上海市成品住宅发展困境及破解对策研究

文/孟瑞琦

一、引文

成品住宅是指所有功能空间的固定面铺设或粉刷，内部管道、开关插座、厨房卫生间设备安装到位，能够基本满足居住条件的住宅。当前，国内外学者已对各地区成品住宅设计、推行、管理等方面进行了较为详细的阐述与总结，多从市场层面对某地域具体的成品住宅发展制约因素进行实证分析。一方面，从成品住宅政策推行角度来看，王玲提出当前我国成品住宅政策很大程度上仅属于倡导性政策，具体落实存在诸多问题。[1]另一方面，从成品住宅管理角度来看，国外学者主要从项目管理的视角入手。阳俊创新性地运用过程管理、流程管理等相关理论推动成品住宅实现管理标准化。[2]李振华总结了当前我国成品住宅的发展特征，并运用FAHP 法构建相关评价体系作出了实证评价。[3]基于此，本文将上海市成品住宅项目作为研究对象，在梳理近几年上海市成品住宅发展相关情况的基础之上，对其运行期间出现的发展困境进行总结，并结合各利益主体提出相关破解对策。

通过梳理近几年国家对于各地关于成品住宅的政策要求可知，截至2018 年底，北京、上海、山东、河南等十一个省市先后下发了成品住宅相关文件，对新建住宅全装修占比做出了一系列规定，其中提到各地建成区核心部分在2020 年左右应做好全覆盖工作，另外对建成区以外的外围区域也做出了规划设定。其中，2016 年是上海市房地产建筑业转型的关键时刻。如表1 所示，随着上海市成品住宅相关政策的逐渐细化及其推进比例要求的加强，房地产建筑行业的发展愈发得到国家重视与支持。

表1 上海成品住宅建设推进比例要求表

二、现状

自2012 年以来，上海市确定当地成品住宅示范项目共35 个，2018 年上海市成品住宅竣工面积达1798 万平方米，全装修覆盖率已达70%，如图1 所示，相较于前几年来说已有大幅提升，增长率也逐渐趋于稳定。尤其是90 后业主对于千篇一律的交付标准提出个性化和一体化服务的需求，使得各开发商不断开拓创新，以消费者个人需求为诉求基础，为其提供高质量的产品和优质的服务，[4]从而促进其规模化发展与工业化转型升级。

图1 近几年上海市成品住宅竣工面积（单位：万平方米）

具体来看，其发展呈现出以下几个特征：

第一，上海市成品住宅规模持续扩张。从供需角度来看，如图2 所示，我国一线城市扩张十分迅速，成品住宅占比均已突破70%。[5]因其房地产基础较好，消费者的接受度普遍较高，成品住宅发展迅速，尤其是2018 年上海市成品住宅占比已达到75%，已接近欧美发达国家（发达国家成品住宅占比平均达八成以上），未来效果可期。另外，该状况有从东部发达城市向内地城市扩展的趋势（从一线城市向二、三线城市扩展），由此可见，上海市成品住宅规模将持续提升。

图2 近几年我国一线城市及欧美发达国家全装修占比图

第二，所处区域呈逐级扩展趋势。具体表现在：成品住宅发展从中心城区向外围城区扩展。如图3 所示，2018年上海市中心主城区的成品住宅比例普遍高于城区外围，闸北、杨浦、长宁等区的成品住宅竣工面积占竣工总面积的45%以上。浦东新区、嘉定区、松江区、青浦区位于前四位，总体呈现出主城区向外围蔓延的趋势。以当地闻名的上海城建集团为例，其投建的浦江瑞和新城项目的试点住宅预制配置率均达到一半以上，领跑我国成品住宅的发展。

图3 2018年上海市成品住宅各片区竣工量占比

第三，各大房企机遇与挑战并存。一方面，对于大型房企来说，在当前房地产业呈现出“高集中、高周转、高竞争”的行情之下，我国大型房企全装修比例近几年不断升高。如图4 所示，以恒大、万科、碧桂园为首的TOP 10 房企全装修比例已达到100%，行业集中度不断提升，龙头房企成为扩张主力，绿地、融创等一流开发商的成品住宅占比均已突破60%。截至2019 年1 月，我国新开工全装修房企达517 家。另一方面，这对于国内小型房企，将造成不同程度的冲击，后者或将持续退出。小型房企往往地域性较强，前期投入成本大，获利少，品牌宣传能力弱，难以取得消费者信任。综上所述，未来成品住宅建设门槛将逐步提高，我国成品住宅仍存在极为可观的发展空间。

