新就业大学生居住需求考量:以南京市为例①

贾春梅，刘 金，周 萌

一、问题提出

从1999年开始，我国高等院校扩招力度逐年加大，高等教育已从精英教育发展成为大众化教育，大学毕业生已由扩招前(1998年入学，2002年毕业)290万增至2018年的820万。每年大学毕业生中有数以百万计的毕业生留在城市(尤其是一线或新一线城市)工作和生活，ofo小黄车联合“城市数据团”经过抽样调查识别出2017年大学毕业生中接近三成流向一线或新一线城市就业。南京是我国仅次于北京、上海的高等教育中心，是长江三角洲经济发展圈内的重要城市，2016年被定位为特大城市，因而成为多数新就业人员除北上广深之外优先选择的城市之一。江苏省教育厅提供的数据显示，2018年江苏高校毕业生就业仍属于“净流入”，留在江苏就业的人数占实际就业人数的78.3%。留在南京和苏州的人数是江苏省就业人数的50.72%，超过半数。

然而，目前城市房价居高不下，新就业毕业生(即毕业五年内大学生)的经济基础薄弱、资金积累较少、收入偏低，难以在短时间内自食其力地购买商品房。虽然不少城市纷纷将这一群体纳入公共租赁住房体系，但保障效果欠佳。然而，政府推出的与住房相关的人才政策主要针对“顶尖人才”，惠及面尚待扩大，绝大多数新就业大学生无法享受。由此可见，新就业大学生与城市融合过程中处于尴尬的住房夹心层，很大比例的新就业大学生处于城市住房体系中较低水平的“蜗居”层面。青年人只有安居才能乐业，只有解决好居住问题才能实现聚集人才的目标。因而，如何化解新就业大学生住房难题及提高其居住质量成为专家、学者与公众日益关注的问题。

国内目前针对新就业大学生住房需求影响因素问题展开研究的文献尚不多见，少数学者以典型城市或典型国家为例分析新就业大学生的住房现状。赵卫华(2018)基于北京外地户籍大学毕业生调研数据分析居住压力与居留意愿。部分学者研究了青年大学生的居住贫困根源问题。比如，曾明星，郭艳琴(2017)关注了上海青年知识群体居住成本增长过快引致的“居住贫困”问题；王先柱，王敏(2018)基于2010～2013年的中国综合社会调查(CGSS)数据，分析对比“先赋”与“后致”两因素对青年群体住房获得的贡献度。

上述研究为本研究奠定了良好的研究基础。然而，相关定量分析新就业大学生居住需求影响因素的研究较为缺乏，微观视角分析仍显单薄。本文以南京市为例，使用滚雪球抽样法获得毕业五年内大学生这一群体的住房选择特征与居住需求相关数据，并结合AHP(层次分析法)对租购房影响因素进行指标体系构建，以考量新就业大学生的居住需求。

二、南京市租房市场分析

目前房地产市场已经步入存量房时代，培育和发展住房租赁市场是实现新就业大学生住有所居的重要途径。毕业五年内的大学生购房者所占比例较小，绝大多数在租房市场上租房居住。因而，我们考量租房市场存在的问题以及租房价格情况。

(一)租房市场发展滞后

2018年1月30日，南京市政府在政府网站上指出南京市住房租赁市场存在三大突出问题:政策法规相对滞后且操作性低、市场主体单一、支持政策欠缺。与住房销售市场相比，住房租赁市场发展严重滞后。《南京统计年鉴(2018)》提供的数据显示，2017年南京市住宅出租面积为4369平方米，商品住宅销售面积为14062893平方米，住宅出租面积仅为住宅销售面积的房屋面积的0.036%。

(二)租房市场供给状况考量

1.多房家庭宁愿空置、不愿出租的现象

租房市场尚不规范，租房的法律制度不健全，住房交易平台不佳，租赁关系不稳定带来的烦琐手续，租赁中介机构不完善可能导致的住房设施破坏，目前尚未对住房空置进行税收约束，空置住房几乎不存在税收成本，致使许多家庭宁愿空置也不愿出租。

