小贷公司房抵贷业务资金来源对比分析

张宇姗

摘 要：小额贷款公司原为政府支持“三农”而设立，近些年来蓬勃发展，逐渐成为银行、信托等金融机构的资金补充，为资金不达标准的优质借款人提供相应的资金供给，在这其中房抵贷业务是其主要业务利润来源之一，本文为研究房抵贷业务目前主要三大资金来源及其优劣势比较，引出对于小额贷款融资的相关思考。

关键词：小额贷款公司;融资需求;房抵贷

小额贷款模式最早源自孟加拉国，后因其良好的信贷资金业务模式协助有效地消除了农村贫困，为周边各国所学习和传播，目前已在全世界范围内得广泛推广。我国自1999年起开始在农村地区推进小额信用贷款，2008年5月4日中国银保监会、中国人民银行联合发布的《关于小额贷款公司试点的指导意见》，小额贷款公司为我国经济体系建设起到重要作用。

由于金融机构如银行对于贷款用款企业的严苛限制（包括不限于企业规模、资质、利润等），使得大多数处于蓬勃发展期的中小企业主无法从“正式军”银行手中获得资金，而中小企业主所严重缺乏的资金有效的从小额贷款公司得到弥补。在我国企业中有90%以上为中小微型企业，而这些企业所贡献的经济总量占到60%以上，小额贷款公司因满足中小企业资金需求而为我国经济发展进步助力巨大。本文主要探讨小贷公司资产抵押中的房产类型业务，中小企业主通过将个人房产抵押给小额贷款公司以获得流动资金，文章就目前主流的三种资金来源进行优劣分析，并结合目前新兴模式给予相关延伸启发。

1 房抵贷业务概述

1.1 业务概要

房抵贷，全称为个人房屋抵押贷款，是指申请人以个人名下的房屋产权（住房、商住两用房）作为抵押物，向金融机构申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

最初，房抵贷业务主体是以银行为首的金融机构，后由于银行针对借款人资质审核、房产审核要求较为严格（例：要求借款人年龄不超过55周岁，要求房产房龄低于30年等），同时存在流程长、时间长等劣势，后起国家倡导为“三农”服务而兴起的小额贷款公司逐渐成为房抵贷业务的另一“业务大户”，与银行的高标准严要求不同，小额贷款公司对于客户资质的审核更为宽松，同时针对房产的房龄、地理位置等要求较低，最重要的是面对急需资金的客户，小贷公司以高额服务费为交换充分满足了此类人群短平快的资金需求，从而补充银行等金融机构无法覆盖的客户群体。

1.2 业务流程

小额贷款公司房抵贷业务主要分为以下几个流程：获客—初审—下户—终审—公证—进抵—放款。业务前期通过渠道拓客，渠道反馈客户基本信息（身份证、户口本、结婚证、房本、征信）由小贷公司风控端进行初筛，筛选合格后与客户预约进行房屋现场拍照查看（即“下户”），同时在现场/公司对借款人的借款用途及还款事项的询问记录（即“面审”），后由风控复审将基础资料、下户资料和面审资料结合进行审核，通过后交由风控经理及风控总监进行终审，终审合格后預约公证处签订借款抵押合同并进行公证，于房屋所在区域房管局办理抵押手续，反馈抵押回执单/他项权证后执行放款流程。

1.3 相关参与方

渠道方：主要负责前期获客阶段。由业务经理找到有资金需求且在业务区域具备个人符合要求房产的客户，并将其资料交由小贷公司风控进一步审核，整个业务过程中渠道公司在后续阶段处于配合小贷公司推进业务流程的角色，并协助在获客初期对其基础资质进行筛选，以提高其引入客户最终成单的效率。

小额贷款公司：主要负责客户资质审核及后续公证、进抵、放款流程。由渠道引入客户后，具体的客户资金、抵押物资质等详细审核由小贷公司完成，与此同时，小贷公司将符合条件的客户引至公证处进行合同公证，并与渠道公司、客户约定共同时间办理房产抵押，待取回公证回执单、抵押受理单后，审核无误进行放款流程。整个业务流程中起到主导作用，是房抵贷业务的核心主体。

资金方：资金方职责由其与小额贷款公司划分决定。部分时候资金方仅参与终审、放款流程，具体审核由小额贷款公司完成;部分时候资金方参与除获额外的业务全流程，并起到监督作用。在业务进行中，起到“坚强后盾”的作用，资金充足永远是客户的第一关注点。

公证处及不动产登记中心：主要协助完成公证抵押流程。公证处公证员经核实借款人身份、现场签订借款抵押合同并对借款人知悉借款行为进行录像留存，以办理借款该项借款抵押合同公证并取得公证回执，于3个工作日内凭公正回执取得公证书;不动产登记中心完成房屋抵押登记手续并取得相应回执，于7个工作日凭抵押回执及本人/委托人身份证原件、委托书原件取得他项权证原件。在业务进展中起到“保护伞”作用，公证书和他项权证充分规避了小额贷款公司面临的业务风险。

2 房抵贷业务主要资金来源

2.1 小额贷款公司自有资金

根据《指导意见》规定，小额贷款公司的资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金，以及来自不超过资本净额50%银行业金融机构的融入资金。该部分的资金是指公司在银行账户内的现金，其主要是来自于股东投资和企业生产经营业务过程中的未分配利润。

