“嘉年华商业广场”市场分析报告

马胜家+方军+刘志成

【摘要】蚌埠市嘉恒旅游文化发展股份有限公司投资兴建了以花鼓灯的文化背景为背景建立了商业广场项目。本文从区域环境分析，专业市场分析，项目市场分析三个角度对这项目进行分析，认为嘉年华商业广场这一项目投资将会拥有良好的发展前景，也将会带来较大的投资经济效益和社会效益，将会为蚌埠城市形象提升、经济发展注入了历史底蕴和新生活力。

【关键词】商业广场 专业市场群 花鼓灯 竞争分析

一、蚌埠市区域环境分析

（一）宏观环境分析

蚌埠市总人口343万人，市区面积601.5平方公里，建成区面积51.79平方公里。全市经济建设以老工业为主，近些年来凭借丰富的历史文化资源，文化产业也开始走上巅峰，第三产业发展也居于安徽省排名前列。本市地理位置优越，是国内最早的商品集散中心，铁路四通八达。蚌埠港是千里淮河第一大港，京沪铁路横穿蚌埠，4C级标准新机场正在规划当中，宏观环境优势十分明显。

（二）政策环境分析

由于国家大力实施促进中部崛起战略，中部迎来了特色崛起的发展机遇。安徽省委、省政府明确了支持皖北发展的具体意见，出台了一系列扶持皖北片区经济、产业结构调整的政策，蚌埠市政府也极力支持高端创新行业的发展。另外，蚌埠市2008年纳入合芜蚌自主创新配套改革实验区，，经过八年创新体制机制的运行，于2016年6月份获国务院批准，同意建设合芜蚌国家自主创新示范区。这些政策扶持将会形成规模聚集效应，为蚌埠市带来了前所未有的政策机遇。

（三）经济环境分析

从消费能力看，2016年第一季度，蚌埠市国民生产总值保持良好的增长势头。全市完成地区生产总值272亿元，比上年同期增长10.1%，从市场细分看，蚌埠的商业性房地产典型代表有万达广场，淮河文化广场，嘉年华。这几个商业化房地产集合了购物休闲娱乐于一体，嘉年华则更偏向于娱乐。从规划影响看，蚌埠交通便利，但近几年由于外部区域环境的变化，交通优势相对削弱，经济发展活力不足，不过蚌埠现在加强与皖北城市发展，有效控制城市建设用地，确定城市发展远景空间结构。

二、专业市场分析

2010年以来，以“专业市场群”为特征的蚌埠商业地产新模式已经初现雏形。随着蚌埠城市建设的日新月异，市场的集约化、专业化经营已是大势所趋。相比之下，原有的商业模式已显老化，取而代之的是城郊结合部异军突起的专业市场群。以下两个市场是城郊结合的专业市场发展的典型代表，呈现出专业市场发展的一些新特点。

（一）嘉年华建材超市

建材大市场位于蚌山区，占地约6500平方米，地处繁忙的东海大道和工农路交叉路口，靠近新城区，日常客流量不少。市场前设有大型停车场，给商户货流和客户采购带来方便。建材超市共设3层，每一层都有四个片区，例如一层主营陶瓷、精品家具、五金和门业四个家居产品等，二楼有橱柜城、厨卫电器等。超市日常管理比较合理，建材分类经营有序，让消费者逛得舒心，买的放心。

销售分析：建材超市以租凭的形式对外销售，一楼的租价约90元/m2/月，二楼租价约60元/m2/月。

优劣势分析：优势：市场靠近张公山的居民区，这里常年居住着近1/10的市区居民，人流量大，加之周边新盖的信地潜龙湾、翰林银座楼盘正在火热出售，后期建材、家居需求量会激增。嘉年华经营的产品以中、高档为主，覆盖面广泛，这些居民都会成为它的目标消费群体。劣势：作为家居建材市场，受制于市场开发成本高，成本回收周期长的影响，目前市场的公共配套设施不够完善，宣传力度没有住宅楼盘大，对市场的吸引力并没有规划初那么好。

（二）汽贸城

汽贸城占地约20000平方米，周边环境有光彩大市场，花鸟虫鱼会展中心、钓鱼台居民区等。经营范围包括家用汽车及零配件、二手车经销、汽车整修检测中心等。

销售分析：为新建商住两用型，一层为门面，其余楼层为业主居住，租金为30～50元/m2/月。由于建市时间较短，经营品种、规模没有成气候，生意较冷淡。

优劣势分析：优势：市场正处在汽车产业链之间，周边汇聚众多汽车品牌店，有大众、一汽、二汽特约维修中心等，有一定的市场氛围。劣势：北面受到光彩大市场汽配城不断扩张影响，东边有蚌埠怀远汽配城市场分庭抗礼，形成三足鼎立之势，优势不明显。对此，我们建议，首选对市场进入区位规范，加大媒介宣传投入，发挥汽车全套服务优势。同时市场前期实行减租、送租等优惠举措，增加对经营商户的吸引力。

