一线城市经适房政策效果研究——基于断点回归设计

朱赋斌

（上海海事大学 经管学院，上海 201306）

一、引言

21世纪以来，伴随着我国城镇化率水平不断提高，房地产业开始在国民经济中占据越来越重要的份额，并逐步成为助推我国经济进一步发展的重要产业之一。但是伴随着房地产市场逐步泡沫化，一系列民生、社会问题也随之而来。根据各大机构普遍的民调显示，住房问题在城市居民最为关心的若干民生议题中位居首位。一个不可回避的现实问题是，在各种内、外部因素共同作用下，我国房地产市场过热，大量资本从实体经济中抽身转而涌入利润率高昂的房地产业，导致其大有偏离正常发展轨道的趋势。尤其是在诸多一线大城市中，居民住房刚性需求与住房市场有效供给间存在严重不匹配现象，房价居高不下甚至屡创新高，已经远远超出许多工薪阶层家庭的可承受范围。在城市内部，买不起房、“蜗居”、非法群租等现象随处可见，住房环境长期恶化下去势必会对社会与经济的正常发展产生严重的负面影响。

在市场经济中，当市场无法通过自身实现资源有效配置，即存在市场失灵时，政府部门势必要对市场进行行政指导与干预。因此，针对城市居民住房问题，我国中央及地方政府从20世纪末开始着手制定并逐步落实住房保障体系，建造面向城市中住房困难家庭的保障性住房。通过分析国外已有的保障性住房模式，总结出一般而言，政府部门大致有两种建造保障性住房的模式：一种是直接由政府动用财政支出兴建房价或租金远低于市场价格的廉价房或廉租房；另一种则是政府通过招投标方式召集房地产开发商进行保障性住房开发项目，同时给予其在税收、土地出让金等方面的补贴、减免等优惠政策。其中，由政府直接出资兴建保障房的第一类方式由于存在着诸多如寻租、财政支出过于庞大等弊端，因而在欧美发达国家保障房项目中所占比重正逐步下降，与之相比较第二类方式则越发受到各国政府的青睐。

我国保障房建设计划几乎与住房市场化改革同时起步，均始于20世纪90年代末期。起初，由于我国城镇化率水平较低，城市居民刚性住房需求偏小，加之与房地产行业相关的各关联性行业如物流运输业、金融业、建材业等尚处于成长阶段，因此当时我国各地保障房建设规模偏小，且多限于一线大城市。但从21世纪伊始，城市化进程加快、城镇人口快速聚集与增长、房地产业迅猛发展等一系列因素带来了愈发突出的住房问题。在这样的大背景之下，为了遏制过快上涨的城市房价，稳定房地产市场有序、平稳运行，缓解城市里中低收入家庭住房压力，中央及各地方政府纷纷着手研究并制定房地产市场调控政策与住房保障政策。国务院在数年内相继颁布“国八条”“国十五条”以及“新国十条”等政策性指导文件，明确提出在城市内大规模保障性住房的建设计划，即在一定程度上，实现以政府供给替代市场供给，以低价格的保障性住房替代高价格商品住房。其中，“国十五条”更是明确了要将普通商品住房、经适房和廉租住房共同建设的目标，纳入国家“十一五”发展整体规划中。整体来看，通过十余年的探索与努力，我国已初步建立起多层次且面向不同中低收入群体的住房保障体系，主要由三类房屋构成：经适房、廉租房与公租房。按照相关政策，该三类保障房的供给分别面向城市的中低收入家庭、低收入家庭及最低收入家庭。其中，经适房占目前我国保障性住房的比重最大，是由政府通过招投标方式召集房地产开发商进行开发、兴建的保障房，除了单独建造项目外也往往配套附属于商品住房项目。此外，经适房在房屋产权所有上采取个人与政府部门共有产权的销售模式。与之相比，廉租房与公租房则采取只租不售模式，仅由政府部门按月对居住家庭收取少量租金。长期的实践经验经表明，由政府提供保障性住房，不仅可以在一定程度上抑制房价过快上涨，平抑过热的房地产市场，同时也为中低收入家庭提供了实在的住房保障福利，在相当程度上满足了基本住房需求。因此，结合上述分析，文章选取经适房作为研究对象。

