长三角一体化背景下上海市住房租赁市场发展探究

文/邢景朋

长三角地区在我国经济发展中占有重要地位，是全国开放程度最高、经济发展最活跃和创新能力最强的区域之一。数据显示，长三角三省一市的地域面积为35.9 万平方公里，仅占全国的1/26，常住人口为2.2 亿，占全国的1/6，但经济总量却达到了19.5 万亿元，占到全国的近1/4。2018 年11 月，国家将长三角一体化发展上升为国家战略，编制了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，明晰了长三角一体化发展的路径，激发了区域市场活力，促进了人才充分流动，推动了区域经济发展迈入新阶段。

上海作为长三角地区的核心城市，在一体化进程中发挥着举足轻重的作用，住房租赁市场在一体化的发展中扮演着重要角色，健全的住房租赁市场不仅可以促进区域房地产市场平稳有序发展，也能够为经济发展提供有力的保障。长三角一体化战略的深入推进，既为住房租赁市场发展创造了良好的机遇，也带来了诸多挑战。上海要紧密结合一体化进程中社会经济发展产生的新变化和出现的新情况，牢牢把握上海入围2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市的有利契机，①针对未来一阶段住房租赁市场发展实施科学的措施。

一、长三角一体化为上海市住房租赁市场发展带来的机遇

（一）完善的交通设施带动区域劳动人口流动频繁

交通一体化是长三角一体化发展的重要基础，近几年，在沪苏浙皖三省一市的共同努力下，交通一体化已经取得了很多突破性的进展。高速铁路和轨道交通的发展日益完善，苏浙沪毗邻地区客运公交化发展也在有序进行，上海、杭州、宁波、温州、合肥、南京和苏州等7 座城市已经实现了轨道交通手机扫码过闸的“一码通行”。交通基础设施的完善带来的区域人口出行便利，使越来越多的环沪周边城市纳入了上海“1 小时交通圈”，极大地促进了区域城市之间的人口流动。国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告2018》显示，长三角城市群流动人口以跨省流动为主。上海地铁数据也显示，江苏、浙江、安徽的乘客是上海外地游客最主要的来源。②上海因城市自身发展的基础好，又是国内的经济中心和金融中心，跨国企业、高新企业和金融企业云集，就业机会多，产生较强的虹吸效应，促使众多长三角区域内的城市青年人群来上海就业。此外，上海建筑业、制造业和服务业等劳动密集型行业的从业人口很大一部分也来自上海周边的城市。长三角区域内人口流动频繁将显著增加上海住房租赁人口，有效拉动上海住房租赁市场的需求。

（二）异地就医便捷吸引周边区域患者

长三角区域的医疗资源分布十分不平衡，上海集中了很多知名的医院和科室，还有众多实力强劲的医学类高校与研究所。逐渐完善的交通设施和异地就医直接结算功能的开通，极大地方便了周边患者来沪就医。国家卫生健康委员会发布的《2017 年国家医疗服务与质量安全报告》显示，2016 年上海三级医院收治的住院患者中，39.29%为非上海常住居民，而且主要来自江苏、浙江、安徽等地。国家也在长三角地区先行先试异地就医门诊费用直接结算，上海根据长三角地区异地就医门诊费用直接结算试点工作的要求，2018 年就已经开通了15 家三级医院和松江、金山2 个区部分一级医院的此项功能。③异地就医门诊费用直接结算不仅为上海周边居民来沪就医提供了便利，也使来沪就医的周边城市居民有所增长。一般而言，周边城市居民来沪就医时会有多个家人陪同，尤其是老年人受文化程度、心理依赖程度、交通和就医过程等多种因素的影响，对助医陪护的需求非常迫切，[1]同时，上海医院床位很紧张，医院周边的酒店住宿费用又比较高，这就需要住房租赁市场能够为就医陪护人员提供一些符合要求的房源，以满足这类特殊人群短期和阶段性的租赁需求，有效降低来沪就医的成本。

