长三角一体化背景下的房地产发展研究

文/胡金星

制度创新是推动经济增长的重要动力。2018 年11 月5 日，国家正式宣布长江三角洲区域一体化上升为国家战略。在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群龙头起带动作用，以区域发展规划、G60 科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施建设，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局。新一轮的制度创新与长三角一体化发展机遇要推动我国长三角区域新型城镇化和高质量发展，需要重点解决好长三角城市群内部协同发展问题。

过去四十年来，房地产业在我国城镇化和经济增长中发挥着积极的推动作用，但依靠房地产开发来驱动经济增长和城镇化进程的模式越来越面临城镇化水平进入稳定发展阶段以及房价过高等所带来的各种问题，需要在长三角一体化背景下正确处理好房地产与其他产业及市场的协同性。当前长三角区域房地产市场整体仍保持持续发展趋势，但城市群内部分化现象比较明显，因此促进房地产市场的协同发展将是长三角一体化的重要内容之一。

长三角一体化正推动核心城市进行城市再定位，这必将引起人口流动、产业转移、基础设施建设、投资增加、城镇化发展水平提高等，进而影响到房地产市场的发展。

一、长三角一体化对住宅市场的影响

自长三角一体化上升为国家战略以来，三省一市政府积极联动，在长三角城市群发展规划的指导下，积极进行城市再定位，这必将对人口流动、产业转移、基础设施建设、投资等产生深远影响，进而影响到长三角区域住宅市场的发展。

（一）影响住宅市场的主要因素

1.城市定位。城市定位优化会使城市的功能、地位提升，软、硬环境改善，城市规划、建设、管理与调整等众多因素有效积淀，最终形成城市价值。城市再定位会通过提升城市价值对住宅市场产生影响。

通过综合考虑城市产业、人口、交通、房地产、土地、综合实力六大因素，以20 个长三角城市为样本，计算其城市综合价值。结果发现，城市综合价值排名前列的依次是无锡、镇江、南通、常州，这些城市均位于江苏省。之后是绍兴、嘉兴、芜湖、台州、金华，除芜湖外均位于浙江省。排名最后五位的是安庆、铜陵、舟山、池州、宣城，其中四个位于安徽省，见图1-1。

图1-1 各城市房价与城市综合价值的走势

进一步对比城市房价与城市综合价值可见，总体而言两者呈正相关关系。江苏省城市价值高，房价也位于平均值之上，而安徽各市房价则基本位于平均值之下。但样本中的舟山市，其城市综合价值低而房价非常高，相反，无锡市房价低而综合价值高，决策者需要给予更多关注。

2.产业转移。产业转移是促进产业结构升级的重要途径，也是促进区域协同发展的重要途径。近年来，上海市积极推进电子信息业、汽车制造业和钢铁制造业向苏州、南京、宁波、重庆、成都等地转移。产业转移会给产业转入地带来产业结构变化、人口流动以及经济增长，进而对住宅市场产生影响。

从对上海和苏州两个城市的分析中可以得出，房价与产业结构保持一致走势，十余年来基本保持平稳上涨，见图1-2 和图1-3。

图1-2 上海市房价与产业结构的走势

图1-3 苏州市房价与产业结构的走势

目前，在长三角城市群中，嘉兴市积极推动各类改革试点，加速对接上海，如成立南湖区和嘉善县省级金融创新示范县(市、区)、秀洲区省级光伏产业“五位一体”创新综合试点等。这将有助于促进嘉兴市产业结构升级，进而对当地住宅等房地产市场产生积极影响。

3.人口流动。长三角城市群作为中国经济最发达的地区，对于外地人口有很强的吸引力。人口流动会增加城市的常住人口规模，进而对商品房市场和住房租赁市场产生深远影响。由嘉兴市和合肥市常住人口与房价的走势可知，人口与房价呈正相关关系，两者在2007-2018 年的早期阶段，常住人口和房价均经历过高速发展时期，后期平稳增长。2007-2018 年，嘉兴常住人口增长了12.9%，房价增长210.1%,合肥常住人口增长了64.7%，房价增长355%，见图1-4。

图1-4 嘉兴市、合肥市常住人口与房价的走势

4.基础设施。轨道交通增强了人们出行的便利性与经济性，促进了人口流动，进而促进了房价的上涨。以上海地铁11 号线为例。上海到花桥的地铁11 号线是全国首条跨省地铁，从上海普陀区隆德路站到花桥站，仅需1 小时20 分钟，花桥成为上海构建1 小时通勤圈的重要周边城市地区。地铁11 号线通车以来，客运量逐年上涨，从2014 年的1136 万人次上升至2017 年的1748 万人次，见图1-5。