二、文献综述

在现有国内文献中，武妍捷、牛渊（2018）指出我国住房保障政策由于制度与技术层面原因致使其在保障对象筛选与覆盖范围上存在漏洞与不足之处，所以应总结不同保障方式所覆盖的保障对象范围，切实做到全部住房对真实困难群众的保障[1]。王斌、高戈（2011）通过构建SVAR模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行实证检验，发现经适房的推出可有效抑制房价上涨[2]。同时，房价上涨会促使政府加大对经济房的投资力度与建设规模。此外，王波、蒋和胜（2016）基于价格均衡理论,通过保障房对商品房需求的替代效应和供给的挤出效应两方面分析，指出保障房建设应做到因地制宜。即在中心城市重在发挥其保障功能，而在房地产市场泡沫化严重地区重在发挥其调控功能[3]。

在现有国外文献中，Richard Arnott和Elizaveta Shevyakhova（2014）采用最优控制理论及中心模型，认为在美国房租管制对当地住房维护计划会产生不利影响，房主会降低维护住房质量所需费用[4]。Stuart S.Rosenthal（2014）采用1985—2009年美国住房面板数据通过建立“重复收入”模型指出租住房屋的平均实际年利率下降2%，业主住房的过滤速度较慢，而且与房价通胀呈反比[5]。对于大多数地区，调查结果支持以市场为基础的住房券计划，而不是由政府进行补贴建设。David H.Autor等（2010）则分析了1995年马萨诸塞州剑桥市突然结束的租金管制，发现取消租金控制对不受控制地区房地产产生巨大价格影响的证据[6]。此外，在租金管制时期，租金管制物业相对于非管制物业的折扣约为13%～35%，但一旦解除租金管制，这些物业的售价会增加约6%～11%。

三、理论分析与研究假说

长期以来，由于经适房被认为兼具商品房与保障性住房双重属性。因而，在我国经适房的定位始终处于较为模糊状态。而经适房与普通商品房房价是否具有影响效应，以及如果产生影响，其影响、传导机制是怎样的，则产生了截然相反的两派观点。第一类观点认为经适房的推出能够平抑商品房住宅价格，而另一类观点则认为经适房不仅无助于稳定住商品房市场，反而会通过一系列传导机制进一步推升房价。其中，刘广平等（2015）采用2003—2010年我国29个省、直辖市和自治区的省际面板数据，运用层级回归方法探讨经适房价格与商品房价格之间的关系，其研究结果表明，经适房与商品房价格之间存在着正向关系，同时经适房供给量正向调节经适房价格与商品房价格之间的关系[7]。刘斌（2014）利用1999—2010年我国35个大中城市的面板数据对经适房是否存在挤出效应进行了考察，以商品房市场为对象的研究结果表明经适房对私人商品房存在近乎完全的挤出效应，并且对私人商品房的挤出效应主要是通过对普通商品房的完全挤出效应而表现出来[8]。此外，潘爱民与韩正龙（2013）则采用省级面板数据，研究经适房与住宅价格及土地价格三者间的关系，其研究发现在短期内，经适房替代效应大于收入效应，其供给有利于平抑商品房价格；而在长期内，经适房收入效应大于替代效应，其供给会推高房价[9]。

对比而言，在美国，类似于中国经适房的保障房一般被称为公共住宅。起初，美国政府采取给予开发商住房项目补贴的模式，要求开发商以低于市场均价的房价或租金将保障房出售或租给低收入者。但由于这种模式下开发商可盈利空间较小，往住导致住房质量很差。同时，由于公共住宅社区造成的群体间隔离，较易沦为贫民窟，致使居民生存环境恶劣。到了20世纪80年代，美国开始变革住房保障政策。在受益群体上，租金的设定并不直接与某个家庭的收入相关，而是与所在城市平均收入水平挂钩，从而扩大了受益群体。同时，政府对公共住宅的补贴通过租金优惠券与开发商税收抵免政策由单纯面向供给方向供需双方兼顾转移。这些举措不仅有效保证了房屋质量，同时改善了居民居住环境。

