房地产企业融资风险及其防范措施探讨

摘 要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。

关键词：房地产企业;融资风险;防范措施

随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。

一、 我国房地产企业融资现状

房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。

一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。

二、 房地产企业融资风险分析

（一）政策的调整变化

最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月～3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。

（二）资本市场机制不健全

融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。

（三）房地产企业经营状况不佳

因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。

（四）无风险预警机制，抵御风险能力低

在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。

（五）融资渠道相对单一

在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不夠，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。

三、 房地产企业融资风险防范措施

（一）确保融资政策的准确性

我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目与融资项目保持协调与匹配，能够满足我国现行的房地产开发政策，确保融资规划始终处在严肃性管理氛围中，能够有效贯彻与执行。

（二）完善金融体系，健全资本市场

要将市场决定性作用体现出来，作为资源配置的重要工具，金融领域要吸引更多的民营资本进入，打破原有的壁垒，为金融企业的多元化发展打牢基础。要注重开发金融体系，确保民间资本等可以顺利进入，增加金融体系的活力与弹性。此外，还需要不断完善运行机制，主要有债市、股市的机制，汇率和境外资本账户，不仅要加强对风险的控制，也要保证其运行效率实现提升。要建立多层次资本市场体系，加快股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，提升债券市场规范化水平，也保证房地产企业直接融资比例实现提升。

（三）加强财务管理，合理投资

房地产企业要想减少融资风险，应该加强对资金的控制，充分运用统计学、管理学和运筹学等方式，逐步实现自身财务管理水平的提升。房地产企业在制定融资决策的过程中，应该加强对融资规模的控制，保证在融资上保持理性。如果房地产企业筹资较多，将会造成资金被闲置与浪费的情况，也将造成融资成本的增加，尤其是房地产企业将承担更多的债务，超过自己的偿债能力。当然房地产企业也应该保证筹资足够，避免为正常运营与业务进行带来影响。

（四）加强风险控制，建立风险预警机制

一是房地产企业要增强筹资风险控制意识，注重对融资风险控制框架的完善，通过科学合理的预测融资风险，才能保证有针对性运用控制手段。二是房地产企业应该做好资金管理工作，充分认识到资金流的关键性，根据战略情况制定相应的现金收支计划，所有现金收支都将做出准确的预测与规划。三是房地产企业应该注重提升自己的盈利能力与创选能力，不断提升自己的核心竞争力，让财务更具弹性与灵活性，才能有效解决融资风险，为自身的可持续发展打牢基础。

（五）强企业信用管理，拓宽负债融资渠道

房地产企业应该注重建立良好的资信体系，这样对融资方式的优劣、融资额度的大小有着决定性影响。房地产企业要想具备较高的信资登记，应该将以下工作做到位。一是对银行要注重信誉，将贷款合同履行到位，不能拖欠贷款，并从金融咨询评信机制的标准出发，参与信用等级评价，通过雄厚经营实力、强大还款能力以及优良企业素质取得更好的资信评价。二是对社会、对政府、对设计、施工以及监理单位要注重信誉。三是对客户注重信誉，保证不交豆腐渣工程、不谎报住房面积、不拖延交房日期、不推卸售后责任。

当然房地产企业还需要对融资渠道进行拓宽，不仅要争取引导贷款，也需要适当提高其他融资方式比例，这样才能让融资风险得以分散。具体来说包括以下两个方面：一方面，房地产企业要积极拓宽融资渠道，保证自身资金需求得到满足。另一方面，以现有融资渠道为基础，增加其融资资金，确保银行贷款不足的情况下自身资金需求也能得到满足，也避免发生資金短缺与资金链断裂的现象，让融资风险得到更加有力的控制。

四、 结语

总之，房地产企业的正常发展离不开充足的资金，只要拥有雄厚的资金企业各项经营管理活动才能顺利开展。资金作为房地产企业发展的基石，必须高度关注融资工作，结合政策法规和自身实际情况，加大对融资风险的控制力度。同时房地产企业也要积极拓宽融资渠道，做好资金管理工作，才能最大限度消除融资风险，为自身的发展创造更加有利的条件。

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作者简介：刘旭凯，佛山市奥园置业投资有限公司，广东佛山。