北京大型商业设施发展变革与演进趋势

文│李馥佳

一、北京大型商业设施发展概况

在北京新版城市总规和减量建设的发展背景下，近年来北京商业增量逐年放缓，北京在商业发展上重点从新增转向存量建设与发展，通过存量项目的调整改造、创新升级提升北京的商业活力与商业竞争力。尤其是得益于北京庞大的消费群体和坚实的商业基础，北京正逐渐成为国外品牌进驻内地的首选地以及新业态、新品牌孵化的重要城市，这对大型商业设施的品质提升形成了有力的品牌支撑。

（一）大型商业设施存量、增量情况

截至2019年6月底，北京现有存量商业设施336个，面积约为1956万平方米。2018年7月-2019年6月期间，北京共计新增7个商业项目，其中除了位于崇文门区域，在原崇文门菜市场地址上建立起来的摩方购物中心外，其余6个商业项目均位于五环外的近郊地区。

北京在建的商业项目大都处于五环外区域，在商业形态上以购物中心模式为主。随着北京商业地产市场的规范化和成熟化发展，对商业地产开发商和运营商的专业化要求也越来越高。大悦城地产和龙湖地产作为全国知名的地产商，在北京的商业布局对促进北京商业发展起到重要的引领和带动作用。

（二）北京大型商业设施的分布情况

1.行政区位分布

按商业设施所处行政区分析，全市万米以上大型商业设施分布最集中的行政区仍然是朝阳区，共有71个；其次是海淀区和丰台区，分别为39个和36个。延庆区、怀柔区和门头沟区分布较少，但随着郊区商业中心的建立，大型商业设施也在逐步增加，门头沟区由2018年的1个大型商业设施增加为3个。目前北京的发展控制线已经控制到五环外区域，尤其是东西北三个方位。依据北京新总规的指导，未来北京需要新的经济发展模式形成新的经济引擎，更多的商业空间将在近郊及北京南城规划开发。

2.商圈集聚分布

随着北京常住外来人口向郊区聚集，传统商圈和新兴商圈商业发展差距逐渐缩小，部分新兴商圈单体项目的客流甚至超越了传统商圈中的项目单体。根据北京社零总额增速、人均购物中心面积、商圈日均客流量、轨道交通数、购物中心首层租金水平与空置率等维度进行综合考量，北京划分为30个主要商圈。

根据商圈的知名度、影响力，划分出8个核心商圈，基本分布在北京四环以内，偏东北部地区；13个次核心商圈，基本也在四环内；9个潜力商圈，大多分布在四环以外的地区。

3．地铁沿线分布

截至2018年，北京拥有22条地铁线路，370座站点，608公里的运营里程，每天超过1000万人次的流量。北京地铁建设在大大缓解交通压力的同时，也为沿线区域的房地产商业市场带来重新开发、人口重新分布的新契机。聚焦北京地铁沿线商业开发状态，沿着当前22条地铁线路及多条在建线路，综合300多个商业体（主要是地铁站1公里范围内的，但包括少量地铁周围打的起步费范围内项目），统计沿线商业设施分布规模及数量，可以大致概括出北京地铁沿线商业的发展具有以下几点特征：

（1）北京地铁1号线、2号线沿线商业设施分布最多

北京商业设施分布最发达的地铁线路分别为地铁1号线、2号线、4号线、10号线。地铁1号线是北京最早建设的地铁路线，连接北京东西轴长安街沿线，穿过北京市中心最繁华的商区，沿线商业设施分布众多。地铁2号线贯穿东西，沿线分布较多知名商业中心，如崇文门新世界、西直门凯德。

（2）郊区轨道线网带来人口转移，加速郊区商业中心崛起

在郊区商业中心里，西红门荟聚购物中心、龙湖长楹天街、天宫院凯德MALL等地铁上盖商业设施，都发挥了巨大的磁石效应，将区域内的消费客流牢牢锁住，甚至开始吸引一些中心城区的客流。

图：地铁1号线沿线主要商业设施分布（含在建项目）

图：地铁2号线沿线主要商业设施分布（含在建项目）

二、北京城市发展对大型商业设施演进的影响

商业是城市最活跃的功能组成，在北京的城市发展转型中，商业也随之调整发展。尤其是随着北京的城市功能定位规划、人口变化、消费升级等因素的综合影响，北京的大型商业设施也在不断演进发展。

（一）城市功能定位的影响

一个城市的定位规划引导着城市的商业发展，作为商业集中化、大体量存在的大型商业设施，城市定位更是决定了其未来的走向。根据《北京城市总体规划(2016年—2035年)》，北京正在有序疏解非首都功能，优化提升首都功能。位于城区的北京动物园服装批发市场、大红门服装批发市场、雅宝路服装批发市场等商业项目陆续疏解腾退，批发市场等低端产业逐步转移至北京周边区域；中心城区限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目，人口、企业、商业均在四环外聚集，逐渐形成新的商业圈；王府井、前门等传统商业区域进行功能优化与改造，实现商圈升级，打造国际性商业标杆。与此同时，得益于北京快速发展的轨道交通网络、人口流向转移、产业结构调整等因素，北京商业层级不断提升的8个核心商圈、13个次核心商圈和9个潜力商圈互为补充、联动发展，再加上渗透到城市各个角落的社区商业中心和特色商业街中的专业店、百货、购物中心，共同构成了北京大型商业设施的主要生态场。而传统的批发市场等大型商业设施业态正在逐渐退出城市发展的核心区域。