在中国，由于多地保障房建设尚处于起步、成长阶段，因此在规划与建造之时也曾令社会大众担忧是否会出现如房屋质量低下、形成贫民窟、大量被废弃等问题。为此，通过收集相关经适房小区及周边商品房小区数据，文章发现经适房与其周边普通商品房相比，其在物业管理、小区绿化率、容积率等反映小区居住舒适度水平的指标上并无显著差距（见表1），现行保障房政策有效保障了房屋质量。

表1 上海市部分经适房小区及周边商品房小区比较

同时，由于经适房建设过程中多采取商品房配套经适房模式，因此不仅在住房周边交通便利性、教育入学、生活消费与娱乐实施等公共服务方面经适房与相邻商品房较为同质，而且在小区物业管理、安保上均由同一公司负担，有效保障了经适房小区的配套服务质量。此外，地方政府持续放宽经适房在收入、户籍等方面的申请准入门槛，将经适房受益范围逐步扩大至中低收入家庭。因此，可以认为部分商品房需求会由此分流至经适房市场，使得商品房市场中房价受到影响。

四、模型构建

关于断点回归设计，其主要思想在于：依据可观测变量的选择，某个处理变量Di完全由某个连续变量Xi是否超过某特定值来决定，而总体趋势会在该特定值附件位置实现跳跃，即呈现出与之前截然不同的趋势。其中，将Xi称之为分组变量，而将该特定值称之为断点，断点回归即考察在断点附近的局部平均处理效应。文章选取上海市闵行区与北京市房山区两个经适房项目作为实证检验对象，上海市为2016年12月所公示位于闵行区浦江镇鲁汇06—01地块经适房项目；北京市则为2016年11月所公示位于房山区长阳镇长龙家园分项目。在文章断点回归模型设计中，将月份时间t视为连续变量，特定值即断点分别为：上海市2016年12月，北京市2016年11月，时间跨度分别为2015年12月至2017年12月，2015年11月至2017年11月。而处理变量则为是否将经适房建设项目工程予以官方公示，是则取1，反之则取0。

由于断点回归设计将政策视作一个突然改变的影响因素，因此可弥补模型在政策识别上的不足；同时其本身对于变量数据外生性要求较弱，可有效避免变量数据内生性问题，准确反映出变量与因变量之间因果关系。据此，文章构建如下断点回归模型：

其中，下标 i代表某住宅小区，t代表记录房价的时间，εi代表随机扰动项。

五、变量定义与描述性统计

文章因变量选取上海市闵行区与北京市房山区在各自时间跨度内区域板块商品房住宅的月度成交均价，采用每日商品房住宅成交价格的算术平均值。协变量有住房户型、房龄、房龄平方项、教育评级、物业评级、交通出行便利程度、小区绿化率与容积率。其中，教育评级将小区划分为学区房与非学区房；物业评级将小区区分为优质物业与一般物业；交通出行便利程度依据离最近地铁站直线距离，将小区划分为地铁房（0～500米）、次地铁房（500～800米）、概念地铁房（800～1 000米）与非地铁房（1 000米之外）。同时由于房龄对于房价的影响表现已被有关文献实证检验为呈现非线性关系，因此，文章模型中也引入房龄平方项作为影响房价协变量。以上数据均来源于房天下、安居客等房产中介网站及上海市、北京市两市得住房和城乡建设管理委员会官方网站。具体变量描述性统计如表2所示。

表2 变量描述性统计

六、实证结果与分析

文章使用Imbens和Kalyanaraman（2009）所测得断点回归最优带宽值及其0.5倍、2倍，与默认三角核分别对上海市及北京市有关数据进行精确断点回归估计，得到初步回归结果见表3。

