住宅小区人防车库所有权归属的司法实证研究——以90份司法判决为研究基础

孟 露

〔安徽财经大学 法学院，安徽 蚌埠 233000〕

人防工程具有防护功能，前期以单建人防工程为主，是为了保障战时人员和物资掩蔽、医疗救护等需要而单独修建的地下防护建筑，投资主体往往是国家或政府，其所有权主体可明确认定为国家或地方政府。[1]随着社会稳定和经济的发展，以战时保护为目的单建人防工程逐渐减少，取而代之的是兼具防护和收益功能的结建人防工程。我国法律明确要求在修建新型建筑的时候必须修建地下人防工程。(1)《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第48条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处10万元以下的罚款。”实践中，结建人防工程主要以住宅小区地下室形式存在，为了避免非战时闲置，充分发挥地下室的经济效益，开发商往往将人防工程直接改造成地下车库，以住宅小区人防车库的形式存在。法律对于结建人防工程的所有权归属无明确规定，出现了有关人防工程使用费、维修管理费收取的争议，[2]引发了关于其产权和收益权等诸多问题的纠纷。司法实践中也出现裁判不一的情况，引起了许多争议。

一、人防车库权属纠纷的司法实践

笔者在法律案例网站(2)Open Law裁判文书检索:http://openlaw.cn/;无讼案例：https://www.itslaw.com/bj.分别以“人防车库”“人防车库、所有权”“人防车库、租赁合同”“人防车库-建筑施工合同” 为关键词进行搜索，限定文书类型为判决书，对于共同代表诉讼只选取一个判决书，筛除与人防车库纠纷无关的案例，选择终审判决，最后共整理90个案例，涉及人防地下车位的所有权确权纠纷、投资收益权纠纷、买卖合同纠纷、租赁合同纠纷，总体来看主要涉及两方面，即因人防工程的所有权认定产生的纠纷和因人防工程的使用权认定产生的纠纷。

在90个案例中，有18份判决书认为人防车库的所有权归开发商所有，占20%；5份判决书认为业主是人防车库的所有权人，占5.6%;11份判决书认为人防车库所有权归国家,占12.2%;1份判决书认为应由开发商和业主按比例享有所有权，占1.1%;55份判决书未提及所有权问题,占61.1%。

1.人防车库所有权纠纷的司法认定及依据

(1)所有权归开发商所有的认定及其依据。司法认定开发商是人防车库的所有权人的依据是：系争车库的建筑面积未分摊进公用建筑面积，故可证明系争地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中；(3)昭通市昭阳区人民法院(2018)云0602民初543号；上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23317号。开发商即被上诉人与购买该小区新建住宅的业主就涉案民防工程之所有权未作约定；(4)上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第531号；昭通市昭阳区人民法院(2018)云0602民初543号。地下层车位由规划部门批准，系被告方投资修建，并且该车位已登记在被告泰合置业公司名下，属于初始取得；(5)四川省南充市人民法院(2018)川1302民初3879号。根据人防车库的产权证，可以认定涉案人防车库为被告房产开发商所有；(6)湖南省长沙市人民法院(2015)雨民初字第00446-00503号；上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第1040号；上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终13212号。商品房买卖合同约定人防工程所有权归开发商所有，且约定并未违反法律法规强制性效力性规定；(7)广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终6879号。小区业主或业委会无法证明人防工程是全体业主共同投资建造；(8)广东省珠海市中级人民法院(2015)珠中法民四终字第153号。地下人房车库登记在开发商名下，并且取得了房地产权证；(9)上海市浦东新区人民法院(2010)浦行初字第286号。开发商通过人民防空办公室的审批后，缴纳了人防工程易地建设费，改变了人防车库的性质和属性。(10)甘肃省岷县人民法院(2018)甘1126民初735号。