（三）营商环境持续优化拉动白领人群租赁需求

上海作为改革开放的前沿地，拥有国内首个自贸区，政府服务意识强，行政审批效率高，企业开办时间短，具有国内一流的营商环境和大量的投资机会，长三角一体化的持续推进为苏浙皖三地新兴的市场主体来沪投资创造了极为有利的条件。新兴市场中青年白领比较多，青年创业人群也比较多。2019 年7 月，上海市人力资源和社会保障局等单位发布的《上海市青年就业状况报告（2019）》显示，来自苏浙皖等长三角地区的来沪青年，在沪登记就业人数共131.7 万人，约占在沪登记就业的来沪青年总人数的41.9%。伴随长三角地区人口就业、学习和生活的一体化进程不断加速，预计未来几年，长三角地区的来沪青年还会继续保持较大幅度的增长。青年人，尤其是在企业工作的青年白领人群，其住房租赁偏好具有一定的独特性，他们需要的不仅仅是居住空间，还需要社交空间和体验空间。近几年住房租赁市场上的新兴长租公寓企业提供的租赁服务能够满足青年白领人群特殊的租赁需求，住房租赁市场出现的新特点也为市场新兴长租公寓的发展创造了有利的条件。

二、上海市住房租赁市场存在的不足

（一）住房租赁市场供需矛盾突出

上海市外来人口多，且大部分外来人口需要通过租赁解决住宿。近年来，上海市积极响应国家的号召实施了很多相关政策，大幅增加租赁住房的供应。“十三五”时期，预计新增租赁住房4250 万平方米，约70 万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的比重超过了60%；新增代理经租房源30 万套（间）左右，房源总供应套数将达到100 万套左右。④但受租赁人群基数大、住房租赁市场的历史欠账多和新建租赁住房投入市场的周期长等多种因素影响，现阶段的上海市住房租市场供求矛盾仍然比较突出，住房租赁市场难以充分满足租赁人群住房多样化、差异化和个性化的需求。短期内增加的房源还是很难全面满足住房租赁市场的需求，也无法有效平抑租金上涨。伴随长三角一体化的深入推进，周边城市来沪就业和生活的人员逐渐增多，进一步增加了对住房租赁市场的需求。

（二）租金价格仍处于高位

上海地域面积有限，土地资源紧张，外来常住人口多，房地产市场供需不平衡，房价长期居于高位。住房租赁价格与房价有密切的关系。房价在短期和长期都将影响租金水平。[2]城市住房价格能够显著地正向影响住房租金，住房价格每上升1 元/平方米,住房租金就相应地上升0.001748 元/平方米／月。[3]受2014 年下半年“9.30”新政和央行降息降准的影响，2015 年上海房价涨幅高达31%，由于前期涨幅过大，2016 年上海房价的总体涨幅仍高达20%。[4]房价上涨过快不可避免地促使房屋租金价格的上涨，尤其是市内核心区域房屋租金水平远远超过了租赁群体的承受能力。房屋租赁价格高极易引发群租问题。虽然上海在积极支持住房租赁市场的发展，鼓励不同类型的企业参与住房租赁市场，但总体上住房租赁市场的发展还不成熟，住房租赁价格仍然偏高。

（三）住房租赁法规不健全

健全的法律法规是保障住房租赁市场健康发展的重要基础，当前，无论是国家层面，还是上海市层面，针对住房租赁市场均缺乏完善的法律法规，难以适应新形势下住房租赁市场的发展需求，致使住房租赁市场发生的一些新变化很难找到相关的法律法规作为参考。当前，上海市规范住房租赁市场发展的法律法规主要是《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理办法》。《上海市房屋租赁条例》于2000 年7 月施行，2010 年9 月上海市人大对条例中的部分条款进行了修订。《上海市居住房屋租赁管理办法》于2004 年10 月施行，2014 年3 月上海市政府对办法中的部分条款进行了修订，两部地方性的租赁住房管理法规实施已经数年。其间，上海市住房租赁市场也发生了深刻的变化，租赁住房的运营主体日益多元化，租赁群体的利益诉求日渐多样化，与此同时，租赁市场上也出现过房屋中介市场不规范、租金贷和租赁住房甲醛超标等问题。为此，上海有必要结合国家的政策要求和上海市住房租赁市场的发展情况制订配套的住房租赁管理条例。[5]

