我国异议登记制度运行中的问题及其完善

李佳悦， 郝 举

(中国地质大学(北京) 经济管理学院，北京 100083)

登记机关在登记薄上所做的不动产物权登记，具有使社会公众信其正确的法律效力[1]。但不动产登记薄可能因为各种原因发生登记的错误或遗漏的情形，若登记簿上没有及时对相关错误、遗漏的情形进行体现，登记权利人在此期间对该不动产权利进行处分，第三人可以依登记公信力主张善意取得相关不动产权利，真正权利人的权利便无法得到保护。异议登记作为不动产登记的一种特殊类型，其制度设计的目的正是在登记的权利与真实权利不符时，通过阻却登记簿上所记载的权利的公信力，避免第三人主张善意取得，从而为真正权利人提供临时性的保护。

异议登记并不导致对土地登记簿的“封锁”,亦即不导致土地登记簿冻结，异议所阻却与排除的，仅是基于该项处分行为的善意取得[2]。而登记作为不动产物权的公示方式，所具有的权利正确性推定的效力，并不会被异议登记推翻[2]，也即异议登记的效力限于暂时阻断登记的公信力，使第三人在异议期间不能通过登记公信力来主张善意取得,但由于即使存在异议登记也不能证明已登记的权利就一定不真实，或者申请人就一定是真正权利人，异议登记也存在不当的可能，因此异议登记制度发挥作用的强度和范围是有所限制的，异议登记虽能在一段时间内阻断公信力，但不能推翻登记的权利推定效力，登记权利人仍然应当可以享受权力正确性推定带给自己的利益而与第三人进行交易。

整体来说，异议登记的存在表明申请人对该不动产记载有异议而提出自己的权利主张，以此排除第三人善意取得，形成了对申请人的保护。由于异议登记并不能推翻登记的推定力，登记权利人仍可与第三人进行交易，一定程度上也兼顾了登记权利人的权利。而第三人可以经由不动产登记薄上的异议登记了解到该不动产权属存在争议的事实，在知情前提下作出真实意思表示，可以选择继续交易，也可以选择不再交易，若选择继续交易即使最后确认登记错误，第三人不能取得标的物，第三人也对相关后果有所准备，相比于第三人对该不动产争议毫不知情而进行交易，再被牵扯进争议之中增加第三人的负担，一定程度上降低了交易的风险，也是一种对第三人的保护。因此，异议登记对于异议登记申请人，登记权利人及第三人之间的关系进行了一定程度的均衡和协调，事实上是有利于交易安全的。

一、 不动产异议登记的实践困惑

在我国异议登记的说法最先出现于一些地方性法规和地方政府规章中，2007年《物权法》第19条第2款①首次以国家立法的形式明确规定了异议登记制度，构建了异议登记制度的基础框架。之后《土地登记办法》(已于2018年2月1日废止)、《房屋登记办法》进一步具体化了对土地和房屋领域进行异议登记的规定，《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及国土资源部《不动产登记操作规范(试行)》等相关法律法规也对这一制度进行了细化，很多其他地区的地方立法中也相继就不动产登记制定了相关规范，其中包括对异议登记问题进行规定。

但整体来说，我国立法仅构建了异议登记制度的基础框架，各项规定尚显模糊，导致对异议登记的相关问题存在认识和理解的分歧，各地登记实践中的做法亦不同，这一制度在实践中的运行并不顺畅。

我国异议登记制度实施之初，具有适用范围小，效力限制强等特点，而后虽然随着登记实践的发展，这种情况得到部分改善，但无论在理论上还是实践中仍然存在诸多疑问和争议。比如，对异议登记的申请范围是否应该进行限制，实践中部分地方将法院的案件受理通知书纳入异议登记申请材料之中的做法是否妥当；究竟应该采用何种审查模式；存在异议登记是否会对登记权利人的处分权形成限制力等，涉及到异议登记的申请、审查和效力等多个环节。为实现对真正权利人的保护，防止申请人、登记权利人和第三人之间关系的失衡，保障交易安全，使得异议登记制度得以顺畅运行，保障其制度设置目的的实现，有必要对异议登记的申请环节、审查环节和效力环节的不足和争议问题进行讨论和研究。

