新城，开辟城市永续发展新空间，打造全市发展“第二主战场”。随着战略的实施，东部投资持续增长，2019 年增长 17.9%。作为“东进”策略重大功能性项目和“一城两区多点”重大体育场馆布局的核心，成都天府奥体城将落户天府新区空港新城的西北部，借助承办大型赛事的新机遇，来推动东部空间格局更新，转变产业和经济结构，发展第三产业，寻求创造城市第二中心的新机会。乘着经济发展和政策支持的强风，成都朝着“世界赛事名城”的目标迈进了一大步。

据Sasaki 公司设计的优胜方案规划，天府奥运城占地 86km²，是四川首个集水上、山地、综合体育项目为一体的大型体育多功能综合体，旨在利用体育赛事传承天府文化，发展体育相关产业经济链，打造国际体育文化名城，构建“会展、医疗、旅游、文创、传媒”全产业生态圈。它将按照“山水城相融”的理念，依托龙泉山城市森林公园和三岔湖形成 “山地运动区、水上运动区、核心区”三大功能板块和十三大赛事场馆，并由体育休闲轴和城市文化廊道串联不同区域、组织流线，中心由城市 CBD 相连。整个奥体城城区功能丰富，带状的廊道与蜿蜒的湖岸线和地势充分融合。按照规划建设进度， 2018 年 3 月，天府奥体城基础设施项目集中开工，宣告项目的开始;2019 年 2 月，成都体育学院整体迁移项目启动;同年 8 月，成都天府奥体城投资发展有限公司正式揭牌成立，将负责推动天府奥体城区域规划建设运营。预计 2020 年底前，天府奥体城

将陆续完成配套基础设施项目，适时启动主体育场馆建设。部分场馆计划用于 2021 年第 31 届世界大学生夏季运动会，并为 2025 年世运会做好准备。

2.2 对传统机制的应用情况

外部环境优化和房屋供给增加两大促进房地产经济的机制都在天府奥体城的规划中得到了良好的应用。基础设施方面，正在建设中的地铁 13、18 号线连接奥体城与成都市区，周边多条高速公路和 2020 年底即将建成和投入使用的成都新机场——天府国际机场将提供便捷的交通。之前，天府奥体城所在的空港新城绛溪南组团原主要依靠三岔湖和龙泉山城市森利公园的旅游产业，观光时间主要集中在夏秋两季，空间功能较单一。建设奥体城综合体利用承办体育赛事延长旅游观光时间至全年，并且带动当地文化、教育、休闲、娱乐极其衍生产业的发展，大大丰富了公共空间的功能，提升了居民的生活质量。此外，规划中的多个新社区也将大幅增加该地区的住宅供应量。

3 传统奥体综合片区的缺陷

虽然奥体综合片区能有效拉动基础设施提升和城市空间更新，但由于其体量大，目标功能较为单一，只有合理规划利用，并且与城市其他片区融合协同发展，才能提高其利用效率。国外的一些奥运会主办城市仅仅关注于成功承办奥运会比赛这一单一目标上，再加之准备时间较紧张，极易陷入“奥运陷阱”中——建设完全服务于奥运会的综合体育区域，但大赛结束后，大型场馆和赛后片区与城市长远发展规划融合不足，导致利用效率低下，造成城市资源的浪费，甚至产生政府财政问题。例如 2004 年雅典奥运会后，因为缺少合理规划，与城市发展融合不足，维护成本高昂，绝大部分奥运场馆接连被拆除，未拆除的场馆如今也已荒废破败。

“奥运陷阱”除了会导致奥运场馆闲置，若没有后期跟进的规划，还会降低赛事对房地产经济的积极影响的可持续性，甚至造成房地产泡沫。例如巴塞罗那的住宅价格在1992 年奥运会后即停止了飙升，此后 6 年持续下跌;里约热内卢的经济因奥运会而短暂繁荣，众多开发商涌入市场导致新房产过剩，赛后出现政治腐败和经济衰退又大幅降低了对房产的需求，使得空置率不断提高，租金急速下降：商业地产月租金从 2013 年的$7/平方英尺下降到 2016 年的$3.32/平方英尺，空置率却从 3%上升到 23%。反观成都，因为没有东道主的压力，天府奥体城的规划更注重与城市长期发展和市民需求相融合。它利用阶段性规划策略来防止激进性建设，融合多种生活功能于一体，并针对不同人群设计分层级体育设施，来提高房地产的内生需求，同时推动产业与城市相融，以此来解决传统体育综合片区的不足。