表3 上海市基础回归结果

由上述回归结果可知，无论是在上海市还是北京市，在三种给定带宽之下，局部沃尔德估计值（lwald）均为负值，即经适房项目官方公示后，对当地住房市场产生了负向影响。与此同时，局部沃尔德估计值对于带宽依赖程度较大。其中，对于上海市，在最优带宽（100）下，局部沃尔德估计值在1%统计性水平上显著，平均处理效应为-3 853，表明在经适房项目公示后，该板块区域内住房平均成交价格下降约3 853元/平方米；而在带宽（50）及带宽（200）情况下局部沃尔德估计值在任何统计性水平上均不显著。对于北京市，在最优带宽（100）情况下，局部沃尔德估计值在5%的统计性水平上显著，平均处理效应为-7 085，表明在经适房项目公示后，该板块区域内住房平均成交价格下降约7 085元/平方米；而在带宽（50）及带宽（200）情况下局部沃尔德估计值在任何统计性水平上均不显著。

接着，文章加入其余影响房价的协变量并重复进行上述回归模型估计，通过加入协变量，可减少扰动项方差，使得估计结果更为准确。得到的新结果如表4和表5所示。

表4 上海市加入协变量回归结果

从上述结果可知，相比于加入协变量之前，加入协变量后的实证结果未有显著性改变。其中，对于上海市，在最优带宽（100）情况下，局部沃尔德估计值在1%统计性水平上显著，平均处理效应为-3 853；对于北京市，在最优带宽（100）情况下，局部沃尔德估计值在5%的统计性水平上显著，平均处理效应为-7 085。据此，文章可以认定因变量住房月平均成交价在断点处附近下降并非是由于其余影响房价的协变量发生突然性跳跃所致，其产生波动源于经适房项目的官方公示消息，即政府部门通过官方公示，向项目所在地区房地产市场释放出明确的调控信号，从而影响了住房市场中买卖双方对于房价未来的预期，使得住房市场在某段时期内出现供需波动。而相较于上海市，这种房价下降趋势在北京市显得更为显著。

表5 北京市加入协变量回归结果

同时该检验也能证明文章所建断点回归模型是否具有相应稳健性。由上述实证结果显示，断点回归模型中所有协变量的条件密度函数在断点处均连续，在任何统计水平上均不呈现出显著性变化，即协变量在断点处未发现显著跳跃。据此可证明断点回归模型原假定成立，断点回归模型设计较为可靠，回归模型本身具有相应稳健性。

七、结论与政策建议

通过以上对上海市与北京市经适房与商品房市场住房月成交均价数据的实证分析，可以得出如下结论：在断点回归设计模型中，以某地经适房项目公示期为断点，在其后，地区板块住房市场中住房月成交均价出现显著性向下跳跃现象。以上实证结果表明：作为政府对外释放调控房地产市场的信号，经适房项目的公示通过影响市场中供需双方心理预期起到了显著降低当地住房市场中商品房成交价格的作用。

针对上述结论，文章对我国政府部门进一步调控大城市房地产市场、完善住房保障体系提出下列建议：

首先，要严格控制经适房的建造规模。经适房虽然满足、缓解了部分中低收入家庭的住房需求压力，但由于在我国一线城市中土地供给量固定有限，因此过多建设经适房，放宽经适房申请条件不仅无助于抑制过快上升的房价，反而有可能会进一步推高房价，影响商品房市场中对于商品房的正常需求。

其次，政府部门可通过如房产税、限贷限购政策等方式来平抑商品房价格的过快上涨。前者是针对住房的一种税收政策，后者则是通过限制购房贷款额度以及购房数量抑制商品房市场中过多的投资性需求。只有通过多管齐下方式，才能有效稳定房地产市场。

最后，借鉴国外租金管制制度，政府部门可以更多的用廉租房与公租房对经适房加以替代。相比于普通商品住房，经适房价格已经相当低廉，但对于部分低收入家庭而言，依然无力承担，并且其本身也常常存在着户型过大，并不适用的情况。尤其是在外省籍常住人口及流动人口规模庞大的我国一线城市中，对于住房的刚性需求也多体现在租房上，为此政府部门应该建造更多廉租房与公租房，以廉租房与公租房来缓解众多低收入家庭的住房需求；同时可以改革只租不售的模式，如居住满一定时间后可以参考经适房价格出售廉租房与公租房。