取得办公房产相关的纳税筹划分析

何丹丹

摘要：企业要开展生产经营活动，需要一个相对固定的办公场所，而这个场所可以是企业租赁的，也可以是企业购买的，也可以是股东直接房产投资入股的。本文对这种复杂情况下的税收政策进行了详细分析，提供了合理建议。

关键词：办公房产;租赁;购置;投资;税收筹划

一、税收筹划背景分析

首先，不同的办公房产取得方式所涉及的税种是不一样的。会涉及的主要税种有：增值税及附加、印花税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、契税、企业所得税。

其次，同一税种在不同的情况下所涉及的税率以及计税方式也不尽相同。比如：租房合同和购房合同的印花税税率是不同的。从租计征和从价计征的房产税税率也是不同的。

再次，不同税种在不同时期针对不同细分的征税对象会有不同的优惠政策。比如：2019年新政：小规模纳税人月销售额未超过10万元的，免征增值税。

最后，企业购置或接受投资等情形，与税收统筹相关的税和费不仅仅要考虑交易当时发生的税费，还需要统筹考虑企业取得房产后会影响到的税费。比如：折旧、房产税以及折旧、房产税影响的企业所得税等。

以上所有信息我们需要综合考虑，最后统筹税收成本。

二、涉及的税收政策

（一）增值税及附加

国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条（二）“其他个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算应纳税额”。

近期新政：国家税务总局公告2019年第4号中第四条明确：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

个人转让非住房类不动产（商铺、写字楼、车库、土地），能提供房地产原值的合法有效凭证，以差额征税，否则应以全额计征增值税。

营改增后，财税[2016]36号第十条规定：以房产投资入股行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

（二）印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》规定租赁房屋所签订的财产租赁合同适用0.1%印花税税率。房产转让合同应按“产权转移书据”税目，按0.05%的税率贴花完税。增值税单独记载的，按不含税价计征印花税。

（三）房产税、城镇土地使用税

《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

城镇土地使用税按房产实际占用的土地面积，向土地使用人每年定额征收，分别不同地区规定每平方米土地使用税年应纳税额。

（四）个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》规定，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为20%。出租不动产允许税前扣除项目包含增值税、印花税、房产税、转租成本、修缮费用。

根据国税发[2006]108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。具体比例在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

（五）土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”

（六）契税

按照《中华人民共和国契税暂行条例》，契税由购房方缴纳，契税实行3% ～5%比例税率。

（七）企业所得税

企业租用办公房产的租金、缴纳的印花税均可入费用减少企业利润，可以起到少缴企业所得税的作用。

三、结合案例分析

有杭州民营企业老板个人名下办公房产，目前无偿给民营企业（非房地产企业）办公用。相关数据如下：办公房产购置成本1500万元（2016年4月30日购置），建筑面积1000平方米（土地面积不详，忽略城镇土地使用税），目前房产市场售价2000万元。办公房产目前市场租金2.8元/天/平方米，民营企业所得税税率25%。如上办公房产到底是租赁？购买？还是直接投资企业？

（一）企业租赁老板办公产房

1、月租金=1000*2.8*30=84，000元 （未超10万元/月，免增值税）

2、老板承担的税费=84，000*0.1% （印花税）+84，000*12%（房产税）+（84，000-84，000* 0.1%-84，000*12%）*（1-20%）*20% （个人所得税）=21，977.76元

3、企業承担的税费=84，000*0.1% （印花税）-（84，000+84，000*0.1%） *25%（房租印花税抵减的企业所得税）=-20，937元

4、租赁20年整体税负（假设各项税收优惠条款持续有效）=（21，977.76-20，937）*12*20=249，782.4元

5、企业支付老板84，000*12*20= 20，160，000元

（二）企业购买老板办公房产

1、增值税=20，000，000/（1+5%）*5% =952，380.95元

不含税价=20，000，000-952，380.95= 19，047，619.05元

2、2007年2月1日起，杭州二手房转让土地增值税征收具体细则出台，征收机关可采取核定征收办法，即按转让二手房交易价格金额的0.5%征收率征收土地增值税。

土地增值税=19，047，619.05*0.5%= 95，238.10元

3、根据国税发[2006]108号文件规定，售房者个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1%核定征税。

个人所得税=19，047，619.05*1%= 190，476.19元

4、老板承担的税费=952，380.95（增值税）+952，380.95*（7%+3%+2%）（城建税及附加）+19，047，619.05*0.05%（印花税） + 95，238.10 （土地增值税）+190，476.19 （个人所得税）=1，361，904.76元

5、企业购置时承担的税费=19，047， 619.05 *0.05%（印花税）+19，047，619.05 *3% （契税）-19，047，619.05*5% （进项增值税抵扣）-19，047，619.05*5%* （7%+3%+2%） （相应城建税及附加税抵扣）=-485，714.28元

6、企业购进办公房产后，每年需要缴纳房产税、每年计提折旧费用（20年/直线法/无残值），每年可少交企业所得税=（19，047，619.05*（1-30%）*1.2%房产税+19，047，619.05/20折旧）*25%=278，095.24元

7、20年整体税负=1，361，904.76-485，714.28+160，000*20-278，095.24*20=-1，485，714.32元

8、企业支付老板20，000，000元

（三）老板以房产投资公司

1、除免征土地增值税，其他税费同（二）。

2、老板承担的税费=1，361，904.76-95，238.10（土地增值税）=1，266，666.66元

3、20年整体税负=-1，485，714.32-95，238.10（土地增值税）=-1，580，932.42元

4、若通过利润分红2000万到老板，达到同样的资金提现效果，则需另外缴纳个人所得税20，000，000*20%=4，000，000元。

综上，在企业有资金实力的情况下，选择企业购买老板办公房产是个即可以实现老板资金回收，又可以增加企业固定资产提升企业实力的好办法，还可以省去利润分红的个人所得税税收！

参考文献：

[1]2018年注册会计师全国统一考试辅导教材《税法》中国注册会计师协会 组织编著.

[2]应小陆 主编.税法[M].复旦大学出版社，2018：290-308.

[3]馮果，谢贵春 著.企业并购税收法律问题比较研究[M].武汉大学出版社，2015.

[4]叶全华.个人出租住房的税收问题.

[5]《个人转让商业用房涉及的税种有哪些》来源：华律网.