4 天府奥体城对缺陷的解决办法及潜在劣势

4.1 针对传统综合奥体城缺陷的解决办法

4.1.1 阶段性规划

首先，赛事场馆组团采用“先确定运营模式，再修建场馆。成功引进一项顶级赛事、一家体育赛事运营公司，再启动相应场馆的建设”的打造思路，以有效降低场地闲置的可能性和建设成本，最大限度地减少对房地产经济的过激影响。另外，阶段性的规划能逐步推动周边房地产市场的良性发展，避免短期内的剧烈波动。近期重点为基础设施升级，包括道路、绿化景观和交通等基础建设项目、成都体育学院整体搬迁项目、创新产业孵化园基础建设等，为未来的发展打下良好的基础。主要场馆建设将在项目中期完成，部分场地将被利用以承办单项高级别赛事和具有自主品牌和成都文化特色的赛事，并借助承办赛事推动产业结构改造，逐步走向成熟。末期核心场馆区域建成并投入使用，片区具备举办大型综合竞赛的能力，形成设施齐全的国际化、现代化新区，住宅、工业和商业发展扩张，从而提振房地产价格和销售量。整个建设过程与城市长期发展相融合，将对周边房地产经济产生持续且稳定的积极影响。

4.1.2 融合多种生活功能

分层级、多功能的策略为当地房产赋予了独特的价值。除了职业赛事所需的核心场馆、配套附属场馆和体育设施、和奥运村等，成都天府奥体城还创新性地规划了培训级、全民级的体育设施，并且结合教育、旅游、医疗等长期发展项目，极大丰富了公共空间的功能。培训级体育主要依托规划中的竞训配套组团，结合周边的体育场馆资源，建设一批体育学校、体育俱乐部及竞训基地，提高高级运动员专业水平及其体育从业的延续性，同时普及青少年体育锻炼。其中，成都体育学院为国家部署在西南地区唯一的高等体育学府，将整体迁移至天府奥体城，为体育产业发展培养后备人才。同时，高等教育机构可以加强体育场馆和体育设施使用的可持续性，比如体育馆可用于学校开幕式、毕业典礼等重大活动;其他常规体育设施可用于学生日常训练、锻炼和科研;学生宿舍在必要时可改造为运动员住所等。大批高等体育人才也保证了承办大型赛事的人力资源，并且能有效推动当地的经济和消费。全民级体育响应“全民健身”理念，将体育与社区配套设施多样化结合，部分可在赛事时期更新改造为专用设施。重点推动文体旅游产业发展，让体育真正融入城市生活中。成都市是我国最佳旅游城市之一，天府奥体城规划利用当地自然、人文旅游资源，与体育产业相融，促进全年观光旅行、全民休闲娱乐。三岔湖、龙泉山森林公园风景区气候宜人，夏凉冬暖，适合山地户外和水上运动旅游等; 以三岔镇和周边社区为基础规划的三岔湖滨艺术社区和城市文化廊道利用人文资源突出艺术体验旅游特色;体育竞赛、文化体验、自然探索相辅相成，增加了旅游的多样性，不仅增加了当地居民的就业机会，提升其生活水平，也能吸引更多游客。当地居民对房产的需求增加，配合长期发展的旅游业，将助推周边房地产经济的发展。此外，医疗康养产业也是天府奥体城引入的远见性的行业，它增加了城市空间功能的服务性，提高居民生活质量的同时也能对周边房地产市场产生积极影响。研究表明，医疗服务对成都市周边各类房价的影响显著，综合医院排在各类公共服务中的第三位，天府奥体城所在第三圈层中，诊所、专科医院对房价解释力分别处于第二、三位。城郊公共服务设施较缺乏且分布不均衡，房产一般会自然向公共服务汇聚靠拢，因此对房价的解释力强于中心圈层。天府奥体城规划便捷的医疗服务能够通过增加居住的安全感和便利性，而提高购房者的心理保留价格，进而对房地产经济产生积极影响。随着我国老龄化速度加快，康养产业的发展前景光明，国务院印发《“健康中国 2030”规划纲要》提出，2030 年健康服务业总规模将达到 16 万亿。天府奥体城引入康养产业既能与体育产业相结合，为运动员提供全方位康复训练和服务;还与旅游结合，旅游风景区能吸引中老年人群旅居养老，“康养+旅游+地产”的模式能进一步促进房地产市场的繁荣。

4.1.3 产城相融

城市环境与产业的和谐融合能提高天府奥体城周边房地产经济发展的稳定性。“谋赛”即“谋城”，成都的城市发展和天府奥体城的建造互相促进，相辅相成。经济方面，随着成都竞争力和地位的不断提高，经济的蓬勃发展为房地产带来了可观的资金储备，吸引了更多的开发商投资。此外，体育产业在我国仍然是新兴产业，2016 年产业规模为 1.9 万亿，产业增加值仅占GDP 的 0.9%，体育服务业增加值的占比为 55%，与体育发达国家美国的尚有差距（3%，80%）;体育旅游仅占旅游业的 5%，小于发达国家（25%），但年增速为 30%-40%，高于全球增速（14%-15%），未来仍存在较大的发展空间。成都体育产业的潜力突出，产值从 2012 年的 160.36 亿元增长到 2019 年的 730 亿元。体育产业结构中，健身服务业的增加值超过 73%，远大于全国平均水平 30%，说明了成都体育产业结构的优势和潜力。另外，中国第二大体育产业基地位于成都，能为体育发展提供有力支持。成都其他优势产业与体育产业的结合更突出了成都“产城融合”策略的优势，例如互联网与体育的组合增加了体育创业项目的可行性。

