深圳龙华区观城城市更新片区空间规划研究

2019-09-09许丽平

城市建设理论研究（电子版） 2019年8期

关键词：城市更新片区交通

许丽平

中国城市建设研究院有限公司广东深圳 518000

一、对项目现状的认识

1.1 区位分析

本次深圳市龙华区观城城市更新片区位于龙华区观澜地区，总设计面积约为5.5平方公里。

1.2 现状分析

1.2.1 现状建筑空间：

总体空间格局混乱、建筑质量参差不齐，风格混杂、居住环境恶劣，品质差，历史文化、社会功能缺失。其中城中村1.58，旧工业区1.12；建设密度大多高于35%，部分城中村高达60%，形成大量“握手楼”。现状地籍不明确，用地权属“三旧”用地权属关系复杂混乱，权属不清晰，土地历史遗留问题突出。

1.2.2 现状产业发展空间：

现状以工业用地为主导；土地存量少，且部分用地需完善征转地手续方可建设；龙华新区是深圳的产业大区，却不是产业强区，低端企业、“三来一补”企业占较大比例。龙华新区积极做“减”法，淘汰低端企业。龙华新区大力引进科研机构和创新平台。目前，国家空间中心、香港中文大学等一批科研院所已在龙华新区设立研发机构和创新平台，为高新技术产业发展提供智力支撑。产业发展前景极具优势。

1.2.3 现状居住生活配套：

缺少为配套的居住用地。基地内住宅用地开发较少，主要集中在基地中部及东南部，以多层高层为主的新建小区，有少量三类住宅位于基地的北部。村庄：现有多个村庄，零散的分布于基地内部。

1.2.4 现状公共服务设施：

市政设施：基地内只有少量的市政分布，主要功能为满足区内现有生活居住设施的需要

管网建设滞后于城市道路建设，未能同步实施建设。中心城区供水未形成主干环网，供水安全可靠性低。

市政、公共服务等配套基础设施主要为城市生活配套设施，多由股份公司投资建设，存在老化落后或匮乏等问题。城中村、旧工业区内部交通系统不完善，道路质量较差，停车设施缺乏。

1.2.5 现状城市环境品质：

绿化：城市公园绿地亟待完善、现状绿地系统片断化、破碎化，缺乏良好的系统性、绿地分布不均，绿地集中在区中心，沿路两侧的防护绿地，内部公共绿地比较匮乏。

1.2.6 现状用地潜力分析

建设潜力：用地潜力、建设潜力。增量用地：分散布局片区各个位置

更新发展潜力用地：主要更新用地类型为老旧城中村、旧工业区等区域

重点保留用地：主要位于老城区的文物保护区域以及部分工业用地和部分公园绿地。

1.2.7 现状城市道路交通：

片区与特区及周边片区连接不便捷；内部路网不完善，建设缓慢；在建的轨道站点与规划区距离较远等问题。

二、功能定位

2.1 规划目标

龙华“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，城市更新，通过旧工业区的升级改造，促进产业结构转型，通过城中村的有机更新，提升城市环境品质，通过旧城区的振兴活化，完善配套服务功能，有序推进综合整治、功能改变、拆除重建三大更新活动，挖掘新区城市更新的特色，实现建设“加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城”的战略目标。

