推广“以房养老”的制约因素及应对策略

文/陈筱然

在人口老龄化程度加剧、生活成本攀升的背景下，地产、银行、保险等资本纷纷布局养老，探索养老产业未来发展的可行性。作为一个养老的创新模式，“以房养老”在政策的推动下应运而生，旨在利用房产的远期价值弥补养老资金的不足。实践中，将房产变成养老保障拥有以大房置换小房（差价式养老）、直接出售房产（用房款租房养老）等多种形式。目前被广泛讨论并试点推广的是以“老年人住房反向抵押养老保险”为最典型代表的形式。

推广“以房养老”保险，是探索存量房产养老资源化的最优转化途径和实现形式，有助于提升养老保障水平，即在保障居住权、满足居家养老的前提下，有效盘活房产，提前兑现住房未来价值，增加一笔稳定乃至延续终生的退休现金流收入。“以房养老”最早起源于荷兰，后流行于加拿大、欧洲等国以及日本、新加坡等，其中运作最为完善、最具代表性的当属美国。“以房养老”作为一个舶来品，是养老创新模式的制度安排，承载着更多利益保障，却在国内遭遇文化、制度和政策上的水土不服，成效有限，其中固然有传统观念的阻碍，但更多的是市场理性选择的结果。

“以房养老”概念在2003 年首次被提及（孟晓苏），直至2014 年才启动“2 年4 城”试点之旅，2016 年延长试点，2018 年试点结束并正式推向全国，一直在探索中缓慢前行。即便试点效果不甚理想，“以房养老”保险仍强行切换至快进模式——全国推广，以进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，折射出社会保障体系不完善、老龄化危机和养老金匮乏的程度极其严峻。应汲取国内外的经验和教训，秉承普惠金融理念，着力采取措施，努力迈过政策愿景与现实操作之间存在的坎，将潜在市场变成现实需求。

一、“以房养老”保险在国内的实践及现状特征

“以房养老”保险有助于改善“房产富人、现金穷人”的养老窘境，满足“居家养老+增加养老金收入+终身领取”的三大核心养老需求，理念很美。从试点到推广，虽有政策的倾斜和支持，但效果欠佳，陷入“政策热，市场冷”的尴尬境地。一是参与的保险机构屈指可数，产品设置单一且供给不足。尽管已有平安人寿、泰康人寿、幸福人寿、合众人寿等多家险企获得业务开展的资格，但进行实质性运作并取得突破的仅为幸福人寿推出的“房来宝”，而人保健康的“安居乐”产品至今未进入销售阶段。二是参保率极低，观望氛围浓厚。截至2018 年8 月末，在8 个试点城市累计签约214 单(147 户)， 累计承保149单 (105 户) ，平均参保年龄71 岁，在订单分布地域上，北上广占据绝大多数。

事实上，无论保险、银行等金融机构，还是监管部门、地方政府，均在试图推进“以房养老”。在“以房养老”保险试点之前，国内已有少数城市先行尝试。2005 年南京汤山“温泉留园”老年公寓实行“以租换养”模式，2006 年上海公积金管理中心推出“以房自助养老”方案（“售房返租”），2007 年北京成立“养老房屋银行”（“以房换房”），2011 年中信银行通过发行“信福年华”借记卡来尝试“养老按揭贷款”，试图推进中国式“倒按揭”的步伐，但由于缺少有力的政府支持，均以失败告终。

每一次实践、试点和改革都被寄予厚望的“以房养老”，预期效果总与现实存在较大落差；尽管如此，探索仍在进行。北京除试点“以房养老”保险模式之外，还通过共有产权房模式，尝试另一种“以房养老”。广东于2018 年10 月正式推出“存房+养老”新模式，以求破解“以房养老”困局，其使房屋所有权不发生转移，还能让老人继续享受房产增值收益，较为迎合传统观念，更能打消市场顾虑。

随着时代的变迁，传统养老方式已难以适应日益严峻的老龄社会养老问题，但“以房养老”保险毕竟属于一种突破传统养老观念和住房观念的创新型养老方式，涉及面广、业务复杂，阻碍在所难免。特别是，产品的设计完善、养老观念的引导重塑以及公众的接受参与，都尚需一个渐进式过程。因此，“以房养老”的推行和市场适应仍需逐步实践探索、经验积累、动态调整，前行道路较为漫长。

