遗嘱继承类不动产登记业务审查要点

王秋妹

摘要：不动产登记实务中，基于遗嘱继承而申请登记的，鉴于遗嘱的特殊性，其较之法定继承更具审核难度，针对遗嘱继承类登记业务，从继承人死亡事实的审查、遗嘱效力的审查及继承人资格的审查三方面阐述该类登记业务的审核要点。

关键词：遗嘱继承;审核;不动产登记

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）03-0044-47 收稿日期：2020-02-03

实务中，鉴于遗嘱继承较之法定继承效力具有优先性，且因遗嘱这一形式的存在，其在相关材料审核中对受理审核人员更提出了较高的注意义务，本文有意对持有遗嘱申请不动产登记的情形中登记机构的审核要点及注意义务予以探讨。

针对遗嘱继承，笔者以为可自三个方面总体上予以把握，这三个方面无外乎被继承人、继承人乃至遗嘱这一继承载体。首先，既然申请继承不动产登记，那么继承事实首当其冲应予以明确，即存在被继承人死亡之事实。其次，鉴于遗嘱继承之效力优先于法定继承，应针对遗嘱这一载体之合法性和有效性予以审查。最后，在明确了遗嘱之效力之后继而展开针对继承人之审查。

1 被继承人死亡事实之审查

被继承人死亡为继承之开始，依据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定，被继承人死亡之证明材料包括：医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院的宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的材料等;此项中医疗机构、公安、户政及法院所出具死亡之证明材料为具有明确格式和出具主体的“法定材料”。然而，实务中许多继承人或因非正常死亡、户籍档案未予收录、死亡年代久远等诸多原因难以取得上述4种“法定”证明材料，也即只能提供规范所规定的其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的材料。鉴于前4项证明材料之形式和出具机构的特性，考虑其证明力，只需为必要之形式审查即可。

而针对其他证明死亡事实之材料则应予以重点核实，尤其是针对相关证明材料之出具单位其是否有权出具相关证明，其意欲证明的相关事实是否在其职责范围之内，对此，登记机构仅需进行形式上的调查即可。如实务中，很多申请人提交被继承人生前单位或社区居委会、村委会等证明材料意欲证明被继承人死亡事实，对此项证明，登记机构应严格依据《规范》1.8.6.4规定：“受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所有单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况”。予以去函核实或者当面核实，重点针对出具材料主体据以做出认定死亡事实的依据进行核查。

从《中华人民共和国城市居民委员会组织法》可知，居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务中并不具有管理社区居民之户政信息及出具相关死亡证明之职责，依据该法第3条第2项规定：“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业”。此条亦为统括性条文，自其内涵中并不能当然得出其具有出具死亡证明之职能，故而对于此类材料，其证明力是有待商榷的，尚需申请人提供其他材料予以佐证，以形成证据链强化被继承人或遗赠人之死亡事实及时间。比如实务中当事人提交村委会出具的证明被继承人死亡时间及死亡事实的证据材料，在进行核查之后发现，村委会据以出具此项材料之程序颇为随意，基于村民之间人情社会之基础，申请人、被继承人与村委会相关人员相互熟识，其并无过多法律意识，对于材料出具也仅仅可能本着好意相助的善意为之。同时，有些村委会或居委会人员众多，加之流动性之存在，村委会或居委会工作人员对于出具材料之被继承人可能根本不认识或熟识。有些村委会便要求申请出具证明之主体寻找证明人或者见证人，通过见证人之叙述或描述出具相关证明材料。参照民事诉讼证据规则，此种证明材料其本质应为证人证言，然而对于证人是否具有举证能力，其与当事人是否具有利害关系，这些皆需进行排除。而此种工作可以说完全超越了登记机构受理人员之能力和职责范畴，如若要求受理人员继续顺藤摸瓜对相关见证人进行调查核实，一则无法律和行政法规依据，二则有强人所难，将类似司法人员之职责加诸在受理调查人员之上，以现今我国登记机构之水平和条件，无异于削足适履。故而，此情形下，在相关证明不足以支持被继承人死亡事实和时间完全真实可信的情形下，登记机构自然应要求申请人提交其他材料予以佐证，以形成相关证据链，相互印证，以充分证明待证事实。实践中，此种证明材料包括但不限于以下几种：村委会、居委会出具证明材料、单位或者所在社会团体、党派等出具相关材料、被继承人人事档案等证明材料、被继承人或遗赠人丧葬服务相关材料（如丧葬服务协议等）、墓碑照片、火化证等。