（二）商业网点布局的影响

依据《北京市商业服务业设施空间布局规划》，核心区要实行商业设施规模总量控制原则，原则上不再新增商业建筑规模。考虑到中心城区人口规模减量发展和城市核心区减量发展的要求，核心区商业设施总规模应适当核减，将在全市构建广域级、区域级、地区级、社区级四级商业中心体系。

以上布局中第一、二层级中多以大型商业设施中的购物中心、百货为主力业态，超市、专卖店、专业店为辅助业态，形成商业中心的商业内核；第三层级中尤其是特色商业街区，专业店、专卖店比例增加；第三层级社区级商业中心，多以大型超市及其外带区、改造升级的社区菜市场或生鲜超市、区域性百货店或购物广场为主力商业业态，形成商业内核。随着北京近年来加大力度对社区商业进行改造与提升，第四层级中的大型商业设施也处于不断的调整变革当中，过去一些经营不善的楼宇得到重新改造与利用，一些低端的菜市场得以升级，具有北京特色的新的“邻里中心”模式正在形成。

（三）商业用地规划的影响

大型商业设施由于占地面积大，开发时间长，其商业用地市场投放总量与商业用地的使用指导意见都会对大型商业设施的开发与建设产生深远的影响。近年来，无论是在土地供应市场上，还是在土地成交市场上，对于大型商业设施可供使用的商业用地都有很大变化。

1.土地供应市场——规模减少，向近郊转移

2019年度北京全市确定建设用地供应计划总量为3760公顷，较2018年减少540公顷，适当调低了交通运输用地与市政基础设施的用地规模。从供应规模上看，供地面积在逐年减少。从供应区域来看，主要集中在近郊新城板块，这也符合北京发展重心外移的趋势。

大量的近郊商业用地开发必然带来大型商业设施的集中增长，可以预见，未来新城大型商业设施的发展将带动新城商业层级的提升，整体建设水平与建设规模将优于老城区。

2.土地成交市场——东南部成交量大

北京历来商业发展尤其是大型商业设施的发展东部地区远高于西部地区，这与东部地区拆迁改造、城市新区建设或开发或腾退的大面积土地紧密相关。随着大兴新机场、通州城市副中心的崛起，城市发展继续向南推进、向东推进，东部地区大型商业设施建设继续加码。2019年上半年，北京土地市场共成交33宗经营性用地，总成交额为910.025亿元。其中包含住宅用地31宗，商业用地1宗，其他类多功能用地1宗。从成交地块分区看，大兴、亦庄、通州等区成交量较大。为实现首都减量高效创新发展，北京商业用地供应更加注重产业的定位引导和业态的优化升级。这从土地成交上也能够得到清晰反应。

（四）以地铁为主的轨道交通的影响

2019年，北京拟（在）建轨道交通线共计20条，其中在建线路工程总里程达339.1公里。加上已经建成超过600公里的地铁里程，目前规划中的北京地铁总里程超过1000公里。新建地铁周边商业设施建设参照国际的通行做法，预先布局、同步规划。在规划地铁线路的同时，商业用地也已经同步预留，并且在消防通过的前提下，允许在新建地铁换乘站等交通枢纽开设商业设施。

轨道交通对商业的带动作用非常明显，在北京，以地铁汇聚人流来带动消费的商业项目比比皆是，其中以西红门荟聚购物中心尤为典型。与地铁西红门站、南五环及京开高速的连接保证了交通的便捷，加上荟聚购物中心舒适的购物环境、不断优化的业态组合和品牌调整，将沉寂多年的西红门商圈彻底激活。北京在建的商业设施有大部分是以地铁规划为导向的，新增商业设施中，摩方购物中心、昌发展万科、凯德天宫院均属于地铁上盖或沿地铁项目。在建的龙湖长安天街、京西大悦城等商业项目，也都选址在轨道交通节点布局。未来随着更多的地铁路线开通，地铁沿线商业设施布局将越来越丰富。

（五）人口因素的影响

在北京的城市化发展过程中，人口是城市商业发展的重要影响因素，城市人口对商业设施的分布有着重要的决定作用。人口因素包含人口规模、人口结构、人口流向等方面，每一个因素都与商业设施的规模、分布密度、商业业态等相互影响。

2018年末，北京市常住人口为2154.2万人，同比减少16.5万人。北京疏解人口秉承了人随产业走的模式，因此北京疏解非首都功能、拆除城中村也为控制常住人口起到了很大的作用。北京的常住人口总数在连续两年下降的同时，相应的人口结构、人口流向也发生了改变。

