房地产开发企业税务筹划有效应对思路

王永娜

摘要：目前我国经济发展进入了新常态，经济增速较历史有所放缓，这样的大环境使得企业业务拓展的开源活动更具挑战，各行各业的竞争都更加激烈，房地产开发行业也不例外。为了应对这种情况，企业需要更加“精打细算”的“过日子”。企业需要在关注业务拓展的同时，注重成本节约，合理合法的降低成本，实现企业价值的增加，提升企业的竞争力。税务成本是房地产开发企业主要成本之一，合理合法的税收筹划能有效为房地产开发企业节约成本，这使得税收筹划逐渐被很多房地产开发企业所重视。另外，我国政府为了发挥税收调节经济的功能，不断调整税收政策，房地产开发企业的税收政策也有相应的变化。因此，研究我国房地产开发企业纳税筹划问题，对于提高企业的纳税意识、合理而有效的控制企业的纳税成本、提高房地产开发企业的盈利能力等方面有十分重要的意义。本文分析了我国房地产开发企业税务筹划的必要性，同时结合房地产行业特点，探寻有效的应对思路，以期为房地产开发企业进行税务筹划提供有价值的参考。

关键词：房地产开发企业;纳税筹划;应对思路

为了适应经济环境的变化，我国加快了税制改革的进度，一方面这使得企业面临的税收环境不断变化，另外一方面也对企业的纳税筹划工作提出了新的要求。房地产行业属于我国经济发展中的支柱性产业，也是我国税制改革的重点行业之一。同时，经济发展的新常态使得房地产开发企业面对的外部环境更加复杂，行业竞争愈发激烈，这使得房地产企业不仅要关注市场拓展，为企业开源，同时也要注意成本节约，为企业节流。合理合法的纳税筹划能有效控制企业税收成本，降低企业税负，为房地产开发企业赢得更多的利润空间，同时纳税筹划工作使得企业更懂税法法规和税法立法意图，进而为企业防范税收风险提供了专业保障，有利于促进房地产开发企业财务管理工作的规范化。

一、房地产开发企业进行税务筹划的必要性

（一）能够促进房地产开发企业的自身发展，在合理降低企业税负的同时提高利润

房地产开发企业的税收支出是企业一项重要的支出项目。如果企业税收负担增加，必然会增加运营成本，从而在很大程度上影响公司经济效益的提升。通过合理合法的纳税筹划，房地产开发企业可以有效降低企业的税收负担，降低企业的税负成本，为企业直接创造经济效益，增强企业盈利水平，进而提升房地产开发企业的核心竞争力。

（二）能够有效提升房地产开发企业自身的纳税意识，实现纳税的规范性

房地产开发企业在进行纳税筹划时必须严格遵从国家相关法律法规的规定，不能逾越法律的红线、不能违背国家税收政策的导向、不能与税法相对立，这就要求财务人员不仅要熟悉会计制度、税收法规，同时还要精准地把握各项税收立法意图，了解国家的宏观经济发展方向。这样房地产开发企业知法懂法，熟悉涉税风险和违法成本，势必会增加企业依法纳税的意识，企业的纳税管理会更加规范，企业做到依法纳税，势必可以为企业避免因纳税不合规而支付额外的处罚成本。

（三）能够全面提升房地产开发企业的财务管理水平

房地产开发企业实施税务筹划，必须建立完善的财务管理制度，以期企业财务工作在为企业经营管理提供相关服务的同时，还能确保涉税相关资料得到规范的管理，以便应对相应的税务检查或行业稽查。由此可见，税务筹划能有效提升房地产开发企业财务管理队伍的专业水平。

（四）能幫助房地产开发企业树立良好的社会声誉

任何一家企业都是市场经济中的重要实体，在经营过程中必须遵守国家的相关法律法规、合法经营。对于房地产企业而言，如果在纳税筹划中制定出不合法的筹划方案，很可能会出现偷税漏税的情形，进而造成企业社会责任缺失。另外，企业的偷税漏税行为一旦被相关部门发现并曝光，必然会使房地产开发企业接受到相应的经济处罚，同时还会影响企业的信誉。这势必会给房地产开发企业的发展带来不利影响。若房地产开发企业制定的税收筹划方案是完善的、科学的、合法的，做到依法纳税，进而履行企业的社会职责，这将会提升企业的社会声誉。