2 遗嘱之合法性和有效性审查

应排除遗赠扶养协议之存在，再对遗嘱之合法性审查。笔者以为，应从处分财产之归属、遗嘱人之自身条件对遗嘱之影响、遗嘱之形式要件以及影响遗嘱之瑕疵要件几方面予以把握。

首先，把握遗嘱是否有效，财产归属上，其遗嘱处分财产是否为遗嘱人所有，登记机构自登记簿记载和权属证书则可予以明确。立遗嘱之遗嘱人自身条件上，在立遗嘱时是否具有完全民事行为能力，其所立遗嘱是否为其亲自所立并代表了其真实意思表示，这些均影响遗嘱之效力。然而鉴于遗嘱人去世之事实，对于前项影响遗嘱效力之条件审查，应重点取得全部继承人之认同，因仅凭遗嘱继承人之一面之词，其证据效力难免有所局限，而其他继承人是否存有异议，尤其是对与遗嘱是否有效存在争议乃是登记机构必须掌握之事实，故而应对遗嘱人立遗嘱时自身要件是否成立予以分别询问全部继承人并取得书面确认材料。

其次，针对遗嘱之形式分别审查。依据我国《继承法》之规定，遗嘱分为自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱5种形式，其因形式不同有效条件亦各有千秋。

自书遗嘱。应重点把握其是否为亲笔书写，是否注明年、月、日。对于笔迹的把握，可提取登记原始资料中记载笔迹予以比对，若因年代久远，无从查证的，可要求遗嘱继承人提交足以比对的笔迹样本，如人事档案机构、社保机构提供的由被继承人签名的笔迹样本等。此外，若自书遗嘱并非单独以独一文书形式存在，如其在个人日记或者信件等记载了待其死亡之后处分财产的意图，应重点对于其处分财产内容是否明确，意图十分清晰予以把握，否则极易造成纠纷，同时针对此类遗嘱亦应重点就其他法定继承人对其形式是否存有异议取得其意见，倘有异议则不应予以受理。实务中尚有一种情形，其因电子信息技术的发展而产生，遗嘱以打印之形式存在，其上雖具有处分财产之意思表示，亦有被继承人之亲笔签名，然而此种形式之效力在司法实践中往往存有争议，故而针对此类自书遗嘱，其他全部继承人之意见亦显得尤为关键。

代书遗嘱。其文本形式上的代书人、见证人以及遗嘱人签名是否完备，时间是否明晰，有无涂改痕迹均应仔细查验。对于见证人的数量较易明确。而对其是否属于《继承法》第18条规定的除外范围，对于此项审查，有无行为能力可通过现场审查把握、是否属于继承人、受遗赠人亦可通过相关亲属关系证明予以排除，而是否具有利害关系，则较难把握，因民事实务中，法律关系错综复杂，见证人与继承人是否具有利害关系并非仅凭相关证明便足以准确明晰的，而且登记机构对此亦无判断能力，故而是否存有利害关系，亦应取得全体法定继承人无异议的书面确认。

录音遗嘱。参照代书遗嘱，应对于其录音之清晰程度，遗产标的及处分意愿是否清晰，见证人是否符合法定条件予以把握，鉴于不动产登记的形式要件要求，录音其因不具备书面之形式，故而可要求申请人对录音遗嘱提供文本备份予以方便核查。同时，鉴于录音中主体的明确存在一定难度，在其他继承人存有异议的情形下，应予以明确告知至司法机构予以解决争议后再行申请登记。

针对口头遗嘱，鉴于不动产登记之特殊性，固定申请文本，明确申请人之意思表示之要求，若申请人以被继承人留有口头遗嘱为由申请登记，登记机构应重点对见证人予以询问，并取得全部继承人之无异议之意见。显然，在全部继承人无异议的前提下，见证人之见证作用似也并不明显了，其类似于全部继承人对于遗产之处分，但却因口头遗嘱之存在而阻断了除去遗嘱继承人外其他法定继承人继承之条件。基于还原真实事实的初衷，理应将口头遗嘱由见证人予以书面化作为登记材料予以收取。