图1-5 上海轨道交通11号线客运量变化情况

交通的便利性为花桥镇带来大量人口流入。2013 年10 月16 日地铁11 号线开通运营花桥段以来，花桥镇平均人口逐年递增，且涨幅也递增。同样位于距上海40 公里半径圈的太仓市，平均人口则较为稳定，虽有所上涨但幅度不大，见图1-6、图1-7。

图1-6 花桥镇平均人口及增速的走势

图1-7 太仓市平均人口及增速的走势

人口流入为经济发展提供基础，对比花桥和太仓2012-2017 年的GDP 情况，可知花桥镇2013-2017 年GDP增速远高于太仓。11 号线将上海的产业资源与人力资源导入花桥，许多人选择在上海工作、在花桥居住，因此带动花桥房价大幅上涨。除了上述刚性需求，轨道交通的便利性也成为投资的有力支撑，人们看好花桥房价长期走高，因此在此投资置业，见图1-8、图1-9。

图1-8 花桥镇GDP及增速的走势

图1-9 太仓市GDP及增速的走势

5. 投资。过去40 年来，投资对经济增长的贡献率平均值为38.3%，2000 年以后其贡献率达到51.91%，成为推动经济增长最重要的驱动引擎。但投资拉动经济增长存在有效边界。当投资率较低时，投资能够有效拉动经济增长。但当投资率超过一定边界，继续增加投资对经济增长的拉动作用逐步减弱。

从长三角城市群来看，投资的重要领域是房地产业。上海、杭州、苏州、南京等仍是房地产开发投资的重点。上海、杭州、苏州、南京房地产开发投资占社会固定投资的主要部分见图1-10。

图1-10 长三角26城市投资规模情况

投资与房地产价格有着紧密的联系，以上海市及金华市为例，全社会固定资产投资与房价的相关性来看，两者呈现出显著的相关性，见图1-11 和图1-12。

图1-11 上海市投资与房价的走势

图1-12 金华市投资与房价的走势

6.城镇化率。城镇化率是指某一地区城镇常住人口占常住总人口的比重，一般分人口城镇化率与土地城镇化率，两者分别影响人口需求规模或土地供给规模，进而影响到住宅市场。以无锡市为例，2007-2017 年间，无锡市的城镇化率在不断提高，城镇化率与商品房平均销售价格、销售面积呈现出正向关系，城镇化率可在一定程度上拉动成交增加、房价上涨，见图1-13 和图1-14。

图1-13 无锡市城镇化率与商品房价格

图 1-14无锡市城镇化率与商品房销售面积

当城镇化水平发展到一定阶段，对房价的影响便不再显著，如上海市，见图1-15 和图1-16。从这一角度来看，尚处在城镇化进程中的长三角城市对房地产市场有较大的推动作用。

图1-15 上海市人口及城镇化率的走势

图1-16 上海市城镇化率与商品房价格的走势

除人口城镇化外，还有土地城镇化,房价与地价均呈现出一致性的走势,见图1-17、图1-18。

图1-17 上海市房价与地价的走势

图1-18 杭州市房价与地价的走势

（二）实证分析

基于26 个长三角城市2007-2017 年的面板数据，采用面板数据的固定效应模型以及逐步回归方法进行实证分析。从回归结果可知，在逐步加入其他变量的过程中，GDP 的系数虽然一直在减小，但始终显著为正，说明该指标对房价有显著影响，GDP 每增加1 亿元，房价将增加0.29元/平方米。第三产业GDP 占总GDP 的比重对房价始终有显著影响，该比重提高1%，房价将增加55.27 元/平方米。另外，常住人口数量和房地产投资占全社会总投资比重也在不同程度上影响房价，前者在10%的水平下显著，后者则在1%水平下显著。而人均可支配收入和外商直接投资实际使用金额对房价的影响并不显著，见表1-1。

（三）主要结论

长三角一体化正通过推动人口流动、产业转移、基础设施建设、投资增加，城镇化发展水平等来影响住宅市场的发展。从实证研究结果来看，GDP、第三产业GDP 占总GDP 的比重、常住人口数量、房地产投资都对房地产市场价格有着显著的影响，而人均可支配收入和外商直接投资实际使用金额对房价的影响并不显著。

表1-1 回归结果

二、长三角一体化对房地产其他相关市场的影响

房地产市场是由住宅市场、租赁住房市场、商业地产市场、房地产金融市场等构成的。当前我国正积极推进租购并举住房制度。因此，长三角一体化对租赁住房市场、商业地产市场以及房地产金融市场等都将产生较大的影响。

（一）租赁住房市场

国外的城市群发展表明，城市群核心城市的租赁住房市场更加发达，租赁住房占市场住房总量比重更大。从长三角三省一市核心城市住房租赁市场租金演变来看，近一年来，上海市租赁住房租金一直呈缓慢上涨趋势，而合肥一直呈下降趋势，杭州和南京则保持相对稳定，见图2-1。

