浅谈中国房地产的发展现状

2020-04-20王雅祺刘骏陈吉

全国流通经济 2020年3期

王雅祺　刘骏　陈吉

摘要：面对当今房地产行业的迅猛发展，需要对中国房地产的发展现状进行分析。本文首先对一二三四线城市房地产行业的政策调控进行分析，通过对2016年、2017年和2018年的数据进行整合，得出抑制短期非理性需求的泛滥，是发掘中长期有效供给的路子。其次，提出大力发展住房租赁市场，缓解年轻一代的购房压力和减少房地产泡沫的形成。最后，对房地产行业面临的挑战进行简要分析，说明当前急需解决的问题，并提出相应的措施。

关键词：房地产;数据整合;租赁市场;房地产泡沫

中图分类号：F299.23文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）03-0114-03

一、前言

随着经济社会的快速发展，我国的房地产经济也随着增长，但同时也面临着一系列的问题，如中国房地产的价格增速过快，怎么提供相应的政策平台等，因此开展中国房地产的发展现状分析显得尤为重要[1-3]。

当前众多学者也关注到了这一关键问题的所在，并开展了大量宏观研究。如2018年单克强在住房资本化泡沫理论与实践问题研究中指出市场恐慌才是金融危机的真正源头[4]。张鹤彤，郑晓云，苏义坤在齐齐哈尔市房地产泡沫测度预警与防范中提到从消费需求、投资生产、交易行为三个层面对齐齐哈尔市房地产现状做出细致介绍，并采用熵权法和功效系数法进行了齐齐哈尔市房地产泡沫的测量，得出该市存在泡沫的原因主要在于库存过剩，基于此结果提出改善中小城市房市健康发展的对策与建议[5]。李翔宇，王勇在房地产泡沫化与调控政策的思考——以东莞区域市场分析为例站在成本控制和项目开发管理的角度分析健全我国房市开发控制体系[6]。上述研究学者通过分析都获得了较好的研究结论，但针对中国房地产发展的分析较少[7]。

对此，本文开展对中国房地产的发展现状分析，通过引入一二三四线城市房地产行业政策调控数据并对2016年、2017年和2018年的数据进行整合，发现了中国房地产的发展现状存在的问题，同时也提出了相应的措施。

二、房地产发展现状分析

2018年上半年，三四线城市再次出台调控政策，积极配合市场抑制住房投资与投机需求。与此同时，为贯彻落实供给侧结构性改革，提高有效供给，达到利民惠民促进民生的目的。但是，政策实施的效用需要很长时间，尤其是需求端的短期调控与供给端的长期转变，其相互作用的效应需要通过房地产市场上的有效长期运行才能得以展现。于是，尽管政策相继出台，部分地区城市的住房供需情况仍较紧张。热门城市的新建商品房成交面积日益萎靡，尤其以一线城市领降，其主要原因还是在于居高不下的房价、土地开发有限与人口密度的增加。于是房市的租赁市场日益活跃，成为很多年轻人的首选;不仅于此，三四线城市新建商品房成交面积也有所回落，但是其成交量的绝对规模业已处于历史新高。如此说来，三四线城市的新房市场仍然具有较大潜力。

尽管如此，2018年6月以前，调控力度仍然很强势，先后出台调控政策的已有50多个地级市和10多个县级市。

2018年，我国不仅在需求端发力，在“供给侧”上也有所改进，进行结构性调整，寻求真实需求和有效供给，致力于需求—供给合理高效匹配。要做到抑制短期非理性需求的泛滥，发掘中长期有效供给的路子。

东部地区一直是全国的领头羊，近三年，房地产的热浪正逐步从东部向中西部扩散开来。由于一二线大城市人口密度大、房价高、就业难的问题，增加了中小城市的房市活跃的空间，近年来三四线城市的销售量也是高歌猛进，节节攀升。但是进入2018年后，这种态势随着逐步扩散、进一步下沉，增速渐渐放缓。2018年前4月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%，4月单月同比增速已转为负增长。结构上看，东部三四线城市首先回落，然则中西部地区仍然态势较猛，这也符合近期调研的结论。

虽然我国一二线城市增速明显下降，处于负增长区间，但是第二季度的销售数据显示，这种下降幅度有所变窄。在5月份，一线城市结束了近年来负增长的局面，首次迎来了正增长。2017年一二线城市和三、四线城市增速差距持续增大，但这种差距在2018年有所减小。

三、房地产发展趋势分析

1.调控力度持续加强，房价过快增长

虽然政府调控措施以及相关政策不断出台，带来的效益并不是长期有效，但不能就此否认这些措施政策实施的效应。如果任由市场这只无形的手来调节我国房市，其影响难以把控。由于经济学中的“供求理论”并不适用于我国实际现状，政府的作用显得尤为重要。目前，我国住房租赁市场逐渐打开，稳步推进。地方政府相继出台的调控措施与惠民政策彰显政府对房市不良行为和违规操作的不容态度。坚持房子是用来住的而非炒的这一定位，坚决不变。