二、支撑“以房养老”保险推广的理论基础、现实需求与基础条件

（一）理论基础

“以房养老”保险基于“削峰填谷”目的，以生命周期、资源优化配置、家庭财富代际传递、产权分割和资产流动性等理论为依据，达到生命周期中收入的优化配置和消费的均衡，是一种养老方式的创新。但是，“以房养老”保险深受“养儿防老”、“但存方寸地，留与子孙耕”等传统“共识”的束缚，而生命周期框架下构建居民跨期优化决策模型的研究结果表明：参与“以房养老”可增加退休后的收入来源，减轻年轻时的养老负担，使得一生的消费更加平滑，从而有效增加社会总体福利。[1]福利经济学也认为“房产作为遗产留给儿女”是一种福利损失。同时，由于“以房养老”保险具有正外部性，外部性理论又为国家制订支持政策奠定可靠的机理，“以房养老”保险的推广不仅是对上述理论的重组与应用，更是其发展与深化。

（二）现实需求与基础条件

1.“未富先老”、老龄化程度加深，养老负担日益突出。我国老龄人口规模大、占比高、老龄化速度加快，2017 年我国60、65 周岁以上人口达2.41 亿人、1.58 亿人，占总人口的17.3%、11.4%，远超出老龄化社会10%的门槛值。据联合国预测，到2035 年、2050 年我国60 岁以上人口将高达4.09 亿人、4.79 亿人，占总人口的32.2%、44.0%。受家庭小型化和少子化的影响，基本养老保险抚养比已由2011 年的3.16 降至2016 年的2.8，而伴随预期寿命的延长（由目前的突破76 岁增至2050 年超80 岁），年后抚养比将进一步降至4 ∶3，严重偏离3：1 的收支平衡比例，这意味着“以房养老”保险的市场动力十足。同时，对生活品质的追求导致晚年开销的不断增加，经济问题成为赡养问题的核心，而“以房养老”恰能提供经济支持来弥补养老资源的匮乏。

2.自有房占比大，为推广“以房养老”奠定坚实的市场基础。由于多年来的房地产大开发以及财富效应驱动下的炒房，中国住房自有率达87%，远高于61%的世界平均水平，并超过美国（61%）、英国（70%）、瑞典（59%）、法国（56%）、荷兰（54%）、丹麦（52%）、德国（44%）等几乎所有发达国家。同时，我国养老储备呈现储蓄少、房产多的特点，大量存量资产“固化”在不动产上，一、二、三线城市房产占家庭净资 产 比例为75.9%、67%、66.4%，而英国、美国的家庭财富净值中不动产占比仅为36.8%、28.7%。老人奋斗一生所余房产，除提供其住宿外，其价值若能全部或部分释放，转化为改善老年生活的资金，比全部留给下一代继承更有实际意义。[2]因此，亟需盘活房产，引入“以房养老”保险。

3.家庭供养结构变化，“以房养老”是化解房产价值固化与养老照护需求之间矛盾的有效手段。受计划生育政策延续多年等影响，家庭趋于小型化，家庭代际人口不断减少，“4-2-1”家庭结构日趋稳固，加之“全面二孩”政策效果不及预期，传统“养儿防老”方式或难以为继，迫切需要一种更加有效的市场化养老方式，“以房养老”应运而生。由于不存在遗产观念的压力，对于失独家庭而言，“以房养老”不失为一种可行的有效养老模式。[3]有研究推测，2012 年我国失独家庭已接近百万，预计每年还会以7.6%的速度增加，至2050 年或超千万，届时无疑将面临无人养老的境地。同时，伴随人口结构变迁、家庭代际关系变化，“空巢”现象日渐凸显，家庭互助养老模式和基本养老保障制度正遭遇严峻挑战，势必更多依赖商业化的养老服务，而“以房养老”正是突破口之一。

