浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

段立伟

摘 要 近年来，在中国市场经济发展的带动下，房地产行业得到了快速发展，房地产行业已经发展成为国民经济的支柱，受到社会各界的广泛关注。与此同时，房地产企业在管理方面的问题也不断凸显出来，尤其是在内部控制上的问题更加突出。基于此背景，本文以房地产企业作为研究对象，针对其内部控制各方面存在的问题进行分析和探讨。笔者首先阐述内部控制的内涵、要素及房地产企业内部控制的特点，然后分析房地产企业内部控制的主要问题，最后针对房地产企业在内部控制上存在的相关问题提出一些改进措施和建议。本文对提升房地产企业内部控制管理水平具有一定的参考价值。

关键词 房地产企业 内部控制 问题  对策

在经济高速发展的同时，房地产企业需要不断面对越来越多的机遇与挑战。企业如何平稳健康地发展，不仅与企业所处的经济和政治环境有关，而且也与企业自身的内部环境、控制活动、信息沟通、风险评估、管理层的重视度以及員工的综合素质等因素有关。在此背景下，本文结合实际，深入研究目前房地产企业内部控制存在的主要问题，并就其应对对策展开研究。

一、内部控制的内涵及要素构成

内部控制由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施，旨在合理保证企业经营管理合法合规，资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提升经营效率和效果，促进企业实现战略目标。

内部控制的内容是由基本要素构成的，这些要素包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督。

二、房地产企业内部控制的特点

房地产企业的开发活动分为购买土地、规划设计、工程建设、房产销售等环节，横跨生产和流通两大领域，成本、费用构成相对复杂，时间跨度较长，需要专业的人员核算其成本、费用和利润，并配有相应的审计部门进行监督。这就需要房地产企业结合自身经营的特点，建立一套适合自己的内部控制制度体系，以增强企业抵御内外部风险的能力，增强企业的核心竞争力，有效促进企业更好更快地发展。

三、房地产企业内部控制存在的主要问题

房地产企业所处的市场竞争环境和国家宏观政策不断变化，这就要求房地产企业充分评估自身的不足，从企业内部控制入手进行整改。为此，本部分深入挖掘和分析房地产企业内部控制存在的主要问题。

（一）内部控制制度不健全

目前，大多房地产企业内部控制制度不完善。首先，没有建立相应的内部控制制度，特别是一些中小型的房地产开发企业，管理水平和盈利能力较弱，在“重开发、轻管理”“重效益、轻控制”的错误思想引导下，对内部控制不够重视。其次，内部控制制度的建立只是充充门面，即使建立了内部控制制度，多数也是流于形式，根本没有拿到执行层面，不能发挥其应有的作用。最后，内部控制制度执行与实际脱节，形同虚设，导致房地产企业管理层无法得到及时、准确、完整的信息，严重影响房地产企业的发展。

（二）缺乏风险评估机制

在实际工作中，许多房地产企业对风险缺乏评估机制。目前，房地产企业因缺乏对风险的理解，从而轻视风险评估的重要性，甚至没有专门的风险评估部门，即使有风险评估部门，也形同虚设，这样会使企业面临较高的风险。部分房地产企业对开发项目没有长远规划，盲目投资，看到合适的地块，不进行风险分析和评估就参与“招拍挂”投标，积极拍地。对企业在建项目的工程进度、工程质量、客户需求、营销方案、资金投入、成本控制、财务管理等方面没有一个完整的认识，不愿投入过多的精力和成本进行风险评估，认为风险评估就是杞人忧天，在这方面花费过多的人力和物力就是浪费。这导致企业在这些方面要承担巨大的风险，有的甚至导致投资项目的失败，使企业面临破产的危险。

（三）内部控制执行不到位

建立再好的内部控制制度，不落实执行是不行的。许多房地产企业制定了一整套内部控制制度，仅仅把制度当成摆设，挂在墙上，并没有通过各种方式和渠道让企业的每一个员工了解该制度，具体怎么执行也没有下文。另外，房地产是特殊的行业，内部控制对人才的要求更加严格，需要具有工程管理、市场营销、资本投资、成本控制、金融管理等方面的人才，特别是具有多方面知识的综合型人才，对管理人员的综合能力也有较高的要求。而目前，房地产企业在内部控制方面的人才数量远远不能满足其自身发展的要求，从而极大地影响了房地产企业内部控制的有效执行与实施。

（四）各职能部门之间工作衔接和沟通不畅

房地产企业具有行业的特殊性，需要组织项目规划设计、施工建设、招标采购、营销推广、成本控制、财务管理等一系列经营管理活动，同时也需要根据其经营活动的特点设置相应的部门。这就要求企业的各个部门之间要实现有效的沟通。但是，现在许多房地产企业内部都存在工作衔接不好，沟通不畅的问题，很难及时作出适合企业的决策，严重影响企业整体运营效率。

