张园历史街区核心价值的发掘、保护与应用

2019-12-05时筠仑

上海房地 2019年11期

文/时筠仑

一、张园历史街区更新概况

张园，位于上海市静安区南京西路历史文化风貌区，北临吴江路，南至威海路，西至茂名北路，东临石门一路，三条轨道交通在此交汇。1882 年，无锡富商张叔和购得此地，取名“张园”，将其经营成为晚清“海上第一名园”。1919 年张园停办后，原土地被分割出售，用于建造里弄与花园住宅，其核心区域保留至今。

张园的中心区位与独一无二的历史文化魅力，使其成为城市更新的战略发展点。张园地区的控制性详细规划调整已于2018 年2 月获得上海市人民政府批复。

张园地块通过“征而不拆”“人走房留”的方式实施土地储备，对张园历史建筑进行成片保护。2019 年1 月22 日，张园地块旧改征收正式生效。

2019 年6 月20 日，张园地区保护性综合开发方案国际征集活动正式启动，将按照有机更新、整体保护的理念，以历史建筑保护活化利用为核心，结合周边区域经济发展，打造形成精品文旅商业板块，使更新后的张园成为上海历史街区保护更新的试点与标杆。

二、张园历史街区的核心价值

历史街区与其中的历史建筑是城市遗产的重要构成。历史建筑是融合文化与实体两方面的复合遗产形式，对其核心价值的发掘、保护与应用是城市历史街区更新最重要的课题之一。

（一）物质的文化遗产

1．城市肌理与街巷格局。张园留存部分的街坊格局完整，风貌肌理完好。张园因地块析产分割出售，里弄地块众多且面积各不相同，再点缀以独立式住宅，街区肌理较单一里弄社区而言更为丰富。每个里弄还设有装饰丰富的门楼，形成竖向空间特色。因此，张园的街巷布局整体层次分明，错落有致，曲径通幽，是上海不可多得的特色肌理。

2．历史建筑及其特色构件。张园罕见的小地块开发模式造就了街区内类型各异、形式多样、艺术特征丰富的历史建筑群。张园内多开间布局且围墙高耸、西式装饰特征明显的成规模高规格里弄在上海已非常少见，颂九坊还包括一幢五开间的石库门住宅，是街区最重要的价值所在。

张园建筑风格总体为中西合璧式，细部体现了古典主义、新古典主义、装饰艺术、巴洛克等各类艺术特征。联排山墙与门楼因不同里弄风格形成了较为丰富的展示面，一步一景，提供了较为珍贵的建筑景观与文化体验。

张园的石库门因不同里弄而形式各异，其中的一些石库门还设有四字吉祥额批、中式年号落款与书法家提名，是张园珍贵的文化遗存。

张园室内特色装修是历史建筑的“精、气、神”，赋予了内部空间以历史韵味。独立住宅的装修更是精致豪华，用材高档，反映了当时富裕阶层对住宅的高品质追求以及设计与施工精益求精的工匠精神。

3．里弄生活遗存：老家具、老物件。张园部分原住户仍保留了原始的里弄生活痕迹，包括老式家具、老式生活用品、文书信件等。这些老物件是里弄文化最贴近生活的承载，为张园的文化特色与地区记忆提供了真实而充分的内容，是上海宝贵的城市记忆。

（二）非物质的文化遗产

张园百年来所经历的社会变革、世事动荡是一部珍贵的城市文明史，与张园的历史空间交相辉映。

1．海派文化精神风貌。在张园，不同里弄地块里中外设计师所表达的审美取向与风格偏好是中西交流、百花齐放的最好见证，体现了中西合璧的整体性城市风格与艺术特色，这与张园众多开发者的中西教育与工作背景密切相关。许多原住户也都记得旧时的西式教育、生活方式和良好的中式传统文化素养。

这种建立在江南传统文化基础上又借鉴了西方新理念、开放包容的海派文化已成为张园原住户普遍认可的文化体系，从更深层次体现了上海特殊的人文社会背景与城市精神。

2．人文历史典故。张园的每座石库门里弄名称都是反映上海城市地理、历史及市民祈愿和平吉祥、崇尚传统道德理念的重要载体，例如“福如里”“如意里”“修德里”等。这类里弄名称不仅提供了丰富的历史线索，也表现了开发建造者的深厚文化底蕴。石库门上的匾额文字，如永宁巷的“紫气东来”“人杰地灵”“福履绥之”等，也是张园传统文化的内涵所在。

