商业广场工程如何进行改造设计——以某商业广场为例

黄小娟

上海联创设计集团股份有限公司 上海 200000

前言

最近几年，随着消费升级及产业格局的显现，许多已建成的商业广场纷纷进行改造，由百货向购物中心进行转型，重新调研消费群体和商品定位。为了提升市场的竞争力，更好的招商，吸引更多购物人流和提高收益，改造商业的定位和研究分析显得尤为重要。如上海南京路步行街世茂广场、艺术主题购物中心k11很多成功的案例值得我们学习。本文从某商业广场来分析改造项目遇到的问题和解决技术难点的措施和方法。

一、工程概况

某商业广场由一幢的四层商业购物中心，一幢十三层的高层综合商业塔楼，六幢二至三层的休闲商业街，购物中心地面一层中心位置设计下沉式广场，购物中心及综合商业塔楼均设计一层地下室。本项目总用地面积为11.45万平米，总建筑面积为23.62万平米，地上建筑面积为17.24万平米，地下总建筑面积为6.37万平米。其中购物中心总建筑面积为18.56万平米，地上建筑面积为12.58万平米，地下建筑为5.97万平米，为多层公共建筑、耐火等级为二级。购物中心地下一层层高5.8m，一层6.0m，二层～四层5.5m。现项目目前已土建已建成未验收，本次改造范围为四层的商业购物中心A区域，详见图1。

图1 商业广场

二、利用商业广场特点

1、地理优势

未来的商业中心，处在“田园水城”的核心地段，交通便捷，依托多个国家级旅游资源。根据旅游城市大量游客及当地无规模的商业广场缺乏的优势，商业建成和改造迫在眉睫，我们在开发和改造同时，也会结合当地特色和特点，餐饮和娱乐业态为主，零售为辅，地下增加将近0.94万平的超市生鲜，改善周边居民的社区配套，提供生活方便，详见图2。

图2

2、从总图上可以看出，购物中心的A区与B区连廊连接，中间形成一个室外生态园，面积将近1.7万，可以给人们提供休闲娱乐和室外的公共活动场所，购物中心沿中央广场四周设置有外廊，给购物的人们提供了丰富室外空间视野，建筑风格都比较时尚前沿。还有超大的屋顶花园，给人们一个舒适的无干扰休憩的场所。

3、整个购物中心采用单动线，平面布局基本，集购物、餐饮、娱乐、百货一体，业态丰富，满足周边居民和游客客户的需求。

三、现方案存在问题和改造后的平面

1、原方案商业广场次入口位于崇州路和崇明大道交叉口的东侧位置，相对过于隐蔽，且正对面停车场和35KV变电站，对广场入口影响较大，不利于主要人流的导入，结合此问题，我们将广场入口调整至位于交叉口的南面位置 ，调整为主要主入口，见图3。原方案在崇明大道西面的出入口取消，整个步行街调整为两个出入口，另外一个位于鼓浪屿路的北面。建筑与南侧红线之间的间距较大，适合做成一个贯通两个主广场之间的带型广场，室外设置儿童、青少年、运动的活动场所。

图3 入口调整前后

2、原方案平面布局以主力店和百货为主，小商铺数量较少，每层的铺位总数较少，还是传统的百货模式，现诸多百货商业都在转型，我们将方案调整为购物中心模式，提高商品的档次和种类，迎合当地居民的需求，节约社会资源，增加便利性，整个商场会引入影院、儿童娱乐活动中心，给小朋友和当地居民，增加生活的丰富性和良好的教育资源，见图4。

图4 三层儿童业态调整前后

3、百货与主动线之间的开口过小，且百货面积较大，将近7000平米。打破原有的百货模式，拉长每层的购物动线，增加每层明亮开阔的公共空间，减少顾客逛街的压抑感，见图5。

图5 动线调整前后

4、在新方案动线基础上，根据购物的习惯及将人流吸引到各层业态，在主入口附近增加竖向交通和部分中庭，空间体验和感受，图6。

图6 主入口增加扶梯和中庭

四、商业的改造需解决的问题

政府层面需解决问题：

1. 由于各种原因存在改造项目的设计院与原主体设计单位往往不是同一个单位，本项目也存在此问题，那么设计界限根据政府报批的要求，那部分必须由原设计单位出变更和复核。现项目基本建成还未通过消防验收和竣工验收，现方案与报规方案之间也是有较大的变化：地下车库部分改为超市、地面增加停车位、地面绿地率减少、广场入口调整，立面调整，每层楼板开洞和增加竖向交通，影响每层的面积和总建筑面积；与报规文本有变化的，均应由原设计单位来进行变更，重新报规划变更。

2. 原来整个消防采用消防性能化设计，消防性能化报告在内的等前期设计文件，从而复核和制定各方在此基础上的改造方案。

3. 本项目由于原设计时间为2011年前后，与目前现行规范差异较大，与消防沟通后，原则上按照地下室由车库改为超市部分按照新规进行相关设计。地上改造部分可以在不改变防火分区的前提下，是否可按照原先设计规范进行设计。同时对项目整体按照新规（包括消防以外的各专业规范）和老规存在的差异进行详细的对比，以便业主和包括消防在内的政府主管部门对本项目进行专项的探讨，最终决定本项目该如何执行相关规范。

4. 新方案增加院线、儿童业态等也是消防重点的关注业态，应按照新规执行，保证娱乐场所的安全性。

5. 改造方案餐饮的比例增加，是否按新规范复核，餐饮疏散人数计算，检查原疏散楼梯的数量是否满足。

6. 原方案采用的平移式的防火卷帘，需要现场确认是否已按此施工；现新规后，已明确不允许使用异形防火卷帘及提升式防火卷帘；

技术层面需要解决的问题：

1) 车库改超市需要增加楼梯，按2018版建筑设计防火规范要求，地下室9400平米的商业面积，楼梯总数为9400x0.6/100=56.40m，折算成1.8m宽的剪刀梯需要16部左右，扣除原此区域原位置已有的楼梯，还需增加11部剪刀梯，按规范要求地下室疏散楼梯应直通室外，结合一层平面空间关系，布置疏散楼梯，同时还需考虑结构是否有条件进行加固改造。见图4。三层增加宝贝王、早教业态是消防设计重点，疏散宽度满足的同时，需增加独立的疏散楼梯，楼梯的踏步应按280x150进行设计。此项设计、施工难度、工程量、成本都比较大。

2) 在商场入口增加往二层竖向自动扶梯，大范围的开洞结构是否有影响，结构改造也存在新老规范的问题，存在整体的结构重新复核、改造和加固,见图5。

3) 设备专业需征询是否需要按暖通专业防排烟规范进行设计，带来屋顶消防设备需要增加机房，增加总建筑面积。管井需要扩大，设计结构改造。水专业用水量增加，需要增加消防水箱大小和水泵数量，结构相应复核荷载和加固。电气专业需要相应的增加负荷容量，复核原设备还是否能继续使用。

4) 现状部分管线已安装完毕，根据现状情况，哪些可进行调改，哪些不能调整，需要进行梳理，根据现状来调整设计方案，如新增扶梯位置上方管线见图7。

图7 主入口增加扶梯和中庭

五、结论

目前百货存量较大，一些知名的商业广场已纷纷完成了改造，改造后取得了显著的效果和经济效应。对于设计院来说，商业改造也将会设计行业的主要业务之一，产值比重会越来越大。设计院不断提升改造项目的流程和方法，积累经验，为后续更多的商业建筑改造提供优质的服务。根据具体项目进行具体定位分析，业态上增加更多创意和体验，积极与政府部门进行沟通明确方向，落实方案和改造方案设计。