图2-1 三省一市租赁住房价格指数

为进一步研究租金的分布与影响因素，课题组对上海市、南京市、合肥市进行了调研与分析。

通过爬虫技术采集三市租赁住房相关的建筑、区位、邻里三类因素的22 个变量，进一步实证研究发现，住宅面积、装修、最近三级甲等医院距离、最近重点小学距离对三个城市的租金都有显著的影响，而楼层的影响则不显著。朝向、小区绿化率、安全状况、容积率、最近地铁站距离、附近道路网密度等因素对三个城市都有着显著的影响，但影响的程度不同，见表2-1。

表2-1 租赁住房市场租金影响因素

可见，住房本身因素，包括住宅面积、装修、离学校医院等基础设施距离等对租金影响力较大，要稳定租金，需要加快推进住房准入及住房标准化。邻里特征对租金的影响存在着较大差异。其中，邻里因子对上海租金影响力大，区位因子对南京和合肥影响力大，这意味着三个城市不同特征变量及综合因子对租金的影响效果存在较大差异，因此，在控租金时要因城施策。

（二）商业地产市场

1.长三角区域商业地产市场发展特征。

（1）人口规模大，消费贡献大。根据《长江三角洲城市群发展规划》，2018 年长三角区域常住人口1.54 亿，高于美国东北部大西洋沿岸城市群（6500 万）、北美五大湖城市群（5000 万）、日本太平洋沿岸城市群（7000万）、欧洲西北部城市群（4600 万）、英国中南部城市群3650 万等国际主要城市群。对比国内，2017 年长三角社会消费品零售总额7.9 万亿，占全国总量的21.6%，远高于珠三角（不包括港澳地区）的10.4%和京津冀的11.9%。

（2）消费结构和消费层级引领全国。长三角地区2017年人均新兴消费支出（交通和通信、教育、文化和娱乐、医疗保健）均值8743 元，高于珠三角（不包括港澳地区）的7320 元和京津冀的8647 元，更是大幅领先于全国平均水平。

（3）长三角区域商业地产的供给出现差异化趋势。以长三角为代表的东南沿海城市新开业购物中心数量已趋于稳定。其中，上海增速已经开始下降，江苏维持平稳，而浙江仍在增长，见图2-2。2.长三角一体化对商业地产发展的影响。

图2-2 2018年中国各省份新开业3万平方米以上购物中心数量

（1）商业地产发展空间仍有较大增长。根据统计，在2013-2018 年间，长三角3 万平方米以上购物中心新开业规模持续增加，品牌商业开发商持续快速扩张。从商业服务用地成交规模来看，假设拿地后开工及开业延后时间为3-5 年，预计未来3 年新开业项目规模仍将维持高位，但成交规模将有所下降，因此未来出现超预期高增长的可能性不大，见图2-3 和图2-4.

图2-3 2013-2018年3万平方米以上购物中心新开业规模

（2）商业地产发展模式仍需要进一步创新。目前，商业地产发展模式主要有现金流滚资产、收并购改造、全链条资本运作等三种类型。其中，现金流滚资产模式的特点在于重资产自持，自有资金投入高，且高度依赖销售回款覆盖投入。这就意味着地块必须配套充足可售物业，目前主要适用于三、四线城市，且需市场规模增长尚有较大空间的区域。万达广场是现金流滚资产的典型案例。

收并购改造模式对于开发企业自身改造和运营能力要求较高，且需要存在相对较大量的存量老旧项目。因此，这种模式不仅适用于一、二线城市核心区项目，也适用于其他城市存量项目。大悦城的开发模式是一个典型代表。

全链条资本运作通过私募基金介入开发和收购，成熟资产增值后退出，自有资金投入低，融资成本低，且不依赖销售回款。便利调仓换仓，因而适用于各类城市。但是这种模式对于开发企业项目运营和资本运作能力提出了非常高的综合要求。凯德是全链条资本运作模式的一个代表。

在消费升级、产业升级的大环境下，现有模式都面临着较大的挑战。提升开发和运营能力，强化产品质量和服务能力，通过深入研究客群需求全方位升级客户体验，通过线上线下融合探索跨界全方位合作创新模式，以及多渠道赋能商业租户提升经营表现，是企业在日趋激烈的市场竞争中保持健康、持续、稳健发展的必要条件。

（三）住房公积金市场

1.长三角住房公积金业务总体运行情况。长三角地区住房公积金的业务主要分为缴存、提取和使用等三个方面。缴存方面，截止到2018 年末，长三角地区住房公积金缴存总额达到35517.89 亿元，缴存余额达到13236.86亿元。其中，安徽省缴存数较上海及江苏、浙江两省仍有一定差距。在提取方面，截止到2018 年末，长三角地区住房公积金提取总额达到25319.68 亿元，占当年缴存额的70%以上，见表2-2 和表2-3。