三、项目市场分析

（一）项目概况

花鼓灯嘉年华坐落于陶山脚下，一期占地830亩，总投资将达10.2亿元人民币。该项目除了引进大型户外游乐设施之外，还配备完整的旅游、休闲、餐饮、购物等休闲生活必备元素，致力于打造皖北地区最大的综合性文化旅游商业区。目前该项目一期已经建成，建筑面积为3.5万平方米，拥有嘉年华城市广场、花鼓灯文化广场等多个主题功能区。

花鼓灯戏剧表演是国家非物质文化遗产，这里的花鼓灯文化被充分运用到花鼓灯嘉年华当中，例如花鼓灯艺术长廊、大型花鼓灯水秀表演和大制作的天下第一鼓等，极具展示蚌埠丰富的花鼓灯文化形象。

（二）项目自身资源条件和环境分析

区位特点：该项目位于蚌山区朝阳南路与燕山路交汇处，随着城市向南发展，必将带动市级中心边缘区域的发展，项目处于城市发展方向轴上，未来升值潜力较大。虽然项目选址离蚌埠市主商业区较远，在人流量和交通便捷程度上相对劣势，交通系统尚待完善，但由于项目是以旅游休闲为主题，对选址位置的依赖较小，而且有政策倾斜优势，可以弥补选址的不足。

项目可视性：本项目处于市区边缘地带，周围没有蚌埠的主商业中心，四周均有非常良好的可视性。座拥嘉年华主题公园的标志性建筑——高104米的摩天轮“淮河之眼”，格外引人注目。良好的可视性以及显眼的标志性建筑对项目的形象推广非常有利，在蚌埠市发展当地特色旅游产业的背景下，“淮河之眼”也有望被打造成为蚌埠市的地标之一。

周边土地用途：该项目地块用地性质主要为林地、耕地和露天厂矿用地。周围配套基础设施开发程度不足，土地开发程度有限。但从城市规划发展向南扩张的长远角度来看，该项目可以形成较强的辐射作用，带动周边城市规划的发展。

（三）目标客户分析

以旅游休闲产业为基础，餐饮、娱乐业是蚌埠市嘉年华广场可以重点发展的业务。餐饮娱乐类需求类型丰富，不同的环境适合不同的风格。如意大利风情街区适合有闲适、浪漫的中高档西式餐厅、酒吧等；而花鼓灯文化广场则以其热闹欢快的文化氛围适合发展成美食广场。相应的娱乐场所如电影院、ktv、电玩城等等有很大的发展空间。

（四）竞争分析

蚌埠市有多个商业中心，其中以淮河文化广场、宝龙城市广场等为主。就一般商业广场的要素来说，嘉年华商业广场在基础设施建设完善程度、项目选址和周边环境上都处于劣势。但也有如下显著优势：①政府政策支持，项目符合蚌埠战略规划。该项目是2011国家文化创新工程重点项目、安徽省“861”文化产业重点项目。作为政府重点支持、对蚌埠市经济发展具有重要作用的项目，其招商引资、扩建发展的能力远远大于其他项目。②有核心主导产业，带动其他业务发展。与其他商业广场不同的是，嘉年华是以旅游休闲为主题的项目，其主打的嘉年华游乐园拥有很大的品牌价值，对于嘉年华的品牌营销以及其他相关配套建设的完善具有很大作用。有自身的特色避免了在竞争中趋于同质化，丧失了对客户的吸引力。

（五）价格定位及招商策略建议

嘉年华乐园票价：票价较芜湖方特等同规格游乐园低，有竞争优势。商铺租金：在项目运作初期街铺定价应低开高走，给投资者以升值空间，根据市场状况逐步提价，建议入市均价：1、2层均价：9000元/M2，3、4层均价：5000元/M2。

招商策略一：免租策略。即针对不同商家制定相应免租优惠政策。如：一二层商家租约10年，付两年送一年租金。

招商策略二：扣点策略。即针对不同商家制定相应扣点优惠政策。如：一二层商家租约10年，无需支付租金，我们收取营业额的10%作为租金。

四、结束语

随着蚌埠市将商业广场发展规划纳入蚌埠市国民经济与社会发展德“十二五”规划，嘉年华将会拥有较好的经济政治投资环境，商业广场能够满足广大市民对生活的各项消费需求，而且投资战略态势呈现明显优势，具有较强的市场竞争力。旅游文化项目“凤阳花鼓灯”的主题公园有着强大吸引力，能够同时满足广大消费者对旅游项目文化产品的需求，届时花鼓灯嘉年华较大的经济辐射，也会带动周边地区的经济发展，以及刺激消费需求，而需求反过来又会进一步推动商业广场的建设与发展。“嘉年华商业广场”对蚌埠市经济、文化的影响表明，当地文化产业的运作，不仅有利于宣传地域特色文化，促进文化旅游业的发展，同时也能够增强城市文化软实力，起到拉动当地经济发展，提升城市整体形象的作用，从而成为城市发展的一张新名片。

参考文献

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