中国住房租赁市场发展的制约因素研究——基于改革开放以来住房政策调整视角的分析

(西南民族大学 四川 成都 610041)

长久以来，住房问题是我国关乎民生的政治经济学课题，住房租赁市场改革也是我国经济体制改革的重要内容。我国城市住房供应体系的现状和未来城市化居民的数量和收入特征决定了依靠房屋租赁来解决住房问题的必要性和必然性。当前，充分认识制约中国住房租赁市场发展的关键因素，有利于推进我国住房租赁市场改革的实践，健全住房供应体系，解决住房问题。

一、改革开放以来我国住房政策的迁演

(一)住房改革探索期(1978-1998年)

建国初至1978年间，我国住房市场处于停滞状态。改革开放后，我国逐步进行住房制度改革探索和尝试，从福利住房引发的问题出发，就如何缓解住房压力、增加住房供给、减少政府住房支出负担等问题，出台了一系列住房政策，包括1993年的《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》等，在一定程度上促进了我国住宅建设的发展和成长。

(二)住房改革成形期(1998-2007年)

1998 年，面对亚洲金融危机的下行压力，我国将扩大内需的重点放在增加居民住房消费上，但仍是以经济适用房为主的购房自住体系。至 2003 年国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18 号)，我国住房供应体系进一步革新，确立了以普通商品住房为主的购房自住体系。至2007年，我国住房保障相关体系已见雏形。

(三)住房改革成熟期(2007-2015年)

随着房价的快速上涨，2008 年北京、上海房价收入比已超过10，这意味着家庭需要努力工作十余年才能购买住房。在我国城镇居民购房支付能力不足的背景下，为了解决政策性夹心层居民的住房问题，我国提出了两条路径：一是推出降低居民租房成本的公共租赁住房，以《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24 号)和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87 号)两个文件为标志；二是推出降低居民购房成本的共有产权住房。

(四)新一轮住房改革(2016年以来)

随着房地产开发市场多年的高强度开发建设，供需失衡问题也逐渐显现出来。2016 年，以《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39 号)为标志，我国第一次在国家住房政策层面，正式将市场租赁纳入政策范围。在现阶段的住房改革中，市场租赁除了作为一种住房居住形式为中低收入家庭提供住房服务，完善住房供应体系的核心任务外，还被赋予了多重使命。

二、中国住房租赁市场发展的制约因素

(一)缺乏长期的租赁政策环境

住房租赁市场的边缘化导致我国城市家庭户的住房租赁率偏低。根据2010年第六次人口普查，城市租赁率仅为26%，这与许多国际大都市较高的住房租赁率明显不同。据研究，受房价相对较高、人员流动性大等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，房屋租赁是大多数居民解决住房问题的首要手段。

(二)缺少配套的法律制度设计

我国目前针对稳定租赁关系保护承租人权益方面的制度和政策较少，以原则性的规定为主。具体表现在：一是对于租赁市场行业标准并未建立健全，同时相关产业政策也比较模糊；二是有关利用国有闲置土地建设长租公寓、商改住等缺乏可操作的具体政策；三是住房租赁市场法律监管体系不够完善，违规行为常常得不到惩治，进一步阻碍了行业发展。

(三)住房租赁市场经营水平低

由于房地产买卖市场的开发经营利润远远高于社会平均利润率，再加上制度安排上缺少鼓励建设和供给租赁房的政策，无论是国有还是私有的机构性投资者都很少进入房屋租赁市场，规模化的房地产租赁企业更是没有。房地产市场经营主体——房产公司则主要以销售住房作为主要业务和收入来源，租赁业务在其经营业务中的份额极小。

(四)租赁市场供给与需求失衡

一方面，房改后商品房交易市场迅速发展，高涨的房价使中低层收入人群将租房作为解决住房困难的首要办法。另一方面，租赁住房的潜在供应难以有效释放。一是个人拥有多套房源的持有成本很低，个人出租管理成本高、收益低，这就导致多存量住房的业主不能彻底的将房子进行出租。二是适宜出租、交通便利的房源大多处于老化的状态，房龄长、物业管理差、配套不全等问题屡见不鲜，这也导致了这类房源的低利用率。

三、中国住房租赁市场发展的对策建议

(一)制定激励政策扩大市场规模

为解决租赁市场供给与需求失衡的问题，首先，政府应当在政策上给于住房租赁企业支持，就“竞自持”形式拿地的企业在资金上提供相应的政策支持，激发房产企业开发租赁市场的积极性。其次，政府应当引导房产企业将大量的库存房转化为租赁房，进一步落实“三去一降一补”的政策要求。

(二)完善住房租赁相关法律法规

一是明确住房租赁双方的权责归属，稳定租赁双方之间的和谐关系。从市场主体来看，目前房屋租赁市场依旧是卖方市场。因此政府应当以法律法规的形式来明确双方主体的权利与义务，并适当限定住房供给者的权力。

二是保障买房和租房在公共资源的使用上享有同等的权利。在房价高涨的大环境下，赋予租房更多的医疗、教育资源，能够推动居民从房屋买卖市场转向租赁市场。

(三)培养住房租赁市场专业人才

目前，国内各大高校均未设置租赁市场经营管理人才培育的相关专业，为弥补这一空缺，企业可以与涵盖有房地产内专业或酒店专业的高校进行合作，通过与高校建立实习基地定向培养，以解决租赁市场管理型专业人才储备量不够的问题。

(四)加快培育租赁市场机构主体

一是加快推动住房租赁市场“大中小型企业”协同发展格局的形成，引导和鼓励住房租赁业务的更多开展。二是进一步对房屋中介的居间服务进行规范，充分发挥其在数量多、覆盖广、信息流通密集方面的独特优势。三是对个人用户的出租行为进行鼓励，以此增加住房租赁市场的供给量。