（四）协同发展机制不完善

沪苏浙皖四地经济发展水平还存在着一定的差异，房地产市场处于不同的发展阶段，住房租赁市场发展水平也不均衡，无论是住房租赁的管理模式，还是实施的相关政策法规，抑或是住房租赁的监管方式，均存在着差异。经梳理统计发现：在住房租赁法律法规建设方面，江苏省还未从省级层面颁布实施规范住房租赁市场发展的相关法律法规；在住房租赁监管服务平台建设方面，上海市和浙江省建立了住房租赁监管服务平台，住房租赁企业、房地产经纪机构和个人均可以在平台上发布房源信息，平台为承租人办理居住证和提取住房公积金用于支付住房租金、享受相应的配套服务提供便利，江苏省建立的住房租赁监测分析系统主要是为行业主管部门科学判断住房租赁市场的运行状况，制订规范市场发展的相关政策提供信息支撑和参考借鉴。今后一个时期长三角一体化战略将深入推进，上海市住房租赁市场也将进入快速发展阶段。上海要想推进住房租赁市场健康发展，必然要打破各自为政的管理模式，要同苏浙皖三地加强区域间的工作沟通，吸收借鉴其他地区成熟的管理模式和成功的经验做法。

三、提升上海市住房租赁市场发展水平的对策

（一）加大租赁住房的供应力度

住房租赁市场已经发展成为房地产市场的重要组成部分，无论是在促进区域经济增长、吸引优秀人才方面，还是在稳定房地产市场价格方面都发挥着重要作用。长三角一体化战略的持续推进必将对上海市住房租赁市场的发展提出新的要求。近几年上海市在推进住房租赁市场上取得了显著的进展，通过实施相关政策、出让租赁地块和建立住房租赁公共服务平台等多种举措促进住房租赁市场的发展，有效地增加了租赁住房的供应。受住房租赁市场存在的短板多和租赁人群基数大等众多因素的影响，当前住房租赁市场上的房源还不能有效满足租赁需求。自上海市实施鼓励住房租赁市场发展的相关政策以来，很多市属国企和区属国企按照政策要求，通过竞拍租赁地块、盘活存量房源和收购房源等多种形式拓展住房租赁市场，将具备条件的房源投入住房租赁市场。[6]而新建租赁住房有明显的弊端，其开发建设周期长，短期内对房源的供应不会起到立竿见影的效果。为此，上海市要结合住房租赁市场发展出现的新变化，通过政策和税收等多种方式支持多元化的主体参与住房租赁市场，鼓励企业对符合要求的存量商办物业和厂房进行科学合理的改造进而投入住房租赁市场，以有效增加租赁房源的供应量。

（二）构建权威的租金价格指数

租金价格指数是反映住房市场租金变化的“晴雨表”，是反映住房租赁发展水平的“试金石”，对促进住房市场平稳健康有序发展具有重要作用。政府的房屋主管部门可以通过租金价格指数掌握市场租金的总体变化情况，为科学决策提供合理的参考。住房租赁企业可以将租金价格指数作为租金定价的基本依据，以判断未来一阶段住房租赁市场的走势。上海一些社会机构和经纪机构已开始发布租赁价格指数，但已发布的房屋租赁价格指数存在方法不科学、数据不全面、更新不及时、社会影响力不足等问题，不能够对租赁市场的健康发展提供科学支撑。[7]现阶段，住房租赁市场上的租金价格指数鱼龙混杂，既有部分行业协会发布的数据，也有相关企业发布的数据，这些数据在科学性和权威性方面还存在不足，难以作为政府部门决策和企业运营的参考依据。为此，上海市房屋管理部门应该会同统计和金融等相关部门以及相关高校和房地产领域的权威行业协会，组建专门和专业的上海住房租金价格指数监测机构，充分利用管理优势、人员优势和数据优势等，通过科学的方法测算上海租金价格指数，并在政府网站、房地产相关行业协会网站、权威媒体和住房租赁公共服务平台等媒介定期发布住房租金价格指数报告。