二、 异议登记制度在申请环节的不足

(一) 申请范围限制过多

在异议登记制度运行之初的一段时间内，甚至现在在部分地区的登记实践中，对申请人能够发起异议登记的范围限制较多，只有夫妻之间的权属纠纷、继承纠纷可以发起异议登记。例如，甲与乙为夫妻关系，婚后共同购买了某处房产，房地产管理部门核发《房地产权证》载明甲系某房屋的权利人，但甲不协助乙办理产权共有份额变更登记，乙以与甲为夫妻关系为由，向登记部门提出异议登记申请，提交结婚证等材料，这种情况下一般是可以成立异议登记的。或者是一子女在父母去世后将父母所有的房屋过户至自己名下，其他子女通过提交死亡证明，继承公证书等材料是可以进行异议登记的。但这种只允许就特定情况类型下的所有权申请异议登记的情况，会使得因其他事由主张不动产权利的申请人无法及时寻求异议登记的保护，其权利可能会受到登记权利人的故意侵害。

(二) 申请材料要求不一

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条第二款规定：“利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：(一)证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；(二)证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；(三)其他必要材料。”从中可以看出，立法上只是笼统地规定了利害关系人申请异议登记应当提交的材料，但并不明确具体，导致各地在登记实践中具体要求各异。

实践中，一种做法是，登记机构根据法律法规字面的要求，要求申请人提供证实对登记的不动产权利有利害关系的材料，证实不动产登记薄记载事项错误的材料，但种类、形式和标准均不明确，由登记机关对申请人提供的材料进行审查，确定证明材料是否符合要求，是否能够进行异议登记。在异议登记制度运行起初的一段时间内，不动产登记机构出于避免承担登记不当的责任的考虑，要求申请人提供的证明材料要有充分的证明力，也即能够充分证明对登记的不动产权利有利害关系，充分证明不动产登记簿记载的事项错误，以此刻意提高异议登记的受理标准，以控制异议登记的受理，甚至很多时候倾向于不予异议登记。如今这种情况虽得到了改善，但由不动产登记机构来把握标准，以确定能否进行异议登记，仍存在较大的自由裁量余地。

另外还存在一种做法，就是有些地方的登记机构将法院的案件受理通知书纳入异议登记申请材料的范围之内，要求申请人提供法院案件受理通知书，登记机关根据法院案件受理通知书进行异议登记。这种做法实际上是以法院受理异议登记案件的标准作为异议登记的受理标准，而这与《物权法》第十九条的规定，利害关系人应该在异议登记之日起十五日内向法院起诉，出现了前后顺序上的颠倒，是否适当尚待商榷。

三、 异议登记制度在审查环节的缺陷

《物权法》并没有明确登记机构进行登记时的审查模式为何，因此登记机构在进行不动产登记时究竟应该采取怎样的审查模式，一直是理论和实务界讨论的热点，异议登记作为一种特殊类型的不动产登记，对其审查模式的讨论也包含在内。

理论上，主要存在实质审查、形式审查、形式审查为主实质审查为辅三种观点。实质审查模式下登记机构需要通过调查勘验等方式，确定申请人提供材料的真实性、合法性，登记申请的具体内容与客观情况的一致性，如此能够使登记内容和实体权利保持实现最大限度的一致，确保登记公信力；形式审查模式下登记机构仅就申请人提供的书面材料进行审查，如果材料齐备无瑕疵、符合形式上的要求，即进行登记，而不对材料本身的真实性、合法性进行审查，也不审查原因层面法律关系的真实性和合法性，有利于在保护交易安全的基础上尽量减少交易成本，促进交易便捷；还有学者认为《物权法》第12条②的规定体现了以形式审查为主、实质审查为辅的模式，这一模式下登记效率与登记准确性得以尽可能兼顾。

