关于北京市社区商业综合体发展的几点思考

文│康 健

社区商业综合体组合多种生活性服务业态，承担社区商业中心的功能，是除蔬菜零售、便利店、早餐、末端配送等小型生活性服务网点之外，北京生活性服务业配置的重点，也是维护和建立良好社区生态的重点。社区商业综合体形态多样，包括购物中心、传统商业街区、以及以超市、百货店、规范化社区菜市场等为核心，组合周边店铺形成的综合体等等。

一、社区商业综合体发展趋势

（一）由商业中心逐渐向生活方式中心转型

从经济发展规律看，当某一国家或地区人均GDP突破1万美元时，消费者用于文化、健康、休闲的消费将大为增强，开始步入体验消费时期。2018年北京人均GDP突破2万美元，北京城镇居民恩格尔系数下降至20%，已经达到最富裕的标准，完全步入体验消费时期。居民的消费结构随服务消费、文化消费、休闲娱乐消费等非商品消费比重加大，商品消费的主体地位在逐渐丧失，主流消费内容由“商品消费”转向“体验型消费”。社区商业中心的功能逐渐由商品消费中心，向商品消费与服务、文化、休闲、娱乐等融合的集商业中心、服务中心、文化中心、交往中心、休闲中心等功能于一体的生活方式中心转型。

生活方式中心按生活方式组合业态、品牌和功能格局，满足居民社区内日常购物、交往、休闲、活动、文化、健身等多元需求，集商业中心、服务中心、休闲中心、交流中心、文化中心等多重功能于一体，体现区域宜居水平。生活方式中心以与家庭生活密切相关的体验式消费为运营核心。消费环境宽松宜人，与居住区相对分离，社区居民可以在此享受高品质休闲生活。规模体量按服务区域具体条件量身配置。

（二）由以零售为核心逐渐向以文化休闲消费为核心转型

“云消费”时代来临，消费者通过手机、IPAD等终端可以在任何时间，任何地点得到所需要的商品和服务，时间、地点不再成为消费的障碍，传统社区商业综合体的一站式满足不再是优势。购物实体消费需求在不断缩减，文化、休闲、艺术、娱乐等体验型消费需求的比重则越来越高。2018年全国人均文化娱乐消费支出2226元人民币，占人均可消费支出的11.2%；2018年演出市场总体规模已达到514.11亿元，较上年增加5.03%；2018年大麦网APP端月均活跃人数达237.3万人，月均使用次数达2165.4万次，月均使用时长达89.9万小时。居民文化消费频次、规模增大，文化消费需求不断提升。社区商业综合体的空间结构不断发生变化，文化艺术等体验业态将逐渐成为消费主旋律，增加体验业态，强化文化休闲功能，增加文化、艺术类消费已成为社区商业综合体发展与转型升级的重点之一。

（三）由方便消费向沉浸式消费体验转型

“云消费”时代来临，人们对社区商业中心空间环境的需求也发生变化。从方便消费和简单的购物，到追求文化性、体验性、艺术性、沉浸式等消费环境的体验，追求更多能够进行交往互动的社交空间。轻松愉快、具有情境、乐趣、互动性强的沉浸式消费环境，可以使人身临其境，产生共鸣，激发对环境氛围所表达的生活方式的向往，增加归属感，产生消费欲望。对消费环境进行沉浸式主题化包装，打造主题沉浸式消费环境，为消费者提供更多休闲、社交的空间成为社区商业综合体更好满足消费需求、提升消费体验的重要手段。

二、北京市社区商业综合体发展现状与挑战

近年来，发展和保障民生，完善北京生活性服务业配置一直是北京市政府关注的重点，各区商业主管部门在国务院和北京市政府相关文件的指导下，结合各区实际，为完善社区生活性服务配置做了不懈的努力，针对社区商业综合体的配置也设立了相关的指标并参照执行，取得很大成绩，但与北京市“建设国际一流的和谐宜居之都”的发展目标还有很大差距。

结合北京市生活性服务业关于社区商业综合体的配置要求，对北京市部分城区社区商业综合体现状调研发现，北京市社区商业综合体发展主要面临以下两个挑战。

（一）分布不均衡，资源过剩与不足并存

北京市社区商业综合体配置以街道为单位，梳理各区社区商业综合体资源，多数城区社区商业综合体规模总量达到配置标准，但从各街镇具体指标看，社区商业综合体在各街镇分布并不均衡，资源分布过剩与不足并存。尤其是中心城区外的其他城区，新城区商业资源相对集中，其他街镇很多因人口分布分散，或居民消费力不强，存在社区商业综合体严重不足的问题。如调研中某城区，新城区商业综合体规模已经达到人均12万平方米，其他镇有的则人均不足400平方米。而中心城区和部分新城区，尤其是一些传统老城区，因空间资源有限，且租金成本高昂，如果社区商业综合体不足，增设的难度将非常大。