司法判决认定人防车库所有权归开发商的理由主要有约定所有说、面积分摊说、成本分摊说和产权所有说。约定所有说主张人防车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，若在合同中明确约定所有权归属的应依约定，未约定的归开发商所有。面积分摊说通过认定系争车库的建筑面积是否分摊进公用建筑面积，来证明系争地下车库是否为小区建筑物区分所有权的公共部分。成本分摊说是指开发商投资建设人防工程后，在销售时是否将建设成本摊入小区项目核算，将该成本转移由小区业主承担，法院常以业主或业委会无法证明成本被分摊到小区项目核算为由，认定所有权归开发商。缴纳人防工程易地建设费的司法案例亦是成本分摊说的延伸。

(2)所有权归业主所有的认定及其依据。所有权归业主的司法判决认定理由如下：人防车库应认定为小区公用设施用房，权属应归全体业主共同所有；(11)江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终3675号。开发商自认涉案小区房产预售合同中并没有对停车场权益作出约定，因此涉案小区地下停车位应归属于全体业主；(12)广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713号。开发商未能证明其未将人防工程建设成本分摊到商品房基准销售价格中；(13)江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终2052号。地下车库的面积计入了公摊面积，应属业主共有部分；(14)北京市朝阳区(2017)京0105民初59987号。双方约定归业主所有。(15)广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终8346号。

此种观点的理论依据有两种。一是约定所有说，即双方约定人防车库产权应归业主所有。二是业主共有说，即住宅小区的地下人防工程在后续的销售过程中，已转移给业主，不应当在开发商已通过销售收回成本的情况下再赋予其所有权。

(3)所有权由开发商和业主按比例享有的认定及依据。在90个案例中，仅有1个司法判决认定由业主和开发商按比例享有所有权，判决理由为“涉案小区的地下车库11个车位中有15%的建设费用分摊进商品房成本，应认定相应15%的面积即126平方米的地下车位系涉案小区全体业主投资”。(16)江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民终2721号。这种司法观点体现的是成本分摊说，通过对人防车库成本承担者的认定来确定所有权人。

(4)所有权归国家所有的认定及其依据。司法判决认定所有权归国家的理由较为单一。根据《中华人民共和国防空法》第2条“人民防空是国防的组成部分”和《中华人民共和国物权法》第52条“国防资产属于国家所有”，判决认定人防车位属于人防工程，人防车库产权归国家所有。(17)广西壮族自治区钦州市中级人民法院(2015)钦民一终字第306号；贵州市遵义市中级人民法院(2017)黔03民终7247号；辽宁省沈阳市中级人民法院(2014)沈中民二终字第1778号；山东省青岛市人民法院(2014)城民初字第3383号；黑龙江省沈阳市人民法院(2015)沈中民二终字第1146号；内蒙古自治区通辽市中级人民法院(2018)内05民终934号；山东省威海市中级人民法院(2016)鲁10民终2070号。相关11份判决书中有9份直接判决所有权归国家，亦有2份判决书认定产权归人防车库所在地民防办公室。(18)上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终12348号；上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初65378号。

2.人防车库投资收益权纠纷的司法见解

司法判例中对投资收益权的争议主要来源于对投资者的认定，可分为两种司法观点：业主享有投资收益权和开发商享有投资收益权。在90个司法案例中，共有6个司法判决确认业主享有人防车库的投资收益权，享有占有、投资及收益的权利；有66个司法判决确认开发商享有人防车库的投资收益权；另有18个案例未提及投资收益权的归属。

认定业主享有投资收益权的依据有：业主享有人防车库的所有权；(19)江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终3675号。开发商不能证明其是人防车库的投资者，因而应由业主委员会享有租金收益；(20)安徽省芜湖市(2016)皖0202民初45号；江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第4807号；江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终2052号。人防车库计入小区公摊面积，应由业主享有投资收益权。(21)北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初59987号。

业主享有投资收益权的判决主要依据为《中华人民共和国物权法》第74条，(22)《中华人民共和国物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。亦有根据地方性法规做出的判决，如某案例就引用了《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款(23)《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。证明业主享有投资收益权。除此之外，法院往往依据成本分摊说、面积分摊说等观点认定业主享有投资收益权。

