城市住房负担能力的时空演变特征分析①——基于35 个大中城市的实证

朱啸艳

一、 住房负担能力的定义及研究意义

住房负担能力(Housing Affordability)是房地产领域的重要研究议题。 关于住房负担能力的定义与衡量，最早可追溯到国外19 世纪的家庭预算研究。 当代关于住房负担能力的定义与测度则兴起于20 世纪80 至90 年代的美国、英国等发达国家。 从20 世纪80 年代后期开始，住房供应不足、邻里关系弱化、居住隔离等传统住房问题的重要性开始下降，居民住房负担能力取而代之。 研究居民住房负担能力，对于国家住房研究与政府制定住房计划具有重要意义。

专注于住房负担能力的国外学者提出了一些具有代表性的“住房负担能力”的定义。 Hulchanski(1995)认为，一个家庭以超过一定百分比的收入来获取足够的、适宜的住房，则这个家庭可能存在住房负担能力问题。 Freeman(1997)等指出，住房负担问题体现在住房支出与家庭收入的关系上，家庭收入不能承受超过一定比例标准的住宅。 根据目前的研究进度可以发现，许多学者更倾向于计算没有住房条件的限制下，一个家庭负担住房成本的能力。

近年来，许多国家都经历过或正面临着房价不断上涨的局面，住房负担能力问题引起了政策制定者和学者的普遍关注。 衡量一个家庭、地区乃至全国的住房可负担性，有助于了解房地产市场现状，为政府住房政策、企业住房生产经营决策以及家庭购房决策等方面提供可靠依据。

二、 住房负担能力的测度方法

目前，关于衡量住房负担能力的测度方法大概分为三类，第一类是从住房需求角度进行衡量，包括住房成本收入比法和剩余收入法。 住房成本收入比又进一步可以分为租金收入比，房价收入比和还贷支出收入比等。 同时，以住房成本收入比为研究起点又提出了几个其他衍生的测度方法。第二类是基于住房供应角度进行衡量，这种方法主要计算可负担住房数量占住房总量的份额。 第三类是综合考虑住房需求和住房供应两个角度的住房不匹配法。

(一)成本收入比法

这一方法是从住房需求的角度出发来衡量住房负担能力的。

常用方法是计算住房支出占收入的比例，当住房支出与收入的比率超过某一标准比率时，家庭有住房负担问题，这一标准通常被设定为30%。

成本收入比法数据来源渠道众多，计算简便，结果直观。成本收入比法可以细分为以下三类：(1)房价收入比。 房价收入比是理论和实践中衡量居民住房负担能力的各种指标方法中广泛、直观的一种，它计算一套住房的自由市场价格中位数与家庭年收入中位数的比率。 一般认为，发达国家的房价收入比比值在1.8～5.5 之间，发展中国家则一般在4～6之间，不同的国家和地区房价收入比的差异较大。 (2)租金支出收入比。 它计算一套住房的自由市场每月租金中位数占家庭月收入的中位数比率，用以测度租赁市场的家庭住房负担能力，通常用于租赁市场比较发达的国家。 (3)还贷支出收入比。 家庭通过贷款等金融工具实现购房需求时，计算购买一套自由市场中的住房的每月还款额中位数占家庭月收入的中位数比率来衡量家庭的还贷压力，合理的月还款额占收入的区间比为0～30%。

(二)质量调整措施

以成本收入比法为起点，Lerman 和Reeder (2010)对传统比率法提出了改进，在测度时加入了“住房标准”这一变量。 他们指出，住房标准应当是充足的、合意的、满足卫生标准且质量安全的。 质量调整后的测度方法考虑了住房质量、地域差异，并且不把强偏好的住房消费视为住房负担能力问题，从一定程度上解决了传统测度方法的问题。

(三)住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)

以成本收入比法为起点，美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors，NAR)提出了住房可支付性指数。 若该指数不低于100%，则表示目前的房价没有超过居民的负担能力，反之则存在负担能力问题。

在美国，HAI 主要使用者为政府、房地产市场中各类企业和家庭等。 政府计算HAI 以及变化趋势，对判断当前住房负担能力的现状，或预测未来住房负担能力的变化情况，提出决策并采取宏观措施。 企业等市场参与者根据HAI 判断市场中居民住房能力，当HAI 水平较高时，居民具有较强的购买力，市场交易活跃。 HAI 可以为家庭提供置业决策支持，当HAI 指数处于良好状态时，住房将会是很好的投资方向。

(四)剩余收入法(Residual Income Approach，RIA)

这一指标也是从住房需求角度出发。

传统的“经验法则”比率法因其缺乏理论和逻辑，受到越来越多的批评，剩余收入法应运而生。 剩余收入法起源于M.E.Stone(1994)提出的“住房贫困法”，如果一个家庭的实际住房成本超过了可负担的住房费用，该住户就属于贫困人口。