4.社会养老保障水平有限，多层次养老体系远未形成。我国养老制度、养老设施及养老服务机构仍有欠缺，还处于低水平、广覆盖的初级阶段。2017 年基本养老保险覆盖超9 亿人，积累基金超4.6 万亿元，单纯依靠第一支柱并不足以满足“尽享体面的晚年生活”之需；作为第二支柱的企业年金尚未充分发展，规模狭小，仅涉及8 万家企业，覆盖2300 万人；第三支柱相对迟缓，个人税收递延型养老保险和养老目标基金的试点才刚刚起步，家庭养老储蓄与养老投资理念与习惯还未形成。因此，面对严峻的养老形势，必须未雨绸缪，“以房养老”保险的全国推广，正是强化第三支柱的新尝试。

5.养老金总体不足且保值增值乏力，面临支付危机。养老金逐渐步入收支不平衡通道，甚至部分省市严重入不敷出。目前养老金的收入还大于支出，但收入增速明显低于支出增速。《中国社会保险年度发展报告(2016)》显示，有13 个统计地区养老保险基金累计结余的可支付月数已不足1 年。《中国养老金精算报告2018-2022》预测，未来三四年养老金“收不抵支”的省份约13-14 个。2017 年11 月实施国有资本“输血”社保基金方案，2018 年7 月建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度，均暗示养老金存在支付风险。仅凭当期征缴的养老金、存量资源调剂以及财政补助等手段来维持支付，缺口将越发增大。因此，必须另寻开源之策，而“以房养老”便是有效纾解养老金危机的策略之一。

三、“以房养老”保险推广普及的障碍

1.“遗产观念”根深蒂固，传统的养老伦理与“以房养老”保险之间存在冲突。房产富含财富、户籍等附加值，承载着家业传承，也是代际间情感维系的工具，更是所谓“六个钱包”向现实的妥协，房产留赠后代似乎天经地义，“房产助力养老”注定难以获得广泛价值认同。家庭伦理压力下，“以房养老”有悖传统文化，受制于“代际契约”关系的约束，必须取得家庭代际的共识。一旦超出适用边界，势必遭受巨大阻力，难以成为主流思潮。央视的一项调查显示，60 岁之后，愿意“以房养老”的老人占比为7%；另一项网络调查显示，63.2%网民不会选择“以房养老”，近六成受众不同意父母“以房养老”，仅不足三成网友表示“可以尝试”。[4]

2.宣传不到位，认知不够，且沦为行骗的新道具，更是加剧民众担忧。“耗费大半生积蓄买房，最终房产丧失，一无所有”是对“以房养老”保险的直观感受，加之舆论宣传不到位、存在曲解言论，民众易产生对“以房养老”的抵触情绪。同时，老年人往往处于相对弱势地位，可能会遭受不规范操作的误导，打着“以房养老”的旗号设计骗局的案件时有发生。有媒体曾曝出数十位北京老人惨遭“以房养老”骗局，造成房财两空，甚至背负巨额债务。市场上存在诸多负面信息，而市场监管和产品创新又难以消除老年人的质疑，客观上影响了人们对“以房养老”的认识。

3.产品设计不尽合理，与养老需求不完全匹配。“以房养老”保险固然可通过抵押房产来获取持续的养老金，但更大的痛点在于养老服务。目前产品设计未能深入践行普惠金融，实现经济需求、生活照料需求、生病照料需求、精神慰藉需求和居住方式需求的综合升级。[5]比如“养老房屋银行”虽保留产权，但参保人只能居住在老年公寓，未兼顾家庭关怀。同时，根据现行制度，参保人身故后房产处置所得不足以覆盖所支付的养老金时，缺口部分由保险机构自行承担，而超出部分则需返还给继承人，造成风险分担不均衡，对消费者保护有余，对保险机构保护不够。若完全由市场决定下，保险机构势必在风险溢价上下功夫，其结果必然掣肘“以房养老”保险的发展。

4.双方利益最大化的公约数很难实现，对算与否、“回报率”存在顾虑。“以房养老”保险终究面临回报率问题，房产增值保值预期使潜在需求显性化，房产产生的价值可能远超保险机构的承诺。房价升高预期强烈，在投资决策中，以大概率上涨的物权来置换当下的养老金并不符合投资收益逻辑。每月养老金恒定且过少，比如根据“房来宝”保险费率表来测算的回报率未必高于理财产品，达不到收益预期，更何况租房养老“本金俱全”，可分享房价上涨收益的实际，不足以激发投保意愿。此外，一旦反向抵押，变现能力难以应对突发之需，参保人的财务自由受损。鉴于房价的不明朗走向，出于风险考量，保险机构会对房产评估打折，这更是影响投保热情。央视发起的一项调查显示，71%的被调查者对“以房养老”不予认可，认为“收益不划算”的占比达64%。