图4 2018年我国大型房企全装修比例

三、发展困境

（一）难以满足个性化需求

随着本地消费者对于多元化市场要求的不断提升，上海市成品住宅规模化发展的弊端主要体现在：第一，外观单一，呈现出“一刀切”模式。随着当地成品住宅工作的快速落实，传统模式很难满足消费者尤其是90 后业主对于个体化、多元化的需求。当前单一的建设模式下，开发商过度控制成本、责任难以界定等问题逐渐暴露。当前，大多数建筑项目的相关设计仅局限于建筑整体，业主的个性化需求无法仅仅通过少数不同档次的“套餐”来满足。[6]由此可见，个性化需求与产业化装修之间存在着较大矛盾。第二，当前消费者在成品住宅设计阶段参与度不高。[7]传统的小户型更加适合产业化道路，但别墅、洋房等改善型住房缺乏个性化定制方案。

（二）缺乏完善的标准体系

当前，上海及周边地区建筑项目以单一的混凝土结构居多，推进成品住宅仍处于探索阶段，创新难度较大。主要表现在：第一，内外缺乏推动力。各方推进成品住宅工作的紧迫感不强且缺乏原生力量。一方面，从开发商角度来看，考虑成本及资金的回笼速度，项目落地存在诸多困难，企业缺乏核心竞争力。[8]另一方面，从消费者角度来看，虽然当前上海已处在成品住宅全面开发时期，但消费大众普遍认识不足，持观望心态，多方的惯性思维使得成品住宅发展速度被迫放缓。第二，多方利益分配矛盾凸显。由于多方信息不对称，污染源、装修质量等多处存在隐患，局限性较大。如表2 所示，之前编制的技术标准虽已完成，但近几年上海市暂未出台最新有关成品住宅技术标准的文件，政府的暂时缺位使得当地成品住宅发展标准化工作的推进呈现滞后状态。

表2 上海成品住宅技术标准列表

（三） 人才瓶颈问题凸显

据统计，当前上海市从事建筑行业的单位共1.3 万余家，专业人员15 万人，其中从事成品住宅的设计、安装、管理人员仅占很少部分，远无法满足本地规模化发展的需要。具体来看，主要缺乏以下人才：第一，成品住宅高层管理人员。此类人才具备整合资源、把握市场的宏观导向能力。第二，具备成品住宅设计经验的技术性人才。设计作为产业链中的重要前端环节，技术创新的重要力量，建议各大房企适当把工作重点落在前期研发环节，不断引进相关技术性人才，在实践中对产品进行升级与规范，最终形成统一的标准。[9]

四、破解对策

（一） 政府：建立标准及评价体系

1. 发挥宏观指导作用，构建长效发展机制。当前，成品住宅稳定、健康的发展状态，与政府方面的正确指导及严谨监督过程紧密相关。政府是成品住宅的首要推动力量：第一，应发挥信息整合能力，在全市范围内实施规范、统一的评价体系。第二，成立相关领域专家组。上文提到，当前上海市成品住宅人才瓶颈问题严重，需要发挥积极引导作用，加强财政扶持力度。第三，加强政府监管。引入第三方监管机构，弥补市场“失灵”带来的弊端。另外，从立法、行政、司法等各层面加强对房地产消费者权益的保护。

2.借鉴国内外成功经验。从宏观层面来看，不同国家及地区的成品住宅发展经验可对上海市产生积极影响。故提出以下建议：一方面，借鉴以国内试点城市为代表的成品住宅建设经验，如北京市在2015 年已规定保障房全面推行全装修，四川省规定2025 年全省全装修规模达一半以上，山东省规定2020 年全面淘汰毛坯房、落实全装修技术等，[10]并确立其总体方向为：由发达的东部一线城市向二、三线城市逐渐渗透，共同助力我国成品住宅建设的健康、有序推进。另一方面，寻求以日本、丹麦、美国等为代表的发达国家成品住宅建设经验。以日本为例：第一，日本政府大力推进相关标准化工作。[11]日本成品住宅发展起步较早，其政府于1969 年已经意识到标准化体系对于成品住宅作用巨大，对材料及设备选用、住宅性能标准等都进行了深入探索，并于70 年代密集出台相关的标准。第二，日本政府通过建立专门机构推动成品住宅。日本政府先后成立了通产省和建设省，作为专门负责推进装配式住宅的机构，[12]分别从产业、技术两方面共同推动住宅产业化的发展，并通过财政补贴的手段引导企业对新技术进行开发。