家庭年收入与年非住房消费的差额即为年剩余收入，将剩余收入与每年还款额或者租金相比，明确家庭的住房可负担能力。 当RIA 为负时，家庭收入中除去非住房消费后的剩余收入不足以偿还住宅抵押贷款的还款额，即家庭支付的实际住房消费超过了能够承受的最大限度，表示家庭存在住房负担能力问题。 此时家庭需要缩减基本的生活消费支，弥补住房成本支付不足。 当RIA 为正时，说明居民家庭的剩余收入足以支付住房抵押贷款的还款额，有较强的住房负担能力。

剩余收入法需要通过识别和定价“市场购物篮”必需品的各种要素，进而提取非住房项目。 美国研究人员采用了美国劳工统计局制定的预算标准，澳大利亚研究人员则采用了新南威尔士大学社会政策研究中心指定的“低消耗成本预算”(Low cost)和“适度但充足的预算”(Moderate)两种不同的基准预算。 此外，剩余收入法明确指出，计算收入时，需要考虑家庭类型、税收、福利等因素，完全实施剩余收入法的标准。

剩余收入法不同于以上几种测度方法，它在保证了居民基本生活的前提下来衡量居民的住房负担能力，可以区分不同家庭类型在购买和租赁方面的各种潜在负担能力，兼顾了不同收入和消费群体的住房支付能力。 剩余收入法在实践中证明了其在分析住房问题和需求的实用性，它能形成定量的评估工具来测定政策的有效性，政府可以利用剩余收入法，以此作为一个重要的参考指标来制定相关的住房保障政策。

(五)可负担住房供应占比法

这一指标从住房供应角度出发。

这一指标通常计算某一租金水平的房屋空置率。 房屋空置率可以反映出家庭在寻找负担得起的住房方面可能面临的困难，较高的空置率，一方面反映着这类租金水平的房屋可能即将从住房存量中流失，另一方面也可能表明周边环境极为不利。 其他供应指标计算低收入家庭负担得起的住房数量或比例。

(六)住房不匹配法

这一测度方法综合考虑了住房需求和供应角度，使住房负担可负担能力的研究更加完善。

Nelson 等(1994)将家庭收入、住宅价格按照不同的水平进行分类并统计数量，计算某一收入范围内的家庭群体可负担的住宅数量与该群体家庭总数量的比率，反应住房市场供应情况与特定群体的不匹配程度。 当比率等于或高于1 时，表示该收入范围内的家庭可负担的住房数量等于或高于该收入范围内的家庭数量，因此该收入范围内的家庭不存在住房可负担的问题。 低于1 的比率表明，在某一收入群体中，家庭可负担的住房数量少于该收入群体中的家庭数量，则该收入群体存在着住房可负担的困难。 比率越接近于0，负担住房的困难程度就越大。

住房不匹配方法可以突显出哪些收入范围内的家庭可能最难以找到负担得起的、体面的住房，将住房供应不足与住房可负担性的问题区分开。 此外，不匹配法考虑了不同收入水平和租金水平下的供求情况，较前面讨论的测度方法有所改进。

以上几种住房负担能力的测度方法有共存的优缺点。首先，收入其实是指包括所有收入来源的家庭总收入。 使用收入变量的测度方法往往忽视了家庭的隐性收入，而这一信息在实际生活中也很难考察，只有剩余收入法明确提出了采用考虑税收和福利的收入数据。 在近些年来的研究中，研究人员往往采用统计年鉴中的可支配收入作为收入数据的标准，因此可能会对住房负担能力造成错估。 其次，由于中位数的采集比较困难，研究人员往往采用平均数代替，一定程度上错估了住房负担能力。 采用中位数计算能较好地反映中等收入家庭的住房支付能力，避免极端值对计算结果的影响。 采用均值计算，虽然数据易获得，但易受极端值影响。因此，在居民收入分布不均衡的情况下，利用均值衡量可能会对住房负担能力造成误判。

三、 35 个大中城市城镇居民住房负担能力的时空演变特征

本文选取35 个大中城市为样本城市，收集了2002～2017年城镇居民人均年可支配收入、新建住宅商品房平均销售价格以及城镇居民人均住房面积等数据，其中城镇居民人均住房面积数据来自城市统计年鉴中“城镇居民人均住房面积”或“城镇居民人均建筑面积”，或者通过“城镇居民人均住房使用面积”折算。 计算35 个城市城镇居民购买新建住宅商品房的住房负担能力，其中包括房价收入比(PIR)，还贷支出收入比(LIR)以及住房可支付性指数(HAI)。

由于中位数的不可得性，因此本文采用各城市统计年鉴中的城镇居民人均可支配收入、新建住宅商品房平均销售价格以及城镇居民人均住房面积等平均数数据。 此外，由于住房市场大部分购房贷款是商业贷款，因此本文以商业贷款为例。 根据国家政策，取首付三成，贷款期限三十年，贷款利率以当年利率进行计算，据此可以估算出35 个大中城市城镇居民的住房可负担性。

本文选取2002 ～2017 年进行分析。 于2002 年起，房地产市场作为一个新的经济增长点，2003 年之后国家对房地产市场进行宏观调控，并多次提出发展长期租赁、建立“租购并举”的房地产市场。 此外，对于重要变量“城镇居民人均住房面积”，截至目前，各地方统计年鉴里只记录到2017 年，为保证计算结果的准确性，本文选取研究时间段至2017 年。