5,房地产市场不成熟、不稳定。

(1)房地产市场存变数，加大运营困难，房产质押带来的资产价格起伏波动制约推广的动力。“以房养老”保险以房地产市场稳健发展、价格可预测为基础，但在二三十年的运营周期中，房价涨跌难料，确定合适的偿付标准不易。特别是，面对日渐严峻的老龄化，楼市供求关系极可能发生转变。在人口增长拐点出现、“房住不炒”调控持续深入的背景下，房价下行成为一大顾虑，保险机构缺乏锁定利率的工具和机制，因而对此望而却步。房价出现大幅下跌或步入下行通道所带来的抵押房产的贬值损失由保险机构承担，后者却仍需以约定的固定利率来按期给付养老金，此时预期抵押权处置收益已无法覆盖养老金预付款，而一旦房价上行，保险机构则会面临道德风险：参保人会认为按现行估值，参保得不偿失，有可能变卦悔约退保。对住房价格走势存在的认知差异，势必会影响“以房养老”保险的推广。

（2）房屋毁损折旧以及质量问题。“以房养老”期满处置时，住房的使用价值和市场价格均已大打折扣。更何况，我国建筑的平均寿命只有25-30年，而英国达到132年，美国也达74年，届时破旧的住房价值几何存疑。如果建筑质量难以取得突破，“以房养老”就是个伪命题。因此，保险机构倾向于将折旧率提高数倍，大大降低给付率。同时，参保期间，房屋损毁等风险的后果承担以及房屋，灭失后养老问题的解决，都着实让险企担忧。

（3）不动产的评估体系不健全，缺乏权威的评估结论。“以房养老”需先行评估房产价值，以此判定养老金额度。然而，利率波动和经济周期等不确定因素导致“以房养老”保险市场走向扑朔迷离，无法建立适用于中国的房价估值模式。此外，由于缺乏统一的房产评估行业规则和房产评估业务平台，评估资质混乱，难以保证评估结果令双方信服。因此，操作中往往会产生分歧，即估值时参保人期望按房价上涨走势来高估房产价值，而保险机构则会考虑各种影响房价的不确定因素，做低未来增值部分，由此也易导致参保者及其子女与保险机构之间矛盾、纠纷不断，影响业务的顺利开展。

6.配套法律政策保障尚且不足。“以房养老”发展相对成熟的国家，无不制定了很多配套制度。然而，国内缺乏顶层设计，政府支持力度有限。

(1)法律法规不配套。关于“以房养老”，只能借鉴《继承法》、《物权法》以及《担保法》等相关法律，存在法律衔接上的空白。与大多数发达国家的土地政策不同，我国城市住宅受制于70 年土地使用权大限，造成“以房养老”期满后土地使用权所剩无几。尽管《物权法》规定“自动续期”，但如何续期、处置以及收费等问题尚无定论，2016 年曾发生温州20 年产权房屋到期后天价续期的事件，造成对“以房养老”保险的预期大打折扣。农村房屋则面临宅基地流转的限制以及《担保法》规定其使用权不能作为财产进行抵押，造成该业务在农村几乎无法推行，急需补充养老资金的广大最贫困群体因此被排除在外。

（2）政策支持缺位。一是对参保人变卦悔约、子女入住不退房等后续问题，缺少配套的制度设计。二是物业税、遗产税以及补偿支持等政策尚未出台，房地产税悬而未决，均对“以房养老”产品的定价以及推行意愿产生不利影响。在产品研发与业务监管上缺乏统一的业务行为准则和职业责任规范，造成“以房养老”的认可度不高。三是监管协调难度大。业务流程复杂、存续期长，横跨房地产、保险、财税、社保等多个领域，涉及房产评估、抵押登记变更、公证等诸多环节，需多部门协作推进配套政策的制订和落地，保险机构要投入远超过传统保险业务的人力、物力、财力，承保的积极性自然大打折扣。四是福利分房、房改房等可由子女继承或是退还单位，但不允许上市交易，无法办理抵押登记手续，大量房屋被排除在合格标的之外。