政府的大力支持也让成都能更好地抓住这一机遇。成都正按照《成都创建国际赛事名城行动计划》积极布局，积累举办大型赛事经验：2019 年成功举办第 18 届世界警察与消防比赛、成都马拉松等 32 项重大国际赛事。未来成都已成功申办 2021 世界大学生运动会、2022 年世界乒乓球锦标赛和 2025 年世界运动会，并计划 2021-2025 年平均每年举办国际赛事 29 项，2026-2035 年每年举办国际赛事 38 个。持续性的赛事承办计划提高了场馆的使用频率，也可防止周边房地产市场短暂性过热。另外，成都城市文化也给天府奥体城的发展提供了额外的优势。对休闲运动的热爱根植于成都市民的文化基因中，人们的体育锻炼意识较强。2017 年，成都市体育产业增加值占 GDP 的比重达到1.37%，高于全国平均水平。随着越来越多的人意识到体育锻炼的重要性，体育锻炼的环境将逐步改善，使奥体城周边的房地产更具吸引力。

4.2 潜在劣势

但是，成都天府奥体城的发展仍有一些潜在劣势，可能会抑制其对房地产的积极影响，对此，须充分预见并提前筹划针对性措施。首先，与北京等一线城市相比，成都的城市影响力仍然有限，在国际大型综合性赛事竞标中的竞争力相对较弱，可能会导致承办大型赛事的数量或赛事等级不足预期，造成部分场馆闲置。针对这一问题，天府奥体城应将申办赛事与设施建设相配合，避免激进申办超出承办能力的项目，从单项低等级赛事办起，积累经验，并根据场馆建设情况逐步提升承办赛事的能力。此外，政府主导的投资可能面临较高的风险。1976 年蒙特利尔奥运会的例子表明，政府激进投资而市场参与较少的体育综合区域，若后期管理不善，很容易给政府带来长期的债务负担。投资资金不到位带来的项目停滞可能给房地产市场带来重大打击，因此，天府奥体城应遵照“政府主导、企业主体、市场化运作、共建共享共赢”原则，来降低资金压力和投资风险，为房地产经济的发展营造稳定的市场环境。再者，奥体城的大规模建设在带来迅速的环境升级的同时，也很极易造成快速的“士绅化”或“中产阶级化”，即当地房价上涨过快，迫使当地的原住民搬迁。如何平衡高速发展和当地社区居民的福利，一直是围绕奥运综合区域的问题。最后，环境问题，特别是雾霾，仍然困扰着成都。公众对此的担忧在一定程度上会降低对天府奥体城区房地产升值的信心，可能导致该项目对房地产价格的提振作用被高估。只有当这些问题及時得到解决，天府奥体城才能更大限度地对周边房地产经济产生长期的积极影响。

5 结语

综上所述，传统奥运综合区多在采取短时间内集中投资建设体育场馆的措施，来改善城市布局、优化公共空间功能、更新基础设施和增加房产供给。承办大型赛事能让周边房地产在短时间内迅速升温，但由于缺乏与长期城市规划的整合，许多主办城市奥体区域繁荣的房地产市场往往会在赛后迅速降温。为了实现体育设施的可持续利用和地方经济的长远发展，成都天府奥体城选择围绕核心场馆建设功能多样的小规模“城市”，来解决仅仅着眼举办单一赛事的弊端。其中，分阶段的渐进建设、分层级的功能规划和产业与城市相融使得该地区的房地产经济具有长效的发展优势。奥体城核心区域规划的大学搬迁、医疗康养项目和升级的旅游景点优化了公共空间功能，与居住、商业和谐相融，满足全方位的生活需求;公共服务种类的增加全面提升了生活便利性和舒适度，为周边的房地产赋予了更高的价值，也拉动长期的房产内生需求。反过来，作为一个具有前瞻眼光、创新性和活力的城市，其政策、经济和文化环境又为体育产业发展提供强有力的支持。在体育氛围日益浓厚、人民对美好生活的向往不断增长的时代背景下，可以预见，人们对于环境优美、功能完备、设施齐全、生活便利的奥体中心区域的房产的需求将大幅提高，天府奥体城能借助体育产业风口，避免“奥运陷阱”下地产市场短暂火爆，从根本上促进周边房地产经济的持续繁荣。

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