图1 35 个城市2002～2017 年PIR 频数分布

图2 35 个城市2002～2017 年LIR 频数分布

图3 35 个城市2002～2017 年HAI 频数分布

图1 ～图3 分别是35 个城市2002 年至2017 年PIR、LIR、HAI 的频数分布表。 PIR 位于(0，5]之间说明城镇居民具有良好住房负担能力，(5，10]之间表示具有一般住房负担能力，(10，15]之间表示购房具有困难，PIR＞15 则表示城镇居民完全没有住房负担能力。 从图中可以直观地看出，具有良好住房负担能力的城市个数逐渐减少，购房具有困难和完全没有住房负担能力的城市逐渐增加，至2017 年甚至不超过5 个城市具有良好的负担能力，说明我国城镇居民住房负担能力形势渐渐严峻。

还贷支出收入比位于0～30%之间，表示城镇居民具备良好的住房负担能力，还贷压力小。 位于30%～50%之间，城镇居民具备一般住房负担能力。 位于50% ～70%之间，城镇居民有住房困难，还贷压力较大。 当LIR 大于70%，则城镇居民不可负担住房。 观察图2，2002～2014 年，具备良好的住房负担能力的城市个数逐渐减少，说明我国住房问题日渐严峻，城镇居民整体上还贷压力较大

观察图3，HAI 指数值位于0 ～50%之间，说明城镇居民的住房可支付性差，住房负担能力较小。 2002 ～2017 年，住房可支付性差的城市个数逐渐增多，进一步说明我国住房问题在恶化。

以上图中共同点是，2015 ～2017 年，具备良好的住房负担能力的城市个数有所增加，这可能与我国提出的发展长期租赁市场这一政策有关，从一定程度上缓和了住房问题的压力。 对于这一政策带来的具体影响，还需要进一步深入研究。

图4 汇报了35 个主要城市2002 年和2017 年前后两年房价收入比的对比情况。 2002 年，35 个主要城市的房价收入比基本小于8，说明这一阶段的城镇居民住房负担能力较大，暂时不存在很严重的住房问题。 除了一线城市，其他城市的房价收入比接近于4，表明这些城市能较好地承担住房。从2002 年至2017 年，各城市的均较以前有大幅度上涨，城镇居民的住房问题渐渐显露。 2017 年，一线城市北京、上海、广州、深圳的房价收入比均超过15，说明这些城市的城镇居民住房负担能力较小，购房存在较大困难。 2017 年，房价收入比超过8 的城市有19 个，占54%，超过一半的城市的城镇居民有住房困难，说明我国城镇居民整体上住房负担的问题比较严峻。

图4 PIR 升序图

四、 结论以及建议

从分析上述实证结果来看，目前我国城镇居民的整体住房负担能力比较小，城镇居民购房困难，还贷压力较大。 但随着“发展和培育住房租赁市场”这一政策的提出和逐渐完善，我国城镇居民的住房负担能力可能逐渐增加，居民住房压力减小，真正实现“住有所居”。 现阶段，我国城镇居民的主要住房问题表现在以下几个方面：①一线城市城镇居民住房负担能力较小。 一线城市房价过高，房价增速过快，导致城镇居民住房压力与日俱增，将收入大部分或完全投入住房成本，会导致居民的非住房需求如医疗、交通等不能被正常满足。 ②一线与其他城市住房压力差异明显，一线城市无论是房价收入比、还贷支出收入比还是住房可支付性指数，其结果与基准区间相差甚远。 二线城市的结果尚还接近基准区间。 ③值得乐观的是，具有一般住房负担能力的城市个数基本维持稳定，政策制定者可以因城施政，改善这些城市居民的住房负担能力，使其转至基准区间内。

由于这些测度方法本身存有缺陷，本文的分析仍然存在一些不足。 ①基准值或基准区间的确定会影响对住房负担能力的判断。 国际上认为房价收入比的合理区间在1.8 ～6之间，而我国国情特殊，针对我国的合理的房价收入比仍需要斟酌。 ②居民收入具有增长性。 忽视家庭收入结构、来源以及动态增长会对居民住房负担能力造成误判。 可以建立动态购买力模型或动态房价收入比预测住房负担能力，动静对比，才能更好地揭示我国住房负担能力的复杂性。 ③不同群体的住房偏好和消费差异影响居民住房负担能力。 由于数据的可获得性，收入和房价均采用平均数，因此只能衡量全国或地区住房负担能力的平均特征，难以预测其个性特征。 ④金融工具、融资结构影响住房负担能力。 一些有住房需求但仍然租房的中产阶级家庭一般可以通过贷款来实现购房需求。 考虑不同群体的融资能力，更为科学、客观地评估住房负担能力。 ⑤构建可以同时用于新建商品房市场、存量住宅市场以及租赁住宅市场的研究的指标或模型，为政府考察住房困难的具体原因和住房补贴的具体额度提供依据。