北京CBD将不堪重负 十年后聚集60万上班族

难以想象，十年后的北京国贸CBD，一片不足10平方公里的土地上，每天将有近60万人来此办公。

60万人扎堆是什么概念呢？人口数量比欧洲国家卢森堡全国人口还多，而面积只有卢森堡的1/258（卢森堡国土面积2586.3平方公里）。

近日，房地产咨询公司仲量联行发布三季度北京房地产市场回顾报告，报告显示三季度北京办公市场吸纳量达到10.73万平方米，整体市场租金运行平稳。郊区购物中心的空置率降至4.1%，达到2008年以来的最低点。

这份报告还特意提到国贸CBD办公人数激增的情况。仲量联行的研究数据显示，自2008年起，北京国贸CBD区域办公人数增长迅速。据他们统计，2016年，每天有超过39万人在那些写字楼里办公，这意味着在这片区域的流动人口密度目前已达4万人/平方公里。

而按照仲量联行的预测，四年后，这个数字将进一步上升为52万。到2025年，预计将有超过60万上班族每天进出这里。

早年，这片首都核心商务区的面积甚至不足4平方公里。如此增速令仲量联行的研究者们感到担心，北京近年来交通状况仍在恶化，在规划已经基本成型的基础上，他们认为十年后的国贸区域将承受比现在更大的压力。这片为60万上班族提供工作场所的区域有可能成为整个北京最难进出的地方。

事实上，如今的北京国贸CBD也已经不堪重负。在央视搬迁，国贸三期落成之后，这片区域已经没有可供规划的成片土地，而作为连接东四环、京通快速路的枢纽，今天的国贸CBD的交通拥堵状况也已非常严重。

CBD区域办公人数的激增实际也是近年来首都诸多新兴商圈崛起的缩影。这座各方面资源丰富的城市对企业的吸引力仍在攀高，一方面大企业不惜重金在这座城市修筑属于自己的写字楼，这成就了类似上地这样的新区域。另一方面无数中小企业和创业公司对中低端办公楼的需求仍然庞大，这同时也令首都的联合办公看起来颇有市场。

此外，京津冀一体化与疏解首都功能的政策导向或将在未来逐步分流更多的写字楼需求。自北京政府决定搬迁通州以来，新北京概念也令不少企业开始关注这片区域。仲量联行认为，借助政策机遇，通州的写字楼需求和投资正在不断增长，前景看好。

没有人会想在一个拥堵不堪的环境内工作。新型办公商圈的崛起和政策引导正在从侧面化解CBD的压力，但这似乎并不影响企业进驻CBD的决心。

仲量联行的报告认为，尽管许多新的区域也在崛起，但企业对高端写字楼的升级需求仍很大，不少企业依然将进驻国贸视作企业办公环境升级的必经之路。这也意味着，作为高端写字楼细分市场的佼佼者，国贸区域的高价写字楼在未来仍有不小市场。

但需要注意的是，今年以来，CBD的办公楼吸纳量已经连续三个季度出现负值，部分低端物业甚至出现空置。仲量联行认为，这一方面源于业主对市场反应较慢且未能及时降低租金，另一方面，有些物业的基础设施难以满足租户需求和期望。内资金融公司眼下仍在积极寻求办公空间，但总体保持疲软，另外，部分企业抓住市场机遇完成了办公迁址。