浅谈安置房项目建设常见问题与策略

2020-02-15

江西建材 2020年5期

厦门住宅建设工程监理有限公司福建厦门 361000

0 引言

随着城市建设步伐的不断加快，各地的安置房工程项目也越来越多。安置房项目建设管理工作，又具有一定的复杂性，尤其体现在安置房项目管理工作中的质量管理、进度管理、品质管理等方面。建设管理对具体的安置房项目建设工作，具有直接的指导意义，其重要性不言而喻。如何扎实做好安置房项目建设中的建设管理工作，是值得每一个项目管理者深入思考的问题。

1 加强安置房项目建设管理的必要性

居民的安置问题属于拆迁中需首要解决的问题，解决这个问题的关键就在于安置房的建设。在安置房的建设过程中，建设管理水平参差不齐，专业监管人员不足，专业化、精细化管理比较欠缺，也会不可避免地出现很多问题，其中最突出的就是工程质量问题、进度问题，以及项目的品质问题。质量问题属于所有工程项目建设的重中之重，是工程建设的基础保障，而且工程质量会直接关系到最终的项目收效。进度管理的落实与否，直接影响到项目能够按照既定的计划执行，以及能够在规定的时间范围内，按时、保质地完成项目的建设。安置房的品质不高，成为城市建设中的短板［1-2］。对安置房项目存在的短板加以优化，全面提升拆迁安置房品质，这对建设管理者提出了更高要求，提高建设管理水平的必要性不言而喻。

2 当前安置房项目现状与管理

2.1 安置房现状

不少老百姓的脑中有个固有印象，都觉得安置房的品质相较于商品房较差。原因在于安置房存在建筑造型不美观、户型设计不够合理、公共空间不够人性化设、设施配套等前瞻性不够、专业性不强，绿化景观较粗放，周边交通、商业配套设施不够完善等情况。

实际上，与商品房比较，安置房在土建结构等方面，我们认为原先的成本投入已经普遍高出，这块的投入还有一定优化余地。但在外观方面，像建筑立面装饰、门窗、公共空间装修、园林绿化等方面，安置房投入相对较少，这就造成安置房的品质看起来普遍比商品房差很多。安置房的品质不高，成为城市建设中的短板。

2.2 项目规划管理疏忽

当前我国安置房项目建设过程中，建设管理并没有对前期规划和后期管理引起足够的重视，而是将工程建设的中心都放在了具体的施工环节。相关的专业管理人才也严重缺乏，忽略了项目前期规划设计、后期服务配套等。这就会使实际的安置房项目实施过程中，缺乏科学地管理，建设水平低下，而且还会出现一系列问题，诸如质量不合格、进度滞后、品质差等。

2.3 工程质量得不到保证

在当前的很多安置房项目建设中，都普遍比较重视结果，而对其中的建设过程较为忽视。在安置房项目施工中，施工单位会对成本严加控制，加之管理的疏忽，相应的工作落实不到位，而建设单位、监理单位对施工单位工作监督又不能达到预期效果，相应的相关建设施工手续办理也会存在一定漏洞和问题，从而就会对最终的工程质量造成较大的影响。实际的施工建设过程中，部分施工人员质量、安全意识不高，工程中会用到的钢筋、水泥、墙体材料等各种建设所需的物资、设备管控不到位，引起其质量存在较多问题，就会为后续的安置房项目投入使用的过程，埋下一定的质量隐患［3-4］。此外，很多施工人员属于临时招进来的人员，并没有接受过专业培训，只是按照以往的经验进行施工，这样也会使安置房项目出现一些质量问题。

2.4 物业管理问题日益突出

目前的安置房小区大多只有准物业管理模式，有限的经费难以满足物业管理需求。并且，物业费收缴难问题也将长期存在。同时，入住小区人员自我约束意识相对淡薄，群租、改变房屋使用功能、乱停车等现象较多，存在着消防、治安等隐患。

3 安置房项目加强建设管理的具体策略

3.1 规划设计坚持以人为本

针对安置房存在建筑造型不美观、户型设计不够合理、公共空间不够人性化设、设施配套等前瞻性不够、专业性不强，绿化景观较粗放，周边交通、商业配套设施不够完善等情况。

要求建设管理过程中，进一步优化资源配置，提升相关设计标准，确保新建安置房项目建设档次和品质：①落实政策规定，提高安置房项目方案的质量。方案设计时根据项目的区位和位置，周边环境，结合项目定位及需求等方面情况进行评审。②全面提升安置房品质，从总体布局、立面造型、景观设计、建筑节能、合理配套设施配比等多方面入手，优化设计。③优化户型设计，户型的布局、通风、采光、日照也可以对标商品房的标准。

3.2 重视成本管理

加强安置房项目的建设管理，就要重视对项目成本的管理。从设计阶段入手，优化设计，立足合理、切实可行的方案，加强安置房工程造价的控制。优化造价成本结构、控制土建成本和提升绿化、立面、公装等方面品质。建立安置房建设投资控制会商机制，设定合理的安置房建设单位造价控制区间。

3.3 加强对项目质量的管理

（1）质量安全坚持精细管理，打造放心工程。建设过程中，始终坚持"安全至上质量第一"，特别对施工管控、检查验收进行重点把关，精益求精提升建设品质。

（2）认真梳理现有安置房项目群众反映集中的问题，如常见质量问题。加强质量难点管控，严把关材料质量，有力保证建设品质。强化各个环节的监管，落实监管人员、责任、措施。

（3）创新施工管控。以新技术助推管理提效，在施工现场推广应用二维码、无人机、高清摄像头等新科技、新技术，助力全过程高效、有序、智慧管理。

（4）严格检查验收。制定了严密的检查验收体系。除了日常施工单位自查、监理公司全查、建设单位抽查等规范程序检查外，还"借智借力"，不定期组织第三方检查机构开展质量安全巡检，多方联动夯实质量安全基础。

3.4 优化安置房物业管理

安置房物业管理是一项复杂的系统性工作，多措并举，加强后续管理。结合安置房物业管理的特点和难点，建议构建社区居委会、业委会、物业公司三方联动服务机制，引导物业管理向专业化方向发展，优化群众生活居住环境。

3.5 注重提高建设管理人员的综合素质

在安置房项目建设中，建设管理工作人员的素质会直接影响到工程的建设。但在实际的项目建设中，整体的综合素质水平都相对欠缺，亟需得到提升。因而，在安置房工程建设管理过程中，也要重视对人员进行管理，管理人员的水平决定了安置房项目建设中各项工作的执行状况［5］。打造一支高水平的管理队伍，保证管理人员能够进行有效沟通，并明确每一名管理人员的具体职责，分配不同的工作任务、工作内容、负责方向，让其共同致力于整个安置房项目的质量提升目标中。

（1）建设项目需要有完整的人员组织架构，相互之间进行密切的配合，从而保证对工程项目实施有效的管理。

（2）工程管理人员应不断充实工程管理知识，及时掌握工程管理方面的新知识、新动态和新规定。有计划的组织培训、交流，向优秀的管理单位学习经验，提高工程管理水平。

将内部资源进行整合，形成一套适合自身的建设管理体系，并在长期工作中，总结经验教训，不断的改进和发展。