房地产开发项目管理的重点与难点研究

叶海坪

摘要：我国的经济高速发展，城市化进程不断加快，房地产开发呈现迅猛的发展。在这样的大背景下，做好房地产开发项目管理是确保房地产开发企业建筑质量的重要途径。房地产开发项目管理是一个完整的、复杂的体系，由此房地产在项目管理生产上会涉及一些重点与难点问题。本文就针对这些问题对现阶段管理工作进行分析，并做出相对应的解决策略。

关键词：房地产开发；项目管理；重点和难点；解决策略

随着我国经济的不断发展，房地产项目的开发具有巨大的发展潜力和前景，房地产开发项目管理也在多年的发展中形成了一定的管理模式和方法，但由于房地产开发项目的建设规模不断扩大、要求不断提高，使得房地产开发项目在管理中出现了一些问题和难点，对于这些问题如果不能及时的采取解决措施进行改正，势必会导致开发项目的品质出现问题，达不到相关要求，房地产开发项目管理作为房地产开发企业保障建筑品质的重要手段，在项目开发过程中，起到了举足轻重的作用。

一、房地产开发项目管理的重要性

（一）房地产开发项目管理能够保证项目按时完成

房地产开发项目的按期完成需要对整个开发项目进行计划管理，把房地产开发项目的全过程都纳入到计划管理中，使整个项目有序进行，才能保证房地产开发项目的按期完成，实现房地产开发项目管理的目标[1]。

（二）能够使项目进展更有组织性和协调性

在房地产开发项目管理中。要明确的划分职责权限，通过相关法律法规制定适合房地产开发项目的各项规章制度，形成一个项目开发的完整组织。在房地产开发项目管理中，保证人员之间的协调，构建一个和谐的办公环境，也能为房地产开发项目管理的顺利进行提供保障。

（三）加快资金周转，保证项目效益最大化

在房地产的开发过程中，项目效益的最大化才是房地产开发项目管理的主要目的。房地产项目管理可以对项目的施工进行监督，在材料、工人作业等因素进行管理，在保证质量的同时，加快了项目的入市时间，对资金的回笼提供更好的保障。也使得房地产项目能够保证质量的情况下，得到利益最大化。

二、房地产开发项目管理的重点

（一）严格控制房地产开发项目的质量标准

房地产开发项目的质量管理是房地产开发在项目管理中的重点项目。只有保证了房地产开发项目的质量安全，才能让人们打消顾虑，积极购买。在开发项目管理中要保证项目的施工与最初的设计内容相一致；严格控制房地产开发项目的进度，确保在规定工期内，以防返工或延长工期的现象出现，以此来保证开发项目的质量标准；另外还要求项目的施工与当初签订的合同内容相一致，这些内容相符合，才是保证房地产开发项目质量达标的基本要求。

（二）提高管理者的质量意识

在房地产开发项目中，每个管理者都要认识到质量问题的重要性，并认真履行自己的职责。管理者应该对施工过程中发现的问题进行及时沟通，与工作人员取得联系，对出现问题的个人或设备进行调整、更换，以保证房地产开发项目的质量符合要求。

（三）结合客户的实际需求

在随着经济的不断发展，人们生活水平的提高，人们对住房需求的增加，给房地产开发提供了良好的机会。在房地产开发中，要以人们对房屋的需求特点进行了解和分析，在项目管理的初期设计阶段，根据人们的需求，将对房屋设计纳入到项目管理中去，本着以人为本的原则，管理和监督后期的施工事宜，在保证质量的同时，做到让客户满意。

三、房地产开发项目管理的难点

（一）房地产项目开发决策缺乏市场依据

在房地产开发项目管理中，受各方面因素的影响，使项目管理在具体实施过程中存在很大的困难。由于开发商在开发项目时，市场地位不准确，缺乏市场调研，导致对前期工作详情缺乏准确的研究，导致在施工时缺乏施工所需要的资料和图纸不准确等一些问题。也会因为发包方对施工内容的规定不清楚，导致在施工结尾阶段项目管理不能顺利进行。这些因素的存在严重制约了开发商对项目进行管理。