房地产行业的销售旺季通常是年后的4月、5月，一线城市新建商品住宅和二手住宅在5月份的销售价格分别上扬了0.3%和0.2%;而二线城市的上涨势头更为迅猛，分别达到了0.9%、0.8%;三线城市在新建和二手住宅上的价格增长率也不甘示弱，分别为0.7%、0.6%。出台的相关政策业一直是高压控制，但是相较于一二线城市化进程较快，人口密集，房价过高，一些三四线城市反而更显活跃跟积极，2018年的上涨态势尤为明显。就比如在5月份里，我国东北、中西部地区在70个大中城市中的房价上涨相对集中，且多为发展较为缓慢的三四先城市，近年来，我国对这些地区城市也纷纷出台了相关调控措施。

2.调控将继续保持高压态势

仅2018年5月，我国70个大中城市就有61个城市的新建商品住宅的价格较去年出现上涨，我国各地积极贯彻习总书记所言“房子是用来住的，不是用来炒的”无论是国家还是地方政府都相继推出限购、限贷的调控措施，为防止房地产市场出现一系列重大风险，截至目前，我国已有40多个城市出台了调控政策。

政策要求工作人员对购房人进行资格审查，不通过的，将不予办理相关购房手续，要坚决不能让投机炒房的行为融入房市里。对因为个人利益或相关利益组织进行违法违规、放宽资格审查的行为追究相关责任，问责到个人。除此之外，对于部分人口密度集中，但土地供應与房产开发欠缺的城市，要督促相关单位做好土地供应的工作，对房开商融资建房、延迟供房的行为予以严惩，必须确保房市供求平衡，稳定民生。房开商在取得预售许可的10日内，必须一次性向大众公开出售其准售房源，不得已任何形式来抬高后续价格，未取得预售资格的房开商则不能进行认购。

3.大力发展住房租赁市场

想让我国房地产市场稳步前进，仅仅依靠短期的调控措施是治标不治本的，长期有效机制的建设才是重中之重。这其中，近几年来住房租赁市场显得就尤为重要和强劲。目前，我国各地纷纷效仿北上广深开辟房地产租赁市场，缓解年轻一代的购房压力和减少房地产泡沫的形成。

四、房地产行业面临的挑战

我国的第一要务是发展，而发展的核心便是经济，想要经济得到稳定持久的发展，就必须有一个安定良好的社会环境。由此，民生问题是重中之重，因此稳定房价也是保障民生的一个重要任务。一方面“住房乃民生之要”，另一方面房地产泡沫无疑是在利用空虚的资本流动来刺激价格的高额膨胀，泡沫的最后破灭将会给经济社会、民生带来巨大的破坏和打乱经济生态环境。房地产相对应的措施就是提出了较多的方案，但仍困难重重，方案对治理作用不是太大。主要有以下两个方面的原因：第一，房地产自身特性与宏观调控的方向不同，一个主要是对消费、投资与投机需求，而宏观调控主要在于对需求的监管调控，但在实际操作中很难将其与消费需求分开。第二，地理位置的分化较为严重。一线城市及部分发达二线城市的房地产市场较大，价格较高，则调控方案主要为遏制房价上涨，而在偏远城市如四线城市由于卖不出去导致去库存难度大，因此空间地域的分化使得房地产宏观调控操作起来就更加艰难。

五、结论

通过上述分析，主要通过三个方面对中国房地产的发展现状进行简要分析，获得了以下结论：

通过对一二三四线城市房地产行业的政策调控进行分析，并对2016年、2017年和2018年的数据进行整合，得出抑制短期非理性需求的泛滥，是发掘中长期有效供给的路子。

在房地产发展趋势分析的基础上，指出大力发展住房租赁市场，能有效缓解年轻一代的购房压力和减少房地产泡沫的形成。

对房地产行业面临的挑战进行简要分析，指出实际操作中很难将投资和投机与消费需求分开，空间的分化使得房地产宏观调控操作起来就更加艰难。

参考文献：

[1]舒适.绿城管理新业务战略研究[D].兰州理工大学，2018.

[2]荆慕妍.我国房地产泡沫及其防范研究[D].安徽财经大学，2017.

[3]彭晓燕.价值工程理论的房地产开发项目成本控制研究[J].住宅与房地产，2018，（25）：17～18.

[4]单克强.住房资本化泡沫理论与实践问题研究[J].西南金融，2018，（10）：41～45.

[5]张鹤彤，郑晓云，苏义坤.齐齐哈尔市房地产泡沫测度预警与防范[J].山西建筑，2018，44（28）：193～195.

[6]李翔宇，王勇.房地产泡沫化与调控政策的思考——以东莞区域市场分析为例[J].住宅与房地产，2018，（25）：15～16+18.