认定开发商享有投资收益权的依据有：开发商享有人防车库的所有权；按照《中华人民共和国防空法》确立的“谁投资、谁使用、谁收益、谁维护”原则，认定开发商应为涉案人防地下车库的投资者，享有涉案人防地下车库租金收益的投资收益权；(24)湖北省武汉市中级人民法院(2017)鄂01民终2669号；上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第531号。开发商办理了人防工程平时使用权证，依法享有投资收益权；(25)广东省珠海市中级人民法院(2015)珠香法民三初字第404号。开发商事实上是人防车库的投资建造者，无论其是否将成本分摊到整个小区的建设成本，都无法将小区业主转换为投资者；(26)广东省珠海市中级人民法院(2015)珠香法民三初字第404号。开发商是人防车库的投资建造者，未将成本分摊到整个小区的建设成本中，也未将面积分摊到小区建设面积中；(27)福建省南平市中级人民法院(2016)闽0722民初1695号。虽然人防车库所有权归国家所有，但是不影响投资人使用收益权的行使，开发商为防空工程的投资者，未改变防空工程的平时用途，对地下车位享有收益权。(28)山东省威海市中级人民法院(2016)鲁10民终2070号。

对人防车库投资收益权的争议主要集中在人防车库是否应以租赁形式由广大业主使用，以及人防车库的租金应由开发商享有还是业主(业委会)享有。法院通常依据《物权法》第74条、《中华人民共和国人民防空法》第5条，也有引用地方性法规的，如某案例引用《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条(29)《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。用以证明投资收益权应归开发商所有。此外，法院往往也依据成本分摊说、面积分摊说和投资收益说等认定开发商拥有投资收益权。

对上述案例梳理后可以看出，实践中对住宅小区内地下人防车库的权属界定存在较大争议，主要集中在对人防车库的所有权认定上。司法案例中对人防车库所有权归属具有较大的分歧，呈现出司法适用方法和裁判结果不统一的现象。第一，同案不同判。例如，针对未对涉案人防车库产权做出约定的情况，有的法院判决产权归开发商，(30)(2013)浦民一(民)初字第23317号。有的法院判决产权归业主。(31)广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713号。第二，同果不同因。如上所述，将产权归于开发商或业主时，其法律依据和事实依据往往不同。有的法院依据地方性法规和司法解释做出判决，有的却只依据法律做出判决。第三，同理不同判。同样是根据面积分摊说和成本分摊说的观点，不同法院却做出不同的判决，在双方均没有明确证据证明分摊事实的情况下，有的法院判决产权归开发商，(32)广西壮族自治区百色市中级人民法院(2016)桂10民终2421号。有的法院判决产权归业主。(33)江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终2052号。对于类似案情，有的司法案例将人防车库认定为主要公共建筑配套设施而归业主所有，有的却认定为独立于小区的构造归国家或开发商所有。(34)上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23317号。此外，同样将人防车库认定为主要公共建筑配套设施的情况下，出现产权人分别为开发商和业主的判决。(35)上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第531号；参见江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终3675号。对于司法案例中出现的混乱现象，需要从法律规则和司法实践角度检视，寻求问题的根源，进而思考解决之策。

二、人防车库权属混乱的原因及分析

1.立法方面的不足

(1)上位法缺失。人防车库纠纷涉及的法律主要有《物权法》《防空法》《国防法》，但均无人防车库所有权的明确规定，这也是司法实践中对人防车库所有权认定存在较大差异的主要原因，也是样本中62%的判决书未提及所有权归属的主要原因。

《物权法》第74条第3款确立了住宅小区内车位归业主所有的情形，(36)《物权法》第74条第3款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其适用的前提是小区业主“共有”的道路或场地。人防车位属于地下车位，具有使用和构造上的独立性。《物权法》第136条的建设用地使用权分层设立制度使地下车库所占用的土地使用权从业主共有的土地使用权中分离成为可能，地下车库也无需依赖宗地使用权，演变成可以与业主土地使用权相分离的独立物。[3]因此，无法适用《物权法》第74条第3款认定人防车库所有权属于业主。