公证遗嘱。遗嘱继承人未办理继承权公证的情形下，应对于是否存在其他后续公证遗嘱，必要时可要求其提供遺嘱公证机构出具的唯一一份证明材料，但是鉴于实务中遗嘱人可能存在异地进行多份遗嘱公证的情形，且中华遗嘱库之建设尚不完备，是否存有后续公证遗嘱的，实则较难把握，而很多情形下，这些遗嘱便可能掌握在其他继承人手中，故而可见，在整个遗嘱审核中全部继承人之书面意见便尤为重要。

除此之外，尚需把握几个问题，遗嘱人所立遗嘱是否存有多份？其所立多份遗嘱的效力优先级及其内容是否存在冲突？遗嘱是否附有义务？继承人是否履行相关义务？是否存在需保留必要份额之主体？这些问题均关乎遗嘱是否有效，虽不似前文所述情形，倘若存在则直接导致遗嘱全盘被否定，这些问题若存在异议则构成遗嘱之效力瑕疵，若不加以仔细审核，登记机构亦难逃脱责任。然而，针对遗嘱之形式要件、遗嘱人之自身要求、遗产归属以及其他影响继承主体认定之情形全部继承人是否尚有异议，可以说取得全部继承人之书面无异议确认可谓完全之策，任何疑问和阻碍都可以通过此项加以解决，比如第一个问题是否存有多份遗嘱，比如遗嘱继承人持有一份自书遗嘱，而其他继承人又均无异议，自可不经相关证明材料加以确认遗嘱为唯一一份。再如是否履行了遗嘱所附义务，继承人无疑为最佳判断主体，再如是否存在缺乏劳动能力又无生活来源的继承人需保留必留份情形，继承人均具有发言权。但对于内容是否存在冲突的，可通过多份遗嘱内容自主判断，冲突的公证遗嘱应优先于其他遗嘱类型，属于其他类型遗嘱冲突的，应以时间在后之遗嘱优于在先之遗嘱，故而对于文本时间之把握便极为关键，然而出于时间之被篡改之可能性，登记机构应在询问中明确告知相关申请人提供真实有效材料之义务，并明确告知丧失继承权之情形，同时亦应征询其他继承人意见，综合判断。

此外，尚有一种特殊情形之遗嘱，其形式可能涵盖自书、代书等以上5种情形，但其立遗嘱人多为夫妻双方，即由夫妻双方共同所立，通俗称其为共同遗嘱。此类遗嘱之效力如何确定？在共同遗嘱人全部死亡之时其争议不大，但若存在一方去世而另一方尚存世而相关遗嘱继承人据以申请登记时则亦产生争议。实务中存在持否定共同遗嘱效力之观点和承认其效力之观点，笔者以为针对此类申请情形，应把握遗产之共有形式，若财产可按份划分的，应依据生者和逝者各自所属份额，构成共同遗嘱之部分生效，而若为共同共有，鉴于遗产并未明确划分份额，其财产之分割亦应由全部共有人共同为之，且其共同遗嘱已经明确表明共同处置和安排之意图，若此处由生者对共同共有财产之处置做出变更或者撤销，则导致违背逝者意图，故而在针对因共同遗嘱提出申请时，首先应把握遗嘱人死亡情况，其次明确财产共有情形，未明确的则为共同共有。针对财产为共同共有的，在尚有存世一方时，则其共同遗嘱当尚未生效，登记机构应予以拒绝受理。

3 继承人之继承资格审核

审核死亡事实及遗嘱之生效要件后，最后一个环节便是针对继承人之审核，其关键在于其是否具备继承主体资格，而此种资格亦包括普适性的资格，即是否为继承人之一，此种判断可据以申请人提供的亲属关系证明明确。而除去普适性资格之外，尚具有一种除外资格，即《继承法》第7条明确规定的丧失继承权之情形：“继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的;（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的;（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的”。但是此种除外情形由当事人自我举证似无可能，故而亦应取得其他继承人之无异议书面材料，以排除遗嘱继承人存在丧失继承权之情形。