陆家嘴楼宇经济：97幢楼税收超亿元

张砚

近日，一篇题为《撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%》的自媒体文章引了不少吃瓜群众的关注。“江湖传言”的数据和事实可信吗？陆家嘴金融城，还是那个人头攒动、首屈一指、日进斗金的陆家嘴金融城吗？

真相可能会迟到，但永远不会缺席。

记者从陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室了解到，经翔实统计，在陆家嘴金融城范围内采样的88幢楼宇中，上海国金中心、金茂大厦、东方金融广场等55幢楼宇出租率超过90%，其中26幢楼宇接近满租。

陆家嘴的地标之一金茂大厦，是坐落于上海打造国际金融中心核心承载区域的楼宇。金茂大厦办公楼总经理陆敏在接受采访时表示，去年出租率出现过短期下降，但这主要是因为楼里有大客户搬到自建的总部大楼，但退租释放出的大部分面积早已经被楼内的需求给锁定，再加上吸收了一些新的公司，目前金茂大厦租率已经回升到93%水平。

浦东嘉里城，位于浦东花木核心地段，曾被誉为“全国私募最密集的一栋楼”。浦东嘉里城副总经理高慧莉在接受采访时表示，目前嘉里城办公楼出租情况良好，今年上半年办公楼整体出租率接近满租。办公楼外资客户占65%左右，中资客户占35%。在中资客户中，有许多业内知名的公募基金及私募基金。现在他们经常会接到不少私募公司的慕名询问。

第一太平戴维斯的报告则显示，二季度陆家嘴区域办公楼空置率为9.4%，由于采集样本不同，仲量联行和世邦魏理仕等机构的数据略高于10%，但处于行业正常范围内，远低于所谓“20%以上”的判断，并且环比保持稳定，没有明显变化趋势。

上海国金中心税收50亿元

陆家嘴仍然是“金钱永不眠”的金融城。

陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。陆家嘴金融城有250多幢商办楼宇，陆家嘴的每一幢楼可谓是一条条垂直的“金融街”。

据统计，2018年陆家嘴金融城共有税收亿元楼97幢，并产生沪上首幢税收50亿元的楼宇——上海国金中心。

2019年，陆家嘴金融城将继续推动楼宇经济提质增效，力争实现税收亿元楼突破100幢，其中10亿元税收楼达24幢左右。

陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室相关负责人在接受采访时表示，下一步陆家嘴将从四方面提升楼宇经济的含量。

一是紧抓金融服务业新一轮扩大开放机遇，优化金融科技生态圈，借助科创板契机，有效承接进博会溢出效应，利用空置物业引进优质企业。

二是进一步强化与楼宇的联动，解决楼宇招商中的实际困难，“政府服务+楼宇租赁服务”，两者紧密衔接，为企业提供一条龙的增值服务。

三是为企业提供业界及跨界信息交流，利用自贸区平台协助企业解决业务难题、助力企业拓展市场，集聚更多的优质企业入驻陆家嘴。

四是做好服务楼宇的“楼小二”，为在楼宇工作的机构、白领营造更好的办公和生活环境，例如，开通金融城楼宇间的巴士线路；推出物美价廉的白领餐厅；举办暑期亲子工作室；在楼宇内设置微医院、云医院，方便白领看病及配药。金融城通过需求和项目结合的“双向认领”机制，形成需求、资源和项目三项清单，涵盖500多项服务内容。

多样化新需求涌现

仲量聯行中国区研究部总监姚耀表示，近期政府出台的一系列积极政策，包括金融开放、科技创新、税收减免等措施，为各行业稳健发展护航，自贸区的扩建以及科创板的上市，都将催生更多新兴行业对办公楼市场的需求。

上海正积极推进金融开放的政策，吸引更多外资优质金融企业。仲量联行观察到，这些企业在筹划布局中国业务时，上海往往是此类企业入驻中国市场的首选地之一。而上海作为中国金融门户城市也是他们在办公选址上的主要考虑因素。据相关调查，截至2019年上半年，已有全球 56家国际资管机构在陆家嘴设立，包括今年上半年新落户的韩国未来资产、加拿大鲍尔太平、美国橡树资本等。

目前，全国已获得私募管理人资格的21家外商独资资管公司，包括富敦投资、贝莱德、安本等在内的19家均注册在陆家嘴。

另外，由于中国将取消外资在金融领域持股比例限制的政策提前至2020年，目前众多外资金融机构正在申请牌照并积极筹备在华金融业务，新业务领域带来的办公面积需求也开始衍生。

展望未来，仲量联行认为，随着开放政策的推进，上海办公楼尤其是陆家嘴等中央商务区楼宇将继续吸引优质租户新设立或扩张办公面积。

仲量联行认为，上海拥有众多世界 500强公司及跨国公司的地区总部，近期，更新后的负面清单以及鼓励外商投资的产业目录有助于这些在华外资公司的业务拓展，带动办公楼的扩张需求。以保时捷为例，该公司从浦东软件园升级搬迁至陆家嘴金融广场，为其中国区总部承租约14000平方米。

科创板上市、科创中心建设、自贸区新片区扩建等一系列政策规划，推动了尖端科技企业快速发展，带动科技类行业对上海办公楼以及产业园区市场的租赁需求。2016年科技类企业仅占全市甲级办公楼租赁需求的10%，而过去12个月，科技新媒体行业的租赁占比已接近20%，仅次于金融服务业。包括5G、人工智能、互联网、游戏等在内的尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著。