（二）缺乏完善的质量管理机制

随着经济的不断发展，人们的生活质量也在不断提高，房地产作为人们的日常起居產所，对其质量也提出了更高的要求，因此要严格把控房地产开发项目的质量关[2]。当前我国的房地产行业还存在不规范的局面，质量问题是现阶段房地产项目开发中不断出现的，这一问题的频繁发生主要原因是没有完善的质量管理体系，在项目施工过程中，项目的进度、项目成本都直接影响了项目的质量，因此对质量的管理和控制上存在不足，势必会导致房地产开发项目的经济效益受损。

（三）成本控制困难

在开发项目中，成本的控制也是房地产开发项目管理的重要难点。高质量的房地产开发工程是要以高成本为代价。从目前我国的房地产开发项目来说，在项目的具体执行中会有许多变化的因素，要想是既定的质量标准再提高，就要付出高昂的成本。为了解决这一问题，开发商应该严格把控开发成本，建立完善的成本控制体系。 只有控制好开发过程中的施工成本，才能保证开发项目管理效益最大化。

四、解决房地产开发项目管理中难点重点的策略

（一）做好房地产开发项目的市场调查

对房地产开发项目管理，做好前期的前期调查研究工作是至关重要的，能够保证项目在实施过程中提供完善的资料。为了保证项目的顺利开展，前期的设计图稿要有固定性，以保证项目进行施工，房地产开发项目管理才能实现。因此项目的管理者必须重视开发的前期工作，为以后的工作提供可靠、准确的信息资源，使项目顺利进行。

（二）构建建筑质量管理体系

完善的质量管理体系对房地产开发项目的质量以及开发商的经济利益都有巨大的影响。对于一个工程来讲，工程的质量和工程的进展速度、工程的成本有着密切的关系。质量的保障是工程顺利完成的基础，而项目进度直接影响着项目成本的计算。在预定的工期内，要想加快项目的进度，就要付出比原定成本更好的代价，比如，工人赶工的加班费，赶工导致的材料进场的费用增加，对人员的技术要求，要增加技术人员的配备，还有一些不必要的返工现象的出现，这些方面都会在加快项目进度的同时导致项目成本的增加，与此同时，项目进度加快也会造成项目质量的隐患，一味的加快工期，会造成返工，这样反而会增加工程的工期，增加成本，因此只有做好房地产开发项目的质量管理，才能控制成本，保证进展速度。

（三）完善房地产开发项目管理的成本管理

房地产开发是房地产商为了获得经济利益，而在房地产开发项目中，控制成本是开发商获得经济利益的重要手段，只有控制好成本，才能使经济效益提高。在这项大规模的生产活动中，开发的成本包括土地费用、前期工程垫付款、基础设施费用、建筑安装费、公共配套设施费、办公费和财务费用等几大方面，项目成本管理就是对这些方面的费用进行有计划、分阶段的进行管理。在成本管理中最重要的就是对作为一阶段开发的设计和策划阶段，控制好了这一阶段的成本投入，直接影响后期的施工速度和成本投入，因此，做好第一阶段的成本控制，在房地产开发项目管理中成本管理是非常重要的。在房地产开发项目管理中有许多的环节，为了更好的控制成本，就要对开发项目管理中的各个环节的成本进行管理和控制，只有做到这样，才能更好的节约项目在施工过程中的成本，确保开发商的经济利益。

五、结语：

综上所述，要想房地产开发项目成功，就要对开发项目管理中的各个环节进行有效的监督和管理并能够严格的执行，对房地产开发项目整个系统进行全面的管理才能最终达到房地产开发项目管理的初衷，给消费者提供优质的产品，确保开放商的经济效益稳步提升。

参考文献：

[1]康宁.试论房地产开发项目管理的难点及完善措施[J].全国流通经济，2018（05）：61-62.

[2]李劲.房地产开发项目管理难点及出路探析[J].江西建材，2016（15）：280.

[3]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016（14）：76-78.