表：北京部分商业项目营业额统计

在北京连续两年的供地计划中，都已经明确提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城区”：其实就是特指通州、顺义、房山、亦庄、大兴等地。根据规划，到2020年，北京中心城区至少要疏解80万人，这也就意味着北京新城板块至少要新增常住人口80万。行政区及主要居住组团内人口分布的再调整将是北京人口调控的重点内容，而新城区的建设与发展也势必带来大量人口的转移，随着人口流动大型商业设施的布局重心也将向重点新城转移。

三、北京大型商业设施的发展演进趋势

2019年6月底，北京实现市场总消费额12969.9亿元，同比增长8.2%，其中实现服务性消费7282.5亿元，占比总消费的56.1%。从消费结构上看，服务消费是总消费增长的“主引擎”。随着北京市居民人均可支配收入的逐年增长，消费购买力不断提升，实体经济也不断回暖，这也促成了北京大型商业设施的不断涌现，尤其是涵盖购物、餐饮、娱乐、儿童等业态于一体的商业综合体成为大型商业设施建设的主要形态。

通过北京一些购物中心的动态营业数据可以直观看出北京消费购买力的变化及走向。

由上表数据可以看出，北京重点大型商业设施营业额数据呈现上升趋势，尤其是核心商圈的以奢侈品零售为主SKP项目，2018年营业额同比2017年增加了近40亿元。可见，北京的奢侈品消费市场不断扩大，消费购买力不断攀升。在消费影响下，北京大型商业设施整体呈现调整、上升趋势。

（一）大型商业设施各类业态加速调整与集聚兼并

1.以百货为代表的商业设施进入升级改造浪潮

2019年，北京传统百货步入了改造期，包括蓝岛大厦西区、静安市场、长安商场、上地华联、复兴门百盛、阜成门华联、甘家口大厦等近十家商业项目。以上项目未来大都会以新商业模式出现，随着这些项目改造完成投入使用，标志北京传统百货业升级浪潮的形成。

2.购物中心成为商业设施的发展主流，汇聚其他类型商业设施

2018-2019年，购物中心进入多元化发展时期。北京坊以开放式、低密度建筑集群的空间形态打造的体验型商业街区，将空间与品牌文化相结合，成为北京消费新地标；在城市更新大背景下，石景山区的首钢工业园在商业形态上考虑新旧结合，用穿插、镶嵌的方式打造新旧空间结构碰撞，结合自身独特的文化符号，将工业文明和商业文明融合发展，将原有部分工业区改造为总规模在20万平方米以上的商业区。商业形态的多样

化，给众多产业转移后遗留的厂区、工业区带来了新的生存空间，既为商业项目节约了建设成本，也塑造了项目的独特性，实现了商业设施的合理布局。

（二）消费促进与消费提升引导大型商业设施发展新方向

2019年北京在消费升级的背景下，促销费政策体系逐步完善，先后出台了多项举措促进消费增长。同时北京文化中心和国际交往中心的定位也使北京大型商业设施释放出更为开放和多元的商业力量，北京老字号、故宫、胡同街区、京剧这些城市符号与潮流文化、首店、夜经济这些国际化商业元素，也开始以各种形式影响着大型商业设施的发展。尤其是“夜经济”的发展对大型商业设施的业态结构、布局、品牌的聚集构成等产生了较大的影响，许多大型商业设施为发展“夜经济”都做出了积极调整。

（三）“三城一区”崛起，大型商业设施同步规划建设

中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科学城、亦庄经济技术开发区统称为“三城一区”。“三城一区”是北京承载“四个中心”的重要规划建设方向，是北京未来发展重要的新城。

伴随“三城一区”的崛起区域内将新增多个大型商业设施，大型商业设施的完善规划与建设也将极大地推动“三城一区”建设水平与建设层级提升。

未来在新规划与新的发展格局中，“促进协同联动发展”将成为“三城一区”建设的一条核心主线。中关村科学城将以建设具有全球影响力的原始创新策源地和自主创新主阵地为目标；怀柔科学城将建立国际化、开放式管理运行新机制；昌平未来科学城将鼓励入驻央企加大研发投入力度，利用科技金融支撑产业发展；亦庄经济技术开发区将统筹大兴、通州等空间资源，进一步实现产业的优化提升1.引用自：北京市第十五届人民代表大会第一次会议政府工作报告。。各区域内大型商业设施的建设，也将遵循区域产业定位，为服务区域特定人群、提升区域产业资源联动产生积极影响。

（四）北京本土大型商业设施外溢发展

作为城市商业零售消费主战场与城市地标，北京大型商业设施发展极大丰富的同时，其背后的地产开发商实力也不断增强。其中既有万达、万科、龙湖等大陆知名地产开发商，也有太古、凯德、新鸿基等港资、外资开发商，而以王府井百货集团、大悦城地产为代表的根植于北京本土，从北京起源走向全国的地产开发商对北京的商业发展乃至全国的商业发展都做出了巨大的推动与贡献。