2.长租公寓供给尚待完善

近年来，长租公寓是主要针对年轻白领的租住公寓，因其房源真实、租金透明、合同清晰、装修较好等深受不少90后上班族的欢迎。但是，房租偏高，让一些年轻白领望而却步。此外，一些长租公寓吸引年轻白领的生活自由化、社交群体化体验等承诺难以实现，也影响了长租公寓的需求。

三、南京新就业大学生居住现状调查

(一)调查样本基本情况

为了了解新大学生的住房现状和预期，我们于2017年12月至2018年2月对毕业5年内的大学生租房情况展开为期3个月问卷调查，调查点包括三种类型:城乡接合部(马群)、主城边缘居住区(中华门)、长租公寓(魔方公寓)。本研究采用滚雪球抽样法(做法是先对随机选择的一些被调查者进行访问，然后再请他们推荐属于研究目标总体特征的调查对象，这种方法用于低发生率或少见的总体中进行抽样)进行调查。本次问卷调查通过线上、线下两种渠道共发放600份问卷，有效回收553分，有效回收率为92.2%。

接受调查的对象中男性占比为54.8%，女性为45.2%，男女比例接近1∶1。已婚占比为11%，未婚占比为89%。南京户籍与非南京户籍人数比例接近4∶6。工作1年以内的占比43.2%，工作2～3年的占比36.5%，已工作4～5年的占比20.3%，工作1年以内的大学毕业生在本次调查中占较大比重。样本能够基本反映南京市大学毕业生总体的结构，具有一定代表性。

(二)调查结果

1.居住方式:合租为主

根据调查，南京市毕业大学生由于经济实力欠缺和南京住房政策等诸多问题，解决住房的途径主要有租房、所在工作单位提供职工宿舍、自有一套房、家里提供资金买房。其中租房包括合租和自租两种方式。在回收的553份调查问卷中，选择租房方式的占大多数，高达62.5%，合租方式占其中的87.1%，自租仅占租房的12.9%，而合租的对象多为同学、同事、朋友，少数人因为经济压力不得不放弃个人空间选择与陌生人合租。

2.人均住房面积低

由于毕业五年内大学生绝大多数选择合租方式，一定程度上导致被调查者的人均住房面积较低。2017年南京市居民人均住房面积为 36.7m2，全国居民人均住房面积为40.8m2，而参与调查的毕业五年内大学生的人均住房面积远远低于该数据，人均住房面积30m2以上的仅占0.5%，人均住房面积22～30m2的占62.7%，人均住房面积12～22m2的占36.8%。由此可见，调查者所代表的低收入大学毕业生仍然存在很大程度上的住房困难。

3.政府住房补贴普及低

在本次调研的有效回收问卷中，仅有8.3%的被调查者享受到公租房补贴，其余91.7%的大学生暂时与补贴政策无缘。造成这一现象的原因有二:新就业大学毕业生不仅在补贴制度上所能够领取的额度极低，他们能够申请到补贴额度的程序也极其烦琐严苛，无法惠及大多数薪水不高但急需住房补贴的毕业生。

4.住房支出压力大

问卷调查结果显示，就业时间较短的大学生的月薪大多集中在2000～6000元，而有一定工作经验的大学生的月薪则较分散(高薪者仍是少数)，因此对于住房支出比较慎重。根据调查得知，由于租住环境的不同，南京市租房价格差别较大，低至500元/月以下，高则3000元/月以上，但是高价格租房在市场中占比较少，只有3.9%；大多数仍为500元/月以下和500～1000元/月的廉价住房，占比高达51.6%。

5.居住满意度低

在本次调查中，问卷结果显示受访者对于居住满意度普遍较低。其中，对于现在的住房非常满意的占4.9%，比较满意的占12.3%，一般满意的占56.4%，认为比较糟糕的占24.9%，非常糟糕想马上换房子的有1.5%。

6.对定居南京的规划度低

本次调查我们收集了目标人群对于未来定居南京的规划度。调查显示，超过半数的人不打算定居南京买房，可能原因是南京经济较为发达，物价高、消费高、薪资低、生活压力大。近三成的人想定居南京并且家里提供首付，此类大学生有一定的经济基础，具备定居的主观意愿和客观经济支撑。有一成的大学生有买房意愿但是没有具体进行规划或者不具备执行力。