在张园发生的人物故事则是张园记忆最丰富的构成。从晚清园林时代到访张园的中国顶级社会贤达，到里弄社区时代在张园居住的老上海各行业精英及文人雅士，组成了一部异常丰富的史话。

3．里弄建筑营造技艺。里弄建筑营造技艺脱胎于中国传统营造工艺，又吸收了当时上海建筑业流行的西洋风和新技术、新材料、新理念，带来了中西并存的多元化的近代营造技艺变革。2011 年，石库门里弄建筑营造技艺被列入第三批国家级非物质文化遗产名录。

张园内不同里弄的建造年代跨度达十余年，且拥有不同的营造商，建筑构造、使用材料、施工工艺等不尽相同，是里弄建筑营造技艺的丰富体现。

三、张园历史街区核心价值的发掘与记录

（一）“一幢一档”历史建筑全覆盖建档系统

对遗产的记录与建档是一切保护传承工作的基础。作为张园地区直管公房的管理者，笔者所在的公司对街区的历史风貌保护负有使命，至2018 年12 月，已通过“一幢一档”工作完成张园44 栋共170 幢历史建筑的全覆盖建档工作，形成了完整的“张园历史建筑资料库”。

此外，建档也是对文化遗产所承载的价值进行探索与发掘的过程。在建档过程中，对张园历史建筑所具备的历史、艺术、科学、社会与经济价值进行研究，对推动张园地区的遗产保护和再利用具有较大的现实意义。

1．建档的主要内容。张园历史建筑在近百年的变迁中，其本体的完好状况与原始风貌都已经历了不同程度的改变。因此，对每幢历史建筑进行细致的摸底查勘、测绘与研究，将为每一幢建筑的现状评估与干预方案决策提供依据。

建档工作主要包括三个方面：

（1）现状记录：通过资料梳理、现场踏勘、建筑测绘、影像拍摄等方式对每幢建筑进行客观的现状记录，全面记录保护性开发前的未干预状态，作为后续历史建筑活化利用的基础资料。

（2）历史原状考证：通过研究历史图纸等文献资料以及现场查勘，发掘并考证建筑原始风貌、原始构件、原始材质及工艺，记录建筑原貌及特色部位的留存情况，为历史建筑艺术科学价值的评估以及保留保护策略的制订提供详实的依据。

（3）人文历史挖掘：通过居民访谈及史料研究，全面挖掘有特色的人文历史元素，充实张园精神内涵，为城市更新的品牌建设及地区认同感提供价值增长点。

2．现阶段对历史文化遗产发掘的主要成果。

（1）历史建筑本体及其特色构件。“一幢一档”除对建筑整体艺术与历史特征进行研究外，在微观层面的主要价值是对建筑原始特色构件（即重点保护部位）保存情况进行全面摸底。张园历史建筑的“风格各异”，即体现在这些极其丰富的原始细部构件以及材质与工艺的多样性方面，如外墙装饰、门窗及五金件、楼梯、特色地坪、花式平顶、细木装饰、原始设备设施、石库门及额批、界碑石等。

这些原始特色部位构成了张园的“硬件资源库”，是张园独一无二的特色，用实物支撑了张园“石库门艺术博物馆”这一品牌主题概念。“一幢一档”对每栋建筑所留存的重点保护部位作了全面的文字、图纸与影像记录。未来，将通过数字化平台进行量化统计与价值发掘，为有针对性地活化利用提供重要依据。

（2）人文历史。“一幢一档” 通过文献研究以及张园征收前抢救性的居民访谈，挖掘了民国时期原住户的人文历史。目前，已收集大量具有价值的一手人文资料，包括地块原始业主与大房东、各细分领域的“名人故居”和“历史纪念地”等信息。张园部分原住户对家族历史也具有强烈的使命感，非常期待张园在今后的保护性开发中能将他们的祖宅作为名人故居进行宣传推广与活化利用。如此丰富的人文汇集对今后张园的品牌建设与地区认同感的塑造具有十分重要的意义。

（3）里弄建筑营造技艺。“一幢一档”对张园历史建筑的营造技艺进行了全面梳理，从各传统工艺的材料、规格、施工流程与工序等方面进行了论述，撰写了《保护、保留建筑（张园地块）房屋特色部分工艺描述》这一里弄建筑营造技艺传习资料。