2.2 功能定位：结合本次规划目标和现实基础，将本规划区功能定位为：

对接粤港澳大弯区的国际化休闲体验中心。

面向长三角的综合商贸流通陆港。

辐射深圳弯区的复合型生产服务基地。

服务龙华片区的生态智慧新城。

规划整合龙华新区的禀赋要素，融入创新要素，通过对粤港澳大湾区地区以及深圳龙华的整体研判提出，新区的规划目标，智力创新、生态依托、休闲提升。

三、规划策略

策略1：生态低碳策略

以水为脉、生态网络、有机聚合、低碳示范。

策略2：空间构成策略

水陆并行——一路三心、一河二段。

轴向延展——二横三纵、二带三脉。

四区协同——一环四片、有机聚合。

策略3：交通组织策略

公交引导、二轴二环、二横三纵、格网布局。

策略4：产业促进策略

整合提升、创新注入、双带引领、三元互动。

策略5：文化提升策略

多元引领、多级引动、片区集聚、整体协同。

策略6：区域协同策略

重点凸现、分层打造、整合提升、区域共荣。

四、规划技术路线

五、项目重点难点分析、应对措施及相关合理化建议

5.1 项目重点难点分析：城市更新综合评估

本次规划的核心任务在于探索城市更新“用地价值判断-目标导向设计-实施路径构建”的规划方法与成果。

5.1.1 更新方式

5.1.2 发展诉求：

对发展空间的需求— —产业发展空间

对生活配套的需求— —居住生活配套

对城市公共配套设施的需求——公共服务设施

对城市环境品质提升的需求——城市环境品质

对城市交通的需求— —道路交通组织

5.2 项目重点难点分析：城市更新与城市设计统筹

统筹城市更新与城市设计，以城市更新作为实施路径，以城市设计作为技术手段，为城市更新片区塑造符合未来发展愿景的空间框架与环境品质，包括概念空间规划设计、更新规划研究、专项研究三部分。

5.2.1 概念空间规划设计

体现片区功能价值，结合用地布局组织，提出总体及重要节点的空间设计方案。

5.2.2 更新规划研究

针对区域基础设施的发展、产业发展诉求等综合性因素，研判用地潜力，完善用地功能与规模，更新策略分区划定与建设导则，全面指导城市更新的实施。

5.2.3 专项研究

公共服务设施专项研究：对片内教育、文化医疗、道路交通、市政等公共服务设施进行专项研究，明确各类公共服务设施的规模、位置与用地范围。

城市设计专项研究：对片区的城市风貌、公共空间、重要节点、标志性建筑、景观系统等进行深入研究，制定详细空间控制要求，塑造特色鲜明、品质高端的城市间形态，同时为指导城市更新奠定基础。

5.3、城市更新：创新规划

5.3.1 创新更新工作体制

创新城市更新规划体系。

建立重点统筹片区管理机制。

形成城市更新与土地整备协同推进机制

5.3.2 创新要素分析

未来城市发展模式,将展现新商业文明的三大特征：[1]

信息文明——城市精明发展的动因。

1、以信息技术为支撑的城市智能产业的发展，该产业的发展将以本质上提高城市空间和各个产业链条之间的链接效率，实现城市的集约和高效发展。

消费文明——市民精神需求的归宿。

2、以体验的方式感知社会，创造全新的消费服务业模式，着力满足市民的精神需求，也是未来主要的产业发展方向。

生态文明——城市持续发展的基础。

3、第三个是低碳为主导的环保产业，改产业的发展将极大推动城市产业与空间的可持续发展。

5.3.3 新区发展动力机制

新区的发展需要注入创新性要素，依托新区的区位交通、生态景观、人文分为、产业基础等方面的优势，培育新的经济增长点，发展新兴的战略性产业，以创新经济为突破口、以体验经济为特色，以低碳经济为核心，积极推进新区的产业能级提升[2]

1、创新经济——以信息技术为支撑

根据基地区位，发展信息技术支撑，发展人才战略、利用政策优势、优化人才创新环境，吸引优质人才资源

2、体验经济——以个性消费为导向

以发达的服务经济为基础，紧跟“计算机信息”时代，逐步甚至大规模开展体验经济。体验经济的需求要素是突出个性化感受，根据基地的生态环境和交通区位以及消费需求，可开展都市休闲、生态旅游、儿童产业等体验经济产品。

3、低碳经济——以可持续发展为理念

再可持续发展理念指导下，创新经济模式运用技术创新、制度创新、新规划理念等多种手段，调整经济结构，提高能源利用效益，提升产业能级，突出体验经济，进行低碳生态示范城市的建设。未来城市发：展智能物联提高城市运营效率，体验消费凸现产业特色，生态低碳改善空间环境。

5.4、城市更新合理化建议[3]

5.4.1 推进“三旧”改造，完善主城区功能，疏解旧城交通、人口等压力，改善旧城环境。

采用成片改造、综合整治、转换功能等多种方式，推进城市的有机更新。

利益整体平衡，按需求完善公共配套设施和基础设施，实现高效集约使用土地。

重点落实，改善人居环境，提高市民生活品质

通过旧城更新改造，加快旧城产业转型升级，提高城镇化水平。

5.4.2 梳理空间肌理整治建筑风貌，注重功能的延续。

保留原有的街巷空间肌理，赋予与置入新的功能，形成特色街区。通过生活文化的整体保留保存城市的记忆。对建筑注重对传统元素的传承，同时也要满足现代生活的使用需求。

5.4.3 增园、复绿，改善生态景观，营造城市公共空间系统

配合空间肌理，生态共生，增加绿地游园及广场，重塑“街巷空间+公共空间”的传统空间模式。与城市交接的边缘地带设置更多的开放和半开放空间，与城市公共空间进行衔接。在空间景观上打破新旧的割裂，建立独特个性风貌的城市单元。

