企业出租自有房屋全流程管理研究

(中国电信股份有限公司福建分公司 福建 福州 350001)

企业自有房屋出租是指企业将所有或经营的房屋交给承租人使用，承租人依照规定定期支付给出租人一定数额的租金，取得房屋的占有权和使用权的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁期限超过六个月，双方当事人必须签订书面合同。

A企业属于集团下属省级分公司，2018年12月拥有全省房屋资产原值58.49亿元，其中经营租赁租出房屋原值2.49亿元。2018年A企业完成出租房屋租金收入1.47亿元，占期末租出资产原值的58.9%。下面就A企业出租自有房屋的全流程管理阐述如下。

一、全流程管理概述

流程管理是企业管理者采用某种以规范化的构造端对端的卓越业务流程为中心，持续不断地提高组织业务绩效的系统化管理方法或技巧。流程管理的核心内容是从流程的实施角度出发，关注企业采取的各项流程是否增值，借此建立一套符合企业实际并构造卓越的业务流程的总称。

企业自有房屋出租全流程管理是企业针对招租、签订合同、执行合同和收款跟踪等一系列业务活动的融合，是能够创造价值的流程管理。

二、全流程管理实施规则

(一)制度与管理办法

基于企业实际情况，A企业下发《关于印发A企业房产租赁管理办法的通知》和《关于明确土地房产实物管理责任部门及房屋租赁租金等相关费用收缴流程的通知》，针对免租期、定价管理、审批权限和租赁合同等进行了规范，充分发挥资源使用效益，用好、盘活房屋土地资源，维护企业利益。同时，加强租金、水电费、物业管理费等相关费用的收缴管理，避免漏收漏缴及欠费风险，对相关费用的收缴职责、标准、流程等相关要求进行了梳理。

(二)落实责任部门

根据A企业的组织架构，涉及办公室、财务部、采购部和法律部，分别承接自有房屋出租的不同环节的责任。其中办公室系房屋实物牵头管理部门，负责房屋资源的统筹规划和日常运营管理;财务部负责房屋土地资产的价值管理；采购部负责指导、规范各单位房屋土地租赁和选聘评估机构及拍租机构的招租、竞标等工作;法律部负责房屋土地租赁过程中的法律事务支撑。

按照土地房产所处物理区域划归各属地分公司管理，按照使用部门将机房类房产统一划归网络运营部管理，营业厅划归销售及渠道拓展部管理，土地房产租赁面积在1000平方米及以上的租赁统归办公室管控负责。

(三)信息公开制度

办公室定期公开闲置房地产信息，推动业务责任部门招租工作。财务部定期跟踪租赁合同期限，到期前3个月通知责任部门落实后续签约工作。

(四)房屋租赁管理系统

在企业门户网站设立房屋租赁管理系统，做好租赁业务日常管理，通过房屋土地实物与合同的关联，建立自有、租入、无偿使用房屋土地实物管理台账，做好合同解析，严格执行履约计划，实现租赁信息全过程动态管理。同时,做好业财对账，每月房租台账与房屋租赁管理系统导出的下账成功记录匹配，跟踪遗漏单据及时补下账。

(五)关键时点跟踪制度

企业做好出租自有房屋的各流程关键点，做到责任分解到位、跟踪到人、落实到底，并抓好跟踪考核。重点是做到租赁合同到期跟踪、房租下账情况跟踪、租金到账认领跟踪、履约保证金收缴认领跟踪和代收水电、物业费催缴跟踪等。

三、全流程实施模式

企业房租收入全流程管理主要有可行性评估与招租、合同签订、收入履约计划、开票与转款认领和应收账款催缴五个方面，具体如下。

(一)可行性评估与招租

办公室针对具体出租房屋对象进行可行性评估，制定出租方案。可行性评估包括需求评估、风险评估、价值评估、成本及净收益测算等。

采购部开展招租工作。招租可采用公开拍租、公开竞价、比选、询价、定向谈判、竞争性谈判以及国家法律规定的其他形式,寻找和确定租赁对象。

(二)合同签订

经过可行性评估、招租与公示后，房屋实物管理部门发起合同审批并在资产系统关联实物信息，同时根据招租结果与承租方签订合同。

(三)收入履约计划

合同签订并归档后推送企业合同解析平台，财务部的合同解析人员接收合同并完成解析，合同解析后生成租金收入计划与项目编码。将合同账期、金额、套餐类型与项目编码、合同编码等关键解析信息进行系统间的传递，自动触发CRM下账，确保及时、准确下账，实现业财数据的交互。

(四)开票与转款认领

财务部通过ITSM发起系统外开票审核，开具专票或推送电子票，后由房屋实物管理部门通知承租人转款并进行费用认领。

(五)应收账款催缴

房屋实物管理部门针对所属房租按月做好房租台账工作，同时对未收缴的房屋租赁租金、合同履约保证金进行催收。

四、全流程管理实施成效及意义

A企业通过出租自有房屋全流程管理，理清企业内部房产概况，盘活企业自有资产，房租收入稳步增长。

(一)厘清企业房产

A企业通过房屋租赁管理系统统计，截至2019年7月全公司持有房产921宗，其中纳入出租的自有房产95宗。将房屋租赁管理系统与企业SAP系统对接，自动匹配房屋原值、折旧、修理费等成本关键信息，有利于提高租赁成本的核算。

(二)盘活企业资产

A企业基于房屋租赁管理系统，做到关键点五项跟踪。根据办公室房租通报，2019年1月至7月，租赁合同到期70宗，已盘活65宗；夯实核对房租下账差错153万元，按合同要求补收履约保证金136万元和代收水电、物业费262万元。

(三)收入稳步增长

通过出租自有房屋全流程管理，2019年A企业每月房租收入同比均高于上年每月房租收入水平，上半年房租收入累计完成1.23亿元，较上年增长15.8%，完成全年指标的61.5%，超时序11.5%。