（二）数字化、信息化建设

张园的历史文化元素较为丰富。有效地分析与管理这些具有核心价值的历史建筑基础信息对于遗产的保护传承与活化利用至关重要。因此，“一幢一档”工作引进了数字化、信息化系统，以提升对张园历史文化遗产的科学化、精细化管理水平。

1．GIS 地理信息系统。张园地理信息平台通过“一幢一档”中对建筑、历史、人文信息的收集以及与地图信息的对应，建立了涵盖整个张园的历史建筑与环境要素空间数据库，并可进行精准查询、分析与结果展现。

2．BIM 建筑信息模型。历史建筑遗产除建筑三维尺寸外，还包括多个层面的信息。一是构件客观物质层面的基本属性描述；二是构件随年代产生的各种变化与完损情况；三是构件历年的修复保养记录；四是根植于建筑本身物质体系中的人文典故等社会文化信息。这些蕴含张园丰富历史文化的差异化信息都可在BIM 平台中得到动态记录、统计与分析。

现阶段，已对张园内所有43 栋历史建筑进行了BIM建模，实现了多角度自由漫游、信息获取、分类显示、重点区域展示等功能，并可与管理需求对接，与GIS 和OA办公软件有效联系，形成建筑遗产保护管理的综合系统。未来，将通过BIM 平台对“一幢一档”信息进行深化分类、量化统计与分析，形成科学的决策依据。BIM 平台中的信息也将在后续的修缮与活化利用阶段持续更新，做到全生命周期管理。

四、张园历史街区核心价值的留存与保护

（一）张园历史建筑过渡时期的“人防+技防”看护管理

从征收到正式开发，张园的历史遗存可能遭到各种自然损害或人为破坏。静安区政府对《对张园历史建筑（过渡时期）采取积极保护的建议》提案作出批示后，笔者所在的公司通过“人防+技防”的精细化管理手段对张园征收基地实行严格的封闭式管理，最大程度地留存与保护张园历史建筑的原始历史风貌。

人防措施通过门岗、巡更、重点建筑驻点看护的安保配置，确保张园征收基地与历史建筑的基本安全。技防措施通过张园信息化管理平台的建设，以BIM+GIS 系统为数字底板，融合张园建筑状态监控报警（温度、湿度、烟雾、建筑倾斜、震动等传感器）、巡查任务管理、监控视频一体化平台等，实现高科技与信息化智慧管理。

（二）征收验房与历史建筑重点保护部位验收

征收验房是上海历史风貌区保护性征收的领先做法，自2019 年2 月22 日张园居民集中搬迁起首次开展，以防止居民私自拆除或收旧货人员向居民收购建筑特色构件。

验房人员由张园“一幢一档”工作班底组成。在居民退租前对每一户的历史建筑原始构件保存情况进行验收并拍照记录。若发现有严重故意损坏历史建筑重点保护部位的，则暂缓办理退租及后续手续，由专家及专业资质单位鉴定后，按照相关法律法规，通过行政或司法途径予以解决。

（三）征收后房屋空置期间的保护性看护

1．垃圾清理阶段的老家具、老物件收集。为最大程度地保留张园的里弄生活遗存，在对空置房屋进行垃圾清理前，由“一幢一档”工作组先行对房屋内居民遗留的、具有历史人文价值的老家具和老物件（各类旧式生活用品、书信、证件、奖状、老照片、日记等）进行编号、拍照存档、转移存放等收集工作。

2．历史建筑及特色原始构件看护。张园历史建筑的重点保护部位种类丰富，数量众多。根据价值评估，主管单位确认了6 栋11 幢需重点保护的历史建筑，由保安进行24 小时驻点看护。其他历史建筑依托基地的全覆盖视频监控，由保安进行24 小时巡更看护。

“一幢一档”工作组通过对每幢建筑的原始特色构件进行编号、贴保留保护标签、拍照、制作《历史建筑重点保护部位清单》，对重点保护部位进行清点存档，作为看护单位的责任依据。若发现建筑构件被盗遗失，则及时上报管理单位，以便各方协调及时追回被盗构件。其中，原始木门窗的铜质五金件、壁炉（含铁艺炉罩、火栏、灰抽屉等全套构件）、原始卫生设备铜配件等是偷盗“重灾区”，属于看护期间的特别重点保护对象。

3．历史建筑看护性修缮。张园历史建筑在空置期间将进行通风透气、白蚁防治、消防安全、防台防汛等日常维护保养。此外，为确保建筑在较长空置期间的安全性，2019 年5 月16 日，专家评审会研讨确定应以“最小干预原则”对张园历史建筑进行看护性、抢救性维修。