表2-2 2018 年长三角地区住房公积金缴存情况

表2-3 2018 年长三角地区住房公积金提取情况

在使用方面，住房公积金发放贷款主要分为个人住房贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款和住房公积金贴息贷款。上海市住房公积金已拨付一定比例支持资产证券化。2018 年，长三角地区发放住房公积金个人住房贷款252.58 万笔，发放金额10218.53 亿元，回收金额5422.52 亿元。2018 年末，累计发放个人住房贷款860.23万笔、24089.3 亿元，较上年末有大幅增长，个人住房贷款余额49845.78 亿元，平均个人住房贷款率97.45%，高于全国平均水平11 个百分点。个人住房贷款中，上海市职工购买二手房的比重较高，而江苏省职工近半数提取公积金用于购买新房。贷款职工中，30-40 岁低收入者占多数，见表2-4。

表2-4 2018 年长三角地区住房公积金个人住房贷款情况

2.公积金制度对长三角一体化的支持。

（1）持续推进信息化建设。在信息化建设上，长三角各省市大力推进住房公积金双贯标工作，稳妥推进全国住房公积金异地转移接续平台直连工作，进一步提升了住房公积金规范化、标准化管理水平。目前，江苏省13 个城市中心、8 个行业分中心已全部通过部省联合验收组验收，8 个城市中心实现直连接入全国住房公积金异地转移接续平台。浙江省在全国率先建成上线了住房公积金省级综合服务平台，全省各住房公积金管理中心信息系统已全部通过住房和城乡建设部双贯标验收。安徽省16 个设区城市住房公积金管理中心、5 个分中心全部完成住房公积金基础数据标准贯标验收。

（2）优化流程。在业务办理上，上海市开通单位业务办理网签功能，实现单位公积金业务足不出户全程“网上办”。通过开通“多源实名认证”以及实施个人网签电子化，实现住房公积金租赁提取业务“不见面”审批，全流程在线办理。江苏省住房公积金系统按照“放管服”改革的要求，大力推进便民服务马上办、网上办、就近办、一次办，以建设住房公积金综合服务平台为抓手，全面提升住房公积金服务水平。全省13 个城市中心已初步完成住房公积金综合服务平台建设。

浙江省全面深化“最多跑一次”改革，全省范围内取消了办理住房公积金提取和贷款业务所需的身份证明材料复印件，11 项民生事项实现了“一证通办”，8 个事项实现了全程网上办理，公积金无房提取、离退休提取等多个事项实现了“浙里办”上“刷脸”办理。

（3）加强住房公积金领域的长三角一体化合作。加强长三角区域合作，建立信息协查联动机制。为防范骗提套取住房公积金行为、确保资金安全，不断推进与外省市地区信息共享与合作。2018 年在江浙沪三地跨地区信息互通协查基础上，新增安徽省作为信息共享合作成员。

但各地并没有形成一个统一的公积金政策标准，仍需加强标准的统一，以更好地服务于要素的流动与长三角一体化进程。

（四）结论

长三角区域租赁住房市场发展进一步加快，目前不同城市租金整体相对比较稳定，不同城市租金影响因素存在着异质性，因此，在进行租金调控时要因城施策。

在商业地产市场，长三角一体化将推动商业地产进一步发展，但商业地产发展模式亟待转型与创新。

在住房公积金方面，公积金缴存和提取规模进一步扩大，但在使用方面，三省一市存在着差异。其中，个人住房贷款中，上海市职工购买二手房的比重最高。此外，目前各地公积金政策并没有形成一个统一的公积金政策标准，仍需加强标准的统一。

三、长三角一体化对26 个城市房地产市场的影响

（一）总体情况

1.销售面积总量呈上升趋势，但占全国比重呈下降趋势。长三角地理位置优越，经济相对发达，房地产市场改革起步早，这些有利的因素极大促进了房地产市场的发展，使其在全国房地产市场中占有较大规模。例如，2001年长三角三省一市销售面积7815 万平方米，占全国商品房销售面积的30%。①随着全国各地房地产市场的快速发展，三省一市商品房销售面积占比出现逐步下降趋势，到2018 年所占比重约19%。

从长三角26 个城市②来看，其商品房销售面积在过去十年间总体呈上升趋势，因受到国家调控等因素影响，销售增长速度又呈现出一定的周期性,见图3-1。

图3-1 长三角26市商品房销售面积及增速

2.投资规模总体呈上升趋势，但城市间分化严重。长三角26 市的房地产开发投资完成额在过去十年间大幅上涨。其涨幅也存在着周期性，2010 年达到峰值后，一直呈现下滑趋势，直到2016 年，在国家确定长三角城市群范围后，涨幅开始回升，见图3-2。