《防空法》第2条(37)《防空法》第2条第1款：人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。和《国防法》第37条第2款(38)《国防法》第37条第2款：国防资产归国家所有。常被法院结合后认定人防车库属于国家所有。但是《防空法》第2条仅从功能上对人民防空属于国防做出界定，并非产权上的规定，不可由此得出人防车库属于国家所有。此外，引起争议的人防车库往往是结建人防车库，投资主体并非国家，不具备“国家投入资金、划拨土地”这一前提条件，不应属于国防资产。不能适用《国防法》第37条的规定，推定结建人防工程为国家所有。[4]从这两部法律都无法得出人防车库产权归国家所有的结论。

综观现有的三部法律，都存在对人防车库所有权规定的空白。《防空法》第5条确立了“谁投资、谁收益”的原则，仅确立人防车库的投资收益权人为投资者。法律未对投资者做出明确界定，是采用原始投资的观点还是适用投资转移的观点也存在模糊性。

(2)下位法立法冲突。除了上位法存在模糊且缺失的情况外，下位法在界定人防车库产权方面也存在彼此矛盾的情形。下位法对人防车库产权的界定可分为三种情况：一是沿袭上位法的模式，并未明确人防车库所有权归属，仅规定投资者享有使用、收益的权利，但对如何界定投资者没有明确的规定，如《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》《北京市人民防空条例》《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》。(39)《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第13条：人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。《北京市人民防空条例》第15条：鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第2条第3款规定：“国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”二是明确开发商可以获得人防车库所有权，如《上海市民防工程建设和使用管理办法》《湖南省人民防空工程产权管理办法》。(40)《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。《湖南省人民防空工程产权管理办法》第9条：人防工程所有权初始登记权利人为人防工程建设单位。三是规定国家享有人防车库产权，如《沈阳市人防工程国有资产管理规定》《本溪市人民防空工程建设维护与使用管理办法》。(41)《沈阳市人防工程国有资产管理规定》第7条人防工程国有资产产权界定原则。(一)国家依法取得和认定的，或者国家以各种形式投资修建的人防工程，产权为国有；(二)按照国家和省有关规定，结合城市民用建筑修建的人防工程，产权为国有；(三)按照国家和省有关规定，用收取的人防工程易地建设费修建的人防工程，产权为国有。《本溪市人民防空工程建设维护与使用管理办法》第11条：“按照规定应当修建防空地下室的，所需资 金由建设单位筹措，列入建设项目总投资，并纳入各级基本建设投资计划，其建筑面积单列，不计入地面建筑总面积。”

地方性法规对人防车库产权归属问题规定不一，在具体适用时自然产生各地实践不同的情况。法院常常直接引用地方性法规或受到地方性法规的影响，做出不同的判决。

2.人防车库权属的理论争议及分析

(1)开发商所有说。与司法实践相对应，理论上也存在人防车库所有权应归开发商所有的观点。支持此观点的理由主要有以下几个种：第一，《人民防空法》确立了“谁投资、谁受益”的基本原则。《城市地下空间开发管理规定》第25条规定了地下工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，建设单位可以依法对地下工程进行处分。因此，根据法律体系相一致惯例，可为人防车库所有权归投资者即开发商所有提供依据。[5]第二，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条规定了地下人防工程应从商品房整体建筑面积中扣除，(42)《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条：商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。人防工程不计入公摊面积。因此，开发商实际上是自己承担相应的建设成本，人防车库产权不应归业主所有，应归开发商所有。第三，一些地方性法规规定人防车库产权归开发商所有。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”第四，作为结建人防工程的地下室并不计容积率。按照《物权法》第136条的规定，土地使用权可以分层设立，即不同结构和层级的土地使用权可以归属不同主体。[6]