二、房地产开发企业项目开发各环节纳税筹划思路

（一）立项决策环节中的纳税筹划

立项决策环节是房地产开发企业的关键业务环节，对整个房地产企业项目开发起着决定性的作用。在立项决策环节中房地产开发企业可以综合考虑征地方式、融资方式、项目部的组织形式等综合因素，进而结合本企业的实际情况选择最符合企业发展的纳税筹划方案，以期有效降低房地产开发企业的整体税负，节约企业成本支出。例如：在房地产开发企业项目设立阶段，需要对项目进行综合考察和评估，从而确定选择设立子公司还是设立分公司。因为子公司具有独立法人资格、必须独立核算、独立申报纳税，而分公司并不具备独立法人资格、可以不独立核算，所得税可以在总公司合并汇算清缴，由于税法关于子公司和分公司的规定不相同，进而企业纳税负担也不尽相同，因此，房地产开发企业在选择房地产项目之前应进行详细的筹划，然后选择适合企业的组织形式，减少企业税费支出。另外，我国地域广阔，经济发展不平衡，国家为了扶持某些地区经济发展，会给与相应的税收优惠政策，企业在纳税筹划时，可以关注各地税收优惠差异，积极学习和利用相关优惠政策，可以考虑合并或分拆相应的组织机构，以实现合理合法降低税负的目的。

（二）建造施工环节中的纳税筹划

在房地产开发公司的项目建设环节中，房地产新项目的规划和设计、项目的建设施工是两个主要的阶段。房地产开发企业可以根据企业的实际情况，进而选择自建、委托代建、联合开发、以土地使用权入资等建设开发模式。不同的建设开发模式对企业资质的要求不同，企业的面临的涉税问题也不同，企业应综合考虑相关因素，选择适合企业的建设开发模式。针对不同的建设开发模式选择对应的税收筹划方案。

（三）销售环节中的纳税筹划

在销售环节中房地产开发企业涉及的税种较多，主要包括增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税、房产税等税种，各税种的纳税义务时间有所不同。房地产开发企业可以考虑房产的地域差异、物业类型、企业资金的回笼情况等因素，进而确定销售价格、收款方式、交楼时间等事项，以期使企业享受相应的税收优惠政策。如企业可以根据市场定价适度调节普通住宅的价格，使其满足土地增值税的免税条件;销售活动中的赠品尽量委托外包公司处理，以避免核定为视同销售等。

（四）对保有环节进行的纳税筹划

在开发的房产尚未租售时，房地产开发企业保有的房产即为企业的存货。我国税收法规对此部分房产的涉税问题也有相关的规定。如果房地产开发企业自己持有企业开发的房产并自用的，因在企业使用过程中并未发生产权的转移，所以企业不必缴纳增值税和企业所得税。房地产开发企业将开发的房屋出租的，应自房屋使用或交付之次月起计算房产税。因此，房地产开发企业应对持有的项目进行合理的纳税筹划，从而最大限度的降低企业的税负。

另外，因为税种间通常具有联动性，也就是说企业某一种税种的税款有减少，其他税种的税款可能会增加，这就要求房地产开发企业在制定税收筹划方案时，从企业的整体效益出发，不能只关注单一税种的筹划，还应全面考虑企业涉及的全部重要税种，做到整体税负最低。同时，更不能因为税收筹划影响了企业业务的拓展。

结语：综上所述，面对日益激烈的竞争环境，科学合理的进行纳税筹划对房地产开发企业的利润增长有积极的促进作用。因此，房地产开发企业应该结合企业的实际情况合理进行纳税筹划，有效降低企业税负、增加企业盈利水平、提升企业核心竞争力。

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