（3）风险分散机制不完善。除了应对传统保险业务中的长寿风险和利率风险外，还要顾及市场波动、房产处置等其他风险。一是寿命不可预知，抵押期限、抵押金额难定。参保人一旦过早辞世，便无法从抵押的房产中获得足够养老金，易引发对住房剩余价值之争论，而如果寿命过长，支付的养老金甚至可能超过房产价值。二是长期现金流单向输出，现时无保费流入，却要先行给付养老金，收益需待参保人百年后方可变现。业务扩张、房产囤积，势必会增加保险机构的现金管理压力。业务的成本、风险和承保周期均远超传统保险，而缺乏配套的担保等机构，社会诚信体系也不尽完善，风险分散机制未建立。在政府缺位的情况下，保险机构无法化解这些困境，必然作出利于自己的安排，尽量规避或转嫁风险，造成双方缺乏相互信任而难以成交。

四、“以房养老”保险推广的市场空间——基本定位“创新小众、有益补充、前景可观”

在一个经济体的养老保障体系中，最重要的是基本养老保险，这决定了“以房养老”的小众化。“以房养老”仅作为满足差异化、多元化养老保障需求的一种自愿选择，期望其解决全部养老问题过于严苛。“以房养老”保险不等于政府“甩包袱”，推卸本该承担的养老责任，更不会变成一款基本的养老政策。

独特的国情也决定了“以房养老”保险很难成为养老的大众化选择，只能为特殊群体量身定制。供给端和需求端的种种顾虑、利弊权衡，决定“以房养老”保险推广后在相当长时期内很难走出小众的定位，更多表现为一种发展潜力。然而，“以房养老”保险仍具有一定的需求空间，相对适合拥有产权房的失独、孤寡、空巢以及养老金不足等城镇特定老年群体。它在农村难以推行，那里仍将是“土地养老”。理性消费者一定会异常谨慎，反复权衡，只有在确定经济上“划算”或者外部环境“不得已”的条件下才会作此选择。因此，政府必须切实承担起兜底功能，这离不开养老系统工程建设的协同效应，而“以房养老”仅为一种补充性保障措施，受众面有限。“以房养老”进展一直缓慢，进一步证明其在我国不具备普遍意义。

境外大多数经济体的实践也证明，“以房养老”保险是一款小众产品，市场占比不大，参与人数十分有限。即便在“以房养老”开展较早、较成功的美国，在有条件参与的老年人家庭中仅约3%的参与比例。澳大利亚投保人数约3.66 万人，抵押规模仅为23亿澳元。加拿大、韩国投保人数分别只有1 万人、1.1 万人，英国、印度抵押规模仅为4.73 亿英镑、180 亿卢比。

“以房养老”制度本无可非议，但“以房养老”政策建立在房产增值的基础之上，违背“房住不炒”的精髓。“以房养老”保险的普及，再次将住房与投资捆绑，堵住房价下跌的可能性，纵容房地产泡沫膨胀，“居者有其屋”会受到排斥。但是，若房价和房租长期趋涨，又会影响“以房养老”的覆盖范围和保障效果，从而陷入一个恶性循环，因为无人愿将持续上涨的房产抵押给保险机构来获得微薄的养老金。只有彻底打消房产增值的预期，维护房地产市场的稳定，“以房养老”推广才能进一步取得突破。

因此，“以房养老”保险契合未来养老安排和消费理念，着实增加了一种养老选择，其推广固然可为政府转移部分养老压力，但大部分养老问题仍需由政府托底，其注定只是非主流的市场化养老方式。然而，伴随内在、外在条件的逐步成熟以及市场的不断培育，加之人口基数庞大，“以房养老”保险的潜在需求或持续显现，供给主体或不断扩容，未来前景可期。