2.2 银行资金

根据规定，小额贷款公司借款上限是其自身资本净额百分之五十。然而，大多数小贷公司向商业银行的借款数额远低于50%的界限。究其原因是商业银行出于规避风险，对小额贷款公司的借款申请较为谨慎，在对于公司资质、还款来源进行详细审核的同时，银行还要求小额贷款公司进行资产抵押或质押。除此之外，小额贷款公司可以作为银行资金的渠道方角色，进行前期客户引入、部分风控审核的工作，以赚取佣金，虽较贷款利息利润略低，但也同时规避了资金损失的风险。

2.3 信托资金

资金信托，即委托人在基于受托人或受托相应机构的信任下，将自身合法拥有的资金资产进行委托，并由其进行特定目的相应管理行为。信托公司在整个委托融资中起到一个“中间人”的作用。信托公司以自有资金获得小额贷款公司的信贷资产，在期限结束后收回投资并获得回报的一种融资模式。信托资金虽然体量庞大，但在实际使用方面流程存在过于冗杂的情况，后续优劣势将详细分析。

3 资金来源优劣对比

3.1 自有资金

小额贷款公司的自有资金掌握在自己手中，无疑可根据市场需求自由决定其资金成本。在资金充足的市场下，资产紧俏可适当调整降低贷款利率;在资产充裕的市场下，资金稀少则可以适当提高贷款利率;自有资金优势在于其使用自由度之高，资金成本控制、不同资产的资金分配、时效性均可以达到保障。同时，由于自有资金可以明确审核标准，对于不被银行严格征信、抵押物标准所接纳的实际较为优质的借款人提供资金服务。

与此同时，自有资金也存在一定劣势，最为主要的就是自有资金的额度限制。小额贷款公司的业务广度与其资金量直接相关，导致注册资本金不高的小贷公司非常注重资金时效性，对于有限的资金，时间就是金钱，一天的闲置都将损失高额的利润;除此之外，自有资金使得整个业务风险自担，从初审、复审到终审全部由小额贷款公司的风控部门完成，针对房屋抵押贷单笔贷款金额数十上百万的资金量，看似微不足道的一笔损失对于本资金量不充足小额贷款公司而言都是致命的，这就对小额贷款公司的风控总监有着极高的要求，在满足资金使用率的基础上平衡业务风险。

3.2 银行资金

针对上述提到了小额贷款公司房抵贷业务与银行合作的两种方式：其一，引入银行资金借款作为自有资金;其二，作为银行资金的渠道方，发挥拓客和承担部分风控职能。银行资金的优势不分合作方式，资金量充足、成本低、稳定性高自不必说，与银行形成良好的合作关系对于小额贷款公司房抵贷业务的推广也有较好的效应，针对第二种方式的合作，小额贷款公司并非以借款形式而是渠道方的形式合作，使得商业银行的资金提供量不受限于50%的限制，因此其业务可提供的单笔金额上限有了较高额度的突破，有助于小贷公司抢占市场份额。

业务参与方越多，也意味着限制越多，银行资金引入劣势主要集中在审核严格、流程慢的缺点。第一种合作方式刨除商业银行借款低廉的资金成本外，等同于自有资金的使用不在此讨论范围内;以渠道方参与银行資金的房抵贷业务则存在诸多限制，与自有资金、信托资金不同，银行资金注重还款来源，对于个人借款的还款要求限制较多。要求借款企业的经营地址及照片，同时对于借款人征信要求较为严格（通常为24个月内连三累六），银行资金通常要求公证书、他项权证原件取得并审核后再进行放款流程，无形之间拖延了借款人获得资金的时间，这对于部分时间紧急的借款客户而言并不友好。

3.3 信托资金

信托资金更像是介于银行资金和自有资金中的一种形式。其优势主要是相较于银行资金的流程较快、资金限制低;信托资金的流程审核慢集中在前期资金落地阶段，重重审核上会及信托计划成立的缓慢过程可能高达3-6个月，一旦资金落地，业务进展将非常迅速。流程审核上，信托存在一定的资质审核标准，就征信要求而言介于银行的严格和自有资金的宽松之间，各家信托的放款标准也各不相同，市场化业务推广较深的信托公司整体业务效率并不比自有资金慢。信托资金的主要劣势是由于信托计划存在时间限制，资产错配现象严重，导致资金限制成本较高。

4 结束语

综上所述，目前主流的三种融资方式利弊明显，自有资金好用却有限，银行资金充足却限制诸多，信托资金限制少但审核繁琐。除上述提到的三种资金来源外，小额贷款公司还可以采用私募债券、上市融资等方式获得资金。近年来互联网小贷牌照和资产证券化成为小额贷款业务的新机会。互联网小额贷款近年来逐渐兴起，该种新型模式突破小额贷款业务对于地区相关限制，互联网小贷牌照允许相应公司通过网络在全国范围内进行贷款业务，将进一步推广普惠金融;资产证券化则通过优质资产和风险控制打破50%的借款资金限制，不同的方式正共同促进小额贷款公司房抵贷业务资金的扩充，为其发展带来愈发重要的影响。

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