注销异议登记的实务探讨

卜志燕

周某于2018年11月申请办理了余某名下不动产的异议登记，并在15日内向登记机构提交了人民法院受理通知书等提起诉讼的材料。日前，不动产权利人余某持人民法院准予周某撤回诉讼的裁定书，向登记机构申请注销异议登记。

经登记机构与当事人周某核实，其异议登记后申请的诉讼确系已撤诉。但周某称，申请撤诉是因为另有关于该不动产的合同纠纷已在異议登记前起诉于人民法院并立案在审，同时向登记机构补充提交了相关诉讼材料，周某坚持该异议登记应当继续有效。而余某认为，周某虽在15日内向人民法院提起诉讼但其已主动撤诉，再次补充提交的诉讼材料亦显示，起诉时点在申请异议登记之前，且被告并非他本人，该诉讼应与本异议登记无关，登记机构应该根据撤回上诉的材料注销异议登记。

异议登记作为《物权法》规定的一项新的登记类型，《物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对异议登记的规定较为简略，在理论上和实践中，对异议登记的受理、生效、注销等也存在着不同的理解。笔者认为对于该注销异议登记可以尝试从以下几个方面来探讨：

1 不动产权利人能否作为注销异议登记的申请主体？

不动产登记的启动方式不外乎三种，依申请、依职权、依嘱托，注销异议登记应也不例外。《不动产登记操作规范》（以下简称《操作规范》）第1.10.4.4条要求，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，并注明相应的法律依据。这就是说，针对异议登记失效的情形，登记机构可依职权进行注销。《操作规范》第17.2.1条规定：异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记;第17.2.2条明确注销异议登记申请人是异议登记申请人。那么，注销异议登记三种方式即为：一是符合异议登记失效情形的，登记机构可依职权注销;二是依异议登记申请人申请注销;三是登记机构根据人民法院生效的法律文书和协助执行通知书依嘱托注销。据此，权利人持人民法院判定撤诉的法律文书向登记机构申请注销异议登记，登记机构应当不能依权利人申请而注销。

《物权法》第十九条明确规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”，但在实践中，权利人往往会因诉讼历时长、程序复杂等原因不愿意提起诉讼进行追偿，加上异议登记申请人与权利人两者之间的矛盾往往难以调解，异议登记申请人没有足够的动力主动申请注销异议登记。则，如若人民法院或仲裁机构已向异议登记申请人确认异议不成立，异议登记已经没有必要存续，不动产权利人又不能主动申请注销异议登记，势必会影响其对不动产的处分和交易，从而影响权利人的权益。

笔者认为可参照《房屋登记办法》和《土地登记办法》的相关规定依权利人申请注销异议登记。许多地方已将此做法列入办理口径，并且有的地方亦已通过立法进行了规定。以江苏无锡为例，《无锡市不动产登记条例》（2018年8月1日起施行）第五十六条第二款第二项规定，不动产权利人可以持人民法院生效的法律文书申请注销异议登记。在一些省不动产登记条例草案中也不乏见到此规定的身影，如贵州省。

2 权利人持异议登记申请人申请撤诉或撤回仲裁申请的材料，申请注销异议登记的，应如何处理？

从法理上看，异议登记申请人主动撤诉或撤回仲裁申请，应视为在法定期限内申请人未提起诉讼或申请仲裁，异议登记失效。而在实践中，往往申请人不会主动将撤回的事实告知登记机构，登记机构自然不会及时知晓这一法律事实。现行法律也并未排除当事人主动撤诉或撤回仲裁申请之后再另行提起诉讼或者申请仲裁的可能。

因此，权利人持异议登记申请人主动撤诉或撤回仲裁申请的相关材料，申请注销异议登记的，登记机构应即时向异议登记申请人核实撤诉或撤回仲裁申请的真实性，了解其是否另行提起诉讼或者申请仲裁。确系已主动撤诉或撤回仲裁申请的，应据不同情形处理：权利人申请注销异议登记时，未满异议登记法定期限15日，应告知异议登记申请人须在法定期限内另行提交提起诉讼或申请仲裁的材料，否则，期满后，异议登记失效，登记机构可注销异议登记;申请注销异议登记时已满法定期限15日，且未另行提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效，登记机构可即时注销异议登记。

在此案例中，权利人申请注销异议登记时，已超过异议登记法定期限15日，但关于不动产权利的内容和归属确系有其他诉讼在审。其难点在于，关于不动产的权利争议状态并未最终解决，但是异议登记申请人再次补充材料的时点，已经超过异议登记的法定期限，该异议登记是否已失效，登记机构从现有的法律法规关于异议登记的规定，很难界定。

但从立法目的来看，异议登记是为了保护真正权利人利益，是避免登记簿记载的权利人滥用登记公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性保障措施，避免存在争议的不动产权利为第三人善意取得。笔者认为，不动产权利的内容或归属仍在争议之中，可给予异议登记申请人一定的期限补充相关材料，从而延续异议登记的效力，到期仍未提交，异议登记失效，登记机构可注销异议登记。至于此“一定的期限”，登记机构可以参照相关法律法规并结合实践，统一合理规定，但不得超过异议登记法定期限15日。

3 提交的人民法院或申请仲裁的受理材料如何审核？

3.1 提起诉讼或申请仲裁的时点是否必须为异议登记之后？

在实践中，当事人针对不动产权属纠纷先向法院提起相关诉讼或申请仲裁后，然后再申请异议登记的情形是存在的。《实施细则》第83条第2款规定的15日是异议登记申请人向登记机构提交相关证明材料的时限，但是对于异议登记申请人提起诉讼或申请仲裁的时点并没有作明确的要求。也就是说，异议登记申请人提交的受理通知书的时点可以在异议登记之前也可以在异议登记之后，只需在法定规定的15日内提交即可。

3.2 提起诉讼的被告是否必须为不动产权利人呢？

在诉讼中，被告是被认为侵害了原告合法权益的人，亦是原告认为给其造成损失而应当向其承担相应责任的人，而引起不动产权属争议的，也并不一定是由不动产权利人所造成的。《物权法》、《暂行条例》、《实施实则》等也未对异议登记申请人提交的提起诉讼、申请仲裁的材料作明确的规定。笔者认为提交的诉讼材料中被告虽非不动产权利人，但案件的焦点仍在于该不动产的权属争议，诉讼的目的在于确认该不动产权利的内容和归属，从立法目的上来看，应当可以作为延续异议登记效力的证明材料。