（二）整体品质有待优化提升

近年北京市规划社区商业综合体配置指标时，更多关注的是社区商业综合体的数量和规模，对于社区商业综合体的品质标准提及较少。经调研，北京市社区商业综合体整体品质与“国际一流的和谐宜居之都”的宜居性和示范性还有很大差距。

以传统零售为主，业态和品牌结构待优化。总体看北京市社区商业综合体多以传统零售业态为主；品牌结构以大众传统零售品牌为主，同时大部分传统商业设施业态和品牌结构相对传统，业态和品牌的时尚化、艺术化、体验化水平仍有待提升。

环境品质有待优化和提升。近年北京市社区商业综合体新项目、新业态、优质品牌发展迅速，但以综合超市、传统百货店、传统商业街等为主体的社区商业综合体仍发挥着重要作用，大部分传统商业设施建设时间较早，软硬件设施相对陈旧，限于原有建筑结构，设施环境品质提升难度较大， 近年虽有一定改善，但消费环境的文化性、艺术性、时尚性、互动性仍有较大提升空间。其中，很多传统的商业街区是经历漫长的发展过程，逐渐自发形成的，街区各项目之间的融通性较差，同时因年代较比久远，还存在基础设施较为陈旧，街区环境差的问题。

三、北京市社区商业综合体发展思路

（一）因地置宜，合理规划社区商业综合体配置

理想状态下，居民出家门步行15分钟范围内应该至少有一家社区商业综合体。目前北京市社区商业综合体多以街道为单位进行配置，而各区大部分城镇辖区与街道辖区差别不大，所以可以对街道和城镇的社区商业综合体设置统一的配置标准，同时各街道（城镇）辖区人口规模不一，各区可以在每个街道（城镇）不少于1个的指标要求下，对人口规模指标有进一步的限定，如2万人至少有1个社区商业综合体，才能有效满足居民对社区商业综合体的需求。

各乡镇社区商业综合体配置应逐渐向城市（城镇）社区标准看齐，各乡镇至少设1个社区商业综合体，同时承担乡镇商业中心功能，具体规模根据当地人口规模和消费能力酌情配置。乡镇应选择靠近公交站点、交通便捷、可达性好的区域，发展建设社区商业综合体。建议集邮局、派出所、银行、餐饮、购物、当地特色产品的展售、旅游服务中心等多元功能于一体，一站式满足乡镇居民多元消费需求，同时承担当地旅游服务中心功能，并为当地居民提供特色产品展销平台，促进当地特色产品外销。

农村地区商业按居住人口规模配建农村生活综合服务中心，替代社区商业综合体功能。新建农村生活综合服务中心优先配置大众餐饮、生鲜菜店、超市（便利店）、末端配送、维修、美容美发等基本服务功能。

（二）统筹各区商业资源，完善社区商业综合体布局

统筹各区现有超过1000平方米的连锁超市、百货店、购物中心、商业街、规范的社区菜市场为核心店，整合周边的小型商业项目，形成以连锁超市、百货店、购物中心、商业街、规范的社区菜市场为核心的社区商业综合体，以现有商业资源为基础完善各区县社区商业综合体布局。

新建住宅区预留充足的社区商业综合体用房，有序开发建设。新建住宅区，包括棚户区改造和旧城改造安置住房小区，以及廉租房、公租房等保障性住房小区，均按不低于总建筑面积10%的规模预留集中的社区商业综合体商业用房，并探索与街道共建，与社区图书馆、社区文化体育设施、派出所的报警点等其他市政设施一体化考量。新建增补的社区商业综合体，需根据街镇发展和人口增加节奏，逐渐发展建设。

（三）优化升级、树立标杆，全面提升社区商业综合体品质

引导现有社区商业综合体按生活方式中心的模式优化升级，并选择高品质社区，打造社区商业综合体示范店，树立北京社区商业高端品质的标杆，示范带动北京社区商业综合体品质提升。

优化业态与品牌结构，置换消费类型。在保障基本生活服务功能的基础上，优化社区商业综合体的业态结构，减少传统零售业态比重，增加文化艺术融和体验型业态。优化品牌结构，突出时尚化、个性化、体验化，提升潮牌、文创品牌、设计师品牌比重，推社区商业综合体品牌更新。引入多种消费融和、复合化、浸入式消费模式，强化消费体验，引领现代生活方式。

增加社交空间，打造高品质社区会客厅。深入挖掘社区商业综合体项目的空间潜能，设置小型活动广场、小型露天剧场、参与性游乐空间、小型开放式的展厅等活动空间，引进时尚书店、书吧、茶室、咖啡厅等具有社交功能的门店，设计安排各类讲座和社交互动的场景，营造艺术化、时尚化的格调，和沉浸式、场景化的体验，打造优质的生活和社交空间。

优化环境设施，打造环境友好社区商业空间。优化社区商业综合体，尤其是商业街区形态综合体的环境氛围，充分考虑人行尺度，打造人车分流、立体通联的人行系统。构建社区商业综合体内部相邻建筑体的通联系统，增加休闲、游逛的舒适度，并注重室内室外融通设计。