图3-2 长三角26市房地产开发投资完成额及增速

进一步研究发现，长三角26 市之间投资规模差距较大。在2018 年，上海是唯一一个房地产开发投资额突破4000 亿元的城市，达到4033 亿元，南京、杭州、苏州、合肥、无锡等发达二线城市均高于1000 亿元，而芜湖、盐城、滁州等城市却低于500 亿元，见图3-3。

图3-3 2018年长三角26市房地产开发投资完成额（亿元）

2018 年上海、杭州等城市的房地产开发投资额进一步快速上升，分别达到4033 亿元和3068 亿元。

3.长三角城市群内不同城市房价水平相差较大。长三角城市群26 个城市中，上海房价最高，2018 年达到均价28981 元/平方米，是房价最低的池州的四倍多。除上海外，杭州房价也快速上涨，2017 年已达到20354 元/平方米，南京、苏州等热点城市房价紧随其后，但常州、镇江、盐城等城市房价却低于10000 元/平方米。另外，房价排在倒数的池州、马鞍山、铜陵、宣城等城市均属于安徽，安徽省房地产市场发展程度较长三角其他区域而言明显落后，见图3-4。

图3-4 2017年长三角26市房价（元/平方米）

上述现象表明，长三角区域至今仍未能有效实现区域协同，大量资源仍集中在少数几个热点城市。2017 年上海GDP 为3.06 万亿，省级排名十一，城市排名第一，江苏省GDP为8.59万亿，排名第二，浙江省GDP为5.18万亿，排名第四，安徽省GDP 仅为2.70 万亿，排名第十三。辖区内苏州GDP1.7 万亿，全国第七，杭州GDP1.26 万亿，全国第十，南京GDP1.17 万亿，排名第十一。GDP 前五十的城市中，江苏占9 个，浙江占5 个，安徽只有省会城市合肥上榜。

4.个别城市库存压力较大，且部分城市已步入加库存阶段。根据课题组统计分析，截至2019 年3 月底，湖州出清周期达到22.7 个月，镇江出清周期17.6 个月，滁州出清周期15.3 个月，具有较大的库存风险，其余大部分城市住宅出清周期都位于15 个月的警戒线之下。南京、舟山、杭州、南通、扬州五个城市的出清周期在6 个月之内，市场呈现出供不应求的局势。

另外，数据显示长三角城市大多已进入加库存阶段，例如宁波出清周期从2018 年9 月份之前维持的5 个月以内提高到11.7 个月，温州从2018 年7 月的5.7 个月上升至9.6 个月，芜湖从2018 年5 月的2.9 个月上升至7.8个月，见图3-5。

（二）对具体城市的影响

1.上海。

（1）住房市场。2000 年以来，上海市房地产投资额稳步提高，年均增速达11.5%。其中2010 年增速达到最高值35%，自2013 年以来，其增长速度一直呈下降趋势，见图3-6。

图 3-6 上海房地产开发投资额和增速

新房销售方面，商品房平均销售价格由2000 年的3565 元/平方米快速上涨到2018 年的29981 元/平方米，大约上涨了741%。而商品房销售面积除个别年份外，基本变化不大，自2016 年以来，呈现下降趋势，见图3-7。

图3-7 上海商品房销售面积和均价

在存量房方面，2018 年上海的存量房成交面积已达1546 万平方米，基本和新建商品房销售面积相同，这预示着上海房地产市场逐渐进入了存量房时代，未来随着土地供给的进一步减少，存量房市场交易规模将进一步扩大，见图3-8。

图 3-8 上海存量房成交面积

上海的城市住房租赁价格指数自2017 年7 月开始小幅回落，自2018 年4 月后震荡上行，截至2019 年9 月，住房租赁价格指数已达1113.8，处于近两年最高水平，见图3-9。

图 3-9上海新旧房均价和住房租赁价格指数

（2）土地市场。近年来，上海市土地成交宗数一直略低于推出的宗数，但土地成交价格自2007 年以来一直高于政府推出的土地均价，且成交均价一直呈上涨趋势，见图3-10。

图 3-10上海土地出让宗数及均价

2.南京。

（1）住房市场。从住房市场来看，南京市房地产销售价格一直以来整体呈上升趋势，2018 年上涨到18638 元/平方米。房价增长最快的是2008年和2016年，见图3-11。

房地产开发投资额一直以来呈上升趋势，特别是近三年：2016 年实现1845.6 亿元，2017 年突破2000 亿元，2018 年进一步保持上升趋势，其增长速度则自2016 年以来呈现下降趋势，见图3-12。