实践中各地做法也很不一致，此三种观点在实践中均有所体现。但进行实质审查可能导致行政权力过分干预市场，妨碍市场交易的正常进行，审查的繁琐更会导致效率的低下，不符合异议登记暂时性的特点；进行形式审查又难免因为审查的过于简单出现登记不当的情况；以形式审查为主、实质审查为辅的模式，虽然看起来可以集二者之长，对登记机构审查权限、审查能力等因素进行了综合考虑，但也存在其特有的问题，即对于何种情况适用形式审查，何种情况适用实质审查缺乏明确的规定，各地在具体操作上也是迥异，实施之中又容易再次陷入单纯的形式审查或单纯的实质审查的旋涡。由此可见，此三种审查模式都有其不足之处，那么异议登记在审查环节究竟应该采取怎样的审查模式就有讨论的必要。

四、 异议登记制度在效力环节的争议

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定，这一问题的争议主要集中于异议登记是否限制登记权利人处分权的问题上。一种观点认为，异议登记应当具有限制登记权利人处分权的效力。因为不动产登记簿上记载的权利人或者权利有可能是不真实的，或者是不足够充分的，此时登记簿上的权利人处分其权利，就有可能损害真正权利人的利益[3]。很多地方性法规都规定了异议登记期间登记机关暂缓或不予办理相关处分登记，比如《上海市房地产登记条例》第67条，《石家庄市房屋登记条例》第64条，《郑州市房屋登记条例》第52条等。另一种观点则认为，异议登记不应产生限制登记权利人处分权的效力。私人的合法财产受到法律保护至少意味着对财产权的限制要么经过财产权人的同意，要么基于法律之明定，但是对于异议登记,《物权法》第19条第2款并未明确承认其具有限制处分的效力[4]。而且，认为通过禁止登记物权进入流通领域的做法来确保真实权利人的利益，不利于登记物权的流通，在交易效率方面有所欠缺[5]。

五、 不动产异议登记制度的完善

(一) 完善异议登记申请环节

1.放宽对异议登记申请范围的限制。

登记实践中过去一段时间对异议登记申请范围限制过多的做法出现了很多不利的后果，因而对异议登记的发起范围限制过多的情况得到了逐渐的改善。既然异议登记制度是通过阻断登记的公信力，排除善意取得，以保护真实权利人的制度，那么，对于需要记载于不动产登记薄以产生公信力的不动产权利内容，需要依据登记公信力发生效力的情况，就应该存在通过阻断登记的公信力的方法来排除善意取得的适用空间，都应当符合异议登记制度适用的范围。因此，应该放宽对异议登记发起范围的限制，异议登记应该适用于不动产登记簿上记载的各类权利事项。

目前，无论是理论还是实践中均认可异议登记适用于对登记簿上记载的所有权提出异议的情况。除此之外，异议登记也应该适用于申请人对用益物权和担保物权提出异议的情况。在我国，用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权以及地役权。建设用地使用权采取登记生效模式，登记后建设用地使用权设立，因此建设用地使用权就属于不动产登记薄记载的权利性事项，异议登记适用的对象即是登记薄记载的权利性事项，由此建设用地使用权符合异议登记适用的条件。土地承包经营权、宅基地使用权和地役权采取登记对抗模式，登记之后得以对抗第三人，亦是依据登记具有的公信力产生的效果。担保物权中抵押权也采取登记生效模式，抵押权也属于不动产登记薄记载的权利性事项，那么申请人若对于不动产登记薄上抵押权登记提出异议，认为登记错误或者遗漏的，也应当在异议登记的发起范围之内。

2.申请材料明确适当。

异议登记最本质的功能即是通过暂时阻却登记公信力，排除第三人善意取得，给真正权利人提供临时性的保护。由于登记权利人随时可能处分该不动产，因此，这种临时性的保护对时间的紧迫性要求是很强的，如果不能高效便捷地发起异议登记，而要准备一系列复杂严格的申请材料甚至要先取得法院的案件受理通知，会影响异议登记最本质功能的实现。无论是完全由登记机构把握申请材料，还是用法院受理异议登记案件的标准作为登记机构受异议登记的标准都是不适当的。