3. 建立健全技术标准体系。当前，上海市已制定《上海市住宅工程套内质量验收规范》等文件，但距离“一房一验”的标准仍存在提升空间。故提出以下几点建议：第一，提升成品住宅验收标准。从上海市近几年内密集的政策手段可以看出，政府、开发商双方均在为成品住宅的标准化工作做出努力，但当前并无与成品住宅验收标准直接相关的文件，并要将政策具体落实，如推出内装工业化、整体卫浴等具体化标准。第二，政府应加大对多种建筑整体式结构的研讨活动。从前端设计、构建到后期的施工安装，做好全流程的把握工作。第三，加大对新型建筑体系的研发与拓展。鼓励相关企业加强研发力度，在控制成本的同时适当推行内装工业化技术，各主体协同发展，为上海市成品住宅的转型与升级奠定良好基础。

（二）开发商：充分发挥本土开发商的优势力量

1.龙头房企成为扩张主力。从开发商角度来看，龙头企业具备更多的市场资源与谈判优势，其成品住宅产品因采用集中采购的方式，可为消费者带来高性价比产品，省时省力的同时突出最佳优势。在上海本地，诸如绿地、万科、宝业、三湘等企业应发挥带头作用，遵循“集成化、专业化、规模化”原则，弥补当前技术不成熟、快装技术不完善的弊端，向消费者提供“菜单式”装修计划。[13]在当前多数房企面临“高周转”的大环境下，力求达到降本不降标的要求。

2.与其他产业结合发展。第一，与青年人才公寓共同规模化发展。当前，人才支撑是各地高质量发展的重中之重，如2018 年8 月河南省青年人才公寓多项指标评价工作完成，总投资达170 亿余元，该项目作为成品住宅行业创新性的一步，标志着成品住宅正式步入高速发展阶段。第二，长租公寓等新型住宅产业类型的发展进一步扩大成品住宅市场。长租公寓作为当前房企的转型热点，蕴藏丰富的发展潜力。第三，与乡村振兴战略紧密融合。当前，农村市场存在着巨大的住房需求，但传统的农村建筑已无法满足新型城镇化的要求。成品住宅因具备质量可靠等优势，恰恰可弥补农村房屋暴露出的种种问题。另外，国家紧密出台乡村振兴相关政策，并创新性地提出田园综合体、特色小镇等概念，以上均为上海市成品住宅建成工作的快速推进创造了良好契机。

3.探索构建完整产业链。当前，上海市多以上文提到的龙头房企牵头，施工单位、科研单位等为辅助，将上、中、下游产业相结合，形成良性互动，形成利益共同体。以上海城建集团为例，其2011 年成为当地第一家以预制装配式住宅为重点的国家住宅产业化基地，并与周边高新技术企业、专项学科技术中心及博士后工作站的优势资源相结合，构建完整产业链，虽然当前利益分配仍需进一步探索，但在政府密集出台良好政策的环境下，仍可作为上海市未来可持续建筑发展的有益探索。另外，建议大力发展多元化企业，主要为两类企业：第一为品牌企业，如万科、碧桂园等一线房企，依托其强大的资源、良好的宣传渠道与口碑，迅速与上海市本土企业合作。第二为专业化企业，在对客户进行精细研究后，制定层次化装修方案，向智能化方向发展。

（三）消费者：加强个人参与度，创新参与形式

近几年，我国消费者对于成品住宅的观念发生了显著改变，接受程度显著增加，国内一线城市的成品住宅发展水平已进入成熟阶段。对于消费者，提出以下两方面建议：一方面，从近期愈发增多的维权事件来看，业主应合理运用法律武器维护合法权益。另一方面，从直接收益来看，成品住宅可帮助消费者节约大量的财力与时间成本，由于消费者是改变当前供需关系的首要推动者，应加强参与度。可采取“线上+线下”的方式，收集各层次业主对于成品住宅规模化发展及个性化设计风格等问题的理解，利益主体双方共同探讨成品住宅的未来发展道路。