图 3-11 南京市2000-2018年商品房销售价格及其增速

图3-12 南京市2000-2018年房地产开发投资额及其增速

近年来，南京市二手房平均销售价格一直高于新建商品房销售价格，且差距呈现进一步扩大趋势。城市住房租赁价格指数波动较大，最低值为2017 年2 月的1016.3，最高值为2018 年8 月1049.5，见图3-13。

图 3-13 南京市2017年1月-2019年9月住房销售及租赁价格对比

（2）土地市场。南京市土地市场与上海市有着较大的相似性，只是土地供给最高值的出现比上海市延迟一年，见图3-14。

图 3-14 南京市2005-2018年土地成交情况

3.I 型大城市。

I 型大城市主要包括杭州市、合肥市、苏州市，在2003-2018 年间房价整体保持持续上升状态，其中杭州房价最高，2018 年底已达到27787 元/平方米，而苏州的房价增长幅度最大，上涨了6.16 倍，见图3-15。

图3-15 长三角Ⅰ型大城市房价及其增速

从房地产开发投资额来看，自2000 年以来，I 型大城市房地产开发投资额整体呈增长趋势，其中杭州2017 年房地产开发投资已达2734 亿元，约占当年GDP 的22%，相比2000 年上涨了近26 倍。相比2000 年，2017 年合肥和苏州的房地产开发投资额分别增长了67 倍和15 倍，见图3-16。

图 3-16 长三角Ⅰ型大城市房地产开发投资额及其增速

从土地溢价率来看，自2012 年以来，合肥的土地溢价率急剧上升，远高于苏州和杭州的土地溢价率，2016年高达213.84%，在房住不炒等制度背景下，合肥的房地产开发商受到的冲击也将远高于在苏州和杭州，见图3-17。

图 3-17 长三角Ⅰ型大城市成交土地溢价率

4.II 型大城市。

II 型大城市包括无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、台州市。这些城市总体上房价也呈现出上升趋势，但房价分化现象较突出。宁波市房价最高，接近18000 元/平方米，而房价最低的盐城仅为6245 元/平方米。2003-2018 年的15年间，这10 个Ⅱ型大城市房价平均上涨了5.64 倍，其中增长最多的南通房价上升了5.84 倍，最低的无锡仅上涨了2.65 倍。整体而言，Ⅱ型大城市房价上升幅度低于苏合杭等Ⅰ型大城市，见图3-18。

图3-18 长三角Ⅱ型大城市房价及其增长倍数

房地产开发投资方面，10 个城市均呈现出持续上涨趋势。宁波和无锡一直处于Ⅱ型大城市前两位，2018 年均超过1200 亿元，见图3-19。

图3-19 长三角Ⅱ型大城市房地产开发投资及其增长倍数

土地平均溢价，每年都有变化，如2016 年无锡平均土地溢价率超80%，2017 年盐城、扬州、台州、宁波土地溢价率高，2018 年芜湖土地溢价率最高，见图3-20。

图 3-20 长三角Ⅱ型大城市成交土地平均溢价率（%）

5.中等城市。

中等城市包括镇江市、湖州市、嘉兴市、马鞍山市、安庆市、金华市、舟山市。

2002-2018 年中等城市商品房销售价格整体呈现出向上攀升的趋势。其中舟山市房价总体上是7 个城市中最高的，其次是金华市，2018 年金华市超越舟山市升至第一。安庆市房价一直位于最低，见图3-21。

图 3-21 2002-2017年中等城市商品房销售价格（元/平方米）

从商品房销售面积来看，嘉兴市整体上一直处于第一位，镇江市处于第二位，但2018 年两个城市的销售面积急剧下滑，湖州市近几年销售面积持续增长，2018 年达到第一位，而舟山市一直以来销售面积都最低，见图3-22。

图3-22 2002-2017年中等城市商品房销售面积（千平方米）

从房地产开发投资额来看，嘉兴市的开发投资额一直保持中等城市中最高。嘉兴市、金华市、湖州市以及安庆市的开发投资额在2016 年以后显著上涨，而马鞍山市和舟山市有明显下浮趋势，见图3-23。

图3-23 中等城市房地产开发投资额

从成交土地溢价率的折线图可以看到，中等城市整体上保持相似的发展趋势，2017 年前一直呈上升趋势，2018 年又整体下降，不同城市溢价率有分化。 2018 年成交土地平均溢价率最高的是安庆市42.23%，最低的舟山市为6.3%，见图3-24。

