长租公寓“租金贷”业务中租客的权益保护探究

2020-02-25许海鹏

法制与经济 2020年9期

许海鹏

（南京理工大学知识产权学院，江苏南京210094）

近年来，住房租赁市场的庞大需求吸引众多资本涌入，其中，长租公寓以其规模化品牌化的运营方式占据了越来越多的市场。但是，由于政府监管缺失、企业盲目扩张等因素致使资金链断裂，长租公寓频繁“出事”，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、南京乐伽公寓等相继破产，房东因未收到租金强行收回房屋，而租客缴纳租金却无房可住，且背上巨额“租金贷”。长租公寓的发展虽是大势所向，但是目前在经营模式上仍存在诸多法律风险。

一、“租金贷”的业务模式

目前我国长租公寓大多采用成本较低、扩张较迅速的分散式经营模式，通过整合分散的空置房屋，经过统一装修后对外出租。分散式长租公寓在实际操作中，为吸引更多租客，也为自身融资考虑，常常向租客提供“押一付一”或“押零付一”等信用租房的优惠条件，而这些优惠本质上是第三方借贷机构提供的“租金贷”业务。关于“租金贷”，有学者研究表示，许多房屋中介公司暗中做手脚，让不知情的租客与网络借贷平台签订贷款协议，一次性贷款未来一两年的房租交给房屋中介机构，租客在约定的租期内，每月向第三方信贷机构还款。租客每月支付租金的行为由此转变为每月向第三方借贷机构的还款行为。“租金贷”业务其实是长租公司利用租客的信用，以其对租客未来一两年的租金债权向借贷机构融资变现的手段，由此，长租公司可以获得大量资金用于长租公寓的扩张。“租金贷”业务中存在两个法律关系，一为租客与长租公寓之间的租赁关系，二是租客与网贷机构的借贷关系。

二、“租金贷”合同的效力分析

（一）学界观点——借款合同因存在“欺诈”属于可撤销合同

有学者认为，部分长租公寓运营商以押金减免、房租月付、贷款利息优惠等方式进行宣传，诱导消费者采用租房分期贷款，甚至以“信用租房产品”等为概念故意隐藏“贷款”字样，以上行为带有较强的蛊惑性和欺诈性，极易导致承租人的信用透支，个人征信也会受到较大影响。有学者认为，由于部分网贷机构信贷审核的放松，对于承租人信息及贷款意愿等基本事项均缺乏认证和核查，致使众多承租人在不知情的状况下“被贷款”，贷款合同的效力存疑。也有学者专门从欺诈的角度论证“租金贷”合同可以撤销，其认为长租公司性质上属于贷款人的缔约辅助人且双方存在紧密的利益关联，由缔约辅助人、利益相关人员实施的欺诈行为必须归责于合同相对人本身，故长租公司所为的欺诈应当视为贷款合同相对方的欺诈。

（二）实务观点——租客对“欺诈”举证不能

其一，有些租赁合同中明确约定了分期支付将采取向第三方借贷的方式，并以合同附件形式明确列举分期支付的条款，租客举证长租公司欺诈很难获得支持。比如在北京昊园恒业的一些长租合同中，一般约定了租客若选择“押一付一”，须向第三方机构借贷以分期支付租金，并且还约定了租赁合同解除的，长租公司将解除租客的每月还款义务。

其二，即使租客主张自己不知情或相对方欺诈，但是借贷合同为网上签订，租客无法获得合同文本，基础事实举证困难。在“晁某志与元宝亿家互联网信息服务（北京）有限公司等金融借款合同纠纷案”中，晁某志以对借贷合同不知情为由，起诉借款人晋商消费金融和居间人（借贷平台）元宝亿家，要求解除在“元宝e家”借贷平台上的扣款义务。北京互联网法院以晁某志无法提供其与平台的代扣协议，也无法提供其与晋商公司之间的借贷合同为由，未曾认可晁某志主张的事实。在其他案例中，甚至出现了租客起诉要求“元宝e家”以及晋商公司提供双方签订的合同的主张。可见，在此类电子合同签订中，租客对基础事实的举证难度相当之大。

