从土地增值税角度浅论房地产企业会计核算工作

袁珍

摘 要：作為房地产企业涉及的重要税收种类，土地增值税的计算缴纳对房地产企业财务管理提出了与其他行业企业不同的要求。本文从土地增值税征收的角度阐述了房地产企业会计核算需要注意的问题，具体结合土地增值税计算过程以及在土地增值税申报资料提供的要求对房地产企业项目收入、成本、税金等各方面应加强的会计核算措施进行阐述，以利于房地产企业准确高效地开展土地增值税的申报缴纳工作。

关键词：土地增值税  房地产企业  财务核算

我国开征的土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象，按项目采用扣除法计算增值额，即项目的收入减去项目的扣除数来计算增值额，再根据增值额采用不同税率计算应缴纳的土地增值税额。房地产企业的主要业务就是转让房地产，土地增值税对房地产企业来说是很重要的一种税种。

税务机关在征收土地增值税时，对房地产开发项目实施项目管理，根据纳税人报送的资料，按项目分别建立档案、设置台账。因此，房地产企业分期开发项目或者同时开发多个项目的，会计核算上应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。同时，土地增值税清算时，税局还要求提供许多相关资料来证明清算结果，房地产企业会计也要在核算的时候注意收集不同期间和不同项目的相关证明材料。土地增值税计算过程涉及房地产项目的收入、开发成本、已交税金等方面，因此对房地产企业的会计核算在以上各方面提出了与其他行业有所不同的要求。本文结合土地增值税征管的要求，从收入、开发成本、已交税金等方面对房地产企业会计核算进行具体分析。

一、收入核算

由于房地产开发项目前期投资大，开发时间较长，收入一般采取预收房款的方法。房地产企业收到预收房款时做预收账款处理。对于预收房款，在增值税、企业所得税处理上，采取预征的模式，即收到预收房款时按各地方规定的预征率预缴增值税、企业所得税;在土地增值税处理上，实施先预征后清算的征管模式，即收到预收房款时按各地方规定的预征率预缴土地增值税，待项目符合清算条件时进行土地增值税清算，预缴的税金可从根据清算结果应缴的土地增值税中扣除。

对于房地产收入的会计核算，需注意以下几点：

（一）账务处理上需区分好不同项目的收入

由于土地增值税是按项目计算的，对于收入必须严格按项目分别记账，即使有项目内部或不同项目之间退房、换房等情况，也要及时与销售部门核实，正确计入具体项目收入，以避免不同项目收入混淆不清，造成清算时收入计算不准确。

（二）清算项目收入需计足

土地增值税征收管理规定：纳税人在销售房屋的过程中，连同房价一起向购房人收取的价外收费，如计入房价总额的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等，应并入房地产转让收入;因转让房地产而收取的定（订）金、违约金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，也应并入房地产转让收入。因此房地产企业在收到上述款项时，会计核算上不论计入什么科目，也都要与所售房屋的房款一起分项目计入收入总额，以避免产生涉税风险。

（三）及时与销售部门核对收入情况，取得销售情况有关资料

项目取得预售证开始销售后，销售部门是直接掌握销售情况的部门，客户买房、退房或换房首先是通过销售部门进行操作，其次才到财务部门。销售部门通过销售台账来统计销售面积、销售合同签订时间、销售金额增减变动情况，财务部门收款时需核对客户销售合同，还要定时与销售部门进行销售情况的核实，以准确掌握销售收入资金实际到位的情况。

二、开发成本核算

房地产土地增值税的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除。其中取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本在房地产企业财务核算中通过开发成本科目核算，而房地产开发费用和加计扣除是根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项的合计数按比例计算得出。因此房地产成本核算主要指开发成本的核算问题。对于房地产开发成本的会计核算，需注意以下几点：

（一）账务处理上需区分好不同项目的成本

土地增值税按项目计算，扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。对于不能区分项目的成本支出，先单独计账，再根据不同情况按不同标准划分到具体项目中。为取得土地使用权所支付的金额和土地拆迁补偿费因为与土地面积有关，一般按照具体项目所占用的土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊，其他开发建筑成本一般按具体项目建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

（二）清算项目成本计算需合法准确

在土地增值税清算中，扣除项目应当符合以下要求：

1、经济业务应当是真实发生，且合法、相关的。

2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

在实际账务处理时，房地产会计计入项目的开发成本核算要取得如下合法有效凭证：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，要取得开具的发票。房地产企业接受建筑安装服务取得的增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不能计入土地增值税扣除项目金额。

（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，要取得开具的财政票据。

（3）支付给境外单位或者个人的款项，取得该单位或者个人的签收单据，以及境外公证机构的确认证明。

（4）取得其他符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）与企业相关部门抓紧联系，及时取得土地增值税计算所涉及的成本计算的相关材料

在土地增值税成本清算中，由于计算涉及到项目的土地面积、建筑面积、预算与结算情况等等，涉及到公司的不同部门，需要相关部门与财务部门通力合作，及时提供有关资料，也有利于财务部门发挥监督的作用。具体体现在如下方面：

（1）从项目立项开始，由项目部取得项目立项资料，财务部门要备存，土地增值税清算时也需提供。土地增值税清算时还需提供项目建设期时建筑工程施工许可证（开工执照）、建安合同、装饰合同等证明建设情况的材料。

（2）项目的预算报告、结算报告，财务部门也要掌握，并且在项目成本核算时与这些资料比较，以掌握项目支出是否超标，对项目的成本控制提供帮助。土地增值税清算时还需提供工程结算审核报告、建设工程竣工验收备案证明书、会所、幼儿园、物业用房等移交相关证明材料、测绘成果及附件（电子版指《分层分户建筑面积计算结果》）等材料，都需要工程部门协助提供给财务部门。

（3）对于日常成本支出转款时，请款资料中应要求项目部注明清楚款项的具体用途，以利于财务部门核算时正确计入开发成本的具体明细科目，从而准确计算土地增值税。

三、已交税金核算

房地产企业土地增值税清算涉及到税金的有扣除项目中城建税、教育费附加和已经预缴的土地增值税。房地产企业在收到预收房款时做预收账款处理，收到的预收账款按各地方规定的预征率营改增前预缴营业税及附加、营改增后预缴增值税及附加，同时按各地方规定的预征率预缴土地增值税。满足土地增值税清算条件时，预缴的税金要从清算结果的应缴土地增值税中扣除。因此对于房地产企业会计，预缴的营业税及附加、增值税的附加和土地增值税，都要严格按项目进行准确区分统计，不能混淆，才能正确计算不同项目的应交土地增值税额，从而既保证企业的合法权益，又避免产生涉税风险。

四、结束语

房地产企业土地增值税的清算过程，涉及到企业的多个相关部门，因此房地产企业财务部门要与销售部门、工程部门等紧密联系，及时掌握各种信息，才能准确核算房地产开发项目的收入、成本、税金等情况，从而准确核算项目的增值额，得出正确的应交土地增值税金额并及时进行申报交纳。