若完全由不动产登记机构对申请材料的种类、形式、证明程度及证明力是否符合要求进行自由裁量，而缺乏一个统一明确的标准，可能难以避免登记机构出于避免行政诉讼的考量，而刻意提高异议登记的受理标准的情况，也难以避免因登记工作人员个人判断的差别而出现不同的受理与不受理结果上的差异。而以法院的案件受理通知书作为申请材料的做法，实际上是暗含着登记机构将法院受理异议登记案件作为登记机关受理异议登记的标准。这种做法在一定程度上是可以理解的。首先，这样便于确定申请人与不动产权利的利害关系。法律法规并没有明确究竟何种材料能够证明异议登记的申请人与该不动产权利有利害关系，登记机构作为行政机关对这些标准很难把握，把握的太严，会使得异议登记的受理率过低，把握的太松，有可能会导致登记不当的情况出现。而证实申请人对不动产物权有利害关系，正是异议登记的首要前提和必要条件，这是登记机构面临的一大难题。按照正常的情况，若申请人确实与该不动产权利存在利害关系，为防止登记权利人的恶意处分造成其权利的丧失，申请人在异议登记之后必然迫切地需要提起诉讼明确不动产权利归属，因为异议登记之日起15日内不起诉，其异议登记将面临失效的局面，所主张的不动产权利亦得不到保护；只有在该申请人事实上与该不动产权利并不存在利害关系，仅是恶意利用异议登记拖延时间故意给登记权利人制造障碍的情况下，才会出现无法链接到之后的诉讼程序的情况。因此，申请异议登记的主体和后来向法院提起诉讼的主体应该是一致的，以法院的案件受理通知书作为异议登记的申请材料，可以排除申请人并无利害关系，只是意图通过异议登记恶意拖延时间损害登记权利人利益的情况。而且，法院在受理案件前会对当事人的资格、事由和证据材料进行审查，若该诉讼被法院受理，也可以证明当事人确实是与该不动产存在利害关系的，如此也就符合了申请异议登记对利害关系的要求。其次，办理异议登记并不是申请人的最终目的，异议登记只是申请人为自己搜集证据以期向法院提起诉讼的这段期间内，对自己主张权利的不动产所寻求的暂时性保护，避免登记簿记载的权利人在此期间迅速处置该不动产，第三人主张善意取得而使得该申请人的不动产权利受到损害。在法院对该不动产权属进行明确后，凭借法院的判决或裁定进行更正登记对主张的不动产权利实现切实长效的保护，才是申请人的最终目的。而若要实现这一最终目的，就需要保证异议登记与其后的法院审理链接的顺畅和紧密，就需要保障法院会对异议登记案件展开审理，而不会出现不予立案的情形。若已经取得法院的案件受理通知书，自然就免除了这方面的顾虑。

但这种做法存在明显的问题。首先，根据《物权法》第十九条第二款的规定，申请人应该在异议登记之日起十五日内向法院起诉，也即先申请异议登记再起诉。这与登记机构要求申请人先去法院起诉，再凭法院案件受理通知书申请异议登记的做法，存在前后程序上的颠倒，不符合法律规定。其次，这种做法实际上是将审查责任转移给了法院，加重了法院的负担，而在异议登记中审查相关证明材料是否能够证明具有权利人与不动产权利有利害关系，相关材料是否符合证明力要求，是否符合登记受理标准的责任是应该由登记机构承担的。再次，考虑到异议登记本身的制度功能和特点，正是由于申请人暂时没有足够的证据，需要一段时间来搜集证据提起诉讼，为防止在这段时间内登记权利人的恶意处分致使其权利丧失，才需要异议登记提供一段缓冲的时间，若在异议登记期间就直接以法院已经受理案件作为办理异议登记的标准，对处于这个阶段的申请人来说要求就过于严格了，况且如果申请人证据已经十分充分到可以直接向法院提起诉讼，也就没有必要再申请异议登记。最后，对申请人来说，这种做法其实是让申请人在其不动产权利毫无保障的情况下搜集证据，而登记权利人随时可能对该不动产进行处分，使得申请人的权利在法院受理起诉之前的时间内处于一种岌岌可危的状态，实际上是放弃了从申请人产生异议登记的需要到法院对此立案之间的一个时间段内对利害关系人权利的保护，不符合异议登记制度设计的初衷。