首先，《城市地下空间开发管理规定》是部门规章，且仅为管理性规定，无法规定更深层次的产权问题，以此作为判断开发商为建设单位所有权人的依据并不充分。即便以此为由确定投资者为所有权人，但开发商能否成为人防车库的投资者仍存在争议。其次，即便管理规定明确要求开发商应在商品房整体面积中扣除人防车库的面积，实际操作中开发商是否扣除公摊面积仍存在模糊性。在样本案例中，绝大部分法院都要求主张权利方对公摊面积是否包括人防车库提供证明，(43)辽宁省沈阳市中级人民法院(2016)辽01民终5142号。并且亦有开发商因未提供证据证明人防车库面积未计入公摊面积而败诉。(44)北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初59987号。最后，地方性法规位阶较低，无法成为确定产权的依据。而且，上述规定也仅是管理性规定，不应也无权规定产权归属。

(2)业主所有说。业主应成为人防车库所有权人的观点主要有以下理由：第一，随着商品房的售出，业主成为住宅小区的真正投资者。[7]小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，开发商的初始投资已转向业主的最终投资，业主是实质上的投资建设者，应拥有产权。第二，从《城市居住区规划设计规范》第六章(45)《城市居住区规划设计规范》：凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。可以看出，人防地下室属于配套公建，在和平时期由人防地下室改建的停车库(位)不属于开发商可以买卖的独立车库。

业主所有说混淆了购买行为与投资行为。[4]在开发商与业主之间形成的是商品房买卖合同关系，业主主观上仅具有购买商品房的意愿，无投资意愿，将购买行为扩大解释为投资行为未免牵强。此外，业主并不一定承担了小区人防工程的建筑成本。因为，在市场经济中，商品房价格并不是简单由成本来决定。商品房作为商品的一种，其价格也和其他商品一样由市场决定。开发商为了追求最大利润，可能高于成本的几倍销售，也可能为了适应市场需求低于成本赔本抛售。同时，商品房价格未必包含附属设施的价格。最后，所谓“建筑面积分摊和建设成本分摊”，在司法实践中几乎无法证明，此次样本案例中，判决归开发商所有的18个司法判决，有16个都因业主无法证明建筑面积和建设成本已分摊由业主承担，而判决归开发商所有，剩余2个案例则是因人防车库产权证明确载明使用权归开发商。

(3)国家所有说。国家所有说主张人防工程的所有权应归国家所有。主要理由有：第一，在人防工程建设过程中，国家既减免了有关税收，又减让土地出让金，这应视为国家对人防车库的投资，基于此国家应当享有所有权。[8]第二，《防空法》第2条规定“人防工程是国防的重要组成部分”，《国防法》第37条规定“国防资产归国家所有”，这些是国家所有说的法律支撑。第三，人防工程作为实现人民防空任务的重要保障，应当由履行防空义务、保障人民防空权利的国家所有。

国家减免的税收和土地出让金有限，应作为国家在战乱时取得人防工程使用权的对价，将其作为人防车库所有权的对价并不合理，对土地出让金和税费的适当减免应当被理解为国家鼓励公共产品供给的一个手段，不能成为国家取得人防工程所有权的理由。[9]根据国防资产的定义，无法得出人防工程属于国家所有的结论，这点在上文已加以论述，在此不做赘述。此外，《防空法》仅是从功能上对人防工程的界定，不可理解为产权界定。《人民防空国有资产管理规定》第2条规定，人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防管理部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。若将人防工程理解为国防资产，应当从法律上确认为国家所有，但法律并没有对人防工程产权做出明确界定，更没有将其归为国家所有。

四、人防车库权属的立法回应：从约定所有到法定所有

在理论和司法实践中，关于人防车库权属出现如此大的争议，主要原因在于立法的空白。通过法律明确规定人防车库的所有权归属，对于解决当前人防车库权属混乱具有重要意义。具体可分为两个阶段，初始阶段应归开发商所有；在销售行为开始及以后阶段，采取有约定从约定，没有约定依法定原则明确所有权归属的方式。