（三）建立健全住房租赁管理相关法规

上海市住房租赁市场的发展已经进入了新阶段，长三角一体化战略的深入推进，势必对新时期住房租赁管理工作提出新的要求。健全的住房租赁管理法律法规能够为住房租赁市场的健康发展奠定坚实的基础。上海作为超大型城市，住房租赁市场有很多特殊性。上海有必要结合近几年国家实施的鼓励发展住房租赁市场的总体政策要求和上海住房租赁市场出现的新变化，加快住房租赁法律法规体系的建设步伐，科学合理地制订规范住房租赁发展的地方性法规。新制定的住房租赁管理法规要有突破性和创新性，针对住房租赁市场运行存在的缺陷，通过法律的形式进行必要的完善和改进，尤其要侧重对租赁住房双方以及住房租赁企业、长租公寓运营机构等主体合法权益的保护。还要抓紧编制租赁房屋空气质量检测规则，确保租赁房屋的空气质量符合要求，保障承租人的切身利益。此外，上海也可以对已经实施多年的《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理办法》进行适当的修订，以健全住房租赁的法规体系。

（四）建立协同发展机制

长三角一体化战略深入实施后，沪苏浙皖三省一市相互之间的交流日益密切。健康有序的住房租赁市场能够为推进一体化战略提供良好的保障。现阶段，受限于不同区域住房租赁市场发展阶段的不同，三省一市结合省情、市情针对住房租赁市场实施了很多新的举措，也各自积累了很多成功的经验做法。其中，浙江省印发的《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》（浙住房委办〔2018〕17 号）明确提出建立租金价格分类管控制度，加强价格指导和协调，并以租赁监管服务平台作为载体，定期发布租赁市场供求信息、租金信息、机构信用信息，引导企业公平、理性定价，促进租金价格基本稳定；江苏省建立了住房租赁监测分析系统，具备市场供需监测、市场主体监测、市场趋势分析等功能，能够为行业主管部门研判住房租赁市场运行状况、制订市场规范发展政策提供信息支撑；安徽省对《安徽省城市房屋租赁管理办法》进行了适应性的修改；上海建立了住房租赁公共服务平台，平台具备房源发布、实名认证、合同网签等功能，同时提供租金查询、金融服务、物业服务、法律问答等便民服务。三省一市要转变传统的管理模式，突破管理体制的制约，打破行政区域界限，深化在住房租赁工作方面的合作，发挥协同效应，使住房租赁管理工作更好地服务长三角一体化发展大局。三省一市可以共同组建工作小组，小组成员可以包括三省一市的房屋管理部门和房地产的相关行业协会等机构，建立定期的工作例会制度，加强工作交流，密切工作联系，分享工作成果，互相学习，取长补短。

长三角一体化战略的实施对新时期住房租赁市场发展提出了更高的要求，上海市作为改革开放的排头兵和创新发展的先行者，有责任有义务在推进住房市场发展工作方面起到引领和示范作用，多措并举补齐工作中存在的短板和不足，及时总结成功的管理模式，形成一些可复制可推广的工作经验，为推进长三角区域住房租赁市场发展作出应有的贡献。

注释

①内容来源于财政部官网。

②数据来源于中国经济网（http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201905/27/t20190527_32187817.shtml）。

③数据来源于上海市人力资源和社会保障局官网（http://rsj.sh.gov.cn/201712333/xxgk/zdly/01/201906/t20190603_1297140.shtml）。

④数据来源于《上海市住房发展“十三五”规划》（沪府发〔2017〕46 号）。