对申请材料的要求不仅需要明确，还要适当。首先，由于我国目前相关立法在申请材料问题的规定上都采取了一种模糊的表达，因而亟需在立法层面明确和细化申请材料的种类、形式及所需达到的证明标准。要求申请人在申请异议登记时提供证明材料是为了防止申请人滥用异议权利，由此证实对登记不动产权利有利害关系的材料，应当是申请人可以据以主张其是该登记的不动产权利的真正权利人的材料；证实不动产登记事项错误的材料，所证实的应该是现有的权利事项登记错误。其次，考虑到申请人申请异议登记在时间上的紧迫性特点，申请人暂时可能没有能力获取充分的证据，以及异议登记本身具有的临时性保护的特点，对异议登记申请材料的要求不应该过高，并不需要达到法院对案件的受理标准，毕竟申请人还需要通过异议登记提供保护的期间去进一步搜集证据向法院提起诉讼。证明利害关系和证明登记薄记载事项错误的两类材料齐全，材料的形式符合要求，异议事项的确实记载于不动产登记薄上且在申请书中明确异议事项，能够做到“初步”证明的程度，是比较合适的标准。

(二) 优化异议登记审查模式

不动产登记究竟采取何种审查模式与对登记行为性质的理解是相关联的。有学者认为登记是一种行政确权行为，但事实上，确认合同效力，确认民事法律行为的真实性、合法性，确认物权内容和归属均属于司法权行使的范畴，行政机关并无此权力。行政确认说也认为登记行为的本质是行政行为，但与行政确权的观点不同的是，登记机构确认的不是权利的合法性、真实性，而是申请人是否按照要求提交了申请材料，且这些材料是否符合规定的予以登记的标准[6]。也有学者认为，登记行为的基调是私法性质，提出登记的功能应该从过去的以国家管理为本位向以社会服务为本位转变[7]。

专门从异议登记的角度来说，异议登记并不仅指把字写到登记薄上的一个时间点，它是一个过程，包括利害关系人申请登记，递交材料，登记机关审查，登记入册等一系列的行为，还会因为异议登记的存在而产生一系列的效果。不能简单因为其中存在行政机关审查登记的环节就全部简单地、以偏概全地将这一系列行为归结为行政行为。

异议登记在本质上应该属于民事法律行为。一则，异议登记只能由利害关系人发起，自始至终都是利害关系人的意思表示，行政机关只能根据法律规定进行审查，并不能将其意志加入其中，不能依职权进行异议登记；二则，异议登记的内容仅限于记载于登记簿上的事项，且同样依利害关系人的申请而确定；三则，申请异议登记是利害关系人的权利，异议登记的出现和存在是利害关系人行使这种权利在不动产登记簿上的一种外在体现；四则，异议登记所产生的暂时阻断登记公信力的效果，是一种私法上的效果；五则，一般来说以“异议登记”提起诉讼的，诉讼双方当事人均为自然人或法人，而非行政机关，适用民事审判程序，而以“受理异议登记”或“不予受理异议登记”提起诉讼的，才是一方诉讼当事人是行政机关的情况，但这种情况下强调的并非“异议登记”本身，而是行政机关“受理”或“不受理”异议登记的具体行政行为。因而，由异议登记之后的审判程序来看，异议登记亦是民事法律行为。

综上所述，从本质上讲异议登记是种民事法律行为，而申请人提交的材料反映的更是原因层面的民事法律关系，而对当事人之间的民事法律关系进行真实性、合法性审查就属于司法权的范畴，登记机构不应该介入。况且对民事法律关系的真实性、合法性的审查需要专业知识和技能，而登记工作人员并不具备作出此类判断的专业知识。再考虑到异议登记本身相对于其他登记类型来说还具有暂时性保护的特点，具有迅速便捷的要求，若登记机关审查过于严格反而会耗费时间，浪费行政资源。但形式审查又确实存在难以克服的缺点，不可避免地存在登记不当的可能。