图 3-24 2013-2018年中等城市成交土地平均溢价率（%）

6.小型城市。

小型城市包括铜陵市、滁州市、宣城市、池州市。

小型城市的商品房销售面积整体保持上升趋势。在增长倍数方面，宣城市位居首位，实现20 倍的增长，池州市最低，仅增长了3.78 倍，见图3-25。

商品房销售价格整体上一直呈上升趋势且房价非常接近，其中铜陵市保持领先，2018 年滁州市超越铜陵，价格位居第一，为6693 元/平方米，见图3-26。

图 3-25 小型城市商品房销售面积

图3-26 2002-2018年小型城市商品房销售价格（元/平方米）

从成交土地平均溢价率来看，三个城市都有较大的波动，2016 年滁州市最高，2017 年池州市居第一位，2018年宣城市最高，见图3-27。

图3-27 2009-2018年小型城市成交土地平均溢价率（%）

（三）结论

长三角26 个城市销售面积总量呈上升趋势，但占全国比重呈下降趋势，不同城市房价水平相差较大，投资规模总体呈上升趋势，但城市间分化严重，个别城市库存压力较大，而部分城市已步入加库存阶段。

从房地产价格、投资规模等因素来看，所有26 个城市的房地产市场仍保持着持续发展的趋势，但不同城市在具体发展阶段与特征上有差异。其中上海市和南京市正向存量房市场演进，租赁住房市场价格逐步上升。与苏州和杭州相比，合肥的成交土地溢价率过高，而II 型大城市和小型城市成交土地溢价率的波动性较大，中等城市的溢价率则保持一致的变化趋势。

四、结论与建议

（一）长三角一体化发展趋势

1.长三角一体化是指在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群龙头起带动作用，以区域发展规划、G60 科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施建设，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局。长三角城市群的空间范畴是一个动态的发展的概念。

2.长三角一体化上升为国家战略后，三省一市政府正积极推动交通一体化、产业布局一体化、市场一体化、信息一体化等。一体化进程加快必将促进人力资源、资金资源等重新配置，进而为促进一体化的市场创造良好的条件。

3.政府在推动长三角一体化过程中发挥着积极作用，主要是通过统一规划、交通一体化和产业空间布局合理化、跨区域的组织协调作用等来引导市场主体发挥作用。

4.长三角一体化将促进长三角内部进行产业的垂直分工，嘉兴市等加速对接上海等核心城市的分工，将对当地房地产市场产生积极的推动作用。

5.长三角一体化对长三角城市群内部的城市再定位、产业转移、人口流动、基础设施建设、投资及城镇化发展水平产生直接的影响，这些影响最终会通过房地产市场体现出来。具体而言，GDP、第三产业GDP 占总GDP 的比重、常住人口数量、房地产投资都对商品房市场、租赁住房市场、商业地产市场等产生显著的影响。

（二）房地产市场发展空间与机会

1.经济高质量发展为房地产市场发展奠定基础。长三角一体化战略通过产业协同创新、交通互通等方式，有效推动长三角地区资源、要素、技术、资金和产品的跨区域流动，可发挥区域核心城市对周边地区经济增长的空间溢出效应。上海是带动长三角经济发展的龙头城市，城市群子群也快速发展，南京、杭州、合肥等城市是子群中的引领者。经过多年发展，长三角经济正逐步向整体高质量方向迈进，为房地产市场发展提供最基本的支撑。

2.交通节点型城市具有较大发展潜力。长三角一体化中，交通一体化是最主要内容之一，国家及各地政府在城市轨道交通、铁路、公路、机场等方面均做出了详细规划。例如，2016 年国务院通过《长江三角洲城市群发展规划》，提出完善城际综合交通网络，依托国家综合运输大通道，构建以上海为核心，南京、杭州、合肥为副中心，以高速铁路、城际铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络。上述交通节点型城市有利于吸引人口流入、发展贸易经济，为房地产市场发展提供广阔空间。目前以上海、南京、杭州、合肥为中心城市的1 小时交通圈已基本形成，处于交通圈内的小型城市同样潜力巨大，由于核心城市房价居高不下，在其周边置业成为不少外来人口的选择。

3.长三角人口有进一步流入空间，为房地产市场提供需求。从世界城市群发展的历史来看，人口向大城市群聚集是一般规律。目前，长三角26个城市总人口共1.53亿，占全国人口的11%，GDP 合计16.54 万亿，占全国GDP的18.4%，对比世界领先城市群，长三角人口仍有较大的流入空间，人口流入将带来更多基建和居住需求，促进当地房地产市场发展。但值得注意的是，长三角规划中明确指出了每个城市未来人口的规模，某些城市已基本饱和，例如上海，。规划中人口有较大发展空间的城市，其房地产市场也相应机会更多。

（三）促进房地产市场健康发展的对策建议

1.推动长三角房地产市场的一体化。当前26 个城市房地产市场在可用土地面积、房地产价格、商品房规模等方面均存在着较大的差异，房地产市场风险也各不相同。上海等城市房价过高，直接影响到人才的稳定性，而长三角其他城市抢人才的举措直接提高了城市的运营成本，也不利于产业分工体系的合理化布局。应加强长三角城市群内部房地产市场的一体化，允许无自有住房居民在工作场所周边购买住房，在房地产市场长效机制仍未建立与健全的背景下，限制已有自有住房居民买房，以促进房地产市场健康稳定发展。