1.初始阶段：开发商所有

在初始阶段，开发商投资建造人防车库的行为应视为以建造的事实行为取得所有权。为厘清人防车库所有权引发的诸多纠纷，应通过立法明确人防车库在销售之前应归开发商所有。

建造人防工程是国家赋予开发商的一种强制性义务，开发商可选择建设人防工程或缴纳易地建设费。有学者以此否定开发商的主动投资行为，进而主张将人防车库的所有权归国家所有。建造人防工程是开发商的义务，亦是其响应国家政策的积极作为。即便建设人防工程不是开发商的投资行为，但开发商主动将不具有收益功能的人防工程改造为可加以利用的地下人防车库，并在实践中将其出租、出售或赠送给商品房买受人，亦应视为开发商主动的投资选择。

2.约定所有：有约定从约定

在销售或使用人防车库时，应采取约定所有的规则，即开发商可与商品房购买者通过协议约定人防车库所有权或使用权归属。在优先满足业主需求的条件下，甚至可以与第三人以约定形式确定人防车库的所有权或使用权归属。主要理由有三：第一，符合民法意思自治的私法原则。对开发商和业主的民事法律关系调整适用私法，意思自治是贯穿私法的核心原则。此外，《物权法》第74条确立了车位的约定所有原则。(46)《物权法》第74条第2款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。人防车位虽属人防工程，但在平时以车库性质存在，对人防车位采取约定所有的原则，也与《物权法》中对车位权属的规定相一致。第二，约定所有符合司法实践。如在上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第531号案例中，法院认为在判决时首先考虑双方是否存在约定所有的情况，(47)判决中引用双方约定：双方当事人均认可都林龙苑小区在由开发商交付业主时，双方并未对涉案民防工程的所有权归属作出约定，被上诉人与购买该小区新建住宅的业主签订的《上海市商品房预售合同》中也未对涉案民防工程作出过约定。之后再结合成本是否分摊等其他原则进行权属认定。广东省东莞市中级人民法院(2017)粤19民终6879号中，法院认为，案涉商品房买卖合同约定人防工程所有权归三正雁田公司所有并未违反法律法规强制性效力性规定，也未有证据证明该约定损害了国家利益或者社会公共利益，赵敏也没有提供有效证据证明该条款存在法律规定无效的其他情形。(48)类似案例可参见：上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第23317号；上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第19678号；江苏省扬州市人民法院(2017)苏1003民初881号；广东省珠海市人民法院(2014)珠香法民三初字第1374号。

3.法定所有：以建筑成本是否分摊作为界定标准

在没有约定的情况下，应采取法定主义，即以建筑成本是否分摊作为界定标准。

在商品房部分出售或完全出售之后，人防车库的归属应依照建造成本是否分摊为标准进行确定。如果有证据证明建造成本确已分摊，则人防车库应归业主所有。一般而言，现行管理规定明确要求开发商不得将人防车库计入公摊面积，但实践中，难以避免开发商将人防车库面积或建造成本计入商品房面积或建造成本的可能。例如某学者在对北京碧水云天颐园和万城华府小区的调研中，问及“关于人防车位的建造成本问题，是否已经摊人产品成本？摊人产品成本之后，财务上是如何处理的？”这一问题时，回答为“人防设施属于报规划指标，成本可以分摊，财务正常按规定摊入，计入可售的产品成本。”[9]为防止开发商滥用其所有者权利，出现“二次售卖”人防车库的情形，同时考虑到业主常因无法证明开发商将人防车库计入公摊面积而败诉，不应采用传统的“谁主张、谁举证”的证明原则，可采用举证责任倒置的方式。业主提出初步证据证明开发商存在将人防车库面积或建造成本计入商品房面积或建造成本时，开发商若不能提供相反的证据反驳，法院应否定其所有权人地位，认定人防车库归全体业主所有。

在开发商未将成本进行分摊的情况下，开发商享有所有权，可自主进行人防车库的租赁、出售和赠与，并通过具体的合同确立新的投资收益权或所有权。在开发商将成本进行分摊，即业主享有人防车库所有权的时候，应确立业主对人防车库的按份共有权，即业主对人防车库享有按照其购买商品房占住宅小区总商品房面积的比例获得管理和收益的权能。