房地产估价中比较法调整系数的影响度分析——基于商业房地产估价报告相关数据

文/李新兰 苏颖

《房地产估价规范》第4.2 条指出，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。因此，比较法适用的估价对象类型较多，有住宅、办公、商业、标准厂房等具有交易性的房地产以及出让、转让成交的土地。对于有较多具有一定可比性交易实例的房地产及土地，均应首先采用比较法。此外，运用比较法还可求取收益法、成本法、假设开发法中的市场租金、经营收入、运营费用、报酬率、重置价格等关键敏感数据。由于比较法依据的是房地产价格形成的替代原理，因此，在选取的若干个可比实例中，掌握好各个调整系数成为了比较法估价成败的关键。

本文从商业房地产估价报告中影响不同类型的商业房地产市场价值的因素入手，重点研究社区商业房地产。这些对象一般以住宅楼裙房与底层商业类型为主。社区商业房地产面积小，购买者多，交易频繁，因而为研究结果的真实性与可靠性提供了数据支撑。

一、商业估价报告中比较法调整系数的研究与分析

通过对2018 年近300 份社区商业房地产估价报告的分析，选取20 个典型报告样本，涉及其中63 个可比实例的调整系数。通过比对，样本为研究比较法调整系数中各因素的影响度提供了依据。

（一）从比较法公式看4 个调整系数

比较法基本公式如下：

估价对象比较价值=可比实例房地产价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

其中，房地产状况调整又分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

通过直接比较法对可比实例的价格进行调整，为便于研究比较法调整系数，将上述比较法基本公式表述为：

Pi：可比实例成交价

∏Ki：可比实例总调整系数

K1：交易情况修正系数（本研究的可比实例均为正常交易，K1=1，不作修正）

K2：市场状况调整系数

K3：区位状况调整系数

K4：实物状况调整系数

K5：权益状况调整系数

（二）调整系数的影响度分析

影响度分析是从多个不确定性因素中逐一找出对房地产价格有着重要影响的因素，并分析、测算其对评估价格的影响程度或敏感程度，从而衡量当某个调整因素发生变动时，其对估价结果的影响程度。

运用比较法进行房地产估价的影响度分析是指研究制约价格的有关因素在待估房地产与可比实例成交价格的交易日期K2、区位因素K3、实物因素K4及权益因素K5在特定条件下发生变化时对房地产价格所产生影响的一种影响度分析。进行比较法调整因素影响度分析的主要目的是通过各因素与价格之间的对应关系，揭示各因素变动对房地产估价的影响程度，从而确定哪种调整因素影响最大，从而抓住主要矛盾。

从比较法表达公式看，因素是“因”，通过调整得到的系数是“果”。

对比较法4 个调整系数的影响度进行分析，得出其中哪个调整系数的变化能导致价格的变化较大，即哪个调整系数对可比实例总调整系数∏Ki影响最大，则此调整因素在估价测算与审核中应给予“额外”的关注。

二、在比较法四个调整系数中，区位调整系数（K3）影响度最大

（一）因素分析法

因素分析法是利用统计指数体系分析现象总变动中各个因素影响程度的一种统计分析方法，包括连环替代法、差额分析法、指标分解法等。因素分析法是现代统计学中一种重要而实用的方法，它是多元统计分析的分支之一。使用这种方法能够使研究者把一组反映事物性质、状态、特点等的变量简化为少数能够反映出事物内在联系的、固有的、决定事物本质特征的因素。

比较法公式是各因素调整系数连乘得出总调整系数，进而对可比实例价格进行调整。连环替代法比较适合分析各因素影响大小。该方法是将分析指标分解为各个可以计量的因素，并根据各个因素之间的依存关系，顺次替代各影响因素，据以测定各因素对分析指标的影响。

（二）实证分析

通过对20 个典型报告样本中的63 个可比实例的调整系数进行统计，采用因素分析法对各因素进行统计分析。

设可比实例总调整系数∏Ki是由相互联系的K1、K2、K3、K4、K5五个因素相乘得到。

估价对象调整系数：∏Ki=K1×K2×K3×K4×K5（估价对象各系数均设定为1）

可比实例调整系数：∏Ki’=K1’×K2’×K3’×K4’×K5’

在测定各因素调整系数对总调整系数∏Ki的影响程度时可按顺序替代进行:

估价对象调整系数K0=K1×K2×K3×K4×K5(公式1)

第一次替代（交易情况）：K1’×K2×K3×K4×K5(公式2)

第二次替代（市场状况）：K1’×K2’×K3×K4×K5(公式3)

第三次替代（区位状况）：K1’×K2’×K3’×K4×K5(公式4)

第四次替代（实物状况）：K1’×K2’×K3’×K4’×K5(公式5)

第五次替代（权益状况）：K1’×K2’×K3’×K4’×K5’(公式6)

分析各因素调整系数对总调整系数∏Ki的影响，找到它们之间相减后之值（取绝对值）的影响:

(公式2)-(公式1)→交易情况K1’（本研究的可比实例均为正常交易，K1=1，故不作分析）

(公式3)-(公式2)→市场状况K2’变动对总调整系数∏Ki的影响

(公式4)-(公式3)→区位状况K3’变动对总调整系数∏Ki的影响

(公式5)-(公式4)→实物状况K4’变动对总调整系数∏Ki的影响

(公式6)-(公式5)→权益状况K5’变动对总调整系数∏Ki的影响

通过运用上述连环替代法，将各因素依次替代并相减，找出差值的绝对值最大者进行个数统计，个数最多者的调整系数，即对总调整系数∏Ki影响最大的因素。如图1所示。

图1 样本有效差值个数统计图

对20 个典型估价报告样本中的63 个可比实例的调整系数进行统计，由于估价报告遵循的是合法原则，选取的可比实例均为正常交易，故交易情况修正系数K1=1，不作修正。

由图1 可知，有45 个样本可比实例的区位状况调整系数（K3）对总调整系数∏Ki影响最大，其次为实物状况调整系数（K4），有12 个，再次是区位状况调整系数（K2），有6 个。由于选取的可比实例与估价对象权益状况均无重大瑕疵，运用连环替代法计算得出的权益因素差值绝对值较小，权益状况调整系数（K5）对总调整系数∏Ki影响较小，权益状况调整系数（K5）的个数为零。

因此，区位状况（K3）是影响最大的因素，其次为实物状况、市场状况。

（三）区位调整系数K3 影响度最大

区位状况调整系数K3对总调整系数∏Ki 的影响最大，说明了社区商业房地产的区位因素是最为敏感的因素。此外，对除社区商业外的商业估价报告抽取20 个报告样本，用同样的计算方法统计分析，结果显示，仍是区位状况调整系数K3对总调整系数∏Ki影响度最大。这更证实了区位因素对商业房地产价格影响度最大的结论。换言之，区位因素是商业房地产评估价格中最敏感的影响因素。

三、区位调整系数K3 中各因子影响度再分析

区位因素是指一个区域内影响房地产使用功能及质量的因素。在社区商业房地产的估价中，主要将商业繁华度、交通便捷度、临街状况、楼层、基础及公共配套设施状况、环境质量六个方面作为因子进行研究。

商业繁华度：商业繁华度可用该地段是否处于商业中心区或距离各商业中心的距离进行考虑，包含商业腹地的大小及人流量、营业类型及竞争状态。

交通便捷度：交通便捷度分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况及停车方便程度，以及道路通达度。

临街状况：临街状况从两方面考虑，一是临街道路类型，即主要商业道路、一般商业道路、商业道路周边支路等，二是临街数量，如何临街。

楼层：商业房地产楼层之间的价格变动幅度较大。通常的情况下，底层价格最高。底层商铺对消费者而言，具有最便捷的通达度。二层向上楼层商铺的价值呈现快速衰减，但楼层越高，价值衰减越慢。

基础及公共配套设施状况：对外部基础设施主要对道路、给水、排水（雨水、污水）、供电、通讯、燃气等设施的完备程度进行量化；对公共服务设施主要对一定距离内商业服务、教育、医疗卫生、文化、社区服务等设施的完备度进行量化。

环境质量：包括自然环境、人文环境及景观方面。

对样本报告中可比实例区位因素的六个因子，根据各因子调整的频次、占比、最大值、平均值、标准差等进行统计分析，发现如表1 所示区位因素各因子描述性统计情况。

表1 区位因素各因子描述性统计

图2 区位各因子调整百分比

通过对报告样本的区位状况各因素的统计分析。图2显示“商业繁华度”、“临街状况”两个调整因子出现调整频次31 次、36 次（共63 个可比实例样本），达到49%、57%的占比，说明在选取可比实例时很难找到“商业繁华度”、“临街状况”相似度高的实例。现选取的样本报告均未对“基础及公共配套设施状况”、“环境质量”因素进行调整。在选取样本报告时特意剔除了远郊区的报告，因为远郊区的商业房地产除商业老街外，其新开发的社区商业项目基本都是“有价无市”，位于同一区域的商业房地产差异性过大。对于上海市区而言，社区的基础设施与公共配套设施配置齐全、环境状况大体相似。

图3 区位各因子调整幅度

图4 研究∏Ki结论：K3影响度最大及因子分析

图3 显示各因子调整幅度最大值来自“临街状况”与“楼层”，已经接近规范要求的20%上限，“临街状况”与“楼层”的标准差相较其他几个因子而言也较大，说明这两个因子细小的差异会对商业房地产价格产生较大的影响。虽然仅有4 个可比实例对“楼层”进行了调整，幅度却很大，调整系数分别为-15、18、18、18。这些可比实例的报告样本是位于1 层和1-2 层的商铺，说明商铺的“楼层”因子敏感度较大。

四、把握好比较法中调整系数影响度是估价结果的关键

对商业房地产估价报告样本进行研究（详见图4），从交易日期K2、区位因素K3、实物因素K4及权益因素K5四个因素出发，运用因素分析法，得出区位因素为最敏感的影响因素。进一步研究区位因素中六个因子，发现“临街状况”和“楼层”为更敏感的影响因子。

区位因素调整是商业房地产比较法运用的难点与重点，可比实例选取应注重区位因素的影响，特别是要选好区位因素中的临街状况、楼层，尽量选择相似度较高的实例，以免造成估价结果的偏差。对于商业房地产而言，楼层是极其重要的调整因素，例如一般地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，不同楼层的商业业态、价格会差异较大。由于商业房地产估价体现的个案性较强，每个商业房地产估价都体现出科学、艺术、经验相结合的特点，需认真调查可比实例与估价对象各因素的差异，把握调整系数的准确性，以便作出科学、合理的估价。