5.4.4 补充城市功能，与城市衔接、植入产业、激发新的活力，优化交通系统完善公共设施系统等

六、规划设计方案初步构思

6.1 规划原则

遵循片区整体的功能定位和规划目标对用地布局进行整合；

以城市更新为手段实现土地资源的高效配置和合理利用。

6.2 规划构思

核心引领、水绿融城、网络复合、完善基础服务设施体系。

6.3 空间规划结构

规划采用大聚集，小分散的连片式发展，强调用地布局的紧凑性，疏密有度，合理布局；总体布局大致形成“三轴、四心、四片区”的规划结构形态：

“四心”

指以龙华政府及其他行政办公、商务、文化服务等为主的行政文化中心；以大型商业、市场等商业设施等集聚形成的城市公共服务中心；以健身体育、旅游度假、休闲商务、高档居住为主的生态休闲中心；以产业发展、创新研发等为主的客串研发中心。

“三轴”

由359省道贯穿连接城市行政文化区域，公共服务区域，产业发展区域形成龙华发展主轴，打造产城融合发展轴；沿规划贯穿南北道路聚集两侧商业集群打造片区综合活力发展轴；沿规划贯穿东西道路聚集产业集群打造片区产业发展轴。

“四片区”

指以围绕产业服务、综合研发、产业配套形成的科创产业片区；

指以围绕旅游度假、休闲居住形成的康养居住片区；

指以围绕行政办公、商务办公、商业服务等形成城市活力片区；

指以围绕文化娱乐、商务会展、金融商贸建设发展形成综合发展片区；

6.4 城市设计

6.4.1 公共空间分析

开展人性化公共空间的精细化控制。创新激发片区活力，以符合时代特征的规划编制引领片区发展。龙华新区观城规划让绿色肌理渗透进城市网络，提倡健康的生活方式。并在可持续发展的理念下，构建以公共空间为脉络的发展骨架，并围绕公共空间引导建筑功能和布局、组织交通。规划构建一套连贯的公共空间网络，作为慢行路径、生态廊道以及承担城市生活功能。延伸公共空间的触角，增强人性化体验。

6.4.2 建筑风貌指引

根据初步规划，城市新区作为体现城市现代化和城市新形象的载体，建筑风貌需要具有鲜明的“城市性”和“地域性”，反映建筑中所蕴含的社会生活和人文精神。龙华区观城需要从整个片区空间形态的角度综合考虑，遵循“整体协调统一、局部凸显特色”的原则，形成“现代+特色”的控制指引。

6.4.3 景观系统分析

核心引领点轴延展空间渗透价值提升，整体上形成“绿楔融城、一心四区、多点多廊、轴带呼应”设计结构。围绕中心景观、将景观通廊沿路向四周延伸，结合景观步道，既增加了核心景观的可达性，又将其价值拓展延伸到更大的区域。以功能组团为单位，绿化廊道为轴线。

第一层级：区域开放空间轴线廊道；第二层级：重点开发的空间节点斑块；第三层级绿化基低网络。

6.4.4 建筑高度与天际线

在城市空间景观层面，以山水景观为特色，打造慢生活休闲生态之城。避免高密的城市空间，形成丰富的城市轮廓线，合理布局中心城区的高层建筑。在建筑高度管控上，应延续原有城市设计研究的要求，保障主要山体制高点之间视线通廊的通畅。

6.4.5 二层系统与沿街界面控制

在人流密集、机动车繁忙、土地利用复合程度高的高密度城市建设区域中，公共空间立体设计，特别是二层步行系统尤其重要。

6.4.6 开发强度

本次规划根据开发用地性质、区位等要去的考虑，将规划区的开发强度按照四个等级进行分区，分别为，高强度建设区、中高强度建设区、中等强度建设区、中低强度建设区及低强度建设区

6.4.7 交通规划