2.加快推进上海等核心城市住房租赁市场的健康发展。当前，在上海等核心城市，租房已成为多数年轻人解决住房问题的主要途径，但仍以租住居民私房为主，尚未形成成熟完善的住房租赁市场。现阶段，租赁市场存在诸多不规范现象，二房东、霸王条款、随意涨价等问题频出，且在法律层面上缺少相应的管理依据，导致租户权益无法得到保障。从供给层面来说，政府应培育多种市场供应主体，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；从需求层面来说，政府应鼓励居民住房租赁消费，通过个税抵扣等创新形式增强其吸引力；从监管层面来说，政府应加快弥补相关法律空缺，加强住房租赁市场监管，建立政府的住房租赁交易服务平台。

3.打破内部行政壁垒，使房地产政策协同化。应打破长三角城市群内部行政壁垒，促进生产要素自由流动，进而推动法律政策一体化。当前，长三角城市群内部有的城市有住房限购政策，有的没有，土地使用制度也存在着较大差异，有的农村集体土地可以盖租赁住房，有的城市不行。因此，只有促进长三角城市群相关政策协同化，才能为促进统一市场奠定基础。

（四）房企发展的战略机遇与选择

1.房企发展面临的战略机遇。

（1）一体化促进的人才流动为房地产市场发展提供支撑。长三角地区地处作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点的长江三角洲地区，在经济、产业、人口及趋势等方面均处于全国四大板块中的领先地位，市场化发展水平最为成熟，是我国经济增长的重要引擎，且一体化的推进对人口增长、促进人才的多样性流动有着长期而深远的影响，为各城市带来住宅、长租公寓、商业、办公等各方面需求的增长，势必为楼市的发展提供重要支撑。

（2）一体化加快房地产市场协同发展。随着长三角区域一体化进入全面提速阶段，在政策导向下，上海、浙江、江苏、安徽三省一市全面对接，发挥各自优势协同发展，充分引导和促进区域内经济、交通的快速发展，加快中心城市对周边中小城市的辐射进度，促进三、四线城市经济快速增长，有利于高素质人才的大量引进，为长三角房地产市场的长效发展提供了坚实的需求支撑。

（3）一体化有利于房企区域品牌影响力塑造。房地产市场进入“下半场”后，品牌成为房企提高竞争力、扩大影响力的核心能力。一体化战略背景下，资源在区域内的充分流动有利于促进房企在长三角各能级城市的全方位布局，可推进其在区域内的均衡发展，进而使其在区域内部扩大品牌影响力。

2.房企发展面临的战略选择。

（1）积极向城市运营商与服务商转型。目前上海、南京等城市逐步向存量房市场发展，这意味着这些城市的房地产业已进入到成熟发展阶段，这对房地产开发企业现有的发展方向和发展模式提出了加快转型的变革要求。对于上海、南京等超大和特大城市，房地产企业要从过去的快速销售模式向持有模式转型，并通过价值链的重塑，增强房地产企业的服务集成能力。中小城市则要加强研究城市的发展阶段与发展方向，从中找到新的发展机遇。

（2）资源相对有限，理性布局，防范风险。长三角一体化的发展必然是一个长期的过程。房地产市场变化具有周期性、波动性和差异性，因此不能过度放大长三角一体化政策的利好作用，盲目看好发展前景而高价拿地并不可取。自长三角一体化上升至国家战略以来，以苏州、南京、杭州、合肥等为代表的长三角二线城市受到各家房企的高度关注，部分优质地块引发激烈角逐，重点城市土地热度直线攀升，风险已经逐渐暴露出来，房企在投资布局长三角一体化城市当中仍需要保持理性，重视区域化均衡布局。

本论文来自“长三角一体化背景下房地产发展研究”课题，由华东师范大学东方房地产研究院执行院长胡金星副教授担任课题组组长，由上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳教授和上海房产经济学会沈正超会长担任专家顾问，由上海房产经济学会田汉雄、上海易居房地产研究院崔霁和许任飞、新城控股汤维祺、华东师范大学产业经济研究生蔡逸清、谢禄、叶云梦、陈琦、邵翠樱以及王雨薇、张悦、王心彤、许傲男等本科生共同完成此课题研究。

注释

①由于早期26 个城市中部分城市没有统计相关指标，所以这里用长江三角洲区域三省一市总量来反映总体情况。

②2019 年10 月15 日，长江三角洲区域城市数量扩容，把安徽7 个城市纳入长三角区域。因时间关系，本课题重点分析26个城市。