（三）合同相对性规则下，租赁合同的约定无法对借贷合同发生效力

租赁关系与借贷关系不是同一法律关系，租客无法以其与长租公司之间的约定变更借贷合同。在“张某与北京昊园恒业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案”中，张某请求判令北京昊园恒业一次性返还租金，并取消其在“元宝e家”平台上的贷款订单。法院以该请求涉及案外人利益，且与办案并非同一法律关系为由，要求另案解决。在“冯某涛与北京昊园恒业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷”中，借贷平台方“元宝e家”与借贷方晋商公司作为第三人参加诉讼，租赁合同中约定了长租公司会在租赁合同解除后15—20个工作日内为租客解除房租分期业务。冯某涛以该条为依据请求解除贷款合同。法院以该请求与本案不属于同一法律关系为由，不予审理。

因此，在单一的借款关系中，租客诉请解除还款义务没有依据，最终只能先向借贷公司全部清偿借款，再向长租公司请求返还。如在“孙某媛与北京创客房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案”中，孙某媛一审要求判令北京创客返还所有剩余租金（包括尚未被扣划的“租金”），孙某媛提供了借贷方晋商公司出具的个人信用报告，内含晋商公司向孙某媛发放52800元个人消费贷款的证明，也提供了“元宝e家”支付北京创客49632元的支付凭证，但一审法院仍然认为其尚未支付全部租金。之后孙某媛只能向晋商公司清偿所有借款后，提起上诉，才在二审中获得了法院支持。

由此可见，长租公寓出事后，租客出于个人信用考量，即使被房东清退，也只能继续承担还款义务。租客诉请长租公司返还租金虽然获得法院判决支持，也终因长租公司破产无法执行，成为一纸空文。“租金贷”模式中，长租公司与第三方借贷机构都抽身而出，所有的风险最终都完全由广大租客背负。

三、引入关联合同制度适当突破合同相对性

（一）引入关联合同的必要性

实务中的症结在于，由于合同具有相对性，法院裁判难以跨越不同的法律关系，将租赁合同的事由代入借款合同中，相反的仅框定在贷款合同范围内，又没有解除合同的依据。为了能使租赁合同解除的效果对借贷合同产生作用，有学者曾提及租赁合同与借贷合同应当属于主合同与从合同的关系，但是借贷合同可以独立存在。二者在业务过程中虽存在一定牵连，但是相互间仍为独立的法律关系。主从合同的理论在此难以适用，但是“关联合同”理论却是非常贴合信贷消费下的租赁市场，在构成关联合同的前提下，租客在租赁合同中的解除权应当延伸至借款合同中。

（二）关联合同的构成要件

有学者研究表示，借贷消费或借贷购买行为在当下越来越普遍，由此引发的问题也将越来越多。借贷消费中，存在两个合同三方法律关系，如买卖合同已经解除而卖方却仍需偿还银行贷款无疑增加了消费者不合理的负担，需要引入关联合同制度保护消费者权益。关联合同的构成包括两个方面：其一，贷款目的的关联性。所贷金额是为了支付买卖合同等给付合同的价金；其二，经济整体性，即两个合同如果不订立其中一个合同，另一个合同也不会被订立。其中经济整体性为认定关联合同的关键所在。有学者认为，两个合同经济上整体性的考量因素主要是贷款人与出卖人之间的关系紧密程度，即他们能够在何种程度内控制自己可能遭遇的风险，而使消费者处于“左右为难”的弱势地位。也有学者认为，消费者追究贷款人责任的最低要求为，贷款人与销售商之间存在实现拟定的专门支持诉争基础交易的合作协议，且消费者已经向销售商提起诉讼却无法得到完全满足。由此不难看出，关联合同的构成需要借贷方与卖方之间存在经济整体性，而长租公司与借贷机构共同组织提供“租金贷”业务，双方之间存在事先拟定的合作协议，且贷款中的事宜均由长租公司代为办理，双方已经有了密切的经济联系，由于租客处于弱势地位，被迫承担了所有风险。租金贷业务下的租赁合同与贷款合同应当构成关联合同。

（三）关联合同的法律后果

关联合同成立后，贷款人将承受义务从低到高依次为，贷款人对消费者抗辩权的承受义务，如卖方违约买卖合同解除，消费者可以拒绝继续还款；贷款人对销售商的违约行为承担补充责任；贷款人对销售商的违约行为承担连带责任。日本采用了对贷款人义务最轻的抗辩权延伸制度。我国法律制度上并没有关联合同下抗辩权延伸的系统规定，仅在《商品房买卖合同司法解释》第23条、第24条、第25条出于商品房买卖合同与贷款担保合同存在经济上的整体性，在效力判断上采用与关联合同抗辩权延伸的类似设计。