五、进一步促进“以房养老”保险推广普及的策略选择

1.加强宣传和引导，塑造良好的舆论环境，提供咨询服务，提高接受度。借鉴我国香港经验，广泛开展宣传，提高“安老按揭”知名度，利用日本、新加坡等国通过反向住房抵押获得养老保障的成功案例来传授正面经验，政府、媒体等多方协作，加大对“以房养老”的推介，提高理解和认知水平；宣传正规的办理途径，强化风险提示，逐步摒弃传统观念，引导确立新的养老理念，消除文化冲突，激活需求，达成“以房养老”的共识。同时，受制于精力、知识的限制，老年人往往难以作出适宜的决策，可通过专门机构开展“以房养老”的免费咨询。美国要求人们在申请“以房养老”之前必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，以防落入陷阱中而使利益受损。中国保险协会等社会组织可扮演更积极的角色。

2.推动顶层设计、统筹规划，研究制订“以房养老”制度环境框架，完善相关法律法规。国际上“以房养老”发展历程表明，仅靠市场自发来发展远远不够，国家和政府的支持不可或缺。

（1）优化法制环境，完善配套政策制度，规范有序发展。针对与现行《继承法》《物权法》《担保法》等法律衔接方面存在的空白，建立健全法律法规着力解决涉及遗产继承纠纷、房产价值波动损失承担等的法律问题。明确《物权法》中土地使用权续期的规定，构建长效住房产权机制，消除期限处理的不确定性。创新农村房屋流转制度，为农村房屋纳入“以房养老”消除制度障碍。设定参与准入门槛，严格担保、评估、交易、公证等机构资质，促进规范化操作。建立资产评估机制，确保评估报告的权威中立、客观公正，兼顾双方的利益。建立信息披露机制，准确、全面披露产品的内容、时限、渠道以及收益、成本、潜在风险等情况，减少信息不对称，便于公众判断。条款费率更透明，文字表述尽量通俗易懂，办理流程更便利。

（2）以税种的开征来引导“以房养老”行为预期。坚持“房住不炒”，推进涉及房地产的土地、税收等相关政策的改革，建立长效调控机制，促进房地产市场的稳健。开征房产空置税、房地产税，有效遏制房产市场投资投机行为。适时开征遗产税或个人资产增值税，倒逼式助推“以房养老”保险推广。一旦遗产税破冰，而“以房养老”产品享受免税待遇，便可成为合理避税的有效工具。美、加、日等国的高额遗产税或个人资产增值税是保证“以房养老”业务顺利开展的制度土壤之一，与其将住房由子女纳税继承，倒不如“以房养老”。

（3）给予适当的财税等优惠和激励性扶持政策。对涉及“以房养老”业务所产生的收入，减免增值税及其附加、所得税，以及参保房产交易环节的税费等。同时，给予一定的财政补贴，切实减低“以房养老”产品的成本，激励开发“以房养老”产品。

（4）强化监管，推动跨部门联动监管，填补监管空白，避免误导和欺诈行为再次发生。由于“以房养老”横跨多个领域、监管涉及多个部门，监管层面需要相关部门各司其职、加强协作，建立监管协调机制，制定监管条例，实现监管数据与信息共享，严厉打击“以房养老”诈骗，加强老年人权益的保护。

3.健全风险分担机制，通过政府担保、再保险、浮动利率、多次评估等方式进行风险规避和管理。

（1）由政府部门成立专项补偿基金进行风险“兜底”，若房产抵押与最终给付养老金存在差额、房价波动等不确定因素造成经营亏损，可由此基金进行补贴。借鉴日本“倒按揭”模式下“连带保证人”制度，老人逝世后，若子女承担偿还养老款项之责，则不处置抵押的房产，若房产价值低于养老款项，也可由子女偿付，以消除保险机构的担忧。同时，汲取日本、美国的实践经验，构建与“以房养老”相匹配的资产证券化制度，提高反向抵押资产的流动性，克服产品周期长、占用资金量大的弊端。