四、基于AHP层次分析法的指标体系构建及评价结果分析

(一)评价方法的选择与指标体系的确立

1.评价方法的选择

对于结构复杂、决策准则多的问题来说，AHP层次分析法最大限度地调动了人的逻辑和思维分析判断能力，对评价对象依据总评价目标(由评价目的确定)进行连续分解，得到各层级评价目标，并以最下层指标作为评价指标，然后根据这些指标计算出综合评分指数进行对象评价。

2.指标体系的确立

对上文所调查样本，基于AHP(层次分析法)对毕业五年内大学生的居住需求的影响因素进行分析。为使指标体系能全面反映毕业五年内大学生居住需求的影响因素，选取研究对象基本情况变量、居住现状变量、未来住房预期变量、广义偏好属性变量等4大类15种指标建立指标体系。

(二)判别矩阵构建及权重的求解

根据指标体系，利用上述标度法，通过专家咨询法问卷调查，选取本领域8位专家，分别对指标的重要程度进行打分，然后对打分结果又进行了内部的讨论和归纳，得到两两判别矩阵。然后，进行特征根、特征向量与一致性检验。接着，计算出广义偏好因素下的各二级因素影响权重。最后，计算出组合权重，见表1。

表1 组合权重

(三)评价结果分析

通过以上比较研究得知，影响毕业五年内大学生居住需求因素中，基本情况(性别、是否本地、是否单身、工作年数、工资薪金)影响最大，居住现状(居住方式、住房面积、是否享受公租房补贴、租房费用、居住情况满意度)影响次之，广义偏好(住房外部条件要求、住房内部设施要求)第三，未来住房预期(对租房市场关注度、对住房的预期、定居南京规划度)影响最小。

在二级指标中，按其影响重要程度排名如下:是否本地＞住房内部设施要求＞工资薪金＞是否单身＞租房费用＞住房外部条件要求＞工作年数＞是否享受公租房补贴＞对租房市场关注度＞居住方式＞对住房的预期＞性别＞住房面积＞定居南京规划度＞居住情况满意度。

综合以上分析，是否是本地人很大程度上决定了毕业五年内大学生住房选择。可以想到，本地人在寻求工作时必定会优先寻求离家近的工作岗位，若离家不是特别近，南京市发达的公共交通足以让新毕业大学生们跨越大半个城市下班回家休息，可以住在自己的家里意味着节省了一大笔开支，还能住得安心；在年轻的租客心中，住房内部设施也成了选“家”的一项重要考评标准:拥有日常家电，如洗衣机、空调、冰箱等将会在租房市场中受到青睐；排名第三的二级指标——“工资薪金”俨然也是制约着新就业大学生住房选择的一大要素。经济基础决定上层建筑——有经济能力才能在住房选择中有更大的选择面和自由度。

五、政策建议

青年大学生居住条件改善需要政府、市场、家庭及其自身的努力，不仅要从宏观层面寻找解决措施，而且要从微观层面探讨优化方案。

(一)适当放宽住房补贴政策，提高普惠力度

譬如建立新毕业大学生住房补贴申请数据库，要求新毕业大学生定期提供企业证明，对工作优秀者加大补贴额度或延长期限，对在工作岗位上消极怠工者缩小补贴额度或缩短期限；降低最低申请门槛，实行梯度金额和期限补贴，使更多人受益。

(二)促进长租公寓发展，增加小户型住房供给

目前来看，我国住房市场上大户型住房供给大于需求，而小户型住房却供不应求。目前长租公寓越来越成为受年轻白领青睐的租住对象。因此，政府应鼓励开发商开发小户型或经济型公寓，引导长租公寓市场的健康快速发展。

(三)落实“租购同权”，引导居住消费观念转变

随着“租购同权”政策试点和不断推行，无论租房还是买房都能获得相同的落户资格、公共教育资源等基本公共服务，青年人就可以逐步树立良好的居住消费观念，购房居住观念就会逐步向租房居住观念转变。