（五）缺乏有效的内部监督

房地产企业缺乏有效的内部监督。目前，房地产企业大多是家族式企业或小作坊式企业，公司的岗位设置不健全。首先，没有根据公司法的相关规定设立股东（大）会、董事会、监事会等组织架构。其次，没有建立独立的内部审计部门，有的企业即使成立了审计部门，级别权限也不高，只是依托于财务部门，很难发挥其应有的作用。再次，房地产企业很少聘请注册会计师对企业进行外部审计。有的企业即使聘请了注册会计师，也只是进行应付或报件需要的粗糙审计，没有进行必要的审计程序，仅出个审计报告应付了事，并没有对企业各环节各方面进行深入的精准审计。这样的外部审计很难发现企业内部控制的深层次问题和不足。最后，房地产企业不相容岗位也没有得到有效分离，这样就会出现滥用职权、营私舞弊的现象，导致出现许多违规违法事件，使公司蒙受巨大的损失。

四、完善房地产企业内部控制的对策

针对房地产企业内部控制存在的问题，本文提出以下改进建议。

（一）建立完善的内部控制体系

房地产企业应建立完善的内部控制体系。“没有规矩不成方圆”，房地产企业要想更好地发展，必须根据企业自身的情况，在原有制度的基础上建立一套完善的内部控制体系。例如，在招标和采购层面建立采购与付款循环的会计控制机制，对材料采购和款项支付进行规范化管理;在财务部门举办成本控制和分析会议，在销售部门举办销售控制会议，在工程、人力资源和现金管理等方面增加关键控制点和控制程序。

（二）建立健全风险评估机制

房地产企业要健全风险评估机制。首先，企业要树立内部风险评估意识，成立专门的风险评估小组，对该小组的工作要给予足够的重视，赋予其特别的权力，并参与企业的相关决策。其次，增强风险防范意识，建立相应的风险评估模式和防御措施，对于 “三重一大”（重大决策、重大事项、重要人事任免和大额资金支付）事项进行风险评估，理性决策，减少企业的风险，保障企业健康顺利地发展。最后，房地产企业在立项审批前，要尽可能全面地评估企业项目所面临的风险，对未来有可能发生的成本费用进行全面预测与归集，必要时聘请专业的评估机构对企业的项目风险进行专门的评估，并出具可行性研究报告。

（三）加大内部控制执行的力度

房地产企业建立内部控制制度后，应让企业的每一个员工，包括从企业的领导者到普通员工，都要充分了解并知晓企业的控制制度，让企业的内部控制制度发挥其应有的作用。不能仅停留在墙上摆着好看，而要让企业的内部控制制度得到有效的执行。

企业内部控制的有效执行需要高水平、高素质的员工。首先，房地产企业要选择专业素质强且职业道德品质好的人才，特别是具有房地产相关经验的人才，优先聘用到企業。其次，要加强对普通员工和管理人员的培训，培训与房地产相关的金融、工程、市场、营销、资本、管理等方面的知识，提升员工和领导者知识水平、专业素质和综合能力，使员工和企业管理者能够更好地了解房地产市场。正确认识企业内部控制在企业各方面的作用，加强其在公司日常工作和管理过程中对内部控制制度应用的发展与完善。最后，制定相应的奖励和晋升机制，对员工和管理者做到有奖有罚，充分激发员工的工作热情，调动员工的工作积极性，提高员工的工作效率，增强企业整体的凝聚力，使企业内部控制得到有效执行。

（四）加强部门之间的协作与沟通

房地产企业要加强各部门之间的沟通与协作。首先，企业要根据业务活动的需要，并结合企业自身特点，设置相应的部门，明确各部门的权利、义务和责任，以利于部门之间有效沟通。其次，充分利用会议进行沟通，将会议分为常规会议和非常规会议。常规会议是指在规定的时间和地点，由规定的人员参加的会议，一般在企业的制度里规定，每周、每月或每季召开一次。非常规会议是在特定的情况下根据临时需要举行的，如新闻发布会、解决专门问题的特别会议。最后，建立工程例会制度，组织相关部门人员定期召开工程会议，通报施工进度，协商处理施工中存在的问题，预防并消除后期施工过程中可能发生的不良因素。

（五）强化内部控制的监督机制

首先，房地产企业要根据公司法的相关规定，成立股东（大）会、董事会、监事会，健全公司制理结构。成立企业内部控制监督小组，组员从企业董事会、监事会、经理层及企业相关职能部门的人员中选出，通过制定科学、规范的监督制度，落实其监督职能。其次，建立内部审计部门，保证审计部门由公司的最高权力机构直接领导，保证其具有独立性，不受其他业务部门的控制，检查过程和结果全员公示，避免出现徇私舞弊现象。再次，聘请会计师，利用注册会计师的专业特长，对企业进行外部审计，帮助企业查找问题，及时纠正并进一步完善企业的内部控制制度。最后，鼓励全社会特别是各种新闻媒体对企业经营活动进行监督，督促企业守法经营、健康良性地发展，使企业不断发展壮大自己。

五、结语

本文从内部控制的5个方面对目前房地产企业内部控制存在的主要问题进行了深入分析，并提出了相应的改进建议。房地产企业只有不断增强管理者和员工的内部控制意识，健全内部控制体系，完善内部控制制度，充分评估内控风险，加大内部控制的执行力度，增强部门之间的有效沟通，强化内部控制的监督机制，才能使企业不断增强自身的竞争力，增强企业的获利能力和经济效益，使企业价值最大化。

（作者单位为松原华众房地产开发有限公司）

参考文献

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