（2）出台担保政策，建立再保险机制，解决保险机构的后顾之忧。国际上，凡是实行“以房养老”制度的国家，均采用由政府提供的“再保险”机制来再次分散和化解相关风险，已形成对投保人和承保人提供“双向保险”（美国）、以政府信用为背书对承保人提供“单向保险”（我国香港）、采取市场化担保方式进行再保险等模式。为了降低房价、利率波动等市场风险，美国制定HECMs 计划，由美国联邦住房管理局对金融机构所发放的贷款实行担保，并由公共保险部门提供保险，以此促进“以房养老”顺利推广，还通过政府支持的房利美、房地美等住房贷款担保机构来提供担保，以便化解长寿风险。

（3）加强对金融市场、房地产市场等的综合研判，特别是做好对房价波动、利率、长寿等风险管控的设计。加大专业人才储备与培养，提升保险精算水平，科学评估寿命，动态更新评估指标；优化业务细则，提高虚报健康信息难度，降低预期寿命信息的不对等，减少寿命预期的评估误差。同时，由于“以房养老”保险所签订的合同期限过长，加大了产品一次性设计的难度，可尝试采取将合同分期续约的模式，动态更新合同条件，降低产品的运行风险。

4.借鉴国外经验，立足国情，丰富和优化保险产品供给，满足差异化需求。

(1)加大研发力度，改进产品设计，促进产品的标准化和精细化、支付的模块化以及期限的灵活化等方面的改进，切实响应需求。对需求进行细分，提高产品创新的针对性，开发设计出满足多元化、多层次养老需求和意愿的产品，激发养老消费欲望。美国的“以房养老”面向的是中产阶层；在日本，收入需在某一个水平线之下才有资格申请“以房养老”，具有福利保障性质。我国也可根据温饱型、改善型等养老需求来设计不同产品。同时，推出房屋增值分享型产品，尝试部分住房产权抵押，待房产升值后按照一定的比例分享给参保人、继承人，或将产品设计为兼具理财功能的险种，设立投资账户，每年享有固定利率的投资收益。此外，还可将重大疾病险、终身重疾保障等险种嵌入“以房养老”产品，提供更全面的保障。

（2）拓展保障形式，适当放宽承保条件，提供更加灵活的选择。2011年我国香港实施“安老按揭”计划，因市场认可度不高，又推出更具可行性的“以租养老”模式；新加坡主要有出租养老、“以大换小”养老（针对政府出资建造的组屋）以及倒按揭式养老（针对私人建造的商品房，适合无子女者）等三种形式。逐步扩大抵押房产的范围，引入共有产权住房、商业类房产、农村宅基地房产等其他类型的不动产，以便解决更多“老有所养”问题。2016 年10 月我国香港将“安老按揭”扩展至“香港房屋委员会及房屋署”补贴房屋计划中未付土地出让金的住房（类似于“小产权房”），几乎所有产权房均享有申请住房反向抵押的权利，致使2017 年住房反向抵押保险成交747 单，增长92%，推动“以房养老”向“以房养家”转变。

（3）扩大触及广度，丰富保障内容。推广“以房养老”保险，不应局限于给付养老金、提供稳定的经济来源，更需在养老期间提供更专业细致的服务。借鉴我国台湾的“长期照护保险”，将“以房养老”保险的保障内容扩大到养老照护的诸多方面。进一步完善养老产业布局，拓展“以房养老”的延伸业务，建立起养老综合服务体系。针对不同健康程度、不同需求的老年群体，提供定制化、个性化的产品服务，探索“养老保险金+服务供给”给付形式。尝试引入长期护理保险与“以房养老”产品有效融合，发展康复医疗，提供更全面、更多层次的养老服务。创新合作机制，将产品设计引入医疗、护理机构，将“倒按揭”后的养老金直接对接日常医疗和护理开销。

5.构建多元化参与主体制度。借鉴日本经验，“以房养老”产品的设计必须发挥多方主体的力量。目前国内“以房养老”片面建基于由保险机构推出的住房反向抵押，而对其他市场主体的重视度不够，必然导致产品的单一化，实施效果欠佳。应进一步放开市场，鼓励、引导银行、险企、信托、房企、养老机构以及社会资本等多元化主体加入“以房养老”事业，并在政策上给予足够空间，特别是要将符合条件的银行纳入其中。美国反向抵押贷款中，相当一部分是一次性从银行和非银行金融机构获取的现金。对商业银行住房反向抵押贷款业务收益率的研究表明，商业银行开展此项业务有利可图。[6]