张园看护性修缮的主要目标有：排除结构和使用安全隐患；保障外立面门窗可基本开关；修补渗水漏水部位，保障有组织排水系统基本完整；对除此之外（暂）无安全隐患的破损部位，原则上不予干预。将由具有资质的查勘设计单位对张园每一幢历史建筑进行查勘，确认隐患部位，核定损坏面积，明确每处隐患的具体修缮内容与工程量。

（四）保护管理标准化

作为看护具体实施单位，笔者所在公司为了更加科学有效地进行看护管理，对截至今日张园的看护工作经验进行了总结，明确各项看护内容的标准体系构成、具体要求与基本特征，汇总形成了张园《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》。郑时龄院士指出，这将成为历史风貌区在城市更新中的创新举措之一，它的推广应用，将使更多的历史风貌区成为独具特色的“上海名片”，并建议将此管理指南积极申请上海市地方标准，以提升全行业管理水平。

五、张园历史街区核心价值的应用

（一）历史街区更新的核心理念：文化继承

文化遗产保护的本质是文化继承问题。城市更新应基于对地方文化价值的尊重，寻求文化与机能并重的改造，在空间优化的过程中注重历史传统与价值取向。

要将张园真正打造为上海历史风貌区城市更新的标杆与典范，必须最大程度弘扬其文化底蕴与“原真性”特色，在对张园本身历史文化核心价值充分认知的基础上，从地区的文脉特点出发，从建筑的历史价值与艺术特征出发，从市场需求出发，只有这样，才能明确整个历史街区的更新框架，形成可持续发展的城市更新理念与开发策略。

（二）历史文化核心价值在更新开发策略中的资源整合与应用

对张园历史文化遗产核心价值的发掘与保护是为了落到实处的应用。张园的品牌内涵应作为一切更新与开发策略的指导原则与核心思想贯穿始终，并将无形的文化遗产通过品牌建设、功能业态、历史建筑保护与活化利用等各类开发手段加以弘扬。

1．地区文化认同与品牌建设。城市文脉的本质是“人脉”，是不同类型的人群以城市为场域所营建、传承的具体文化空间与多样城市故事，地区居民对其世代居住的场所具有强烈的“认同感”与“荣誉感”。张园特色的地区认同便来自张园的业主与居民本身。他们身份属性中的三个重要元素——籍贯、行业与职业、记忆中的人物与事件，都将与张园建立紧密的情感联系和凝聚力。

这些元素构成了真正的“张园文脉”，也是“海派文化”在张园的具体体现，反映了当时社会中产以上阶级的文化教育水平、做人品格、处事原则。只有通过落实到细处的文脉挖掘，才能彰显张园品牌特色，做到差异化发展，输出张园特色的上海城市精神，而这种“精神风貌”的复兴将是城市更新的更高境界。

2．功能定位与业态策划。功能定位与业态策划是品牌的落地。如何将张园品牌的文脉特点与实体功能业态相匹配，是张园能否真正成为独一无二文化地标的关键。

张园的建筑各有特色，张园较为丰富的历史建筑特征与人文典故将提供较为丰富的素材。因此，应在业态功能布局的顶层设计手法上打破“区域划块”的传统，深入了解每幢建筑的艺术风格与人文特征，以使新功能真正契合不同的历史建筑。这些细节都要建立在对张园历史文化价值深度发掘与研究的基础上，体现在开发策略中对历史细节的尊重与极致追求上。只有做到极致，方能达成“标杆”。

3．历史建筑保护与活化利用。张园的历史建筑是街区最核心的价值增长点。甄别并发挥建筑特色构件的价值，对决策者的开发理念、价值识别与最大化利用资源的能力提出了很高的要求。

除遵循官方的保护分类标准外，更应依每幢建筑的实际保存状况与实际价值制订有针对性的保护与干预方案。此外，最终目的应是通过修复和适当干预的手段提升历史建筑价值，而非一味地迎合普适商业需求而降低其应有的价值。特别是建筑室内干预方向，对原始特色装修部位的处理应更为谨慎。

实际上，保留特色原状的历史建筑更为难得、更为稀缺、更能起到文化传承作用。从市场上寻找尊重历史、愿意为保持“历史原真性”付出更高成本的投资者，不仅可使开发者得到更高收益，也可为上海留存更为原真且不可再生的稀缺遗产资源，这是社会整体利益最大化的表现。