随着不动产登记制度的发展，实践中产生了一种新的审查方式，既非实质审查，也区别于形式审查，而称为合理审慎的审查。在一些地方的登记实践中，除房屋初始登记和房屋灭失登记需要实地核查之外，其他的不动产登记业务都采用合理审慎的审查原则，也即对于异议登记，采取的也是合理审慎审查的原则。上文已经分析过，虽然异议登记的全过程中存在行政机关发挥作用的部分环节，但从本质上来说异议登记属于一种民事法律行为，行政机关是不应该进行实质审查的，而单纯的形式审查又会增加登记不当的风险。合理审慎的审查模式在异议登记领域内的运用体现为，在申请材料符合形式要求的前提下，更加强调登记机关应该从专业的角度出发，对登记申请秉持审慎注意的态度，区分不同的情况进行程度合理的审查，并与审核机制、询问机制在功能和作用上相互补足。如此，比单纯的形式审查更加谨慎，可有效地减少登记不当的情况，相比于实质审查又兼顾了效率，符合异议登记较短的审查受理期限的规定，还能避免陷入之前提到的“以形式审查为主、实质审查为辅”却无法区分具体情况进行明确界定的循环中，因此“合理审慎的审查”是一种更优的选择。

(三) 削减异议登记的限制力

随着异议登记制度在实践中的运行，异议登记限制力过强的弊端已然逐渐显露，可能会使登记权利人因为异议登记的存在丧失与第三人进行交易的机会，也可能使登记权利人与第三人原已签订生效的买卖合同因无法履行而产生违约责任，造成登记权利人财产上的损失。而且在异议登记被证明不当的情况下，不仅申请人需要承担责任，还可能引发登记机构的赔偿责任。

因此，立法和实践中均在逐步地削减异议登记的限制力。2016年的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条③的规定，即体现了减少异议登记限制力的态度。登记实践中，部分地方对异议登记效力的理解也有所转变，即异议登记并不妨碍权利人的处分权，登记机构无权暂缓或者拒绝其登记请求。异议登记之后因处分权利申请登记的，经登记机构告知存在异议登记后，申请人双方仍然执意申请的，登记机构可以要求双方出具知晓异议登记存在并自愿承担法律风险的书面保证，登记机构可以为其办理处分登记。

异议登记是不动产权利的利害关系人对不动产登记薄记载事项提出异议的一种外在表现，是该不动产权利归属存在争议这一情况在不动产登记薄上的体现，异议登记的存在使得这种争议可视化而能够为第三人所直观地了解。异议登记并不同于初始登记、变更登记，其本身并不会导致不动产物权发生变动，该不动产的权利归属有待于法院的裁判。因此，在法院作出裁判之前，不能一概而论地认为申请人就一定是真正权利人，不能为保护申请人而限制登记权利人行使权利，不能因为异议登记的存在而对现存权利的正当行使造成妨碍。况且，若异议登记产生了类似财产保全的限制处分的效果，而发起异议登记的要求相比而言又低得多，不仅可能增大异议登记不当造成损害的可能性，还可能会导致财产保全制度实际上被虚置。

异议登记限制力的减小，还有利于避免由利害关系人单方启动异议登记的模式对登记权利人的权利可能造成的损害。有观点认为，我国目前异议登记的启动方式仅有单方申请一种，显得过于单一和轻率，明显对保护登记权利人的合法权利不利，存在由于申请人的恶意而造成登记权利人利益损害的可能性，由此主张应该增加双方申请启动或者是法院作出裁定的启动方式。而事实上，一则，不能期待登记权利人同意与申请人一起发起对自己不利的异议登记，双方启动的方式是不现实、不合理的；二则，上文已经提到，异议登记从本质上来说是民事法律行为，那么，依法院裁定发起异议登记，也是不合理的。因此，我国目前采取的依单方申请启动异议登记的方式是具有其合理性的。而在这种启动方式下，若异议登记的存在并不限制登记权利人对该不动产的处分，在第三人知悉异议登记存在并自愿承担风险的基础上，登记权利人得以在存在异议登记的前提下继续交易，而不会受到外力的过多阻碍，不会导致登记权利人丧失交易的机会，也不会导致登记权利人被迫负担合同无法履行的违约责任，即使申请人被证明是出于恶意发起异议登记的，也可以将对登记权利人可能造成的不利影响降至最低。因此，异议登记所产生的效力应该符合其制度设计的目的，即使登记薄上存在异议登记，也不应该限制处分，不应妨碍物的自由流通。

注释：

① 《物权法》第19条第2款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

② 《物权法》第12条：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”

③ 《不动产登记暂行条例实施细则》第84条：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”