基于存量空间优化的城市更新路径探究

钱雪娜 张红岩

摘要：这几年随着社会发展进步，国内几个重点城市的功能被重新定位优化，关于大型城市的存量资产改造升级需求越来越高，城市更新主题发展到了新的阶段，同时被被国内房地产行业所给与重点关注。而存量改造又是城市更新的一个关键内容，如何对存量物业进行改造以便能够最大限度获取内在价值和提高利用率是未来城市更新的重要核心性问题。本文从城市扩张化到优化发展谈起，论述了城市更新在存量优化当中的意义，讨论了如何进行基于存量空间的城市更新，希望对相关工作开展提供一些参考。

关键词：城市化；存量空间；城市更新

自我国实施改革开放以来，城市化建设进程大大加快，社会经济发展方面取得了卓越的成绩令世人瞩目。特别是近些年国内的几个主要城市功能被重新定位优化，存量资产改造升级需求日益凸显出来， 城市更新主体成为当下房地产行业的焦点话题，因为涉及政府、开放商和私募基金等对方参与者，加上不同区域之间存量物业类型差异较大，目前国内城市更新项目从改造模式一直到盈利都具有一定的复杂性。

一、从“扩张”到“优化”的规划实践

从城市发展历史的角度来看，我们的城市发展从过去的“经济增长”逐渐转变为“经济社会综合协调发展”，再到现在的“可持续发展理论”，不断的在朝着深层次、理论化发展。美国著名大学教授波特将其分成了要素驱动、投资驱动、创新、财富驱动的四个主要阶段。而纵观我国的城市建设，当前正处于投资和创新驱动之间的重要过渡阶段，而土地存量是投资驱动阶段的主要要素，以具有代表性的政府卖地为例子可以很好地证明这一点。而随着城市的发展，当其开始步入到存量优化阶段的时候，城市的建设利益主体越来越复杂，对当前的城市规划人员提出了更高要求，过去城市间竞争、盲目扩展带来的历史遗留问题逐渐的暴露出来，城市内部存在大量的集体产权、小产权用地，合法和违法用地交织在一起。很多土地“批而未建”，闲置用地较多，严重影响了城市未来规划发展，还有就是城市核心区域的老旧建筑拆除成本过高，若是仅仅将对存量土地的优化看做是对老建筑的拆除重建，不管从经济成本核算还是原有社会关系维护上都是不合适的。

二、城市更新在存量优化中的意义

老城市的衰落是城市发展过程中的一个无法回避的问题，因为其发展的比较早，所以建设的房屋终归有老化、结构失衡的一天，并且时代和人们的生活需求总是在不断的进步的，其随着时代的演变只会变得越来越无法满足人们的需求。另外，城市在衰落的过程中，其形态结构和其城市功能定位无法相匹配，城市中的不动产价值大幅度减值，如何对城市活动重新进行定义，重现城市的价值是城市管理者要重点考虑的问题。以西方发达国家的城市更新规律现实，其城市更新从二战以后城市中心区衰落开始，经过了物质决定论阶段、社会问题改造阶段、可持续和多元化发展階段，我国的城市更新开始于改革开放以后，不过目前仍在如火如荼的大发展之中，城市陷落的问题还尚未出现，主要源于还有很多的农村人口未进入城市，城市的旧城改造问题主要集中在一线发达城市，问题还未集中爆发出来。

三、基于存量空间优化的城市更新实践

（一）更新项目的基本情况

本次更新实践项目以深圳宝安区项目为例，其地址位于宝安中心东南部，由创业二路、公园路和合安一巷以及公园路东三巷共同围成，是宝安当地的老商业中心。设计拆迁用地73330m2，建设用地面积为37505m2。

（二）项目特点

1、项目周边环境发展较好，人口密集，改造安置的高层基本在20米左右，西部25和26区域被定位为区级商业中心，规划为购物公园和商业街，规划单元如冠名育才学校，教育资源号，景观资源丰富。

2、当前建设主要是厂房素质，本次更新单元之中的建筑都是过去90年代工业发展初期建立的，宿舍主要是矮层建筑，随着工厂转型，当地人口已经基本都选择到其他地方居住。

（三）项目的更新思路

以《深圳城市更新办法》中的要求为基准，本着“拆除重建、改变功能和综合治理”的原则，需要改造地区的当前用地情况和规划不符合，严重影响城市功能发挥，所以本次改造主要参照“拆除重建”原则进行。

1、进行地区功能地位。本次更新将本地区定位为未来宝安地区高品质配套生活保障房，集居住、餐饮、商贸、休闲娱乐为一体，为其他服务功能提供辅助配置；

2、规划思路。通过政府引导、市场化思维对其进行改造，以政府经济上不投入而是由市场配套基础设施的方式完成规划单元更新，实现社会、经济和环境的全方位发展，利用当地的地理优势，考虑当地地块和周围区域发展的关系，确定好开发模式，实现社会、经济效益。同时还要考虑地铁站点给基地带来的影响，单元规划中要合理引导人流、车流，保障区域内交通畅通无阻，控制好容积率和建筑密度以及绿化覆盖等指标。

3、规划重点。本更新项目考虑地块改造和周边建筑形态关系，将规划用地分成不同功能区域，南边为商住，北面为公建区。南边主要是为了能够衔接26区的商业定位。住宅单元之内，居住用地位于规划地域的南边，沿着创业二路，用地面积3.75hm2，占据总规划用地的51.2%。

（四）二线三线城市政府所主导的城市更新

当前我国的城市城镇化建设基本已经完成，二三线城市依然主义扩张和完善的阶段，比如高新区的建立和公共基础交通设施的完善等，不过这些城市的老城区和人文历史景点因为年代久远有改造需求，但是这些项目改造都需要得到当地政府批准，所以在做好一线发达城市的存量改造项目的同时，对二三线城市的历史老旧建筑进行改造是未来城市更新的一个发展新方向。

四、结语：

城市更新改造是任何一个国家和地区发展到一定程度都会面临的一个问题，我们要基于国家城市发展的综合特点，结合城市特点给与其准确定位，进一步对城市内存量土地和存量基础设施进行统计分析，为建设现代化新城市做出贡献。

参考文献：

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